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[摘要]随着房地产市场日趋活跃，有关房产面积测量的投诉已连续呈两位数增长，成为房地产投诉热点之一。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与开发企业、单位的矛盾。本文就房产测量工作中存在的问题及相关对策进行了分析和探讨，从而提高房产测量提供准确数据。
[关键词]房产测量 问题 对策
[中图分类号] P218 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-4-174-1
1房产测量的意义
1.1可以为房产产权人提供法律保护依据
产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。
1.2城市建设、规划和管理的重要依据
房产测量按照国家制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清房屋面积及其用地等状况，是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
1.3检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段
当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
2房产测量中存在的问题及对策
2.1关于房屋测量中的问题
（1）房屋测量中的偏心测量问题
进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
（2）对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。
2.2关于测量面积计算的问题
（1）有柱走廊与有柱阳台的计算问题
《房产测量规范》上有规定：对于有柱走廊可以按柱外围的水平投影面积计算；而房屋的阳台是按是否封闭来确定其建筑面积，如果封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，若未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半来进行计算，即使遇到有柱阳台不封闭，也应该按其外同的水平投影面积一半计算。在实际操作中，一般可从以下方法判别：一是有柱走廊一般是位于房屋的主入户门口，它是各户从室外进入户内的必经通道，有的则属共有的部位，而房屋的阳台是处于入户门内的套内建筑面积，它属户内专用部位。比如在某幢别墅中，若先经过入户门进入户内，有的需要跨越好几个房间，这些看起来与柱廊没什么实质的区别，但其性质都属室内的专用部位，作为阳台来使用，应该按不封闭的阳台按其外围的水平投影面积一半计算。二是若有柱廊设计为房屋的某个户室专用的，并且是其入户内的必经之地，则此种情况必须按有柱廊门廊来计算全投影的面积，而不能按其阳台来计算一半面积。三是从柱廊的概念上来进行理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护：若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼或架空部位，不计算建筑面积。
（2）复式建筑斜屋面的计算问题
对于当前复式建筑斜屋顶的应运而生。这就意味着我们今后测算商品房还要要测算更多的斜屋面房屋。如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取2米2的高度计算；若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应该区别对待：因为这种三角形“老虎窗”其斜屋面因其仅窗顶部分就高于2米2，其两侧逐渐斜下又低于这个高度，这样可计算的面积并不大，且改结构非常错综复杂，因此测算起来十分麻烦，最终的界定也不见得准确。所以对于这种三角形“老虎窗”斜屋面房屋，其窗顶超过2米2的部分可以不予考虑。
（3）多塔楼的高层商住楼的计算问题
多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别分摊计算：对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在竖向通道内均未设置出入口，参照多层商住楼的相关条款分摊计算。对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位均在竖向通道内设置出入口，按照多层商住楼的相关规则应将塔楼核心筒同裙房的门厅、楼梯、电梯、电梯前室放在一起分摊，则必然造成各个塔楼无法单独计算，遇此类情况，应将核心筒从两个功能区断开，即住宅部位的核心筒应分塔楼分摊至相应塔楼的住宅、办公部位，商业部位的核心筒应分摊至商业部位；对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在核心筒或楼梯间内，局部设置出入口，此类情况具体分析而定。
（4）承重结构柱和突出墙面的面积计算问题
在高层建筑的面积计算中，因其结构需要在下面的几层可能存在与建筑墙体相连和屋内独立的承重结构柱，当遇到此种情况，我们目前的处理方法是：无论该承重结构柱多大，其面积应该计入该柱平面位置所在的房屋套内建筑面积中，这就意味着此面积还应该去分摊其他的共有面积，采用此种处理方法的弊端主要是在于：高层建筑的承重结构柱是出于整栋建筑的建筑结构需要而设计，并不为某一住户专用，若把其面积计入该户套内的建筑面积不符合产权人的客观实际利益。因此，我们采取上述的计算处理方法也是不得已而为之。所以承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构的综合考虑，其面积应由整栋房屋共同分摊。
3结语
随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入，房地产市场快速发展，并为房产测量业带来了很好的发展机遇和新的挑战，对房产测绘提出了新的要求。因此，不断加强房地产测量工作，并维护广大消费者的合法权益，是保证测量成果的准确、公平、合理，促进房产测量市场有序、稳健发展的重要保证。
参考文献
[1]连俊生.浅谈房产测量中存在的问题和解决方法[J].中国集体经济.2011.10.
[2]张建.房产测量中存在的若干问题及解决对策[J].河南科技2010.12.
[关键词]房产测量 问题 对策
[中图分类号] P218 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-4-174-1
1房产测量的意义
1.1可以为房产产权人提供法律保护依据
产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。
1.2城市建设、规划和管理的重要依据
房产测量按照国家制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清房屋面积及其用地等状况，是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
1.3检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段
当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
2房产测量中存在的问题及对策
2.1关于房屋测量中的问题
（1）房屋测量中的偏心测量问题
进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
（2）对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。
2.2关于测量面积计算的问题
（1）有柱走廊与有柱阳台的计算问题
《房产测量规范》上有规定：对于有柱走廊可以按柱外围的水平投影面积计算；而房屋的阳台是按是否封闭来确定其建筑面积，如果封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，若未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半来进行计算，即使遇到有柱阳台不封闭，也应该按其外同的水平投影面积一半计算。在实际操作中，一般可从以下方法判别：一是有柱走廊一般是位于房屋的主入户门口，它是各户从室外进入户内的必经通道，有的则属共有的部位，而房屋的阳台是处于入户门内的套内建筑面积，它属户内专用部位。比如在某幢别墅中，若先经过入户门进入户内，有的需要跨越好几个房间，这些看起来与柱廊没什么实质的区别，但其性质都属室内的专用部位，作为阳台来使用，应该按不封闭的阳台按其外围的水平投影面积一半计算。二是若有柱廊设计为房屋的某个户室专用的，并且是其入户内的必经之地，则此种情况必须按有柱廊门廊来计算全投影的面积，而不能按其阳台来计算一半面积。三是从柱廊的概念上来进行理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护：若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼或架空部位，不计算建筑面积。
（2）复式建筑斜屋面的计算问题
对于当前复式建筑斜屋顶的应运而生。这就意味着我们今后测算商品房还要要测算更多的斜屋面房屋。如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取2米2的高度计算；若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应该区别对待：因为这种三角形“老虎窗”其斜屋面因其仅窗顶部分就高于2米2，其两侧逐渐斜下又低于这个高度，这样可计算的面积并不大，且改结构非常错综复杂，因此测算起来十分麻烦，最终的界定也不见得准确。所以对于这种三角形“老虎窗”斜屋面房屋，其窗顶超过2米2的部分可以不予考虑。
（3）多塔楼的高层商住楼的计算问题
多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别分摊计算：对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在竖向通道内均未设置出入口，参照多层商住楼的相关条款分摊计算。对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位均在竖向通道内设置出入口，按照多层商住楼的相关规则应将塔楼核心筒同裙房的门厅、楼梯、电梯、电梯前室放在一起分摊，则必然造成各个塔楼无法单独计算，遇此类情况，应将核心筒从两个功能区断开，即住宅部位的核心筒应分塔楼分摊至相应塔楼的住宅、办公部位，商业部位的核心筒应分摊至商业部位；对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在核心筒或楼梯间内，局部设置出入口，此类情况具体分析而定。
（4）承重结构柱和突出墙面的面积计算问题
在高层建筑的面积计算中，因其结构需要在下面的几层可能存在与建筑墙体相连和屋内独立的承重结构柱，当遇到此种情况，我们目前的处理方法是：无论该承重结构柱多大，其面积应该计入该柱平面位置所在的房屋套内建筑面积中，这就意味着此面积还应该去分摊其他的共有面积，采用此种处理方法的弊端主要是在于：高层建筑的承重结构柱是出于整栋建筑的建筑结构需要而设计，并不为某一住户专用，若把其面积计入该户套内的建筑面积不符合产权人的客观实际利益。因此，我们采取上述的计算处理方法也是不得已而为之。所以承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构的综合考虑，其面积应由整栋房屋共同分摊。
3结语
随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入，房地产市场快速发展，并为房产测量业带来了很好的发展机遇和新的挑战，对房产测绘提出了新的要求。因此，不断加强房地产测量工作，并维护广大消费者的合法权益，是保证测量成果的准确、公平、合理，促进房产测量市场有序、稳健发展的重要保证。
参考文献
[1]连俊生.浅谈房产测量中存在的问题和解决方法[J].中国集体经济.2011.10.
[2]张建.房产测量中存在的若干问题及解决对策[J].河南科技2010.12.