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摘要：随着社会经济的不断发展，人们对于生活水平的要求不断提高，不动产成为了许多投资者热衷的投资项目。在司法实践中，已被法院查封的房屋被开发商进行出卖的情并不鲜见这些查封行为，有的是诉讼保全，有的是执行行为，还有的是解决烂尾楼等特殊情形而采取的保护性措施。无论如何，法院查封时都有“未经许可、不得转让、出卖、抵押”等限制性要求。一旦开发商在查封期间将房屋出卖，当事人主张该买卖合同无效，应如何处理？
关键词：查封;合法性
一、房屋在查封状态下，签订的买卖合同是否有效？
1.1 认为合同当然无效
认为房屋买卖合同无效的观点一般根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。有观点认为房屋查封的状态下所签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，根据《合同法》五十二条规定，签订的房屋买卖合同无效。
在《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中，答复其认为转让已经被查封的房产行为违法，所订立的买卖合同系无效合同。
1.2 认为合同不当然无效
广东省高级人民法院在《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》中第七条规定：“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;”，广东省高级人民法院的通知，只是说明了房屋买卖合同不因国家机关依法采取强制措施而无效，但却没有说清国家强制措施与买卖合同签订的前后顺序。结合案号（2015）穗中法民五终字第6002号判决中，广州市人民法院认为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，买卖被查封房屋的合同并无必然导致无效，本案合同能否实际履行关键在于出让人能否解除涉案房屋存在的法律负担”可以看出，广东省关于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条更多认为其是管理性条款，并非当然无效，合同是否有效要看出让人能否解除涉案房屋存在的法律负担。
1.2.1关于效力强制性规定以及管理性强制性规定的区别
关于效力强制性规定与管理性强制性规定在法理上有许多不同的观点，这里，笔者更倾向于王利明教授的观点：第一，在法律条文中明确某种行为或违反该条文直接将导致合同无效，则该条文当然属于法律效力强制性规定;第二，法律条文虽然没有规定违反该法律条文将导致合同无效，但是违反该条文，将可能损害公共利益和国家利益，这种条文也应当认定为法律效力强制性规定;第三，该条文既没有明确规定将导致合同无效也不属于损害国家利益，则应当认定为属于管理强制性规定。至于准入性的法律规定，笔者认为，其当让属于管理强制性规定。因此，如果当然的认为房屋买卖合同无效，是不正确的。
1.2.2从查封限制标的物权利属性以及相关法律规定判断
所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。查封是对所有权中处分权的必然限制，占有、使用、收益三种权利可能会因为查封受到限制，但不是必然受限。也就是说查封是对所有权的限制而并非转移所有权，所有权人对于被查封的标的物并未丧失所有权。
二、房屋存处于抵押状态下，签订的房屋买卖合同是否有效？
笔者认为买卖合同不是当然无效，是否有效取决于抵押权人、抵押人以及受让人以及其他相关事实的认定。
2.1 抵押权人同意转让或者受让人愿意代为清偿抵押负担
《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人转让抵押物的，如果该抵押物已经登记，抵押权人仍然可以行使抵押权;受让人取得抵押物所有权的，可以代替债务人清偿全部债务，引起抵押权消灭。清偿债务后，受让人可以向抵押人追偿。
《物权法》第一百九十一条规定，抵押人在抵押期间取得抵押权人同意将抵押财产转让的，应将转让所得的价款提前清偿对抵押权人的债务。如转让的价款超过债权数额，超过的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，除受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形外，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
通过以上法律法规可以看出，法律并没有禁止被抵押物的转让，只是需经抵押权人同意才可以转让，因此如果抵押权人同意转让抵押物，那么抵押人与受让人签订的买卖合同如无其他无效事由，是当然有效的。
2.2 未告知抵押权人、抵押权人不同意轉让或者受让人不愿意代为解除抵押负担
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条明确：“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。”可以看出，北京高院认定买卖存在抵押权房屋合同是有效的，无需抵押权人同意或追加。
根据江苏省高院（2014）苏审二民申字第244号判决、北京高院（2009）高民终字第1165号以及上海市高级人民法院（2018）沪民申1687号判决可以看出，江苏省高级人民法院、北京市高级人民法院和上海市高级人民法院都认为《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”属于管理性规定，而非效力性强制规定。因此，即便抵押人未告知抵押权人转让抵押物，其与第三人所签订的买卖合同依然是有效的。
综上，结合效力强制性规定与物的所有权处分相关内容也可以得出相同结论（已经在查封部分详细论述，这里不做过多解释），因此，房屋处于抵押状态所签订的房屋买卖合同有效。但是，根据我国将物权与债权相区分的原则，合同有效的情况下，物权未必发生变动。在房屋处于抵押状态下所签订的买卖合同虽然有效，但是由于我国不动产物权的设立、变更、消灭经登记才发生效力，因此该合同只在合同双方之间形成了债权，房屋买受人并未取得该房屋的物权且由于签订合同时，房屋处于抵押状态，买受人也不能依据我国善意第三人制度请求取得该房屋所有权，只能等阻碍该所有权的情形消灭即抵押状态解除后，买受人才能主张通过继续履行合同来取得该房屋所有权。
关键词：查封;合法性
一、房屋在查封状态下，签订的买卖合同是否有效？
1.1 认为合同当然无效
认为房屋买卖合同无效的观点一般根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。有观点认为房屋查封的状态下所签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，根据《合同法》五十二条规定，签订的房屋买卖合同无效。
在《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中，答复其认为转让已经被查封的房产行为违法，所订立的买卖合同系无效合同。
1.2 认为合同不当然无效
广东省高级人民法院在《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》中第七条规定：“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;”，广东省高级人民法院的通知，只是说明了房屋买卖合同不因国家机关依法采取强制措施而无效，但却没有说清国家强制措施与买卖合同签订的前后顺序。结合案号（2015）穗中法民五终字第6002号判决中，广州市人民法院认为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，买卖被查封房屋的合同并无必然导致无效，本案合同能否实际履行关键在于出让人能否解除涉案房屋存在的法律负担”可以看出，广东省关于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条更多认为其是管理性条款，并非当然无效，合同是否有效要看出让人能否解除涉案房屋存在的法律负担。
1.2.1关于效力强制性规定以及管理性强制性规定的区别
关于效力强制性规定与管理性强制性规定在法理上有许多不同的观点，这里，笔者更倾向于王利明教授的观点：第一，在法律条文中明确某种行为或违反该条文直接将导致合同无效，则该条文当然属于法律效力强制性规定;第二，法律条文虽然没有规定违反该法律条文将导致合同无效，但是违反该条文，将可能损害公共利益和国家利益，这种条文也应当认定为法律效力强制性规定;第三，该条文既没有明确规定将导致合同无效也不属于损害国家利益，则应当认定为属于管理强制性规定。至于准入性的法律规定，笔者认为，其当让属于管理强制性规定。因此，如果当然的认为房屋买卖合同无效，是不正确的。
1.2.2从查封限制标的物权利属性以及相关法律规定判断
所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。查封是对所有权中处分权的必然限制，占有、使用、收益三种权利可能会因为查封受到限制，但不是必然受限。也就是说查封是对所有权的限制而并非转移所有权，所有权人对于被查封的标的物并未丧失所有权。
二、房屋存处于抵押状态下，签订的房屋买卖合同是否有效？
笔者认为买卖合同不是当然无效，是否有效取决于抵押权人、抵押人以及受让人以及其他相关事实的认定。
2.1 抵押权人同意转让或者受让人愿意代为清偿抵押负担
《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人转让抵押物的，如果该抵押物已经登记，抵押权人仍然可以行使抵押权;受让人取得抵押物所有权的，可以代替债务人清偿全部债务，引起抵押权消灭。清偿债务后，受让人可以向抵押人追偿。
《物权法》第一百九十一条规定，抵押人在抵押期间取得抵押权人同意将抵押财产转让的，应将转让所得的价款提前清偿对抵押权人的债务。如转让的价款超过债权数额，超过的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，除受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形外，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
通过以上法律法规可以看出，法律并没有禁止被抵押物的转让，只是需经抵押权人同意才可以转让，因此如果抵押权人同意转让抵押物，那么抵押人与受让人签订的买卖合同如无其他无效事由，是当然有效的。
2.2 未告知抵押权人、抵押权人不同意轉让或者受让人不愿意代为解除抵押负担
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条明确：“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。”可以看出，北京高院认定买卖存在抵押权房屋合同是有效的，无需抵押权人同意或追加。
根据江苏省高院（2014）苏审二民申字第244号判决、北京高院（2009）高民终字第1165号以及上海市高级人民法院（2018）沪民申1687号判决可以看出，江苏省高级人民法院、北京市高级人民法院和上海市高级人民法院都认为《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”属于管理性规定，而非效力性强制规定。因此，即便抵押人未告知抵押权人转让抵押物，其与第三人所签订的买卖合同依然是有效的。
综上，结合效力强制性规定与物的所有权处分相关内容也可以得出相同结论（已经在查封部分详细论述，这里不做过多解释），因此，房屋处于抵押状态所签订的房屋买卖合同有效。但是，根据我国将物权与债权相区分的原则，合同有效的情况下，物权未必发生变动。在房屋处于抵押状态下所签订的买卖合同虽然有效，但是由于我国不动产物权的设立、变更、消灭经登记才发生效力，因此该合同只在合同双方之间形成了债权，房屋买受人并未取得该房屋的物权且由于签订合同时，房屋处于抵押状态，买受人也不能依据我国善意第三人制度请求取得该房屋所有权，只能等阻碍该所有权的情形消灭即抵押状态解除后，买受人才能主张通过继续履行合同来取得该房屋所有权。