2011年1月26日国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，是在原有的2010年国十一条的基础上，对房地产经济中存在的泡沫问题，给予充分的国家政策干预和控制，成为引领房地产业健康发展的又一里程碑。
　　一、宏观环境分析
　　国家对房地产的宏观调控，从05年国八条，06年的国六条，09年国四条，10年的国十一条，一直到2011年的国八条，房地产投资增长和房价增长过快的局面已被改变，主要存在的问题与矛盾已从全国性的投资和房价增长过快转化为少数大城市的房价、供给结构与市场秩序问题。供给结构矛盾不再是高档商品房的供给过多，而是保障性住房供给量不足，而解决这些矛盾则是从供求关系方面给予调整。
　　“国八条”肯定了房地产市场出现的积极变化，房产过快上涨势头得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，因此要改变传统的住房消费模式与观念，防止过度的超前消费，用全社会的力量来合理引导住房消费需求和消费模式。
　　政府要保障城镇公民的住房权利，用各种政策引导适合中国住房价格与收入水平的消费模式。
　　二、调控的内容
　　以前的许多调控措施是直接针对市场或市场中的经营主体与消费主体，针对交易过程与交易对象，但此次调控的重点则在于落实政府的责任；加大保障性安居工程的建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格房地产用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，将曾经出现的中央政府调控措施与地方政府经济利益的冲突转化为合力，以共同解决市场中的供给结构、房价过快增长与低收入家庭的住房保障问题。
　　1、进一步落实地方政府责任
　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
　　2、加大保障性安居工程建设力度
　　2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
　　要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融機构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
　　3、调整完善相关税收政策，加强税收征管
　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
　　4、强化差别化住房信贷政策
　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
　　5、严格住房用地供应管理
　　各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
　　加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
　　6、合理引导住房需求
　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
　　已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
　　7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
　　国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高水平，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院做出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
　　省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
　　8、坚持和强化舆论引导
　　新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
　　更多的调控措施主要都是政府从加强管理的角度出发而出台的，当然也需要市场主体的理解与配合，市场才能更加平稳与健康。
　　三、调控重点
　　从文件中可以看出政府正在有计划、分步骤地引导消费模式，建立合理的住房保障体系。
　　第一个重点是加大保障性住房建设力度。解决保障性住房问题，加大棚户区改造和保障性住房建设力度，增加公共租赁住房供给，完善从无到有、从大到小、从租到买、从旧到新的递次消费结构，逐步扩大住房保障制度实施范围。
　　第二个重点是合理引导住房需求。对一部分城市特定的地区，实行一套房或两套房的限购，保障合理的住房需求，抑制房产投资需求，限制信贷，严管土地供应，以确保保障房的供应，政府分步骤地解决低收入家庭的住房困难，实际就是住房保障制度的贯彻落实。
　　第三个重点政府要承担起应有的社会责任，而不能完全依靠市场解决住房问题。此次政府的文件非常明确地提出住房保障和稳定房价的问责制度，实际上是从监管的角度，明确了地方政府的责任，让更多的低收入家庭不再担心无能力解决住房问题，不再去挤入市场，这就是住房保障体系建立的有力保障。