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《物權法》去年正式颁布了，从酝酿到出台历经13年之久，可谓“千呼万唤始出来”。
《物权法》对咱老百姓太重要了，可以说与百姓的生活密切相关。当你想有个家，需要购房，先要看看《物权法》，了解你所拥有的基本权利和可能承担的风险；当你拥有了自己的住宅，入住生活小区之后，成为一名业主，也许会碰上物业管理方面的问题、纠纷，需要咨询《物权法》；当你在房产买卖等过程中发生产权纠纷，更要利用《物权法》保护好自己的正当权益。物权时代，学好、用好《物权法》能帮我们过上更和谐的“安居”生活。
这里有一些鲜活的案例。
小区里面安了家纠纷咨询《物权法》
《物权法》有关于物业管理方面的规定，明确了业主与物业的权利义务，尤其强调对业主合法权益的保护。
物业公司疏于管理，业主如何维权
案例：某房地产开发公司在北京市房山区开发了一个住宅小区，并委托某物业管理公司对该小区进行管理，双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后，发现物业管理公司的服务不佳，给小区的居民带来极大不便。例如，门口的保安执勤很不严格，致使小区多次发生失窃事件；小区的下水管道经常坏掉，雨天居民出行受阻；电网总是隔三岔五地出故障，物业维修不及时；物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们愤怒了，集体决定拒绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。物业公司呢，并不接受意见，也不肯善罢甘休，直接切断了小区的水电，给业主施加压力。这样一来，双方的矛盾迅速升温。
说法：在本案中，物业公司的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。《物权法》使得这一问题有了解决合法途径。根据《物权法》的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在什么地方呢？主要体现对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，《物权法》还确认了业主有解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。就是说，假如原来的物业服务不好，业主有权将它换掉。当然，行使这一权利有一个前提，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
具体而言，在与物业公司协商不成的情况下，业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、小区所在市（县、区）的居住小区管理办公室、土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉，也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。
物业费用怎样收取，且看合同如何约定
案例：北京美丽园小区业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，认为物业公司增收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。业委会提出上诉，之后，二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。最后，法院对此案作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。
说法：物业费用始终是业主最关心的话题。近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的棘手问题。物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取，应首先根据当事人之间的合同约定，如果没有约定，业主就要按照专有部分占建筑物总面积的比例缴纳该费用。至于小区的建筑物及其附属设施的维修资金，《物权法》则明确规定由业主共同决定筹集和使用，并且该资金属于业主共有。
小区公共绿地，业主是否所有
案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有，可谓赏心悦目。可是好景不长，不久，开发商开始不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半，风景日渐减少，侯某等业主对此非常不满。
说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。
七旬老人维护自己房屋的采光权
案例：7l岁的张大爷已经退休了，他家住在天津市一个居民区的小二楼的一楼，而王红住在张大爷的楼上。王红在小院内自建小房的屋顶、屋顶上的隔热层、杂物等挡住了张大爷家住房朝阳面窗户的五分之四之多。张大爷认为自家住房的通风与采光受到了严重的影响，于是将王红告上法庭，要求王红排除妨碍，拆除影响他家住房窗户采光和通风的妨碍物，还以原貌，并赔偿经济损失1000元。
说法：天津市河西区法院审理后认为，张大爷住房的正常通风、采光权应当受法律保护，王红购得住房及附属设施，由于自己院内小房屋顶妨碍张大爷住房阳面窗户的通风、采光，当然应当对妨碍予以消除。而张大爷提出的经济损失，由于不能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。所以，法院依据《物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决王红负责将自家院内小房屋顶对张大爷住房阳面窗户的通风、采光有妨碍的部分予以消除，遮挡部分拆至与张大爷家窗户齐平。
小区房顶晒台归谁所有
案例：一直以来，一幢楼房的房顶及房顶的晒台往往被顶层住户独占，因为没有明确的法律规定，楼下住户有怨无处说。但是自从物权法颁布实施后，浙江省青田一幢房子的住户就以此为依据，就房顶及房顶晒台的所有权与顶层邻居打起了官司。
镇花园路9号4幢的业主，基本是邮政电信系统的职工和家属。去年6月前后，业主因为屋顶晒台的使用问题发生纠纷。楼下的住户有一天突然发现，通往房顶的门被顶楼的3户业主锁上了，其中一户业主还在房顶的晒台上盖起了违章建筑。顶楼住户的做法让楼下业主很生气，4幢屋高8层，地势相对较低，周边被高楼阻挡，采光性不是很好，平日里楼下业主的衣服被子都晒在屋顶，现在晒台让顶楼的业主占去了，他们当然不答应。当地建设局随后向顶楼住户下达整改通知书，责令3家住户恢复屋顶晒台原状，但一直没有得到回应。在向顶楼3家住户发出律师函，要求对方立刻将房顶大门打开供全体住户共同管理、使用的要求再次遭拒后，楼下16家住户集体向法院提起讼诉。
说法：《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，并且不得以放弃权利不履行义务。法院维护了楼下住户的合法权利，判令7楼的3户邻居交出通往顶层的钥匙，保障全体住户对房顶所享有的共有和共同管理的权利。
房产买卖或纠纷，用好《物权法》
父子争房
去年10月初，天津市南开区法院受理了一起房产权属纠纷案。
该案的原告是一名父亲，而被告是他的儿子。爷儿俩因为一套房子打起了官司。父亲在诉讼中称，他于1998年购买了一套房屋，因当时自己已有一套住房，老夫妻俩协商后决定：房屋产权所有人登记为儿子的名字。此后，一家三口一直和睦地居住在这套房内。去年，父子俩因家庭琐事产生矛盾，当年7月，他的儿子以结婚为由，让父母搬出此房，后又称要卖出此房，父子因此闹到法庭。作为原告的父亲，自认为很有道理，要把自己买的房子收回来。根据是，此房由他出资购买，并且他与妻子自始至终都居住在该房中，请求法院作主，确认这套房产归自己所有，并将房屋产权转回到自己的名下。而儿子却另有道理，坚持说房屋产权证上是自己的名字，所以，自己才是房屋的真正主人。
结果，天津市南开区法院经过审理认为，父亲母亲在购买房屋时，已自愿将该房产权登记在儿子名下。现在，父亲母亲要求重新确认产权，于法无据，法院不予支持。所以，法官运用《物权法》的第九条和第十七条，驳回了老人的诉讼请求，房屋判归儿子一方。
房客不交租金行吗？
2003年12月，长沙市落实房屋政策，将位于芙蓉区税务局巷5号2楼一套房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。但此前，该房屋内西侧有一房间由刘某居住，他是向房屋管理部门租住的。在落实房屋政策，房屋产权易主之后，刘某既不与新的房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉，都没有结果。
刘某认为，既然他是向房屋管理部门租住的，没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。去年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告刘某立即退还房屋同时赔偿损失。法院经审理认为，原告对该处房屋的所有权应该受到法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前，刘某与公房管理部门签订有公房租赁合同。其间，该处房屋所有权发生变动而发还给原告，虽然刘某未与原告签订续租合同，但是合同仍然有效。而在原公房租赁合同的租赁期满后，双方未签订续租合同，则刘某拒绝腾退该房的行为已构成恶意占有。
10月8曰，芙蓉区人民法院依据《物权法》对此案作出一审判决，判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。
她能要回自己的房子吗？
去年10月，成都市金牛区法院受理了《物权法》实施后该院的第一起诉讼。原告是原来家住金牛区、出国已经多年的王女士，她在诉讼中称，2006年下半年，她曾经委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。没想到，一年多不见，自己的房子已经成为了别人的家。“我去了一趟姐姐的家，没想到里面住了别人，姓张。一问，姓张那个人说她已经买下了这所房子，并拿出产权证给我看。她说是从房产中介买的房，房子的主人是唐某。经过调查，我发现，早年在姐姐家当过保姆的唐某，去年4月伪造了假的继承公证书将姐姐的房子过继到她的名下，然后通过中介把房子卖给了张某。”王女士的妹妹说。为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。
承办此案的法官介绍，该案件具有典型意义。《物权法》施行前，我国现行法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”，而《物权法》明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度”。也就是说，在以前，判决结果很有可能是張某将房子归还给王女士，而现在，根据物权法的判决可能就不同了，只要能证明张某没有和王家的保姆唐某搞恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产，能证明张某是善意购买的第三人，那么法律将保护张某的交易安全，判决结果将对王女士不利。经过了解，张某是以4055元左右的价钱买下了该房子，符合当时的市场价。
但是，王女士也受到法律保护，她即使要不回房子，也有权向有欺诈行为的保姆唐某追讨损失赔偿。
（本刊综合）
《物权法》对咱老百姓太重要了，可以说与百姓的生活密切相关。当你想有个家，需要购房，先要看看《物权法》，了解你所拥有的基本权利和可能承担的风险；当你拥有了自己的住宅，入住生活小区之后，成为一名业主，也许会碰上物业管理方面的问题、纠纷，需要咨询《物权法》；当你在房产买卖等过程中发生产权纠纷，更要利用《物权法》保护好自己的正当权益。物权时代，学好、用好《物权法》能帮我们过上更和谐的“安居”生活。
这里有一些鲜活的案例。
小区里面安了家纠纷咨询《物权法》
《物权法》有关于物业管理方面的规定，明确了业主与物业的权利义务，尤其强调对业主合法权益的保护。
物业公司疏于管理，业主如何维权
案例：某房地产开发公司在北京市房山区开发了一个住宅小区，并委托某物业管理公司对该小区进行管理，双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后，发现物业管理公司的服务不佳，给小区的居民带来极大不便。例如，门口的保安执勤很不严格，致使小区多次发生失窃事件；小区的下水管道经常坏掉，雨天居民出行受阻；电网总是隔三岔五地出故障，物业维修不及时；物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们愤怒了，集体决定拒绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。物业公司呢，并不接受意见，也不肯善罢甘休，直接切断了小区的水电，给业主施加压力。这样一来，双方的矛盾迅速升温。
说法：在本案中，物业公司的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。《物权法》使得这一问题有了解决合法途径。根据《物权法》的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在什么地方呢？主要体现对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，《物权法》还确认了业主有解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。就是说，假如原来的物业服务不好，业主有权将它换掉。当然，行使这一权利有一个前提，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
具体而言，在与物业公司协商不成的情况下，业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、小区所在市（县、区）的居住小区管理办公室、土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉，也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。
物业费用怎样收取，且看合同如何约定
案例：北京美丽园小区业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，认为物业公司增收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。业委会提出上诉，之后，二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。最后，法院对此案作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。
说法：物业费用始终是业主最关心的话题。近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的棘手问题。物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取，应首先根据当事人之间的合同约定，如果没有约定，业主就要按照专有部分占建筑物总面积的比例缴纳该费用。至于小区的建筑物及其附属设施的维修资金，《物权法》则明确规定由业主共同决定筹集和使用，并且该资金属于业主共有。
小区公共绿地，业主是否所有
案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有，可谓赏心悦目。可是好景不长，不久，开发商开始不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半，风景日渐减少，侯某等业主对此非常不满。
说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。
七旬老人维护自己房屋的采光权
案例：7l岁的张大爷已经退休了，他家住在天津市一个居民区的小二楼的一楼，而王红住在张大爷的楼上。王红在小院内自建小房的屋顶、屋顶上的隔热层、杂物等挡住了张大爷家住房朝阳面窗户的五分之四之多。张大爷认为自家住房的通风与采光受到了严重的影响，于是将王红告上法庭，要求王红排除妨碍，拆除影响他家住房窗户采光和通风的妨碍物，还以原貌，并赔偿经济损失1000元。
说法：天津市河西区法院审理后认为，张大爷住房的正常通风、采光权应当受法律保护，王红购得住房及附属设施，由于自己院内小房屋顶妨碍张大爷住房阳面窗户的通风、采光，当然应当对妨碍予以消除。而张大爷提出的经济损失，由于不能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。所以，法院依据《物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决王红负责将自家院内小房屋顶对张大爷住房阳面窗户的通风、采光有妨碍的部分予以消除，遮挡部分拆至与张大爷家窗户齐平。
小区房顶晒台归谁所有
案例：一直以来，一幢楼房的房顶及房顶的晒台往往被顶层住户独占，因为没有明确的法律规定，楼下住户有怨无处说。但是自从物权法颁布实施后，浙江省青田一幢房子的住户就以此为依据，就房顶及房顶晒台的所有权与顶层邻居打起了官司。
镇花园路9号4幢的业主，基本是邮政电信系统的职工和家属。去年6月前后，业主因为屋顶晒台的使用问题发生纠纷。楼下的住户有一天突然发现，通往房顶的门被顶楼的3户业主锁上了，其中一户业主还在房顶的晒台上盖起了违章建筑。顶楼住户的做法让楼下业主很生气，4幢屋高8层，地势相对较低，周边被高楼阻挡，采光性不是很好，平日里楼下业主的衣服被子都晒在屋顶，现在晒台让顶楼的业主占去了，他们当然不答应。当地建设局随后向顶楼住户下达整改通知书，责令3家住户恢复屋顶晒台原状，但一直没有得到回应。在向顶楼3家住户发出律师函，要求对方立刻将房顶大门打开供全体住户共同管理、使用的要求再次遭拒后，楼下16家住户集体向法院提起讼诉。
说法：《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，并且不得以放弃权利不履行义务。法院维护了楼下住户的合法权利，判令7楼的3户邻居交出通往顶层的钥匙，保障全体住户对房顶所享有的共有和共同管理的权利。
房产买卖或纠纷，用好《物权法》
父子争房
去年10月初，天津市南开区法院受理了一起房产权属纠纷案。
该案的原告是一名父亲，而被告是他的儿子。爷儿俩因为一套房子打起了官司。父亲在诉讼中称，他于1998年购买了一套房屋，因当时自己已有一套住房，老夫妻俩协商后决定：房屋产权所有人登记为儿子的名字。此后，一家三口一直和睦地居住在这套房内。去年，父子俩因家庭琐事产生矛盾，当年7月，他的儿子以结婚为由，让父母搬出此房，后又称要卖出此房，父子因此闹到法庭。作为原告的父亲，自认为很有道理，要把自己买的房子收回来。根据是，此房由他出资购买，并且他与妻子自始至终都居住在该房中，请求法院作主，确认这套房产归自己所有，并将房屋产权转回到自己的名下。而儿子却另有道理，坚持说房屋产权证上是自己的名字，所以，自己才是房屋的真正主人。
结果，天津市南开区法院经过审理认为，父亲母亲在购买房屋时，已自愿将该房产权登记在儿子名下。现在，父亲母亲要求重新确认产权，于法无据，法院不予支持。所以，法官运用《物权法》的第九条和第十七条，驳回了老人的诉讼请求，房屋判归儿子一方。
房客不交租金行吗？
2003年12月，长沙市落实房屋政策，将位于芙蓉区税务局巷5号2楼一套房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。但此前，该房屋内西侧有一房间由刘某居住，他是向房屋管理部门租住的。在落实房屋政策，房屋产权易主之后，刘某既不与新的房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉，都没有结果。
刘某认为，既然他是向房屋管理部门租住的，没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。去年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告刘某立即退还房屋同时赔偿损失。法院经审理认为，原告对该处房屋的所有权应该受到法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前，刘某与公房管理部门签订有公房租赁合同。其间，该处房屋所有权发生变动而发还给原告，虽然刘某未与原告签订续租合同，但是合同仍然有效。而在原公房租赁合同的租赁期满后，双方未签订续租合同，则刘某拒绝腾退该房的行为已构成恶意占有。
10月8曰，芙蓉区人民法院依据《物权法》对此案作出一审判决，判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。
她能要回自己的房子吗？
去年10月，成都市金牛区法院受理了《物权法》实施后该院的第一起诉讼。原告是原来家住金牛区、出国已经多年的王女士，她在诉讼中称，2006年下半年，她曾经委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。没想到，一年多不见，自己的房子已经成为了别人的家。“我去了一趟姐姐的家，没想到里面住了别人，姓张。一问，姓张那个人说她已经买下了这所房子，并拿出产权证给我看。她说是从房产中介买的房，房子的主人是唐某。经过调查，我发现，早年在姐姐家当过保姆的唐某，去年4月伪造了假的继承公证书将姐姐的房子过继到她的名下，然后通过中介把房子卖给了张某。”王女士的妹妹说。为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。
承办此案的法官介绍，该案件具有典型意义。《物权法》施行前，我国现行法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”，而《物权法》明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度”。也就是说，在以前，判决结果很有可能是張某将房子归还给王女士，而现在，根据物权法的判决可能就不同了，只要能证明张某没有和王家的保姆唐某搞恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产，能证明张某是善意购买的第三人，那么法律将保护张某的交易安全，判决结果将对王女士不利。经过了解，张某是以4055元左右的价钱买下了该房子，符合当时的市场价。
但是，王女士也受到法律保护，她即使要不回房子，也有权向有欺诈行为的保姆唐某追讨损失赔偿。
（本刊综合）