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【摘 要】 2016年3月，财政部、国家税务总局联合下发关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号），对于房地产业来说，营改增能够有效避免重复征税问题，达到结构性减税的效果，但同时由于实施时间短，出现了一些问题。鉴于此，本文以营改增为主线，剖析现阶段的实施现状，探讨营改增可能产生的问题，并在此基础上为其提供实施建议。
【关键词】 营改增 房地产业 税制改革
从今年5月1日起，在全行业进行营改增试点，将房地产业也纳入营改增试点范围，从整体来说，增强了增值税抵扣链条的完整性，是我国税收制度的一大深刻变革，单就房地产业来说，让企业重新分析市场需要及自身供给能力，促进产业升级转型。
一、启东市房地产业营改增现状分析
（一）启东市经济优势
启东市位于长江入海口北侧，三面环水，陆地面积1208平方公里，总人口112万，是中国建筑之乡，启东建筑走南创北，多次获得中国建筑业最高荣誉——鲁班奖，因此，本次以江苏省启东市为例，具有很强的代表性，能够以此折射出整个房地产业的营改增情况。
（二）政策实施现状分析
自营改增政策试点实施以来，地税局与国税局积极开展协作，办理业务的交接，以4月30日为时间节点，之前的依然由地方税务部门进行征管，之后的转到国家税务部门，对于开出的营业税发票，在6月30日之前完成申报。对于地方税务部门来说，少了营业税这个大税种，业务量明显减少，但是具体到地方的财政收入，由于营改增试行之后中央和地方各分50%的增值税额，因此没有太大的变化。对于国家税务机关来说，首先业务量急剧增加，同時，由于房地产业的特殊性，很多零星劳务等并不能取得专用抵扣发票，所以税务机关完善了自身发票审查体系，尽量保证抵扣链条的完整性。对于房地产企业来说，营改增实施之后，进项税额可以进行抵扣，打通了增值税抵扣链条，企业实现了结构性减税，在一定程度上缓解了房产企业的资金压力。
二、房地产业营改增存在的问题
对于房地产企业来说，一般楼盘都采用先卖后建的方式，所以在初期就要缴纳大额的营业税，而改征增值税之后，初期各项建筑成本的购入，形成大量的进项税额，一般来说，初期进项税额都会大于销项税额，因而给企业留有充足的流动资金，同时也提高了企业的融资能力。但是，在政策实施的过程中，也存在一些问题。
（一）土地成本及融资成本抵扣方式不明
随着房价的不断上涨，地皮的价格也水涨船高，尤其是在一二线城市，在房地产开发过程中，土地成本占据了很大一部分，而企业一般都是从政府手中通过拍卖获得土地，现在在缴纳增值税时虽然能够扣除土地价款，但是价款如何认定还不明确，另外选择适用简易计税办法的房地产老项目不能享受土地价款扣除的优惠政策。同时，房地产业在一定程度上也属于资本密集型产业，企业在开发楼盘时都会向金融机构进行借贷，而且现阶段金融业和房地产业都已经改征增值税了，但是相关的融资成本抵扣方式还不明确，因此成为税款抵扣的一大难题。
（二）进项发票难以取得
房产开发时下游商家都比较分散，进项发票的取得较为困难。工程的建设，一般都会请施工队完成，这些农民工队伍根本无法提供增值税专用发票，同样，提供沙石及小型建筑工具的门市有些属于小规模纳税人，也不能给企业开出可抵扣的进项发票。因此给企业加大了抵扣的难度，造成较大的税款压力。
（三）存货成本抵扣难度大
对于企业已经开发但没有出售的楼盘，其已经产生的各项成本没有具体的抵扣说明，另外，已经购入的固定资产成本也不能进行抵扣。而且这部分存量房屋占据了企业很大一部分的资产，这样一来，势必会造成企业的销项税额成倍增加，但进项可抵扣税额很少，可能导致营改增初期企业税负增加。
三、房地产业营改增的对策建议
从长远角度看，营改增政策具有现实意义，针对房地产业营改增之后存在的问题，本着税负只减不增的原则，应从税收征管部门和房地产企业两个方面进行管理，以确保营改增政策的顺利实施。
（一）政府及时出台相关政策
1、明确成本抵扣方式
税收征管部门应尽快出台政策具体的实施细则，将融资成本纳入可抵扣范围，出台土地成本认定方案，明确劳务成本的简易抵扣方式，合理对企业存量房进行抵扣，在方便税务机关征收的同时给企业带来一些优惠。
2、加强发票监管
对于营改增初期，发票抵扣方面是一个较大的难点，由于政策实施时间不长，能抵扣的税额也偏少，可能会出现虚假代开增值税专用发票的现象，这就需要相关监察部门进行严格审查，对发票的开具时间、移送和报销的时间都要严格把控，审查其真伪性，对违规者进行严肃处理，坚决不能出现虚开、伪造等钻空子的做法。
（二）房产企业加强自身管理
1、精选供应商，合理进行成本转嫁
供应商只有开具了增值税专用发票，才能作为企业进项抵扣的依据，所以企业在选择供应商的时候，应该将能否开具增值税专用发票作为重要依据，优先选择能够开具的公司，如果供应商属于小规模纳税人，也可以让供应商去税务机关申请代开发票。这样，可以将成本转嫁给下游供应商，减少本企业的税负。
2、合理布局，调整产业结构
现阶段一二线城市土地成本昂贵，而且不能抵扣，因此，企业在选择城市进行房产开发时，应注意合理布局，协调发展，不能一味在大型城市进行开发，这样造成的资金压力太大，影响现金流。同时，由于相关的建筑安装成本、装修成本可以进行抵扣，所以建议企业多开发精装修、拎包入住式的楼盘，这样一定程度上能够扩大企业的利润空间。
3、提高财会人员整体水平
企业财会人员应该熟悉营改增政策，分析营改增以后账务方面的变化，及时进行调整，以适应政策，同时应认真进行税务管理，积极纳税的同时合理进行税收筹划，压缩企业成本，增加利润空间。
【关键词】 营改增 房地产业 税制改革
从今年5月1日起，在全行业进行营改增试点，将房地产业也纳入营改增试点范围，从整体来说，增强了增值税抵扣链条的完整性，是我国税收制度的一大深刻变革，单就房地产业来说，让企业重新分析市场需要及自身供给能力，促进产业升级转型。
一、启东市房地产业营改增现状分析
（一）启东市经济优势
启东市位于长江入海口北侧，三面环水，陆地面积1208平方公里，总人口112万，是中国建筑之乡，启东建筑走南创北，多次获得中国建筑业最高荣誉——鲁班奖，因此，本次以江苏省启东市为例，具有很强的代表性，能够以此折射出整个房地产业的营改增情况。
（二）政策实施现状分析
自营改增政策试点实施以来，地税局与国税局积极开展协作，办理业务的交接，以4月30日为时间节点，之前的依然由地方税务部门进行征管，之后的转到国家税务部门，对于开出的营业税发票，在6月30日之前完成申报。对于地方税务部门来说，少了营业税这个大税种，业务量明显减少，但是具体到地方的财政收入，由于营改增试行之后中央和地方各分50%的增值税额，因此没有太大的变化。对于国家税务机关来说，首先业务量急剧增加，同時，由于房地产业的特殊性，很多零星劳务等并不能取得专用抵扣发票，所以税务机关完善了自身发票审查体系，尽量保证抵扣链条的完整性。对于房地产企业来说，营改增实施之后，进项税额可以进行抵扣，打通了增值税抵扣链条，企业实现了结构性减税，在一定程度上缓解了房产企业的资金压力。
二、房地产业营改增存在的问题
对于房地产企业来说，一般楼盘都采用先卖后建的方式，所以在初期就要缴纳大额的营业税，而改征增值税之后，初期各项建筑成本的购入，形成大量的进项税额，一般来说，初期进项税额都会大于销项税额，因而给企业留有充足的流动资金，同时也提高了企业的融资能力。但是，在政策实施的过程中，也存在一些问题。
（一）土地成本及融资成本抵扣方式不明
随着房价的不断上涨，地皮的价格也水涨船高，尤其是在一二线城市，在房地产开发过程中，土地成本占据了很大一部分，而企业一般都是从政府手中通过拍卖获得土地，现在在缴纳增值税时虽然能够扣除土地价款，但是价款如何认定还不明确，另外选择适用简易计税办法的房地产老项目不能享受土地价款扣除的优惠政策。同时，房地产业在一定程度上也属于资本密集型产业，企业在开发楼盘时都会向金融机构进行借贷，而且现阶段金融业和房地产业都已经改征增值税了，但是相关的融资成本抵扣方式还不明确，因此成为税款抵扣的一大难题。
（二）进项发票难以取得
房产开发时下游商家都比较分散，进项发票的取得较为困难。工程的建设，一般都会请施工队完成，这些农民工队伍根本无法提供增值税专用发票，同样，提供沙石及小型建筑工具的门市有些属于小规模纳税人，也不能给企业开出可抵扣的进项发票。因此给企业加大了抵扣的难度，造成较大的税款压力。
（三）存货成本抵扣难度大
对于企业已经开发但没有出售的楼盘，其已经产生的各项成本没有具体的抵扣说明，另外，已经购入的固定资产成本也不能进行抵扣。而且这部分存量房屋占据了企业很大一部分的资产，这样一来，势必会造成企业的销项税额成倍增加，但进项可抵扣税额很少，可能导致营改增初期企业税负增加。
三、房地产业营改增的对策建议
从长远角度看，营改增政策具有现实意义，针对房地产业营改增之后存在的问题，本着税负只减不增的原则，应从税收征管部门和房地产企业两个方面进行管理，以确保营改增政策的顺利实施。
（一）政府及时出台相关政策
1、明确成本抵扣方式
税收征管部门应尽快出台政策具体的实施细则，将融资成本纳入可抵扣范围，出台土地成本认定方案，明确劳务成本的简易抵扣方式，合理对企业存量房进行抵扣，在方便税务机关征收的同时给企业带来一些优惠。
2、加强发票监管
对于营改增初期，发票抵扣方面是一个较大的难点，由于政策实施时间不长，能抵扣的税额也偏少，可能会出现虚假代开增值税专用发票的现象，这就需要相关监察部门进行严格审查，对发票的开具时间、移送和报销的时间都要严格把控，审查其真伪性，对违规者进行严肃处理，坚决不能出现虚开、伪造等钻空子的做法。
（二）房产企业加强自身管理
1、精选供应商，合理进行成本转嫁
供应商只有开具了增值税专用发票，才能作为企业进项抵扣的依据，所以企业在选择供应商的时候，应该将能否开具增值税专用发票作为重要依据，优先选择能够开具的公司，如果供应商属于小规模纳税人，也可以让供应商去税务机关申请代开发票。这样，可以将成本转嫁给下游供应商，减少本企业的税负。
2、合理布局，调整产业结构
现阶段一二线城市土地成本昂贵，而且不能抵扣，因此，企业在选择城市进行房产开发时，应注意合理布局，协调发展，不能一味在大型城市进行开发，这样造成的资金压力太大，影响现金流。同时，由于相关的建筑安装成本、装修成本可以进行抵扣，所以建议企业多开发精装修、拎包入住式的楼盘，这样一定程度上能够扩大企业的利润空间。
3、提高财会人员整体水平
企业财会人员应该熟悉营改增政策，分析营改增以后账务方面的变化，及时进行调整，以适应政策，同时应认真进行税务管理，积极纳税的同时合理进行税收筹划，压缩企业成本，增加利润空间。