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【摘 要】 随着我国城市建设步伐的加快和土地使用制度的深化，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。本文在对划拨土地使用权价格内涵、评估的法律依据阐述的基础上， 对我国当前划拨土地使用权价格评估的方法进行总结。评估中比较常用的方法有成本法和出让土地价格减去出让金法，收益还原法、市场比较法和剩余法，并提出评估中应注意的问题及解决的措施。
【关键词】 划拨土地使用权；价格；评估方法
我国现行的土地所有制是社会主义土地公有制，土地使用权取得方式有划拨和出让两种，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，并且禁止利用划拨土地进行经营活动。近年来，我国国有企业体制改革的进程大幅度加快，并且伴随着国有体制改革。划拨土地的转让、出租和抵押活动也日益频繁，如何在划拨土地处置过程中有效评估其价格已成为当前研究的热点问题，但划拨土地使用权评估的规范和技术思路还有待研究，笔者结合实践，在对划拨土地使用权及其价格评估的法律依据进行回顾和总结的基础上对现行划拨土地使用权价格评估的方法进行分析，并对实际应用中不同处置方式的划拨土地使用权价格评估方法进行探讨，从中发现问题并提出建议。
1划拨土地使用权评估的市场的需求性及其合法性
中国自1999年新土地管理法实施以来，逐步建立完善了城市土地市场，对城市土地优先采用出让方式让与土地使用权，但仍然保留划拨土地使用权。随着我国经济的高速发展，建设用地的需求量剧增，土地的供需矛盾客观存在。经济体制改革之前的土地划拨所遗留的问题则加剧了这一矛盾的激化。因为先前的划拨产生了大量的土地存量，如果这些土地能够顺利地进入市场流通，对于目前急需加以缓解的尖锐的土地供需矛盾来说，无疑是一个福音。1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有划拨土地使用制度进行了改革，对符合条件的划拨土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用權和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。划拨土地使用权要进入市场，充分发挥作用，除了政府政策上的保障外，还需要合理解决国家、个人、企业的利益分配问题，既划拨土地使用权以什么样的价格入市，如何能充分保障个人利益的同时，不损害国家土地所有权的权益。
2划拨土地使用权价格的含义
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。”《中华人民共和国土地管理法》五十四条规定：“仅有国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其他用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得，其他的都应该以出让等有偿使用方式取得。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”
理解该定义的重点在于“无偿”两字，划拨土地使用权的无偿是指国家作为土地所有者不向土地使用者收取租金，但新土地使用者需承担对原土地使用者因失去土地而造成的损失，对原土地使用者给与土地补偿费、安置补助费等费用。在商品经济发达的地区，为保证原居民生活水平不下降，这笔费用对新土地使用者来说，仍然是一个沉重的负担。因采用这种方式获得的土地使用权没有向国家交付租金，因而获得的权利很不充分，主要表现在划拨土地的处分权上。因此划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。
3划拨用地使用权价格评估方法
划拨土地使用权价格评估的法律依据《城镇土地估价规程》关于土地价格内涵的定义：“指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和”，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。”这里，已经明确提出划拨土地使用权价格的概念。《城镇土地估价规程》关于划拨土地使用权价格评估规定：“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。”运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）第2条指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本评定划拨土地使用权价格作为原土地使用者的权益计入企业资产。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金并以此计算租金或增加国家资本金国家股本金。”
目前划拨土地使用权价格分两大种方法测算划拨土地使用权价格，第一大种是采用市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格；第二大种是成本逼近法和出让土地价格减去出让金。市场比较法。划拨土地交易实例日益增多，我们通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出划拨土地使用权价格。此评估方法难以选取相同权利类型的比较案例，在运用中有一定的限制。基准地价系数修正法。基准地价系数修正法是根据各个城市和地区确定的城市土地分类价格，通过对不同类别和级别的基准地价修正，得到估价对象评估价值的方法。在实际运用中，没有特别说明，基准地价一般是具有级别的地面熟地价。熟地价格构成由3个部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般以出让金形式体现，划拨用地的价值主要有土地取得成本和土地开发成本。如果划拨用地是生地，其基本价值构成是土地取得成本。基本公式是：土地价格=适用的基准地价*修正系数*年期修正系数*因素修正系数。此评估方法得出的数据难以确定所有者权益，因此难以确定划拨土地使用权价格，在运用中有一定的限制。收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对何如计算土地纯收益及出让地价已作出了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚未明确规定，但可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平间接计算。用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益，再经过区域因素、个别因素的修正，求得待估划拨土地的纯收益，最终划拨土地使用权价格等于划拨土地纯收益除以土地还原利率。 第一大种，三种评估方法在运用中都收受到一定程度的条件限制，笔者结合实际情况，谈谈现在通常的做法，即第二大种方法。成本逼近法：依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、土地所有权收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。其中，土地所有权收益源于增值地租收益应当归土地所有者一一国家所有，因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。出让土地价格减去出让金法：先评估各待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金，即可得到划拨土地使用权价格。具体技术思路为：首先评估待估宗地出让土地使用权价格（设定年期，根据法律规定同一用途土地使用权出让最高年限）；根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地土地市场发育程度，选择市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、成本逼近法等两种以上（含两种）适当评估方法，评估得到地价定义条件下的出让土地使用权价格；其次合理确定土地使用权出让金（设定年期，根据法律规定同一用途土地使用权出让最高年限）：确定土地使用权出让金的方法一般由三种：1）根据当地人民政府公布的出让金标准确定；2）选择出让金交易案例，采用市场比较法确定；3）根据当地人民政府颁布的有关缴纳出让金的政策文件规定确定，一般按评估地价的一定比例确定土地出让金。最后根据上述公式确定划拨土地使用权价格（设定年期，根据法律规定同一用途土地使用权出让最高年限）：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金[3]。
4评估中应该注意的几个问题
4.1关于划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金问题。土地出让金是社会主义地租的具体形式，以划拨方式获得土地使用权时，土地使用人未向国家交纳出让金，评估值中是否应包含土地使用权出让金，笔者认为，从理论上讲，划拨上地使用权评估值中不应包括土地使用权出让金。但在具体評估时，根据不同的评估目的，在评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。如以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地仍属划拔性质的，土地评估值中不应包括土地使用权出让金。如以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金，对此，《房地产估价规范》第6.4.4条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”
4.2关于土地使用权年限的问题。划拨土地使用权使用年限确定有二种情况：一种是根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，划拨土地使用权年限为无限年期，但政府为了公共利益，可以收回；二是设定划拨土地使用权使用年限为同类出让土地使用权的法定最高使用年限。根据委托方以何种方式利用土地，该土地使用权应该具有的在使用年限内的市场客观价格。
4.3使用土地出让价格减去出让金法应注意的问题。使用土地出让价格减去出让金法应注意各地的出让金标准，划拨土地转为出让土地时，应根据各地的有关规定选取不同的出让金标准。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。各地补交土地出让金的标准不尽相同。
3.4划拨土地使用权抵押价值的问题。对含有划拨土地使用权的抵押价值评估报告，不能简单的以一个数据作为评估结果，还必须就评估的具体项目予以真实详细的说明，其评估值是否含有土地出让金，直接关系到银行做出贷款额度的决定。
5结论和建议
目前，划拨土地使用权价格评估尚无完善的国家标准和技术依据，土地估价师在评估时大多是根据待估宗地的特点，并参照《城镇土地估价规程》中几种常用的估价方法，如成本逼近法、市场比较法、收益还原法等分别测算出每种方法的评估价格，最后综合出一个价格，但该价格通常还不能定为估价对象的最终价格，一般还要参照有关法律、法规和地方政府文件等相关规定。笔者认为，我们现行可取的方法，根据不同划拨土地的处置方式选取合适的评估方法，最常采用的方法是成本逼近法和出让价格减去出让金法，而市场比较法、收益还原法和剩余法还有待于国家出行新的法律法规和我们在以后的实际工作中进一步研究。在划拨土地使用权价格评估方法中不同的评估方法测算的价格会有所差异，为了使划拨土地的价格最大程度的显示出市场价值，在对土地使用者合理补偿的基础上，要尽量避免在评估工作环节出现国家资产流失问题，笔者建议，在建立健全划拨土地流转市场的条件下，国家应尽快出台相关的划拨土地评估标准，才能在评估中做到有法可依。
参考文献：
[1]樊志全.土地登记代理实务[M].北京：中国农业出版社.2005：78-81
[2]罗杨东.划拨土地使用权有关法律问题研究[J].新时代论坛，2003，（4）.
[3]刘永胜谭强划拨土地使用权价格评估方法探究[J].黄冈职业技术学院学报，2010，（6）
【关键词】 划拨土地使用权；价格；评估方法
我国现行的土地所有制是社会主义土地公有制，土地使用权取得方式有划拨和出让两种，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，并且禁止利用划拨土地进行经营活动。近年来，我国国有企业体制改革的进程大幅度加快，并且伴随着国有体制改革。划拨土地的转让、出租和抵押活动也日益频繁，如何在划拨土地处置过程中有效评估其价格已成为当前研究的热点问题，但划拨土地使用权评估的规范和技术思路还有待研究，笔者结合实践，在对划拨土地使用权及其价格评估的法律依据进行回顾和总结的基础上对现行划拨土地使用权价格评估的方法进行分析，并对实际应用中不同处置方式的划拨土地使用权价格评估方法进行探讨，从中发现问题并提出建议。
1划拨土地使用权评估的市场的需求性及其合法性
中国自1999年新土地管理法实施以来，逐步建立完善了城市土地市场，对城市土地优先采用出让方式让与土地使用权，但仍然保留划拨土地使用权。随着我国经济的高速发展，建设用地的需求量剧增，土地的供需矛盾客观存在。经济体制改革之前的土地划拨所遗留的问题则加剧了这一矛盾的激化。因为先前的划拨产生了大量的土地存量，如果这些土地能够顺利地进入市场流通，对于目前急需加以缓解的尖锐的土地供需矛盾来说，无疑是一个福音。1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有划拨土地使用制度进行了改革，对符合条件的划拨土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用權和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。划拨土地使用权要进入市场，充分发挥作用，除了政府政策上的保障外，还需要合理解决国家、个人、企业的利益分配问题，既划拨土地使用权以什么样的价格入市，如何能充分保障个人利益的同时，不损害国家土地所有权的权益。
2划拨土地使用权价格的含义
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。”《中华人民共和国土地管理法》五十四条规定：“仅有国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其他用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得，其他的都应该以出让等有偿使用方式取得。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”
理解该定义的重点在于“无偿”两字，划拨土地使用权的无偿是指国家作为土地所有者不向土地使用者收取租金，但新土地使用者需承担对原土地使用者因失去土地而造成的损失，对原土地使用者给与土地补偿费、安置补助费等费用。在商品经济发达的地区，为保证原居民生活水平不下降，这笔费用对新土地使用者来说，仍然是一个沉重的负担。因采用这种方式获得的土地使用权没有向国家交付租金，因而获得的权利很不充分，主要表现在划拨土地的处分权上。因此划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。
3划拨用地使用权价格评估方法
划拨土地使用权价格评估的法律依据《城镇土地估价规程》关于土地价格内涵的定义：“指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和”，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。”这里，已经明确提出划拨土地使用权价格的概念。《城镇土地估价规程》关于划拨土地使用权价格评估规定：“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。”运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）第2条指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本评定划拨土地使用权价格作为原土地使用者的权益计入企业资产。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金并以此计算租金或增加国家资本金国家股本金。”
目前划拨土地使用权价格分两大种方法测算划拨土地使用权价格，第一大种是采用市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格；第二大种是成本逼近法和出让土地价格减去出让金。市场比较法。划拨土地交易实例日益增多，我们通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出划拨土地使用权价格。此评估方法难以选取相同权利类型的比较案例，在运用中有一定的限制。基准地价系数修正法。基准地价系数修正法是根据各个城市和地区确定的城市土地分类价格，通过对不同类别和级别的基准地价修正，得到估价对象评估价值的方法。在实际运用中，没有特别说明，基准地价一般是具有级别的地面熟地价。熟地价格构成由3个部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般以出让金形式体现，划拨用地的价值主要有土地取得成本和土地开发成本。如果划拨用地是生地，其基本价值构成是土地取得成本。基本公式是：土地价格=适用的基准地价*修正系数*年期修正系数*因素修正系数。此评估方法得出的数据难以确定所有者权益，因此难以确定划拨土地使用权价格，在运用中有一定的限制。收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对何如计算土地纯收益及出让地价已作出了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚未明确规定，但可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平间接计算。用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益，再经过区域因素、个别因素的修正，求得待估划拨土地的纯收益，最终划拨土地使用权价格等于划拨土地纯收益除以土地还原利率。 第一大种，三种评估方法在运用中都收受到一定程度的条件限制，笔者结合实际情况，谈谈现在通常的做法，即第二大种方法。成本逼近法：依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、土地所有权收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。其中，土地所有权收益源于增值地租收益应当归土地所有者一一国家所有，因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。出让土地价格减去出让金法：先评估各待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金，即可得到划拨土地使用权价格。具体技术思路为：首先评估待估宗地出让土地使用权价格（设定年期，根据法律规定同一用途土地使用权出让最高年限）；根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地土地市场发育程度，选择市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、成本逼近法等两种以上（含两种）适当评估方法，评估得到地价定义条件下的出让土地使用权价格；其次合理确定土地使用权出让金（设定年期，根据法律规定同一用途土地使用权出让最高年限）：确定土地使用权出让金的方法一般由三种：1）根据当地人民政府公布的出让金标准确定；2）选择出让金交易案例，采用市场比较法确定；3）根据当地人民政府颁布的有关缴纳出让金的政策文件规定确定，一般按评估地价的一定比例确定土地出让金。最后根据上述公式确定划拨土地使用权价格（设定年期，根据法律规定同一用途土地使用权出让最高年限）：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金[3]。
4评估中应该注意的几个问题
4.1关于划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金问题。土地出让金是社会主义地租的具体形式，以划拨方式获得土地使用权时，土地使用人未向国家交纳出让金，评估值中是否应包含土地使用权出让金，笔者认为，从理论上讲，划拨上地使用权评估值中不应包括土地使用权出让金。但在具体評估时，根据不同的评估目的，在评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。如以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地仍属划拔性质的，土地评估值中不应包括土地使用权出让金。如以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金，对此，《房地产估价规范》第6.4.4条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”
4.2关于土地使用权年限的问题。划拨土地使用权使用年限确定有二种情况：一种是根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，划拨土地使用权年限为无限年期，但政府为了公共利益，可以收回；二是设定划拨土地使用权使用年限为同类出让土地使用权的法定最高使用年限。根据委托方以何种方式利用土地，该土地使用权应该具有的在使用年限内的市场客观价格。
4.3使用土地出让价格减去出让金法应注意的问题。使用土地出让价格减去出让金法应注意各地的出让金标准，划拨土地转为出让土地时，应根据各地的有关规定选取不同的出让金标准。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。各地补交土地出让金的标准不尽相同。
3.4划拨土地使用权抵押价值的问题。对含有划拨土地使用权的抵押价值评估报告，不能简单的以一个数据作为评估结果，还必须就评估的具体项目予以真实详细的说明，其评估值是否含有土地出让金，直接关系到银行做出贷款额度的决定。
5结论和建议
目前，划拨土地使用权价格评估尚无完善的国家标准和技术依据，土地估价师在评估时大多是根据待估宗地的特点，并参照《城镇土地估价规程》中几种常用的估价方法，如成本逼近法、市场比较法、收益还原法等分别测算出每种方法的评估价格，最后综合出一个价格，但该价格通常还不能定为估价对象的最终价格，一般还要参照有关法律、法规和地方政府文件等相关规定。笔者认为，我们现行可取的方法，根据不同划拨土地的处置方式选取合适的评估方法，最常采用的方法是成本逼近法和出让价格减去出让金法，而市场比较法、收益还原法和剩余法还有待于国家出行新的法律法规和我们在以后的实际工作中进一步研究。在划拨土地使用权价格评估方法中不同的评估方法测算的价格会有所差异，为了使划拨土地的价格最大程度的显示出市场价值，在对土地使用者合理补偿的基础上，要尽量避免在评估工作环节出现国家资产流失问题，笔者建议，在建立健全划拨土地流转市场的条件下，国家应尽快出台相关的划拨土地评估标准，才能在评估中做到有法可依。
参考文献：
[1]樊志全.土地登记代理实务[M].北京：中国农业出版社.2005：78-81
[2]罗杨东.划拨土地使用权有关法律问题研究[J].新时代论坛，2003，（4）.
[3]刘永胜谭强划拨土地使用权价格评估方法探究[J].黄冈职业技术学院学报，2010，（6）