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【摘要】针对我国的不动产的登记制度，其中存在很多不完善的方面，这是因为各个登记部门和相关法律不够完善，也没有得到统一。因此我国需要完善登记制度，通过专门的法律和部门管理不动产登记制度，进一步改善不动产登记。本文结合我国不动产的登记现状，提出具体的发展对策。
【关键词】不动产;登记;现状;发展对策
完善不动产登记制度可以保障交易法律的有效性，完善登记制度可以保证我国物权法更好的发展。不动产登记制度就是国家干预不动产的交易关系，通过登记方法保护不动产权的设立和转移过程，使大众可以了解不动产的物权状态。不动产登记利用公示方式，帮助公众了解不动产的物权状态。不动产登记制度可以确定物权所属，如果发生物权纠纷可以利用不动产制度进行解决，同时也可以保护物权交易的秩序，进一步提高交易效率，使交易成本由此降低，由国家把控不动产，可以更加便利的实施宏观调控。制定物权法有利于统一财产关系的基本规则，在法律上保护公民合法的私有财产。
1、我国不动产登记的现状
我国当前是由多个行政部门负责管理不动产登记，例如由土地管理部门管理土地的各种权力，由林业管理部门管理林业的各种权力等。因此需要结合登记和相关部门的职权，但是当前我国的登记制度存在很多缺陷需要得到完善：
因为我国各个登记部门比较分散，交易当事人在查询交易的过程中，无法保证信息的全面性，这样就会影响到交易。此外因为登记部门的分散性，交易人员会通过繁琐的登记手续，使登记效率不断降低。在这种制度的影响下，人们在抵押房屋和土地的过程中，可能会出现重复抵押的问题。因为登记机关的分散性，无法彻底的实施登记制度。此外还会影响登记人员的工作，无法贯彻落实登记制度。这样就会影响到个人财产和社会财产的稳定性，不利于建立社会信用。
物权公示是为了帮助大众识别物权，利用公式方式公开物权，当事人可以更加清楚物权的状态，维持物的交易秩序。但是在现实工作当中，却无法保障抵押人的抵押财产，向贷款银行再次抵押，这就需要办理相关手续，如果发生纠纷，那么司法机关就无法对于贷款银行的权益给予保障。
我国的登记没有重视其公示功能，只是看到了登记的行政管理作用，无法充分发挥出登记制度的作用。这种登记制度发挥着行政职能，没有全面考虑到交易第三方的权益，这就无法统一登记部门执政行为，在实际登记的时候只是落实了行政管理，没有将信息进行公开，广大群众的利益无法得到保障，同时也不利于当事人的后续查询，使登记的作用得到限制。一些登记部门缺乏服务意识，这样不利于落实查询登记程序，当事人在实际登记的时候，因为信息不够全面，或者因为查询过程比较复杂，可能在交易过程中承受较大的损失。
2、我国不动产登记的发展措施
2.1统一不动产登记法
统一有关物权登记的相关法律依据，这样如果发生了物权纠纷，就可以快速确定法律解决方案，使案件处理效率不断提高。针对我国的不动产登记法律，主要包括四个层次，第一方面指的是全国人民代表大会制定的物权法，这也奠定物权模式和登记模式统一的基础。第二方面是不动产登记法，使我国不动产登记的程序和性质等得到保障，对于我国不动产登记制度的构建起到促进作用。第三方面指的就是国务院制定的不动产登记条例，第四方面指的就是登记实施细则和管理制度等。通过这种完善的立法体系，有利于明确具体的操作程序和制度，保证不动产登记制度的统一性和科学性。
2.2统一不动产的登记机关
我国物权法要求统一不动产登记机关，我国应由行政机关担任不动产登记机关，要坚决保证监管的统一性，不能出现多个负责单位的情况，主要登记机关应该逐渐放弃其他的行政工作，在市场经济的影响下，充分发挥出不动产市场经济的作用。国家可以设置专门的不动产登记局，负责统一管理有关不动产登记的事项。
2.3加强不动产物权的核查
登记部门需要实时检查不动产物权，避免不动产物权的真实性受到影响。保证不动产登记制度始终处于权威地位，也可以避免登记部门出现错误，导致当事人因为交易承受巨大的损失。如果登记部门出现了错误行为，那么当事人可以要求登记部门承担所有的责任，并且可以要求赔偿。
因为某些管理部门缺乏登记制度，不够了解不动产登记机构的作用，这样就会影响到不动产登记条例的落实，因此我国需要增强这方面的督导人员，尤其需要监督和指导地方的不动产登记工作，保证优化整合不动产登记机构。
2.4明確登记的物权属性
明确登记的物权属性，需要确定不动产物权转移合同的要件。不动产登记只是负责保障不动产物权变动生效，但是无法保障不动产物权转移生效，因此不动产转移合同虽然在法律上是有效的，但是如果不登记，那么就不会实现合法的物权变动，同时对于善意第三人无法起到对抗作用。因此我国的物权法需要增加相关条例，如果卖方多次转移一物，没有遵守合同的相关规定，但是他办理了相关登记手续，那么买方是无法补办登记的，但是可以要求卖方提供一定的赔偿。
2.5引入公证制度
公证机构不仅需要审查不动产登记的实质，同时还需要记载登记的其他程序性问题。公证人员完成初步审核之后，需要利用新闻媒体向社会公众公示审查内容。在公示过程中，如果出现瑕疵问题，那么登记机关就要立刻重新调查，如果没有发生任何异常问题，登记机关即可承认物权变动行为。此外应该由公正人员负责登记内容的错误，由登记机关人员负责登记薄记载错误。继承是比较负责的民事法律行为，而不动产的继承也需要公式，只有保证继承人具备合法产权才可以被继承，继承过程中，如果涉及到多个继承人，就要根据法律规定和遗嘱等内容，在主观部门办理继承手续，公式人作为法律实施者，将继承全部环节或者部分环节引入公证制度。
结语：
我国不动产登记有利于我国和谐社会的发展，但是当前我国的不动产登记制度还是存在一些不足，因此需要结合我国实际情况进行改进，促进我国不动产登记的发展。
参考文献：
[1]欧阳烨.基于我国不动产登记制度存在问题的思考[J].产业与科技论坛，2017，16（19）：37-38.
[2]叶晓婷，王丽欣.统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析[J].测绘与空间地理信息，2017，40（01）：140-142.
[3]马勇.《不动产登记暂行条例》实施相关问题研究与讨论[J].社科纵横，2015，30（12）：82-84.
[4]朱珍华.我国不动产登记制度的完善——以交易成本为视角[J].社会科学家，2015（06）：125-128.
[5]全慧敏，王洪涛.浅析我国不动产善意取得保护制度的现状及出路[J].东北农业大学学报（社会科学版），2015，13（02）：41-45.
作者简介：
李洪涛，聊城市不动产登记中心，山东聊城。
【关键词】不动产;登记;现状;发展对策
完善不动产登记制度可以保障交易法律的有效性，完善登记制度可以保证我国物权法更好的发展。不动产登记制度就是国家干预不动产的交易关系，通过登记方法保护不动产权的设立和转移过程，使大众可以了解不动产的物权状态。不动产登记利用公示方式，帮助公众了解不动产的物权状态。不动产登记制度可以确定物权所属，如果发生物权纠纷可以利用不动产制度进行解决，同时也可以保护物权交易的秩序，进一步提高交易效率，使交易成本由此降低，由国家把控不动产，可以更加便利的实施宏观调控。制定物权法有利于统一财产关系的基本规则，在法律上保护公民合法的私有财产。
1、我国不动产登记的现状
我国当前是由多个行政部门负责管理不动产登记，例如由土地管理部门管理土地的各种权力，由林业管理部门管理林业的各种权力等。因此需要结合登记和相关部门的职权，但是当前我国的登记制度存在很多缺陷需要得到完善：
因为我国各个登记部门比较分散，交易当事人在查询交易的过程中，无法保证信息的全面性，这样就会影响到交易。此外因为登记部门的分散性，交易人员会通过繁琐的登记手续，使登记效率不断降低。在这种制度的影响下，人们在抵押房屋和土地的过程中，可能会出现重复抵押的问题。因为登记机关的分散性，无法彻底的实施登记制度。此外还会影响登记人员的工作，无法贯彻落实登记制度。这样就会影响到个人财产和社会财产的稳定性，不利于建立社会信用。
物权公示是为了帮助大众识别物权，利用公式方式公开物权，当事人可以更加清楚物权的状态，维持物的交易秩序。但是在现实工作当中，却无法保障抵押人的抵押财产，向贷款银行再次抵押，这就需要办理相关手续，如果发生纠纷，那么司法机关就无法对于贷款银行的权益给予保障。
我国的登记没有重视其公示功能，只是看到了登记的行政管理作用，无法充分发挥出登记制度的作用。这种登记制度发挥着行政职能，没有全面考虑到交易第三方的权益，这就无法统一登记部门执政行为，在实际登记的时候只是落实了行政管理，没有将信息进行公开，广大群众的利益无法得到保障，同时也不利于当事人的后续查询，使登记的作用得到限制。一些登记部门缺乏服务意识，这样不利于落实查询登记程序，当事人在实际登记的时候，因为信息不够全面，或者因为查询过程比较复杂，可能在交易过程中承受较大的损失。
2、我国不动产登记的发展措施
2.1统一不动产登记法
统一有关物权登记的相关法律依据，这样如果发生了物权纠纷，就可以快速确定法律解决方案，使案件处理效率不断提高。针对我国的不动产登记法律，主要包括四个层次，第一方面指的是全国人民代表大会制定的物权法，这也奠定物权模式和登记模式统一的基础。第二方面是不动产登记法，使我国不动产登记的程序和性质等得到保障，对于我国不动产登记制度的构建起到促进作用。第三方面指的就是国务院制定的不动产登记条例，第四方面指的就是登记实施细则和管理制度等。通过这种完善的立法体系，有利于明确具体的操作程序和制度，保证不动产登记制度的统一性和科学性。
2.2统一不动产的登记机关
我国物权法要求统一不动产登记机关，我国应由行政机关担任不动产登记机关，要坚决保证监管的统一性，不能出现多个负责单位的情况，主要登记机关应该逐渐放弃其他的行政工作，在市场经济的影响下，充分发挥出不动产市场经济的作用。国家可以设置专门的不动产登记局，负责统一管理有关不动产登记的事项。
2.3加强不动产物权的核查
登记部门需要实时检查不动产物权，避免不动产物权的真实性受到影响。保证不动产登记制度始终处于权威地位，也可以避免登记部门出现错误，导致当事人因为交易承受巨大的损失。如果登记部门出现了错误行为，那么当事人可以要求登记部门承担所有的责任，并且可以要求赔偿。
因为某些管理部门缺乏登记制度，不够了解不动产登记机构的作用，这样就会影响到不动产登记条例的落实，因此我国需要增强这方面的督导人员，尤其需要监督和指导地方的不动产登记工作，保证优化整合不动产登记机构。
2.4明確登记的物权属性
明确登记的物权属性，需要确定不动产物权转移合同的要件。不动产登记只是负责保障不动产物权变动生效，但是无法保障不动产物权转移生效，因此不动产转移合同虽然在法律上是有效的，但是如果不登记，那么就不会实现合法的物权变动，同时对于善意第三人无法起到对抗作用。因此我国的物权法需要增加相关条例，如果卖方多次转移一物，没有遵守合同的相关规定，但是他办理了相关登记手续，那么买方是无法补办登记的，但是可以要求卖方提供一定的赔偿。
2.5引入公证制度
公证机构不仅需要审查不动产登记的实质，同时还需要记载登记的其他程序性问题。公证人员完成初步审核之后，需要利用新闻媒体向社会公众公示审查内容。在公示过程中，如果出现瑕疵问题，那么登记机关就要立刻重新调查，如果没有发生任何异常问题，登记机关即可承认物权变动行为。此外应该由公正人员负责登记内容的错误，由登记机关人员负责登记薄记载错误。继承是比较负责的民事法律行为，而不动产的继承也需要公式，只有保证继承人具备合法产权才可以被继承，继承过程中，如果涉及到多个继承人，就要根据法律规定和遗嘱等内容，在主观部门办理继承手续，公式人作为法律实施者，将继承全部环节或者部分环节引入公证制度。
结语：
我国不动产登记有利于我国和谐社会的发展，但是当前我国的不动产登记制度还是存在一些不足，因此需要结合我国实际情况进行改进，促进我国不动产登记的发展。
参考文献：
[1]欧阳烨.基于我国不动产登记制度存在问题的思考[J].产业与科技论坛，2017，16（19）：37-38.
[2]叶晓婷，王丽欣.统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析[J].测绘与空间地理信息，2017，40（01）：140-142.
[3]马勇.《不动产登记暂行条例》实施相关问题研究与讨论[J].社科纵横，2015，30（12）：82-84.
[4]朱珍华.我国不动产登记制度的完善——以交易成本为视角[J].社会科学家，2015（06）：125-128.
[5]全慧敏，王洪涛.浅析我国不动产善意取得保护制度的现状及出路[J].东北农业大学学报（社会科学版），2015，13（02）：41-45.
作者简介：
李洪涛，聊城市不动产登记中心，山东聊城。