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一、发布《投资性房地产评估指导意见(试行)》的意义
随着经济的发展,投资观念的改变,我国房地产市场保持着持续、快速的发展态势。国内外资本将房地产或物业项目作为投资和盈利的手段,有些甚至把投资房地产作为企业的主营业务或新的业务增长点。投资性房地产的价值计量就显得越来越重要。
投资性房地产的评估与会计准则的相关性较高,不仅要求评估人员对投资性房地产的特征及其市场规律有足够的了解和准确的把握,而且在财税和金融投资等领域也要有较高的专业水准和能力。因此,由独立的第三方专业评估机构对投资性房地产的价值进行评估计量就成为一种必然的选择。
财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则,其中新增了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)。中国资产评估协会适应会计准则的变化,于2007年颁布了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,在此基础上,近期又颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》),不仅是《以财务报告为目的的评估指南(试行)》的具体化,对于进一步完善我国资产评估准则体系具有积极的推动作用,而且对于规范评估执业行为、指导评估专业实践、提高评估执业水平都具有十分重要的意义。
二、《指导意见》的几个“看点”
(一)评估对象的确定
《指导意见》第十二条明确了投资性房地产是为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括:
1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
投资性房地产与企业自用房地产的最大区别是持有目的和持续稳定的租金收入。尽管投资性房地产与企业自用房地产是可以相互转化的,但通常在一定时期内这种变化不应过于频繁。
为此,注册资产评估师在执行投资性房地产评估业务时,应当充分理解相关会计准则的要求和评估对象在企业财务报告中的核算及披露要求,并在与会计师充分沟通的基础上,提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
这是在执行《指导意见》时应特别注意的,上述规定有助于约束利用投资性房地产操纵利润的行为,有利于有效防范评估风险,提高执业质量。
(二)关于公允价值的计量方法
由于新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量设定了严格的适用条件,即:“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”新准则应用指南同时规定:“同类或类似的房地产,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物,以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”
投资性房地产的评估可以采用市场法、收益法进行评估,也可以采用会计准则认可的其他方法。《指导意见》还特别规定了如果上述方法仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用区间值的方法,得出价值分析结论。
上述规定对于当前我国房地产市场存在的租售比过高的状况,具有特别重要的指导意义。在市场处于快速变化的阶段,评估投资性房地产的公允价值,宜采用多种评估方法,从多个角度、多种途径认识和分析其价值,在评估人员专业能力受限的情况下,采用区间值的方法分析投资性房地产的公允价值,既体现了对委托方负责的执业精神,同时也最大程度地将评估师的执业风险降至最低。
(三)对评估取价原始数据和信息披露的要求
《指导意见》强调了市场法评估中,对所可比交易实例,如:交易情况、交易日期、存在状态、面积、具体位置以及经营业态等基础信息的收集进行审慎分析,以满足会计计量可靠性的要求。
《指导意见》对于收益法评估中房地产租约状况给予了特别的关注,在第十五、十六、十七、十八、二十条中均不同程度地有所涉及,篇幅之大、提及次数之多为历来评估指导意见所少见,当引起评估执业人员的高度重视。
《指导意见》还专设一章详细规定了投资性房地产的评估中应当进行信息披露的相关内容。这说明投资性房地产的评估中,信息披露当与评估方法和评估结果置于同等重要的位置。
以财务报告为目的的评估作为评估行业的一项新兴业务,目前还在不断的探索与完善之中,《指导意见》通过规范投资性房地产的评估,在与相关会计准则特别是公允价值计量等的衔接方面,进行了有益的探索。评估机构和评估执业人员应该认真学习《指导意见》,领会其精髓,并运用到实际工作中。相信随着投资性房地产评估业务的不断增加,对投资性房地产的评估理论与方法的研究将会更加深入,更加完善;以财务报告为目的的评估也必将更加规范,更加科学。
(作者单位:中联资产评估有限公司)
随着经济的发展,投资观念的改变,我国房地产市场保持着持续、快速的发展态势。国内外资本将房地产或物业项目作为投资和盈利的手段,有些甚至把投资房地产作为企业的主营业务或新的业务增长点。投资性房地产的价值计量就显得越来越重要。
投资性房地产的评估与会计准则的相关性较高,不仅要求评估人员对投资性房地产的特征及其市场规律有足够的了解和准确的把握,而且在财税和金融投资等领域也要有较高的专业水准和能力。因此,由独立的第三方专业评估机构对投资性房地产的价值进行评估计量就成为一种必然的选择。
财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则,其中新增了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)。中国资产评估协会适应会计准则的变化,于2007年颁布了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,在此基础上,近期又颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》),不仅是《以财务报告为目的的评估指南(试行)》的具体化,对于进一步完善我国资产评估准则体系具有积极的推动作用,而且对于规范评估执业行为、指导评估专业实践、提高评估执业水平都具有十分重要的意义。
二、《指导意见》的几个“看点”
(一)评估对象的确定
《指导意见》第十二条明确了投资性房地产是为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括:
1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
投资性房地产与企业自用房地产的最大区别是持有目的和持续稳定的租金收入。尽管投资性房地产与企业自用房地产是可以相互转化的,但通常在一定时期内这种变化不应过于频繁。
为此,注册资产评估师在执行投资性房地产评估业务时,应当充分理解相关会计准则的要求和评估对象在企业财务报告中的核算及披露要求,并在与会计师充分沟通的基础上,提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
这是在执行《指导意见》时应特别注意的,上述规定有助于约束利用投资性房地产操纵利润的行为,有利于有效防范评估风险,提高执业质量。
(二)关于公允价值的计量方法
由于新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量设定了严格的适用条件,即:“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”新准则应用指南同时规定:“同类或类似的房地产,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物,以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”
投资性房地产的评估可以采用市场法、收益法进行评估,也可以采用会计准则认可的其他方法。《指导意见》还特别规定了如果上述方法仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用区间值的方法,得出价值分析结论。
上述规定对于当前我国房地产市场存在的租售比过高的状况,具有特别重要的指导意义。在市场处于快速变化的阶段,评估投资性房地产的公允价值,宜采用多种评估方法,从多个角度、多种途径认识和分析其价值,在评估人员专业能力受限的情况下,采用区间值的方法分析投资性房地产的公允价值,既体现了对委托方负责的执业精神,同时也最大程度地将评估师的执业风险降至最低。
(三)对评估取价原始数据和信息披露的要求
《指导意见》强调了市场法评估中,对所可比交易实例,如:交易情况、交易日期、存在状态、面积、具体位置以及经营业态等基础信息的收集进行审慎分析,以满足会计计量可靠性的要求。
《指导意见》对于收益法评估中房地产租约状况给予了特别的关注,在第十五、十六、十七、十八、二十条中均不同程度地有所涉及,篇幅之大、提及次数之多为历来评估指导意见所少见,当引起评估执业人员的高度重视。
《指导意见》还专设一章详细规定了投资性房地产的评估中应当进行信息披露的相关内容。这说明投资性房地产的评估中,信息披露当与评估方法和评估结果置于同等重要的位置。
以财务报告为目的的评估作为评估行业的一项新兴业务,目前还在不断的探索与完善之中,《指导意见》通过规范投资性房地产的评估,在与相关会计准则特别是公允价值计量等的衔接方面,进行了有益的探索。评估机构和评估执业人员应该认真学习《指导意见》,领会其精髓,并运用到实际工作中。相信随着投资性房地产评估业务的不断增加,对投资性房地产的评估理论与方法的研究将会更加深入,更加完善;以财务报告为目的的评估也必将更加规范,更加科学。
(作者单位:中联资产评估有限公司)