论文部分内容阅读
【摘要】近年来，我国经济建设取得了非常大的发展，使得各行各业的发展步伐也越来越快，这也使得了各行业之间的竞争变得越来越激烈。在各行业市场竞争如此激烈的外部环境下，房地产行业要想有更好的发展，就必须要做好项目的成本管理工作，降低房地产项目建设过程中的成本支出，从而确保房地产项目能够获得更大的经济收益。因此，本文主要对房地产项目成本管理中的突出问题进行了分析和对策探讨。
【关键词】房地产；成本管理；突出问题；探究
一、前言
由于中国的房地产业是在08年金融危机后开始迅速发展的，大多数房地产公司都是在拿地就能赚钱的背景下膨胀起来的，这种膨胀恰恰使得房地产公司忽略了自身的成本控制，在没有很迫切的外部环境的压力下，表现不是很明显，而近年来国家又对房地产实行了各种政策性调控，使房地产企业面临更严峻的形势，在外部环境如此艰难的情况下，成本管理的好坏将直接影响房地产企业的效益，这些问题就成了阻碍企业发展的瓶颈。
二、房地产成本管理的突出问题
1.规划设计阶段成本管理的突出问题
规划设计阶段是房地产公司获取土地后对项目价值定位、形象定位、客户定位、产品分配、户型配比、整体规划进行深入的研究，重新研判获取土地可行性研究阶段的方案是否需要调整和优化。在规划设计阶段基本已经确定了项目后续开发工作的方向和范围，据相关资料统计，前期设计阶段对房地产项目投资影响较大，特别是初步设计阶段对项目投资的影响达70%-95%。房地产企业要想降低工程造价，就必须重视前期设计阶段的工作，从投资形成之初就进行严格的控制。在该阶段进行有效的成本控制，就是所谓的事前控制，可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有一锤定音的地位和作用。虽然设计费用只占到建安成本的3%左右，但是对建安成本的影响却能达到75%以上。在项目设计过程中，很多设计人员存在重技术，轻经济的思想，任意提高安全系数或设计标准，从而影响了成本的有效控制。
2.施工建设阶段成本管理的突出问题
（1）变更签证控制不到位，成本超出预算
设计变更、现场签证是施工现场管理中很重要的一项内容，是一项工作量大而且比较难于控制的工作，它具有涉及面广，形成原因复杂，临时性，多样性，无规律性，发生周期长，难以及时确定造价的特点。通过对万科、中海、恒大等大型房地产项目收集的资料分析统计，成本超控原因中设计变更所占比例为23%-27%，现场签证所占比例为9-16%。由于房地产开发项目建设过程的复杂性，在加上企业经营管理的粗放，导致设计变更、现场签证控制不力，从而使成本不能控制在目标范围内，由此可见，设计变更、现场签证是房地产企业成本失控的原因之一，是成本控制的技术工具，应该高度重视。
（2）动态成本发生后反馈不及时，目标成本调整滞后
很多房地产企业没有建立自己的责任成本管理体系，动态成本管理只是建立在简单的合同台账上，不能实时地了解和掌握成本的执行情况，发生的设计变更和现场签证等最新信息以及对于未发生的合同成本都不能及时反映，是否有超支的风险，没有办法提前采取成本管理措施进行干预。这样就使得房地产开发项目的动态成本发生后反馈不及时，从而导致目标成本调整滞后，不利于成本管控。
3.竣工交付阶段成本管理的突出问题
竣工交付阶段没有及时地进行成本经验数据的收集和整理，缺乏有效的成本管理后评价。成本管理后评价是对项目开发过程中各个阶段成本管理问题的分析和评估，找出各个阶段成本管理工作的得失。而多数房地产企业成本管控对于成本后评估并不重视，在一个项目开发完毕后没有组织相关部门对整个项目的成本管理进行差异分析，这样不利于成本管理工作的提升。某项目拟定的目标成本为100818.03万元，实际发生成本为104766.43万元，实际发生成本超出目标成本3948.4万元，占总的目标成本约4%左右，其中建安费用偏差1765万元、财务费用偏差1760万元，由此可见，要想解决后续开发类似项目时避免超目标成本的现象发生，那么就必须要进行成本后评价，分析项目开发过程中成本管理存在的问题和总结经验教训。
三、房地产成本管理的对策探究
1、规划设计阶段成本管理对策
（1）实行设计招标，多种方案成本对比
采用设计方案和经济指标相结合的设计招标方法，对于不同的设计方案不仅要关注方案的创意和品质，也要关注方案的成本经济性相关指标，如含钢量、砼含量、墙地比、窗地比、附加值面积等，组织有关专家进行综合性评判，这样既可以选出好的经济合理的方案和好的设计单位，又能达到降低成本的目的。
（2）推行限额设计，控制设计参数指标
房地产企业在与设计单位签订合同时必须在合同中约定限额设计等经济指标和相应的奖惩措施，设计单位须在约定的限额设计指标范围内进行施工图设计，如设计成果未超出限额设计指标，略有结余，可按照合同约定给予一定比例的奖励；如设计成果超出限额设计指标，要求设计单位必须在约定的时间进行优化和完善，如仍不能满足合同要求，则按照合同约定承担相应的违约金。
（3）加强图纸会审，将问题消灭在源头
组织相关人员加强正式出图前的图纸会审和出图后的设计交底工作，充分理解设计单位的设计意图，将容易引起设计变更的图纸问题和矛盾点在施工之前进行消除和化解，这样进行事前控制花费的代价最小，达到效果最好。
结语：
随着国家经济进入新常态，房地产行业也正在进行积极深刻的变革和调整，由资源和资本竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，这不仅给我们带来了机遇，同时也为我们带来了困難和挑战，在这种环境之下，必须要尽可能做好房地产成本的全过程精细化控制，将成本管理由核算型向目标管理型转变，这样才能在保证房地产项目工程质量的同时，将工程建设成本控制在最低的水平，房地产企业才能获得更好的发展。
【关键词】房地产；成本管理；突出问题；探究
一、前言
由于中国的房地产业是在08年金融危机后开始迅速发展的，大多数房地产公司都是在拿地就能赚钱的背景下膨胀起来的，这种膨胀恰恰使得房地产公司忽略了自身的成本控制，在没有很迫切的外部环境的压力下，表现不是很明显，而近年来国家又对房地产实行了各种政策性调控，使房地产企业面临更严峻的形势，在外部环境如此艰难的情况下，成本管理的好坏将直接影响房地产企业的效益，这些问题就成了阻碍企业发展的瓶颈。
二、房地产成本管理的突出问题
1.规划设计阶段成本管理的突出问题
规划设计阶段是房地产公司获取土地后对项目价值定位、形象定位、客户定位、产品分配、户型配比、整体规划进行深入的研究，重新研判获取土地可行性研究阶段的方案是否需要调整和优化。在规划设计阶段基本已经确定了项目后续开发工作的方向和范围，据相关资料统计，前期设计阶段对房地产项目投资影响较大，特别是初步设计阶段对项目投资的影响达70%-95%。房地产企业要想降低工程造价，就必须重视前期设计阶段的工作，从投资形成之初就进行严格的控制。在该阶段进行有效的成本控制，就是所谓的事前控制，可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有一锤定音的地位和作用。虽然设计费用只占到建安成本的3%左右，但是对建安成本的影响却能达到75%以上。在项目设计过程中，很多设计人员存在重技术，轻经济的思想，任意提高安全系数或设计标准，从而影响了成本的有效控制。
2.施工建设阶段成本管理的突出问题
（1）变更签证控制不到位，成本超出预算
设计变更、现场签证是施工现场管理中很重要的一项内容，是一项工作量大而且比较难于控制的工作，它具有涉及面广，形成原因复杂，临时性，多样性，无规律性，发生周期长，难以及时确定造价的特点。通过对万科、中海、恒大等大型房地产项目收集的资料分析统计，成本超控原因中设计变更所占比例为23%-27%，现场签证所占比例为9-16%。由于房地产开发项目建设过程的复杂性，在加上企业经营管理的粗放，导致设计变更、现场签证控制不力，从而使成本不能控制在目标范围内，由此可见，设计变更、现场签证是房地产企业成本失控的原因之一，是成本控制的技术工具，应该高度重视。
（2）动态成本发生后反馈不及时，目标成本调整滞后
很多房地产企业没有建立自己的责任成本管理体系，动态成本管理只是建立在简单的合同台账上，不能实时地了解和掌握成本的执行情况，发生的设计变更和现场签证等最新信息以及对于未发生的合同成本都不能及时反映，是否有超支的风险，没有办法提前采取成本管理措施进行干预。这样就使得房地产开发项目的动态成本发生后反馈不及时，从而导致目标成本调整滞后，不利于成本管控。
3.竣工交付阶段成本管理的突出问题
竣工交付阶段没有及时地进行成本经验数据的收集和整理，缺乏有效的成本管理后评价。成本管理后评价是对项目开发过程中各个阶段成本管理问题的分析和评估，找出各个阶段成本管理工作的得失。而多数房地产企业成本管控对于成本后评估并不重视，在一个项目开发完毕后没有组织相关部门对整个项目的成本管理进行差异分析，这样不利于成本管理工作的提升。某项目拟定的目标成本为100818.03万元，实际发生成本为104766.43万元，实际发生成本超出目标成本3948.4万元，占总的目标成本约4%左右，其中建安费用偏差1765万元、财务费用偏差1760万元，由此可见，要想解决后续开发类似项目时避免超目标成本的现象发生，那么就必须要进行成本后评价，分析项目开发过程中成本管理存在的问题和总结经验教训。
三、房地产成本管理的对策探究
1、规划设计阶段成本管理对策
（1）实行设计招标，多种方案成本对比
采用设计方案和经济指标相结合的设计招标方法，对于不同的设计方案不仅要关注方案的创意和品质，也要关注方案的成本经济性相关指标，如含钢量、砼含量、墙地比、窗地比、附加值面积等，组织有关专家进行综合性评判，这样既可以选出好的经济合理的方案和好的设计单位，又能达到降低成本的目的。
（2）推行限额设计，控制设计参数指标
房地产企业在与设计单位签订合同时必须在合同中约定限额设计等经济指标和相应的奖惩措施，设计单位须在约定的限额设计指标范围内进行施工图设计，如设计成果未超出限额设计指标，略有结余，可按照合同约定给予一定比例的奖励；如设计成果超出限额设计指标，要求设计单位必须在约定的时间进行优化和完善，如仍不能满足合同要求，则按照合同约定承担相应的违约金。
（3）加强图纸会审，将问题消灭在源头
组织相关人员加强正式出图前的图纸会审和出图后的设计交底工作，充分理解设计单位的设计意图，将容易引起设计变更的图纸问题和矛盾点在施工之前进行消除和化解，这样进行事前控制花费的代价最小，达到效果最好。
结语：
随着国家经济进入新常态，房地产行业也正在进行积极深刻的变革和调整，由资源和资本竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，这不仅给我们带来了机遇，同时也为我们带来了困難和挑战，在这种环境之下，必须要尽可能做好房地产成本的全过程精细化控制，将成本管理由核算型向目标管理型转变，这样才能在保证房地产项目工程质量的同时，将工程建设成本控制在最低的水平，房地产企业才能获得更好的发展。