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武汉农用地入市
近日，武汉江夏区郑店街劳四村村主任袁光荣和湖北丛霖农业生态有限责任公司总经理彭涛一起，向武汉市农村综合产权交易所递交了办理《产权流转交易鉴证书》的相关材料。袁光荣这次是代表村里144户村民，把承包经营的1800亩土地的经营权，流转给丛霖公司。今后，这144户村民将每年有一笔固定的“土地租金”收入。
这只是近期武汉农村综合产权交易所的一例交易。截至目前，该农交所共进行了农村产权交易1470宗，交易金额89.6亿元，流转土地92.9万亩，约占全市农用地的1/6，抵押融资9.7亿元。目前，武汉拥有“土地租金”收入的农民超过16万人。
相关负责人介绍，武汉农村集体资产的产权转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易，必须在农交所进行，以防止企业和村干部绕过村民“私相授受”。在土地流转时，农交所会提供相应土地流转的实时价格，公开透明，保证村民的知情权，防止集体资产在交易中流失。进农交所公开交易，能有效防止村干部冒签协议、冒领补偿。如果交易涉及农民个人承包的土地，农交所要求必须提供每家每户的委托协议书及户主的身份证复印件等，以确保农民真实意愿的表达。
武汉市农村综合产权交易所总经理孙晓燕说，武汉创造性地探索出了“交易—鉴证—抵押”的农村产权交易“武汉模式”。目前，武汉土地、水域滩涂的承包经营权、集体经济组织“四荒地”的使用权等，均可在农交所流转交易，交易成功后，企业或经营者即可获得鉴证书，据此就可向银行融资贷款。此外，武汉市每年还拿出200万元，对融资的企业进行补贴。如果企业无法还款，银行可以将其土地的经营权等抵押物，委托农交所继续在产权交易市场上进行转让，从而保证银行和农民的利益。不过，目前还没有出现过类似的事例。
最近，农村产权交易“交易—鉴证—抵押”的“武汉模式”受到媒体的广泛关注。舆论的这种聚焦和国内社会经济发展的大环境是密不可分的。受国内城镇化进程的推动，关于农村集体用地流转等问题一直是业内关注热点。事实上，早在2008年，十七届三中全会就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。与此同时，十八大报告又再次提出要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”，“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，“促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。
目前全国多个省市区域已开展了不同程度的农村集体土地流转试点。一些城市已经开始在农地市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。比如，重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”已广为人知。云南省探索使用农村集体建设土地开发城镇经营性项目，农村集体组织以多种形式参与土地开发与运营，并分享收益。广州则筹建城乡一体化土地交易市场，建立覆盖国有建设用地和集体建设用地的统一交易平台，推动集体建设用地使用权以出让、出租、转让、转租和抵押等方式有偿流转，并通过实行货币补偿、实物留地、物业补偿、参股经营、等价置换、指标抵扣等多种模式相结合，统筹解决农村集体经济发展留用地问题。
据资料统计，农业部去年以来确定了33个市（县、区）为农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区，如北京平谷区、天津静海县、重庆大足区、浙江平湖市、湖北武汉市等。国土部也就农村集体土地局部有条件入市展开调研，政府和市场两个渠道提供土地资源的“土地供应双轨制”有望得到完善。
土地改革的制度建设也在积极进行中，一系列征地制度改革新政有望在近阶段出台，除了重新修订《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。
当然，我国土地改革还将在较长的时间内进行，提高对农民集体所有土地征地补偿是首要解决的问题，而在此之后，突破农村用地瓶颈的就是农村集体建设用地将可以自由上市流转，农民成为农村集体用地交易主体，在不触碰18亿亩耕地红线的前提下，释放农村闲置土地成为建设用地。与此同时，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。一旦农村集体土地有偿流转瓶颈被突破，城镇化推进速度和效率将大幅提高。
“以房养老”试点
9月20日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。民政部有关负责人称，我国发展社区、机构等多种养老服务模式，“以房养老”试点只是其中部分内容，是自主选择行为，而且，指出政府是保障基本养老的主导力量。
在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，“以房养老”只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。坊间对“以房养老”的讨论主要源于对 “以房养老”可行性的质疑。
此前，还有清华大学教授给出 “退休后15年开始领养老金，这15年男的去做园丁、女的给人洗衣服”的建议也招致了一片骂声……种种现象都显示出中国百姓对于养老质量的焦虑，结合国家对“以房养老”规范的把控，确保“以房养老”体制的相对公平性是保证其顺利推行的关键。
中国现已进入老龄化社会，从延迟退休，到延迟领取养老金，养老问题引发了各方纷争。当前，舆论之所以把关注都集中在“以房养老”问题上，主要是因为房产问题一直比较敏感，如房价、70年产权等问题，这次提出“以房养老”，让一直存在的老问题与新问题叠加，成为新的舆论焦点。很多人把《意见》中出现的“以房养老”误读为养老问题主要要靠自己解决，政府养老责任淡化了，而个人养老责任强化了，其实，“以房养老”是以个人财产进行自我养老保障的一种模式。
实际上，以房养老模式并非新鲜举措，在美国、加拿大等国都获得了成功。其理念产生于上世纪80年代的美国，为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，具体操作是由房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。之前在中国也有部分城市试行过此举措，但该模式均遭受了“水土不服”的尴尬。比如上海，推行6年仅成功6例。
就舆论反馈看，“以房养老”在中国之所以难以推行，主要阻力包括房产不是老人独有而与子女产生分歧、一般住宅产权只有70年、家产传后的传统观念等。其中最突出的难点就是我国目前规定的房屋产权为70年，到期后如何处置依然是政策盲点。另外，房价未来走势的不确定、老人的寿命有多长、利率水平是升是降，也让大多数老人担心通过“以房养老”而享受到的福利的质量。要解决这种疑虑，行之有效的方法就是体现制度的公平性。
无论是城乡二元体制下城市与农村民众的养老差别，还是民营企业、外资企业同国有企业、公务员、事业单位人员之间的养老金差异，都会让人对以房养老产生不信任。若国家通过完善政策对现有利益存量重新分配调整，或许会触动一些个人、群体、企业或机构的利益，但建立公平制度对解决养老问题提供的新动力和消除人们对新制度的疑虑所起的作用都是毋庸置疑的。
近日，武汉江夏区郑店街劳四村村主任袁光荣和湖北丛霖农业生态有限责任公司总经理彭涛一起，向武汉市农村综合产权交易所递交了办理《产权流转交易鉴证书》的相关材料。袁光荣这次是代表村里144户村民，把承包经营的1800亩土地的经营权，流转给丛霖公司。今后，这144户村民将每年有一笔固定的“土地租金”收入。
这只是近期武汉农村综合产权交易所的一例交易。截至目前，该农交所共进行了农村产权交易1470宗，交易金额89.6亿元，流转土地92.9万亩，约占全市农用地的1/6，抵押融资9.7亿元。目前，武汉拥有“土地租金”收入的农民超过16万人。
相关负责人介绍，武汉农村集体资产的产权转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易，必须在农交所进行，以防止企业和村干部绕过村民“私相授受”。在土地流转时，农交所会提供相应土地流转的实时价格，公开透明，保证村民的知情权，防止集体资产在交易中流失。进农交所公开交易，能有效防止村干部冒签协议、冒领补偿。如果交易涉及农民个人承包的土地，农交所要求必须提供每家每户的委托协议书及户主的身份证复印件等，以确保农民真实意愿的表达。
武汉市农村综合产权交易所总经理孙晓燕说，武汉创造性地探索出了“交易—鉴证—抵押”的农村产权交易“武汉模式”。目前，武汉土地、水域滩涂的承包经营权、集体经济组织“四荒地”的使用权等，均可在农交所流转交易，交易成功后，企业或经营者即可获得鉴证书，据此就可向银行融资贷款。此外，武汉市每年还拿出200万元，对融资的企业进行补贴。如果企业无法还款，银行可以将其土地的经营权等抵押物，委托农交所继续在产权交易市场上进行转让，从而保证银行和农民的利益。不过，目前还没有出现过类似的事例。
最近，农村产权交易“交易—鉴证—抵押”的“武汉模式”受到媒体的广泛关注。舆论的这种聚焦和国内社会经济发展的大环境是密不可分的。受国内城镇化进程的推动，关于农村集体用地流转等问题一直是业内关注热点。事实上，早在2008年，十七届三中全会就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。与此同时，十八大报告又再次提出要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”，“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，“促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。
目前全国多个省市区域已开展了不同程度的农村集体土地流转试点。一些城市已经开始在农地市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。比如，重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”已广为人知。云南省探索使用农村集体建设土地开发城镇经营性项目，农村集体组织以多种形式参与土地开发与运营，并分享收益。广州则筹建城乡一体化土地交易市场，建立覆盖国有建设用地和集体建设用地的统一交易平台，推动集体建设用地使用权以出让、出租、转让、转租和抵押等方式有偿流转，并通过实行货币补偿、实物留地、物业补偿、参股经营、等价置换、指标抵扣等多种模式相结合，统筹解决农村集体经济发展留用地问题。
据资料统计，农业部去年以来确定了33个市（县、区）为农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区，如北京平谷区、天津静海县、重庆大足区、浙江平湖市、湖北武汉市等。国土部也就农村集体土地局部有条件入市展开调研，政府和市场两个渠道提供土地资源的“土地供应双轨制”有望得到完善。
土地改革的制度建设也在积极进行中，一系列征地制度改革新政有望在近阶段出台，除了重新修订《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。
当然，我国土地改革还将在较长的时间内进行，提高对农民集体所有土地征地补偿是首要解决的问题，而在此之后，突破农村用地瓶颈的就是农村集体建设用地将可以自由上市流转，农民成为农村集体用地交易主体，在不触碰18亿亩耕地红线的前提下，释放农村闲置土地成为建设用地。与此同时，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。一旦农村集体土地有偿流转瓶颈被突破，城镇化推进速度和效率将大幅提高。
“以房养老”试点
9月20日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。民政部有关负责人称，我国发展社区、机构等多种养老服务模式，“以房养老”试点只是其中部分内容，是自主选择行为，而且，指出政府是保障基本养老的主导力量。
在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，“以房养老”只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。坊间对“以房养老”的讨论主要源于对 “以房养老”可行性的质疑。
此前，还有清华大学教授给出 “退休后15年开始领养老金，这15年男的去做园丁、女的给人洗衣服”的建议也招致了一片骂声……种种现象都显示出中国百姓对于养老质量的焦虑，结合国家对“以房养老”规范的把控，确保“以房养老”体制的相对公平性是保证其顺利推行的关键。
中国现已进入老龄化社会，从延迟退休，到延迟领取养老金，养老问题引发了各方纷争。当前，舆论之所以把关注都集中在“以房养老”问题上，主要是因为房产问题一直比较敏感，如房价、70年产权等问题，这次提出“以房养老”，让一直存在的老问题与新问题叠加，成为新的舆论焦点。很多人把《意见》中出现的“以房养老”误读为养老问题主要要靠自己解决，政府养老责任淡化了，而个人养老责任强化了，其实，“以房养老”是以个人财产进行自我养老保障的一种模式。
实际上，以房养老模式并非新鲜举措，在美国、加拿大等国都获得了成功。其理念产生于上世纪80年代的美国，为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，具体操作是由房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。之前在中国也有部分城市试行过此举措，但该模式均遭受了“水土不服”的尴尬。比如上海，推行6年仅成功6例。
就舆论反馈看，“以房养老”在中国之所以难以推行，主要阻力包括房产不是老人独有而与子女产生分歧、一般住宅产权只有70年、家产传后的传统观念等。其中最突出的难点就是我国目前规定的房屋产权为70年，到期后如何处置依然是政策盲点。另外，房价未来走势的不确定、老人的寿命有多长、利率水平是升是降，也让大多数老人担心通过“以房养老”而享受到的福利的质量。要解决这种疑虑，行之有效的方法就是体现制度的公平性。
无论是城乡二元体制下城市与农村民众的养老差别，还是民营企业、外资企业同国有企业、公务员、事业单位人员之间的养老金差异，都会让人对以房养老产生不信任。若国家通过完善政策对现有利益存量重新分配调整，或许会触动一些个人、群体、企业或机构的利益，但建立公平制度对解决养老问题提供的新动力和消除人们对新制度的疑虑所起的作用都是毋庸置疑的。