和普通住宅市场的“冰点”状况不同,包括服务式公寓、商铺、写字楼在内的商用物业市场,正在获得投资型资金的一致青睐。相对较低的投入,以及良好的租赁前景,使其成为对抗通胀预期的一个好的投资选择。其中,服务式公寓类产品尤为值得关注。
　　与普通住宅形成鲜明对比的是,在價格方面,高端公寓租赁市场继续保持稳升势头。4月份北京市高端租赁市场的交易均价为5173元/月/套,较3月份上涨3.16%,同比增幅也达到了6.85%。
　　统计数据显示,2010年一季度,服务式公寓和高档公寓的租金分别上涨了0.7%、0.8%。其中2月份涨幅最大,当月高档公寓租赁均价达到6034元,月/套,比1月份上涨12.1‰
　　
　　投资型买家转向
　　
　　面对高档公寓租金的回暖,分析人士认为,与当前调控背景下,逐渐蔓延的观望情绪有关。
　　4月15日以来,多项房地产调控政策相继出台。政府调控楼市的决心,使得买方对市场产生了浓厚的观望情绪,北京二手房市场成交量暴跌三成以上。一些资金实力差的自住型购房者,希望房价能够进一步回调,纷纷推迟了置业需求,选择“由买转租”,这使得原本是租赁淡季的4月,出现量价齐升的反弹行情。
　　链家地产市场分析师张月认为,4月原本是传统的租赁淡季,但市场状况却是供不应求。由于业主看空市场,倾向卖出所持房产,租赁房源数量变化不大,但有下降趋势:而买方的观望情绪使得租房需求不断上升。据统计,新政出台后一周内,租赁市场客户量相比旺季3月同期上涨达10%。而北京房屋租赁市场整体的供需比约为1:3,供小于求的状态,使得租赁市场4月淡季不淡,价量齐升。这一趋势在以朝青、CBD等为代表的热点商圈表现更加明显。
　　以朝青为例,CBD东扩使其真正成为核心居住区。近期以来,朝青住宅租金水平稳步上扬,约上涨3%～5%。不少买家正是看重这一平稳向上的发展态势,选择在此时出手,以抢占先机。而兼具居住和保值功能的高档服务式公寓,成为他们的首选。以目前朝青在售的大悦公寓为例,年初开盘至今,已签约400余套,销售率超过70%,成交金额逾10亿元。该项目位于朝阳区朝阳北路与青年路交汇处,现已进入准现房状态。由于地位核心商圈,加之中粮的品牌,以及较强的产品力,业界纷纷对其未来的租金走势持良好预期。
　　
　　调控下的安全区
　　
　　对于下半年的租金走势,业界致认为将继续保持上升局面。除受物业税开征预期,业主纷纷提高租金转嫁成本外,大量跨国公司积极发展中国内地的业务,导致外籍员工租赁需求增长,加之部分内资企业高级管理层租赁需求的上升,对高档公寓租金形成强劲支撑。尤其是服务式公寓,因多处于成熟地段,并有顶级商业和物业支撑,必将受到租客欢迎。
　　专家提示,尽管高档公寓租赁前景看好,但在投资时同样不宜盲目出手,在购买时应重点考虑项目所在地段、商圈是否成熟,如果不是一线商圈,另隈看其未来的发展潜力。
　　此外,产品最好在区域内数一数二。不唯如此,决定服务物业公寓是否保值的另外两个重要因素,即物业服务质量和大型商业配套,以大悦公寓为例,其引进凯莱物业将提供五星级酒店式服务,就商业配套而言,该项目紧临朝阳大悦城23万平方米的购物中心,从柏悦居、华贸公寓的发展来看,周边的顶级商业均对其租金构成了有力支撑。可以预期,5月28日开业的朝阳大悦城购物中心,未来必将对大悦公寓形成支持。
　　近期新开盘的诸多服务式公寓新盘,也大多获得较好的市场关注,这个类型的产品,和写字楼、商铺等持有型物业一样,正成为新政背景下的投资“安全区”。