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房地产还有没有投资价值?这是目前投资者最常遇到的问题。确实，多轮调控之后，信贷、税收以及土地政策的收紧对于房地产投资需求产生了不小的影响，消费者对房产投资的前景感到迷茫也是正常的，而股市、基金等投资渠道的丰富也在分流市场中的投资者。房产投资，我们还玩不玩?还值不值得继续玩下去?
首先需要明确一个概念：房产“投资”和房产“投机”是不一样的。
房产兼具消费品和投资品两种特性，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段中的产物，换句活说，只有在房价暴涨的时期才会有长久量的投机者人市，用现在流行的话说就是“炒房”。比如在2003－2004年度购入的房产，有不少都是在持有一两年或是两三年之后就实现了价值翻番，100％的回报率，这就是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。
房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，另一方面也因为存在陈管漏洞，比如说期房“改底单”，屡禁不止，也给房产投机者炒房带来了机会，得以规避税费并且在产权证办理之前就将房产出手，缩短了持有时间。但是现在，房价处于高位使得继续“暴涨”的预期降低，加上政策监管的严格、转让环节的重税以及货款购房的资金压力增大(二套房贷首付款增加)，还有风声日近的物业税(增加持有成本)，都让投机的机会与投机回报打了折扣，所以说，房产的投机需求在轮番调控下已经被压制。短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。
房产投资的价值依旧存在，投资者需要重新审视投资回报：
房产投资并不是不能玩，而是要换换脑筋，以往在房价大涨的时代，人们都盯着自己的房产涨了多少。而忽视了房产的其他投资价值，事实上房产投资的回报不是只有涨价一条路：
1、房价上涨
房价的上涨还会持续，因为物价、居民收入还是呈现上升趋势，只是上涨的幅度不会很大，但是房产的投资属于中长线投资，似如一套百万元房产持有10年，每年的房价上涨8％的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5％，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。
2、租金回报
很多人热衷于谈论租售比，认为现在的租售比已经高于“国际警戒线”(这个国际警戒线果真存在吗)，并以此得出结论认为现在的房价太高了。我倒认为租售比说明了租金太低，现在的租赁市场基本上是针对外省市人员，但事实上从最近这几年租赁市场的表现不难看出，很多本地人士因为房价高也加入了租房大军，以及不少“5+2租房群”(5+2，就是在郊区置业，工作时间在市区租房，周末回郊区的家)，租客群体的结构正在变化，客源持续增加，以及轨道交通、城市化进程等因素，都会推高租赁价格。
3、房产的“储蓄”功能
绝大多数的老百姓还在储蓄，所以不敢轻易介入证券等高风险投资产品，房产的保值、增值性以及实体性，决定了它具有相对较低的风险。而且随着金融工具的多样化，房产也在实现其“存折”的功能。比如说，某一家庭在购入房产之后长期出租，每个月收取租金，某一天因为子女出国留学需要用钱，那这个时候就可以借助自己所持有的这套房产，并通过担保公司这样的金融服务机构采用抵押贷款的方式从银行获取资金，虽然需要向银行支付一定的利息，但是房产依旧在自己的手中，还会继续增值，租金也可以按月收取，有朝一日子女学成归来还有一套房子住，或者还可以通过卖旧买新的方式购置一套自己更中意的房产。
现在的房产投资怎么玩?
目前的状况下，房产投资者应该更多地补充自己的专业知识与投资常识，在房产投资中，有以下建议：
1、关注新区域与新规划。
城乡一体化不是一个陌生的名词了，随着轨道交通的完善以及近郊城镇化，郊区置业是一个不错的选择。毕竟现在这些区域的房价比较市区而言还是便宜不少，多了解一下城市的规划、城市功能分区等信息，对于房产投资大有好处，毕竟房产价值是跟着交通、规划、商业配套等一起发展的。
2、多样化投资。
“不要把鸡蛋放在一个篮子里”是一个耳熟能详的投资箴言。房产投资一样可以实现多样化，比如购置一套房产之后，每个月的租金收益就可以用来购买定投基金、保险等投资产品。
举个例子：如果一套房产100万购入，并在持有10年出售，这期间房价增长幅度为5％，则10年之后其价值将会达到200万元，如果这套房产的年租金为40000元的话，那么用这40000元投资，投资回报率为每年12％，则10年之后，这第一年的租金4万元将会变成111000元；第二年的租金还是40000元，投资期限9年，投资回报率12％，9年后将成为99000元；第三年的租金依旧延续这样的投资策略，投资期限为8年。8年后就是88500元，直到10年之后这套房产出售变现，那么10年间的租金以及租金投资所带来的收益是多少呢?是70多万元，加上前面所计算的结果，那么这套房产持有10年之后出售，所带来的收益就是170万，同时收回购置时所支付的本金100万元，稳妥中还可以实现较大的回报。
3、灵活运用房产的“储蓄”功能。
需要说明的是，运用金融工具实现房产的“储蓄”功能是要受到信贷政策限制的，比如在今年金融政策吃紧的阶段，“同名转按揭、循环授信”就被叫停了，抵押消费贷款现在也需要指明用途，比如用于购车、装修、大宗消费、子女留学等就可以获得贷款。随着外资银行的介入，贷款以及金融工具也会更趋于多样化，房产投资者完全可以拭目以待。而且像担保公司、金融服务提供商等也在积极介入消费教育与房产、房贷的理财，消费者势必可以得到更多实惠与支持。
4、房产的养老功能。
房产可以实现“以房养老”的功能，而实现这种功能的产品就是“反向按揭”，反向按揭通行于很多发达国家，虽然反向按揭在我国落地尚需时日，但是这种产品面世也是大势所趋。“反向按揭”，简单说就是进入老年期之后，南业主将房产抵押给银行，银行以评估的房产价值和房产业主预期寿命为计算依据，每月支付房产业主一定生活费或养老金用以享受养老院服务或是安度晚年生活，到了预定年限，房产即归银行所有，从这个角度来说，房产又具有了“养老保险”的作用。
首先需要明确一个概念：房产“投资”和房产“投机”是不一样的。
房产兼具消费品和投资品两种特性，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段中的产物，换句活说，只有在房价暴涨的时期才会有长久量的投机者人市，用现在流行的话说就是“炒房”。比如在2003－2004年度购入的房产，有不少都是在持有一两年或是两三年之后就实现了价值翻番，100％的回报率，这就是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。
房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，另一方面也因为存在陈管漏洞，比如说期房“改底单”，屡禁不止，也给房产投机者炒房带来了机会，得以规避税费并且在产权证办理之前就将房产出手，缩短了持有时间。但是现在，房价处于高位使得继续“暴涨”的预期降低，加上政策监管的严格、转让环节的重税以及货款购房的资金压力增大(二套房贷首付款增加)，还有风声日近的物业税(增加持有成本)，都让投机的机会与投机回报打了折扣，所以说，房产的投机需求在轮番调控下已经被压制。短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。
房产投资的价值依旧存在，投资者需要重新审视投资回报：
房产投资并不是不能玩，而是要换换脑筋，以往在房价大涨的时代，人们都盯着自己的房产涨了多少。而忽视了房产的其他投资价值，事实上房产投资的回报不是只有涨价一条路：
1、房价上涨
房价的上涨还会持续，因为物价、居民收入还是呈现上升趋势，只是上涨的幅度不会很大，但是房产的投资属于中长线投资，似如一套百万元房产持有10年，每年的房价上涨8％的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5％，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。
2、租金回报
很多人热衷于谈论租售比，认为现在的租售比已经高于“国际警戒线”(这个国际警戒线果真存在吗)，并以此得出结论认为现在的房价太高了。我倒认为租售比说明了租金太低，现在的租赁市场基本上是针对外省市人员，但事实上从最近这几年租赁市场的表现不难看出，很多本地人士因为房价高也加入了租房大军，以及不少“5+2租房群”(5+2，就是在郊区置业，工作时间在市区租房，周末回郊区的家)，租客群体的结构正在变化，客源持续增加，以及轨道交通、城市化进程等因素，都会推高租赁价格。
3、房产的“储蓄”功能
绝大多数的老百姓还在储蓄，所以不敢轻易介入证券等高风险投资产品，房产的保值、增值性以及实体性，决定了它具有相对较低的风险。而且随着金融工具的多样化，房产也在实现其“存折”的功能。比如说，某一家庭在购入房产之后长期出租，每个月收取租金，某一天因为子女出国留学需要用钱，那这个时候就可以借助自己所持有的这套房产，并通过担保公司这样的金融服务机构采用抵押贷款的方式从银行获取资金，虽然需要向银行支付一定的利息，但是房产依旧在自己的手中，还会继续增值，租金也可以按月收取，有朝一日子女学成归来还有一套房子住，或者还可以通过卖旧买新的方式购置一套自己更中意的房产。
现在的房产投资怎么玩?
目前的状况下，房产投资者应该更多地补充自己的专业知识与投资常识，在房产投资中，有以下建议：
1、关注新区域与新规划。
城乡一体化不是一个陌生的名词了，随着轨道交通的完善以及近郊城镇化，郊区置业是一个不错的选择。毕竟现在这些区域的房价比较市区而言还是便宜不少，多了解一下城市的规划、城市功能分区等信息，对于房产投资大有好处，毕竟房产价值是跟着交通、规划、商业配套等一起发展的。
2、多样化投资。
“不要把鸡蛋放在一个篮子里”是一个耳熟能详的投资箴言。房产投资一样可以实现多样化，比如购置一套房产之后，每个月的租金收益就可以用来购买定投基金、保险等投资产品。
举个例子：如果一套房产100万购入，并在持有10年出售，这期间房价增长幅度为5％，则10年之后其价值将会达到200万元，如果这套房产的年租金为40000元的话，那么用这40000元投资，投资回报率为每年12％，则10年之后，这第一年的租金4万元将会变成111000元；第二年的租金还是40000元，投资期限9年，投资回报率12％，9年后将成为99000元；第三年的租金依旧延续这样的投资策略，投资期限为8年。8年后就是88500元，直到10年之后这套房产出售变现，那么10年间的租金以及租金投资所带来的收益是多少呢?是70多万元，加上前面所计算的结果，那么这套房产持有10年之后出售，所带来的收益就是170万，同时收回购置时所支付的本金100万元，稳妥中还可以实现较大的回报。
3、灵活运用房产的“储蓄”功能。
需要说明的是，运用金融工具实现房产的“储蓄”功能是要受到信贷政策限制的，比如在今年金融政策吃紧的阶段，“同名转按揭、循环授信”就被叫停了，抵押消费贷款现在也需要指明用途，比如用于购车、装修、大宗消费、子女留学等就可以获得贷款。随着外资银行的介入，贷款以及金融工具也会更趋于多样化，房产投资者完全可以拭目以待。而且像担保公司、金融服务提供商等也在积极介入消费教育与房产、房贷的理财，消费者势必可以得到更多实惠与支持。
4、房产的养老功能。
房产可以实现“以房养老”的功能，而实现这种功能的产品就是“反向按揭”，反向按揭通行于很多发达国家，虽然反向按揭在我国落地尚需时日，但是这种产品面世也是大势所趋。“反向按揭”，简单说就是进入老年期之后，南业主将房产抵押给银行，银行以评估的房产价值和房产业主预期寿命为计算依据，每月支付房产业主一定生活费或养老金用以享受养老院服务或是安度晚年生活，到了预定年限，房产即归银行所有，从这个角度来说，房产又具有了“养老保险”的作用。