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【摘 要】随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业，同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。本文分析房地产企业成本核算存在的问题并对相关问题提出有效的对策和一些见解。
【关键词】房地产企业；成本核算；权责发生制
伴随着房地产市场越来越透明化及规范化，政策性的调控也越来越严格，拿地成本及各类材料成本不断上涨，销售收入方面受市场及政策调控方面的影响也越来越突出。房地产市场以往高利润，高回报的现象也正慢慢地被挤压。但一直以来，房地产企业在成本核算方面比较混乱，特别是成本对象确定、成本分摊等方面，随意性比较大，这样导致数据不真实，不准确，严重者甚至影响后期的土地增值税清算和缴纳。因此加强成本核算管理，就迫在眉节，有效的成本核算管理，对提高企业竞争力，降低税负，增加企业利润，提升企业的管理水平等都具有举足轻重的意义。
一、 房地产企业成本核算的意义
房地产企业成本类别不同于工业企业、商贸企业等，其核算方式及成本的结转等核算方式较不同于其他行业，要准确划分其成本的可靠性，需要严格依据企业自身项目的特点、相关会计准则、政策法规等。其主要成本来源于三大部分：土地成本、建安成本、开发间接费用等。由于房地产企业自身项目的特点，每个大的成本下面将有许多子项目类别成本核算对象。如土地成本又分为：直接购地成本、补地价成本、契税等类别。建安成本又再细分为主体建筑成本和安装装修成本等。因此，精确划分成本类别是核算房地产企业的成本的前提。即“开发成本”、“开发间接费用”应按开发项目的性质及类别设账，否则将影响后期土地增值税申报缴纳的准确划分，同时有效的成本核算及控制不仅有利于降低房地产企业成本，提高利润，也为企业的提供有效的核心竞争力。
二、 房地产企业成本核算存在的问题
1.取得的土地资产不按规定计价
擅自扩大或减小土地资产的价值。将购进的土地进行“三通一平”后，进行评估、虚增土地成本，计入开发成本。虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增被偿金额。征地、拆迁支出未按规定进行归集分配分摊，而分片分期开发的，未在各个项目之间进行合合分摊。
2.成本设立的对象具有随意性
有些房地产企业未按实际成本发生的性质归纳相关成本科目及类别，例如会计人员将所有归属项目发生的工资全部归纳计入管理费用，如此便造成原本应纳入开发成本的工资由于账务的设置错误而导致开发成本減少，最终土地增值税清算时多交土地增值税的情况。未严格按照会计准则要求，将所有工程款及其他应付类的费用，不通过“应付账款“或“其他应付款”会计科目核算，而是直接通过资金类账户一笔代替，未走备抵账户。从而导致日常的管理造成混乱，以及对日后房地产企业交楼时的成本结转业务也会产生不小的影响，加大几倍的工作量去完成，且结果可能并不精确。或者签订虚假单项合同、取得虚开发票，夸大建筑安装工程费。房地产企业较其他企业相比，由于整体税负较重，税目类别较多且计算复杂。故这使部分房地产企业在成本上大做文章。如通过关联公司或其他公司签订虚假合同，增加建筑安装工程费，降低税负，从而转移利润。
3.成本费用支持性文件不足
由于房地产企业开发周期长，前期投资成本较大，融资成本较高且过程较为复杂和漫长。因此房地产企业从关联企业间拆借资金现象就比较普遍，但许多往来业务频繁且未按规定支付利息的情况较为严重，往来业务若不厘清则较为混乱。这也为后期的成本归集和纳税都产生一定的影响和风险。 房地产企业由于其大部分成本的发生都有相关的合同，但在实际操作中，在业务发生后其实际支付工程款或费用时，提交申请的工作人员未按合同规定提交相关支持类文件，这对以后的土地增值税清算中对该成本的合理计量也会产生一定的影响，甚至将不符合纳入成本核算的风险，降低企业的利润。
4.会计账面的成本与实际完工进度成本有差异
由于房地产企业成本核算的特殊性，核算周期长，项目识别种类多，会计单据滞后，交楼之时或五方验收之时，则意味着即要确认收入，同时则需要结转成本。收入比较好确认，但成本若要准确确认则需要其他工程部门、预算部门等配合。这是因为按权责发生制原则，工程结算请款中的工程实际完工进度与申请请款到财务部门且单据传递到会计之处时，有一定的时间差异的问题。并且在实际交楼时可能尚有残余工程或事项未彻底完工，款项目尚未支付，故导致准确的成本核算则需要相关部门配合并预提部分成本。但由于该少部分成本为预估数据，可能会出现以下两种情况：（1）经济不景气，材料人工成本下降，实际结算金额远远小于合同金额或者预估数据。（2）抑或者随着材料成本的不断上涨，原合同金额以不足以支撑后实际发生的成本，也可能会造成最终实际结算的金额远远大于合同金额.以上两种情况都会导致实际成本的结转不准确，影响企业所得税的交纳，产生一定的纳税风险。但该种风险是普遍存在的现象。
三、加强房地产企业成本核算的对策
1.依照政策要求，按规定计价入账
房地产企业成本核算应该说是从早期探索到目前市场也已渐渐趋于成熟稳定化，相关的政策法规也已出台不少，成本核算的参考文件也有可依，如：国税发2009年第31号文、财税2016第36号文、国税函发1995第110号文等文件都可参考。依照政策要求，按规定计价入账不仅符合房地产企业成本核算准确性，同时也降低了企业的纳税风险和成本管理的风险。
2.准确设立成本对象是成本核算的前提
制定相关管理制度与核算方法，设置专人专岗。由于工程支出类型繁多，日常工程款支付时，应由施工方提出结算申请，监理方、总包方及公司业务部门对申请中的内容进行复核，并请相关专业人员在付款申请单中注明本次付款所属建设项目、合同名称、施工单位、成本类型等相关资料，建立工程合同付款台账，定期与业务部门进行对账。应严格依据合同要求，支付的成本费用以合同要求作为基础，完善相关成本的支持文件。厘清转入开发间接费用的计算依据及人员的岗位情况；完善内部往来的结转依据，如补充调拨单及情况说明等。此外，应严格按照会计准则的要求，对应付工程款或应付费用，都通过应付账款或其他应付款进行会计核算。
3.完善成本费用归集与分配流程
对于开发建造过程中发生的共同成本和不能分清负担的间接成本，按照谁受益谁承担及配比原则分配至各成本对象。归集完成后，再在各成本对象中进行分配。在分配前，首先要确定各个成本费用的分摊方法，如一般可采用的方法有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等。然后根据实际的成本性质选择使用不同的方法，如：土地成本，一次性开发的，按某一成本核算对象占地面积占全部成本核算占地面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本核算占在面积占开发总面积的比例进行分配，然后再按某一成本核算对象占地面积占期内全部成本核算对象占地总面积的比例进行分配，最后在完工产品成本再分摊。
4.需自查和清理不合规成本入账金额
企业至少需于年度终了自查和清理不合政策规定计入的成本入账金额，以保证成本的可靠计量以及成本的准确的划分。并强化监督机制。如自查的具体内容：是否未按规定扣缴个人所得税。取得土地契税缴纳是否正确。对未按规定扣缴个人所得税的应及时进行申报缴纳，对取得的土地契税应进行合理的清查，规避纳税风险。
四、 结束语
房地产开发企业的成本核算，关系着企业的生存和发展。本文针对房地产成本核算工作在观念上、技术层面上所存在的问题，分别从提高人员素质、合理划分成本核算对象、科学分配共同费用和间接费用、按照权责发生制和配比原则核算成本费用、强化监督机制等方面提出了加强管理、改进成本核算的应对措施，对房地产企业改进成本核算、控制成本费用和提高经济效益具有借鉴意义。
参考文献：
[1]王孔.企业会计成本核算存在问题及解决对策分析[J].中国外资.2014（03）.
[2]程志刚.企业会计成本核算的现状及改善措施分析[J].现代经济信息.2014（19）.
[3]王军.探讨企业会计成本核算问题及其应对策略[J].财经界（学术版）.2015（14）.
[4]国税发[2009]31 号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》.
【关键词】房地产企业；成本核算；权责发生制
伴随着房地产市场越来越透明化及规范化，政策性的调控也越来越严格，拿地成本及各类材料成本不断上涨，销售收入方面受市场及政策调控方面的影响也越来越突出。房地产市场以往高利润，高回报的现象也正慢慢地被挤压。但一直以来，房地产企业在成本核算方面比较混乱，特别是成本对象确定、成本分摊等方面，随意性比较大，这样导致数据不真实，不准确，严重者甚至影响后期的土地增值税清算和缴纳。因此加强成本核算管理，就迫在眉节，有效的成本核算管理，对提高企业竞争力，降低税负，增加企业利润，提升企业的管理水平等都具有举足轻重的意义。
一、 房地产企业成本核算的意义
房地产企业成本类别不同于工业企业、商贸企业等，其核算方式及成本的结转等核算方式较不同于其他行业，要准确划分其成本的可靠性，需要严格依据企业自身项目的特点、相关会计准则、政策法规等。其主要成本来源于三大部分：土地成本、建安成本、开发间接费用等。由于房地产企业自身项目的特点，每个大的成本下面将有许多子项目类别成本核算对象。如土地成本又分为：直接购地成本、补地价成本、契税等类别。建安成本又再细分为主体建筑成本和安装装修成本等。因此，精确划分成本类别是核算房地产企业的成本的前提。即“开发成本”、“开发间接费用”应按开发项目的性质及类别设账，否则将影响后期土地增值税申报缴纳的准确划分，同时有效的成本核算及控制不仅有利于降低房地产企业成本，提高利润，也为企业的提供有效的核心竞争力。
二、 房地产企业成本核算存在的问题
1.取得的土地资产不按规定计价
擅自扩大或减小土地资产的价值。将购进的土地进行“三通一平”后，进行评估、虚增土地成本，计入开发成本。虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增被偿金额。征地、拆迁支出未按规定进行归集分配分摊，而分片分期开发的，未在各个项目之间进行合合分摊。
2.成本设立的对象具有随意性
有些房地产企业未按实际成本发生的性质归纳相关成本科目及类别，例如会计人员将所有归属项目发生的工资全部归纳计入管理费用，如此便造成原本应纳入开发成本的工资由于账务的设置错误而导致开发成本減少，最终土地增值税清算时多交土地增值税的情况。未严格按照会计准则要求，将所有工程款及其他应付类的费用，不通过“应付账款“或“其他应付款”会计科目核算，而是直接通过资金类账户一笔代替，未走备抵账户。从而导致日常的管理造成混乱，以及对日后房地产企业交楼时的成本结转业务也会产生不小的影响，加大几倍的工作量去完成，且结果可能并不精确。或者签订虚假单项合同、取得虚开发票，夸大建筑安装工程费。房地产企业较其他企业相比，由于整体税负较重，税目类别较多且计算复杂。故这使部分房地产企业在成本上大做文章。如通过关联公司或其他公司签订虚假合同，增加建筑安装工程费，降低税负，从而转移利润。
3.成本费用支持性文件不足
由于房地产企业开发周期长，前期投资成本较大，融资成本较高且过程较为复杂和漫长。因此房地产企业从关联企业间拆借资金现象就比较普遍，但许多往来业务频繁且未按规定支付利息的情况较为严重，往来业务若不厘清则较为混乱。这也为后期的成本归集和纳税都产生一定的影响和风险。 房地产企业由于其大部分成本的发生都有相关的合同，但在实际操作中，在业务发生后其实际支付工程款或费用时，提交申请的工作人员未按合同规定提交相关支持类文件，这对以后的土地增值税清算中对该成本的合理计量也会产生一定的影响，甚至将不符合纳入成本核算的风险，降低企业的利润。
4.会计账面的成本与实际完工进度成本有差异
由于房地产企业成本核算的特殊性，核算周期长，项目识别种类多，会计单据滞后，交楼之时或五方验收之时，则意味着即要确认收入，同时则需要结转成本。收入比较好确认，但成本若要准确确认则需要其他工程部门、预算部门等配合。这是因为按权责发生制原则，工程结算请款中的工程实际完工进度与申请请款到财务部门且单据传递到会计之处时，有一定的时间差异的问题。并且在实际交楼时可能尚有残余工程或事项未彻底完工，款项目尚未支付，故导致准确的成本核算则需要相关部门配合并预提部分成本。但由于该少部分成本为预估数据，可能会出现以下两种情况：（1）经济不景气，材料人工成本下降，实际结算金额远远小于合同金额或者预估数据。（2）抑或者随着材料成本的不断上涨，原合同金额以不足以支撑后实际发生的成本，也可能会造成最终实际结算的金额远远大于合同金额.以上两种情况都会导致实际成本的结转不准确，影响企业所得税的交纳，产生一定的纳税风险。但该种风险是普遍存在的现象。
三、加强房地产企业成本核算的对策
1.依照政策要求，按规定计价入账
房地产企业成本核算应该说是从早期探索到目前市场也已渐渐趋于成熟稳定化，相关的政策法规也已出台不少，成本核算的参考文件也有可依，如：国税发2009年第31号文、财税2016第36号文、国税函发1995第110号文等文件都可参考。依照政策要求，按规定计价入账不仅符合房地产企业成本核算准确性，同时也降低了企业的纳税风险和成本管理的风险。
2.准确设立成本对象是成本核算的前提
制定相关管理制度与核算方法，设置专人专岗。由于工程支出类型繁多，日常工程款支付时，应由施工方提出结算申请，监理方、总包方及公司业务部门对申请中的内容进行复核，并请相关专业人员在付款申请单中注明本次付款所属建设项目、合同名称、施工单位、成本类型等相关资料，建立工程合同付款台账，定期与业务部门进行对账。应严格依据合同要求，支付的成本费用以合同要求作为基础，完善相关成本的支持文件。厘清转入开发间接费用的计算依据及人员的岗位情况；完善内部往来的结转依据，如补充调拨单及情况说明等。此外，应严格按照会计准则的要求，对应付工程款或应付费用，都通过应付账款或其他应付款进行会计核算。
3.完善成本费用归集与分配流程
对于开发建造过程中发生的共同成本和不能分清负担的间接成本，按照谁受益谁承担及配比原则分配至各成本对象。归集完成后，再在各成本对象中进行分配。在分配前，首先要确定各个成本费用的分摊方法，如一般可采用的方法有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等。然后根据实际的成本性质选择使用不同的方法，如：土地成本，一次性开发的，按某一成本核算对象占地面积占全部成本核算占地面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本核算占在面积占开发总面积的比例进行分配，然后再按某一成本核算对象占地面积占期内全部成本核算对象占地总面积的比例进行分配，最后在完工产品成本再分摊。
4.需自查和清理不合规成本入账金额
企业至少需于年度终了自查和清理不合政策规定计入的成本入账金额，以保证成本的可靠计量以及成本的准确的划分。并强化监督机制。如自查的具体内容：是否未按规定扣缴个人所得税。取得土地契税缴纳是否正确。对未按规定扣缴个人所得税的应及时进行申报缴纳，对取得的土地契税应进行合理的清查，规避纳税风险。
四、 结束语
房地产开发企业的成本核算，关系着企业的生存和发展。本文针对房地产成本核算工作在观念上、技术层面上所存在的问题，分别从提高人员素质、合理划分成本核算对象、科学分配共同费用和间接费用、按照权责发生制和配比原则核算成本费用、强化监督机制等方面提出了加强管理、改进成本核算的应对措施，对房地产企业改进成本核算、控制成本费用和提高经济效益具有借鉴意义。
参考文献：
[1]王孔.企业会计成本核算存在问题及解决对策分析[J].中国外资.2014（03）.
[2]程志刚.企业会计成本核算的现状及改善措施分析[J].现代经济信息.2014（19）.
[3]王军.探讨企业会计成本核算问题及其应对策略[J].财经界（学术版）.2015（14）.
[4]国税发[2009]31 号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》.