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摘 要 城市综合体能够提高城市空间和土地利用的效率，增强城市综合竞争力，成为国内城市新区开发和旧城改造的重要手段。本文分析了湖州建设城市综合体发展现状以及存在的问题，结合湖州实际提出了加快推进其发展的对策建议。
关键词 湖州 城市综合体 对策建议
中图分类号：F061.5 文献标识码：A
城市综合体主要指将城市中的酒店、购物、写字楼、休闲娱乐、生态公园、会展中心和高档公寓等三项以上功能集合在一定区域范围内，并与城市景观和交通相协调，是城市中各种功能复合、相互依存、互为价值链空间的高度集约型街区群体。城市综合体在推动城市功能升级、提升品牌形象、增强城市综合竞争力、促进城市可持续发展等方面的作用日益显现，为城市的管理和开发经营者所青睐。
“十二五”时期是湖州推进现代化生态型滨湖大城市建设的战略攻坚期，把城市综合体作为拓展城市发展空间，提高中心城市集聚和辐射带动能力有效抓手，实现湖州中心城市的跨越发展。
一、湖州城市综合体的建设现状
（一）开发规模稳步扩大。
随着中心城市发展空间的全面拓展，功能区块建设不断推进，一批标志性、复合型、多功能的城市综合体建筑迅速崛起，成为城市经济发展中的靓丽名片。已建成爱山广场、府庙文化休闲街区、嘉年华国际商务广场等一批各具特色的城市综合体，据不完全统计，建成城市综合体总建筑面积达到45万平方米，在建及规划城市综合体达190万平方米。如爱山广场总建设面积达14.4万平方米，集休闲、购物、餐饮、旅游于一体的大型城市综合体，成为推动城市核心商业区建设的重要引擎。同时，滨湖新区、康山新区、东部新区等新区开发建设过程中，均加快推动了城市综合体开发建设。
（二）发展业态日趋多元。
依托中心城市良好的商贸基础和庞大的消费群体，在强化商业、购物、文化、休闲等传统城市综合体建设的同时，着力创新发展总部经济、商务会展、行政办公、研发咨询、创意设计等新兴业态融合发展的高端城市综合体。如东部新区总部经济园，总建筑面积约33万平方米，集总部经济、金融商务、科技创新、创意设计等新兴业态为一体，功能设施配套完善的东部新区商务核心区，为湖州特色优势产业转型升级及现代服务业的发展提供战略支撑。
（三）主题特色日益显现。
结合中心城市发展特色和文化内涵等因素，高标准规划设计，通过实施一批富有浓郁江南风情和历史文化气息的城市综合体建筑，着力展示湖州山水清远和深厚历史文化底蕴的特色风貌。如衣裳街历史文化街区，经过改造已经成为集商贸服务、文化展示、休闲娱乐、旅游和居住等多种功能为一体，集中反映湖州清末民初传统城市商业文化、传统水乡居住文化，提升了湖州城市综合体开发的历史文化内涵。东吴国际广场，总建筑面积近40万平米，集高档居住、商务办公、休闲娱乐等多功能于一体的现代化商务综合体、城市新地标，彰显时代特色与活力，增强了中心城市的特色魅力。
（四）经济支撑不断强化。
首先，居民消费结构升级给城市综合体开发提出了新的更高要求。全年实现社会消费品零售总额703.87亿元，比上年增长15.4%；城市居民人均可支配收入和人均消费支出分别达32987元和17188元，分别居长三角16城市第12和第8位。其次，城市化拓展也大幅促进了城市综合体的开发建设，湖州中心城市建成区面积增加到2012年的92平方公里，平均每年拓展3.8平方公里，城市化率达到60.3%，已处于城市化发展的高速发展阶段，推动了城市综合体的大规模开发。
二、湖州城市综合体发展中存在的问题
（一）同发展较快城市相比尚存在较大差距。
2010年，苏州出台了《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》，在已有12个城市综合体的基础上，提出3年内再建25个城市综合体。无锡市区目前在建26个城市综合体，均在2015年底前全面竣工并投入使用。
相比之下，由于中心城市人口集聚程度不高，"人气"不足，导致城市综合体建设尚处于起步阶段，在建及规划城市综合体项目仅有8个。虽然一些开发商打出了城市综合体的宣传口号，但仍是以购物为主，其它的功能仅是稍有所体现，真正意义上的城市综合体项目不多。湖州需要紧跟时代脚步，加大招商引资力度，加快建设发展速度。
（二）开发经营尚处于粗放式初级阶段。
湖州城市综合体建设仍以“地产带动开发、商贸休闲跟进、基础设施配套”的商业化发展模式为主，单体规模在30万平方米以上的大型城市综合体建筑群稀少。在土地资源高效利用、公共交通便捷衔接、功能集聚等方面建设相对滞后。
在发展业态上，由于湖州市工业经济总量相对偏小，产业层次不高，产业结构仍主要以传统产业为主，高新技术产业发展不快；商务会展、服务外包、科技信息、金融保险、研发设计等生产性服务业发展较为薄弱，导致涉及城市经济转型和功能升级的专业性、高端化、特色化的综合体相对较少。
（三）缺乏具有前瞻性的规划和政策支持。
2008年，无锡市颁布实施《关于加快推进城市综合体项目建设的意见》，为加快推进城市综合体建设提出加快手续办理、减免相关规费等相关扶持政策。2011年，嘉兴市编制了《嘉兴市区城市综合体和特色商业街规划》，确定嘉兴中心城区城市综合体的空间布局、功能定位，进行分片区指引。
湖州市至今没有对城市综合体进行相关专题研究，尚没有提出专门针对城市综合体发展的政策及专项规划编制，缺乏全市通盘考虑以及对交通等基础设施的配套完善。
（四）受行政因素干扰较多。
湖州市现有的城市总体规划是2004年制定的，相对于近年来相对迅猛的发展势头，各城市分区在发展方向、主导功能定位和任务分工已经跟不上发展形势的需要。中心城市建设过程中还存在着行政意志占主导地位，行政包办，长官意志色彩较浓，各分区区域职能交叉、功能混杂等城市问题突出。在城市综合体建设中往往不考虑分区功能定位、市场容量和消费水平等因素的影响，只考虑行政目的、政绩工程，必然导致投资信心不足以及背离一部分市场需要，在日后的运营中易出现问题。 三、加快推进城市综合体建设的若干建议
（一）开拓视野，深化城市综合体理念认知。
1、政府高度重视。人均GDP达到10000美元，是城市综合体达到成熟发展的阶段。“十二五”时期是湖州中心城市人均 GDP 由 10000 美元向超过 15000美元迈进的重要时期，发展城市综合体条件已经成熟。必须顺应城市发展规律，以积极的姿态迎接城市综合体时代。各级政府和部门要着眼于新型城市化的长远发展方略，把加快城市综合体建设作为新时期的战略任务全力抓紧抓好，以新型城市化的理念加快推进城市综合体建设。
2、优化投资软环境。以开放、高效、创新的理念努力营造高度重视城市综合体建设的社会舆论环境、体制机制环境、政策人才环境。加快涉及各级中心城区功能区块开发建设的行政审批职能归并，优化行政服务环境，着力树立和彰显高效的政务服务理念。
（二）科学规划，引领城市综合体科学发展。
1、加强规划编制。根据湖州市新一轮城市发展规划，加快编制城市综合体专项规划、年度计划和开发建设方案等，为城市综合体建设提供指导思路和发展方向，明确各阶段开发建设城市综合体的数量规模、功能结构和推进时序。形成市域统筹的统一规划布局、分级建设管理、各级政府责任到位的管理体制，实现城市综合体规划建设由各自为政向统筹协调、科学发展转变。
2、增强规划科学性。一是增强规划前瞻性。科学处理好当前发展与长远发展、城市功能布局与城市运行成本等重大关系问题，使规划具有更强的前瞻性。二是增强规划协调性。城市综合体专项规划与经济社会发展规划、城市总体规划、产业发展规划、土地利用规划、综合交通规划相统筹，确保无缝对接。三是强化规划的严肃性。进一步强调规划的法定性、严肃性和延续性，切实强化规划的综合调控和龙头指导作用，坚决避免建设的盲目性和随意性。
3、抓好单体项目策划。重点研究每个城市综合体项目的目标定位、总体布局、功能组合、交通组织、建设时序和开发模式，合理规划各种业态比例构成，搞好城市景观风貌控制，力争实现城市综合体功能业态、空间形态的最优组合，为开发建设提供科学依据。
（三）统筹发展，彰显城市综合体特色定位。
1、优化功能布局。结合我市重点工程、核心区有机更新、新区开发建设等重点项目，根据不同区域的功能定位和市场需求，突破拘泥于商贸商务、生活服务功能集成的传统视野，科学规划综合体的功能组合。有针对性的打造一批理念前瞻、注重创意、突出区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、交通城等主业突出的引导符合城市肌理文脉的城市综合体。
2、彰显城市个性特色。与“山水清远、清丽宜居”的城市特色、文化内涵塑造有机结合，以自然山水为背景，以历史发展为脉络，以景观工程为切入点，做足做透山水、文化这篇文章，注重历史文化挖掘保护和利用，增强城市魅力、吸引力和文化凝聚力，以特色取胜，打造独具湖州特色的资源特色型城市综合体。
（四）出台政策，加大城市综合体扶持力度。
1、创新政策扶持。尽快制定出台符合湖州实际的《关于推进城市综合体建设的若干意见》等一系列综合配套政策，就城市综合体项目建设过程中涉及的如土地出让、信贷支持、税收优惠、政务服务、配套费用、人才引进等方面给予政策支持。
2、创新建设投资机制。逐步建立和完善健康的投融资引导机制，拓宽项目开发和经营所需资金来源渠道，形成多元化开发建设模式。大力推进银企合作，降低企业融资门槛，适当给予优惠及减免措施。充分发挥浙商、湖商资本充足的优势，引导社会资本参与城市综合体的开发建设和运营管理。
（五）畅通城市，助推城市综合体快速发展。
1、畅通道路交通。加快城市快速内环线、城市外环线建设，整合南太湖城市带大交通体系规划和布局行为。大力发展公共交通，加快发展大运量、快速度的快速公交系统，在城市综合体周边设置公交专用道。着力完善公交运营环境，提高公交服务质量，坚持以公共交通引导人们合理的出行方式，形成城市客运交通主格局。
2、适时启动市域轨道交通建设。加快推进市域轨道交通建设，研究城市轨道交通网规划与建设以及与周边衔接等有关问题，积极争取浙江省城际轨道交通网加密涉及湖州的项目。要把拟建的城市综合体开发与未来湖州市域轨道交通建设结合起来，统筹规划地上、地下空间，完善轨道交通和城市综合体之间的对接。
（作者：湖州市发展规划研究院，硕士，经济师，研究方向：区域规划研究）
关键词 湖州 城市综合体 对策建议
中图分类号：F061.5 文献标识码：A
城市综合体主要指将城市中的酒店、购物、写字楼、休闲娱乐、生态公园、会展中心和高档公寓等三项以上功能集合在一定区域范围内，并与城市景观和交通相协调，是城市中各种功能复合、相互依存、互为价值链空间的高度集约型街区群体。城市综合体在推动城市功能升级、提升品牌形象、增强城市综合竞争力、促进城市可持续发展等方面的作用日益显现，为城市的管理和开发经营者所青睐。
“十二五”时期是湖州推进现代化生态型滨湖大城市建设的战略攻坚期，把城市综合体作为拓展城市发展空间，提高中心城市集聚和辐射带动能力有效抓手，实现湖州中心城市的跨越发展。
一、湖州城市综合体的建设现状
（一）开发规模稳步扩大。
随着中心城市发展空间的全面拓展，功能区块建设不断推进，一批标志性、复合型、多功能的城市综合体建筑迅速崛起，成为城市经济发展中的靓丽名片。已建成爱山广场、府庙文化休闲街区、嘉年华国际商务广场等一批各具特色的城市综合体，据不完全统计，建成城市综合体总建筑面积达到45万平方米，在建及规划城市综合体达190万平方米。如爱山广场总建设面积达14.4万平方米，集休闲、购物、餐饮、旅游于一体的大型城市综合体，成为推动城市核心商业区建设的重要引擎。同时，滨湖新区、康山新区、东部新区等新区开发建设过程中，均加快推动了城市综合体开发建设。
（二）发展业态日趋多元。
依托中心城市良好的商贸基础和庞大的消费群体，在强化商业、购物、文化、休闲等传统城市综合体建设的同时，着力创新发展总部经济、商务会展、行政办公、研发咨询、创意设计等新兴业态融合发展的高端城市综合体。如东部新区总部经济园，总建筑面积约33万平方米，集总部经济、金融商务、科技创新、创意设计等新兴业态为一体，功能设施配套完善的东部新区商务核心区，为湖州特色优势产业转型升级及现代服务业的发展提供战略支撑。
（三）主题特色日益显现。
结合中心城市发展特色和文化内涵等因素，高标准规划设计，通过实施一批富有浓郁江南风情和历史文化气息的城市综合体建筑，着力展示湖州山水清远和深厚历史文化底蕴的特色风貌。如衣裳街历史文化街区，经过改造已经成为集商贸服务、文化展示、休闲娱乐、旅游和居住等多种功能为一体，集中反映湖州清末民初传统城市商业文化、传统水乡居住文化，提升了湖州城市综合体开发的历史文化内涵。东吴国际广场，总建筑面积近40万平米，集高档居住、商务办公、休闲娱乐等多功能于一体的现代化商务综合体、城市新地标，彰显时代特色与活力，增强了中心城市的特色魅力。
（四）经济支撑不断强化。
首先，居民消费结构升级给城市综合体开发提出了新的更高要求。全年实现社会消费品零售总额703.87亿元，比上年增长15.4%；城市居民人均可支配收入和人均消费支出分别达32987元和17188元，分别居长三角16城市第12和第8位。其次，城市化拓展也大幅促进了城市综合体的开发建设，湖州中心城市建成区面积增加到2012年的92平方公里，平均每年拓展3.8平方公里，城市化率达到60.3%，已处于城市化发展的高速发展阶段，推动了城市综合体的大规模开发。
二、湖州城市综合体发展中存在的问题
（一）同发展较快城市相比尚存在较大差距。
2010年，苏州出台了《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》，在已有12个城市综合体的基础上，提出3年内再建25个城市综合体。无锡市区目前在建26个城市综合体，均在2015年底前全面竣工并投入使用。
相比之下，由于中心城市人口集聚程度不高，"人气"不足，导致城市综合体建设尚处于起步阶段，在建及规划城市综合体项目仅有8个。虽然一些开发商打出了城市综合体的宣传口号，但仍是以购物为主，其它的功能仅是稍有所体现，真正意义上的城市综合体项目不多。湖州需要紧跟时代脚步，加大招商引资力度，加快建设发展速度。
（二）开发经营尚处于粗放式初级阶段。
湖州城市综合体建设仍以“地产带动开发、商贸休闲跟进、基础设施配套”的商业化发展模式为主，单体规模在30万平方米以上的大型城市综合体建筑群稀少。在土地资源高效利用、公共交通便捷衔接、功能集聚等方面建设相对滞后。
在发展业态上，由于湖州市工业经济总量相对偏小，产业层次不高，产业结构仍主要以传统产业为主，高新技术产业发展不快；商务会展、服务外包、科技信息、金融保险、研发设计等生产性服务业发展较为薄弱，导致涉及城市经济转型和功能升级的专业性、高端化、特色化的综合体相对较少。
（三）缺乏具有前瞻性的规划和政策支持。
2008年，无锡市颁布实施《关于加快推进城市综合体项目建设的意见》，为加快推进城市综合体建设提出加快手续办理、减免相关规费等相关扶持政策。2011年，嘉兴市编制了《嘉兴市区城市综合体和特色商业街规划》，确定嘉兴中心城区城市综合体的空间布局、功能定位，进行分片区指引。
湖州市至今没有对城市综合体进行相关专题研究，尚没有提出专门针对城市综合体发展的政策及专项规划编制，缺乏全市通盘考虑以及对交通等基础设施的配套完善。
（四）受行政因素干扰较多。
湖州市现有的城市总体规划是2004年制定的，相对于近年来相对迅猛的发展势头，各城市分区在发展方向、主导功能定位和任务分工已经跟不上发展形势的需要。中心城市建设过程中还存在着行政意志占主导地位，行政包办，长官意志色彩较浓，各分区区域职能交叉、功能混杂等城市问题突出。在城市综合体建设中往往不考虑分区功能定位、市场容量和消费水平等因素的影响，只考虑行政目的、政绩工程，必然导致投资信心不足以及背离一部分市场需要，在日后的运营中易出现问题。 三、加快推进城市综合体建设的若干建议
（一）开拓视野，深化城市综合体理念认知。
1、政府高度重视。人均GDP达到10000美元，是城市综合体达到成熟发展的阶段。“十二五”时期是湖州中心城市人均 GDP 由 10000 美元向超过 15000美元迈进的重要时期，发展城市综合体条件已经成熟。必须顺应城市发展规律，以积极的姿态迎接城市综合体时代。各级政府和部门要着眼于新型城市化的长远发展方略，把加快城市综合体建设作为新时期的战略任务全力抓紧抓好，以新型城市化的理念加快推进城市综合体建设。
2、优化投资软环境。以开放、高效、创新的理念努力营造高度重视城市综合体建设的社会舆论环境、体制机制环境、政策人才环境。加快涉及各级中心城区功能区块开发建设的行政审批职能归并，优化行政服务环境，着力树立和彰显高效的政务服务理念。
（二）科学规划，引领城市综合体科学发展。
1、加强规划编制。根据湖州市新一轮城市发展规划，加快编制城市综合体专项规划、年度计划和开发建设方案等，为城市综合体建设提供指导思路和发展方向，明确各阶段开发建设城市综合体的数量规模、功能结构和推进时序。形成市域统筹的统一规划布局、分级建设管理、各级政府责任到位的管理体制，实现城市综合体规划建设由各自为政向统筹协调、科学发展转变。
2、增强规划科学性。一是增强规划前瞻性。科学处理好当前发展与长远发展、城市功能布局与城市运行成本等重大关系问题，使规划具有更强的前瞻性。二是增强规划协调性。城市综合体专项规划与经济社会发展规划、城市总体规划、产业发展规划、土地利用规划、综合交通规划相统筹，确保无缝对接。三是强化规划的严肃性。进一步强调规划的法定性、严肃性和延续性，切实强化规划的综合调控和龙头指导作用，坚决避免建设的盲目性和随意性。
3、抓好单体项目策划。重点研究每个城市综合体项目的目标定位、总体布局、功能组合、交通组织、建设时序和开发模式，合理规划各种业态比例构成，搞好城市景观风貌控制，力争实现城市综合体功能业态、空间形态的最优组合，为开发建设提供科学依据。
（三）统筹发展，彰显城市综合体特色定位。
1、优化功能布局。结合我市重点工程、核心区有机更新、新区开发建设等重点项目，根据不同区域的功能定位和市场需求，突破拘泥于商贸商务、生活服务功能集成的传统视野，科学规划综合体的功能组合。有针对性的打造一批理念前瞻、注重创意、突出区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、交通城等主业突出的引导符合城市肌理文脉的城市综合体。
2、彰显城市个性特色。与“山水清远、清丽宜居”的城市特色、文化内涵塑造有机结合，以自然山水为背景，以历史发展为脉络，以景观工程为切入点，做足做透山水、文化这篇文章，注重历史文化挖掘保护和利用，增强城市魅力、吸引力和文化凝聚力，以特色取胜，打造独具湖州特色的资源特色型城市综合体。
（四）出台政策，加大城市综合体扶持力度。
1、创新政策扶持。尽快制定出台符合湖州实际的《关于推进城市综合体建设的若干意见》等一系列综合配套政策，就城市综合体项目建设过程中涉及的如土地出让、信贷支持、税收优惠、政务服务、配套费用、人才引进等方面给予政策支持。
2、创新建设投资机制。逐步建立和完善健康的投融资引导机制，拓宽项目开发和经营所需资金来源渠道，形成多元化开发建设模式。大力推进银企合作，降低企业融资门槛，适当给予优惠及减免措施。充分发挥浙商、湖商资本充足的优势，引导社会资本参与城市综合体的开发建设和运营管理。
（五）畅通城市，助推城市综合体快速发展。
1、畅通道路交通。加快城市快速内环线、城市外环线建设，整合南太湖城市带大交通体系规划和布局行为。大力发展公共交通，加快发展大运量、快速度的快速公交系统，在城市综合体周边设置公交专用道。着力完善公交运营环境，提高公交服务质量，坚持以公共交通引导人们合理的出行方式，形成城市客运交通主格局。
2、适时启动市域轨道交通建设。加快推进市域轨道交通建设，研究城市轨道交通网规划与建设以及与周边衔接等有关问题，积极争取浙江省城际轨道交通网加密涉及湖州的项目。要把拟建的城市综合体开发与未来湖州市域轨道交通建设结合起来，统筹规划地上、地下空间，完善轨道交通和城市综合体之间的对接。
（作者：湖州市发展规划研究院，硕士，经济师，研究方向：区域规划研究）