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摘要：严密而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效的处理各种意外损失风险的重要途径。本文通过对房地产开发过程中的风险进行识别和评估，探讨应对房地产项目开发的风险管理对策。
关键词：房地产开发 风险 预防措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。近年来随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价所招致的一系列严厉调控措施，使得房地产开发企业面临着来自各方面的风险，在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并运用适当的方法对风险进行识别和度量，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
一、房地产开发中的主要风险
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之问的差异程度。实际上就是实际结果与计划结果的差异程度，这种差异程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。在确定的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
（一）政治政策风险。—国所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能会导致房地产开发商经济损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而育，实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的成本，影响项目的开发和出售。同时银行等金融机构关于房地产方面的业务也会对房地产的需求产生影响。就财政政策而论，政府实行消极的财政政策还是实行积极的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产投资的引导与宏调等，都会对房地产开发和需求产生影响。这些政治政策风险在当前的中国尤其需要关注。
（二）经济风险。主要是由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的．这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的物业价格，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要借助外部资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的物业将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房．就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
（三）自然风险。是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响，从而造成房地产开发商经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
（四）技术风险。由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时可能已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等导致的损失。
二、开发项目风险管理的主要内容
风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险管理技术的组合，目的是实现最大安全保障效能。
（一）合理界定项目覆盖的范围。加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（二）合理确定项目管理目标。在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策。确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（三）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解（WBS），对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（四）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素, 比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别, 分析(评估或测算)、评价，实事求是地给予适当合理的调整，优化组合各种风险技术，拟定应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
（五）强化风险管理的计划手段。把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。在项目实施过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
（六）合理组织结构，明确岗位职责，顺理管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能。在项目管理组织内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（七）加强合同契约的管理。及时沟通信息．消除履约过程的不稳定、不信任影响。围绕项目的最大利益(计划利润)，按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作。避免冲突造成的履约风险。控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
（八）在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因素造成的风险。同时，强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据。向计划实施层提示计划执行的偏离情况。对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
三、房地产开发项目的风险防范及对策
（一）通过可行性研究来防范风险
在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产项目一旦开始启动，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产市场的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计。可行性研究阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。
（二）通过分散投资来控制风险
房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。
（三）通过市场监测控制风险
房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导，建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。
（四）对房地产市场要进行全面的调查，作出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的各种环境要素并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目的类型和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
（五）在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同
工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，可通過预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。对此必须有充分的认识和相应的对策和预案。
参考文献
[1] 陈蕾，当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J]，中国城市经济，2007
[2] 陈煌红，张欣，房地产开发项目全面风险管理[J]，西南科技大学学报，2006
[3] 陈祖，关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J]，四川建材，2006
关键词：房地产开发 风险 预防措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。近年来随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价所招致的一系列严厉调控措施，使得房地产开发企业面临着来自各方面的风险，在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并运用适当的方法对风险进行识别和度量，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
一、房地产开发中的主要风险
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之问的差异程度。实际上就是实际结果与计划结果的差异程度，这种差异程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。在确定的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
（一）政治政策风险。—国所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能会导致房地产开发商经济损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而育，实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的成本，影响项目的开发和出售。同时银行等金融机构关于房地产方面的业务也会对房地产的需求产生影响。就财政政策而论，政府实行消极的财政政策还是实行积极的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产投资的引导与宏调等，都会对房地产开发和需求产生影响。这些政治政策风险在当前的中国尤其需要关注。
（二）经济风险。主要是由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的．这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的物业价格，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要借助外部资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的物业将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房．就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
（三）自然风险。是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响，从而造成房地产开发商经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
（四）技术风险。由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时可能已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等导致的损失。
二、开发项目风险管理的主要内容
风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险管理技术的组合，目的是实现最大安全保障效能。
（一）合理界定项目覆盖的范围。加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（二）合理确定项目管理目标。在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策。确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（三）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解（WBS），对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（四）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素, 比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别, 分析(评估或测算)、评价，实事求是地给予适当合理的调整，优化组合各种风险技术，拟定应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
（五）强化风险管理的计划手段。把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。在项目实施过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
（六）合理组织结构，明确岗位职责，顺理管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能。在项目管理组织内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（七）加强合同契约的管理。及时沟通信息．消除履约过程的不稳定、不信任影响。围绕项目的最大利益(计划利润)，按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作。避免冲突造成的履约风险。控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
（八）在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因素造成的风险。同时，强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据。向计划实施层提示计划执行的偏离情况。对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
三、房地产开发项目的风险防范及对策
（一）通过可行性研究来防范风险
在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产项目一旦开始启动，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产市场的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计。可行性研究阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。
（二）通过分散投资来控制风险
房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。
（三）通过市场监测控制风险
房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导，建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。
（四）对房地产市场要进行全面的调查，作出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的各种环境要素并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目的类型和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
（五）在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同
工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，可通過预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。对此必须有充分的认识和相应的对策和预案。
参考文献
[1] 陈蕾，当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J]，中国城市经济，2007
[2] 陈煌红，张欣，房地产开发项目全面风险管理[J]，西南科技大学学报，2006
[3] 陈祖，关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J]，四川建材，2006