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摘 要：城乡规划不仅仅是对城乡发展进行政策上的引导和帮助，在规划过程中对城市和乡镇土地采用合理的方式进行利用，起着十分重要的作用。但是在城乡规划过程中，土地的利用方面存在着许多不容忽视的问题，因此本文主要针对这些问题进行分析，从而提出能够合理利用这些土地的方式和手段。
关键词：城乡规划；土地合理利用；建议
在社会飞速发展的今天，我国城市化水平不断提高，城市经济发展水平越来越快，而从乡镇角度，我国乡镇发展同城市发展之间形成一个巨大的鸿沟，并且被城市发展远远抛弃在身后。然而这样的发展十分不利于国家整体的和谐发展，同时对于城市的整体平衡也产生严重的阻碍作用。其中，尤其是在土地的使用方面，城乡在使用方面存在着一些问题。这就要求相关部门必须要高度重视这一问题，进而对这些问题提出相应的解决办法，从而促进国家整体和谐发展。
1 在城乡规划土地利用中存在的问题
所谓的城乡规划就是指的在城乡发展过程中，政府相关部门所针对社会整体状况实施的促进城乡协调发展，统筹城乡发展的方式方法。随着城乡发展差距越来越大，统筹城乡发展开始被多个部门重视，并且提上了日常议程。由于我国正处在社会飞速发展的时刻，经济改革深化，土地在利用方面表现出许多矛盾，在城市发展过程中，人口增加与土地资源越来越稀缺之间的矛盾不容忽视；而在农村发展过程中，耕地是农民全部收入的主要来源，是整个农村经济的支柱，然而农村耕地肥力下降，并且耕地面积越来越少，严重影响农民的生活收入这一矛盾成为当前农村土地利用中的主要矛盾。而根据国外的经验表明，必须要保证土地的合理公平公正利用，只有这样才能实现社会的稳定。因此，对土地资源进行合理的使用是保证整个城乡规划的基础性条件，具有十分突出的现实性意义。
2 现阶段中城乡规划土地利用存在的问题
2.1 现阶段我国城乡规划对土地利用所采取的主要方式
经过笔者的分析总结，现阶段我国城乡规划对土地利用所采取的主要方式主要有以下两种方式：第一种是对农村的土地进行诱惑性的征收。土地征收和征用是一种将个人土地朝着集体土地方向发展的合法方式，也是推进农村朝着现代化、科技化、工业化发祥发展的关键性手段。是我国目前经济改革深化时期整个经济发展的必然趋势。正是这种集体制土地为城市发展提供了大量的准备性资源，保证了城市工业化和现代化水平。第二种方式就是针对土地进行拍卖等买卖的方式和手段，从而实现对城市土地的综合利用和开发。这种方式有利于城市用地的综合利用。
2.2 现阶段中城乡规划土地利用存在的问题
经过笔者的分析总结，现阶段中城乡规划土地利用存在的问题主要由以下几个种类的问题：首先在土地的征收和征用方面，极容易引发社会性冲突。这说明政府在提供的土地的价格方面存在着滞后性，无法全面发挥出价格的作用。政府往往凭借着强制性手段，近乎以无偿的方式征收农民的土地，严重损害了农民的收入，严重影响了农民的生活质量的提高，严重阻碍了农村经济发展。另外，由于土地价格存在着极大的差别，因此使得土地出现自由流通的方式，然而在经济社会中，这种自由流通的方式导致了许多不容忽视的问题，严重影响了社会的和谐发展。另外，土地价格潜力巨大，因此存在着利用价格进行恶性竞争的现象，严重影响社会的发展。
3 城乡规划中土地合理利用的政策建议
为充分利用土地资源，促进城乡规划中土地的合理有效利用，应首先从土地价格的规范出发，一方面对农村土地征用进行管制；另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
3.1 对农村土地征用的管制
3.1.1 征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论，地租有级差之分，应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之，对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。此外，政府在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论，级差地租Ⅰ应由土地所有者所有，级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分，应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示，土地用途转变增值的土地收益中，农民约得5%～10%，村一级得25%～30%，政府及部门得60%～70%。因此，规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面，是切实保障农民权益的重要举措。
3.1.2 征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，参考集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。
3.2 对土地招标、竞拍、挂牌的规制
由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，从而凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理，在明确产权的前提下，甚至不需要政府干预市场交易，市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格，而是产权，只要产权确定，市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入，招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权，因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
结束语
随着我国城市化进程的不断推进，城市规模越来越大，城市的数量越来越多，使得我国的土地资源越来越稀缺，土地资源日益成为一种十分重要的战略资源，关系到经济发展的速度与质量。为了保证我国经济发展的速度，保证我国城市化进程的合理进行，需要实现土地资源的合理利用，对城乡规划建设做出科学的统筹，实现社会经济的健康发展。
参考文献
[1]姚斯杰.城乡规划中的土地合理利用[J].合作经济与科技，2010（1）：29.
[2]曲秀梅.城乡规划中的土地合理利用[J].城市建设理论研究：电子版，2012（13）.
[3]赵鑫.城乡规划中的土地合理利用[J].装饰装修天地，2015（1）.
[4]侯东伟.城乡规划中土地合理利用问题及建议探讨[J].2014（21）.
关键词：城乡规划；土地合理利用；建议
在社会飞速发展的今天，我国城市化水平不断提高，城市经济发展水平越来越快，而从乡镇角度，我国乡镇发展同城市发展之间形成一个巨大的鸿沟，并且被城市发展远远抛弃在身后。然而这样的发展十分不利于国家整体的和谐发展，同时对于城市的整体平衡也产生严重的阻碍作用。其中，尤其是在土地的使用方面，城乡在使用方面存在着一些问题。这就要求相关部门必须要高度重视这一问题，进而对这些问题提出相应的解决办法，从而促进国家整体和谐发展。
1 在城乡规划土地利用中存在的问题
所谓的城乡规划就是指的在城乡发展过程中，政府相关部门所针对社会整体状况实施的促进城乡协调发展，统筹城乡发展的方式方法。随着城乡发展差距越来越大，统筹城乡发展开始被多个部门重视，并且提上了日常议程。由于我国正处在社会飞速发展的时刻，经济改革深化，土地在利用方面表现出许多矛盾，在城市发展过程中，人口增加与土地资源越来越稀缺之间的矛盾不容忽视；而在农村发展过程中，耕地是农民全部收入的主要来源，是整个农村经济的支柱，然而农村耕地肥力下降，并且耕地面积越来越少，严重影响农民的生活收入这一矛盾成为当前农村土地利用中的主要矛盾。而根据国外的经验表明，必须要保证土地的合理公平公正利用，只有这样才能实现社会的稳定。因此，对土地资源进行合理的使用是保证整个城乡规划的基础性条件，具有十分突出的现实性意义。
2 现阶段中城乡规划土地利用存在的问题
2.1 现阶段我国城乡规划对土地利用所采取的主要方式
经过笔者的分析总结，现阶段我国城乡规划对土地利用所采取的主要方式主要有以下两种方式：第一种是对农村的土地进行诱惑性的征收。土地征收和征用是一种将个人土地朝着集体土地方向发展的合法方式，也是推进农村朝着现代化、科技化、工业化发祥发展的关键性手段。是我国目前经济改革深化时期整个经济发展的必然趋势。正是这种集体制土地为城市发展提供了大量的准备性资源，保证了城市工业化和现代化水平。第二种方式就是针对土地进行拍卖等买卖的方式和手段，从而实现对城市土地的综合利用和开发。这种方式有利于城市用地的综合利用。
2.2 现阶段中城乡规划土地利用存在的问题
经过笔者的分析总结，现阶段中城乡规划土地利用存在的问题主要由以下几个种类的问题：首先在土地的征收和征用方面，极容易引发社会性冲突。这说明政府在提供的土地的价格方面存在着滞后性，无法全面发挥出价格的作用。政府往往凭借着强制性手段，近乎以无偿的方式征收农民的土地，严重损害了农民的收入，严重影响了农民的生活质量的提高，严重阻碍了农村经济发展。另外，由于土地价格存在着极大的差别，因此使得土地出现自由流通的方式，然而在经济社会中，这种自由流通的方式导致了许多不容忽视的问题，严重影响了社会的和谐发展。另外，土地价格潜力巨大，因此存在着利用价格进行恶性竞争的现象，严重影响社会的发展。
3 城乡规划中土地合理利用的政策建议
为充分利用土地资源，促进城乡规划中土地的合理有效利用，应首先从土地价格的规范出发，一方面对农村土地征用进行管制；另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
3.1 对农村土地征用的管制
3.1.1 征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论，地租有级差之分，应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之，对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。此外，政府在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论，级差地租Ⅰ应由土地所有者所有，级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分，应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示，土地用途转变增值的土地收益中，农民约得5%～10%，村一级得25%～30%，政府及部门得60%～70%。因此，规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面，是切实保障农民权益的重要举措。
3.1.2 征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，参考集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。
3.2 对土地招标、竞拍、挂牌的规制
由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，从而凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理，在明确产权的前提下，甚至不需要政府干预市场交易，市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格，而是产权，只要产权确定，市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入，招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权，因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
结束语
随着我国城市化进程的不断推进，城市规模越来越大，城市的数量越来越多，使得我国的土地资源越来越稀缺，土地资源日益成为一种十分重要的战略资源，关系到经济发展的速度与质量。为了保证我国经济发展的速度，保证我国城市化进程的合理进行，需要实现土地资源的合理利用，对城乡规划建设做出科学的统筹，实现社会经济的健康发展。
参考文献
[1]姚斯杰.城乡规划中的土地合理利用[J].合作经济与科技，2010（1）：29.
[2]曲秀梅.城乡规划中的土地合理利用[J].城市建设理论研究：电子版，2012（13）.
[3]赵鑫.城乡规划中的土地合理利用[J].装饰装修天地，2015（1）.
[4]侯东伟.城乡规划中土地合理利用问题及建议探讨[J].2014（21）.