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（广西春霞园酒店管理有限公司，广西 武鸣 530100）
【摘 要】当前，房地产的发展与政府的宏观调控密切相关，每一次调控，对房地产业都是一次巨大的振动，或者利好，或者利空，加上房地产市场竞争的白热化，摆在开发商面前的道路，就是要控制成本，减少支出，这已成为业内的重要课题。文章从分析房地产开发成本的构成入手，进而从房地产项目的投资决策分析、规划设计注意事项、现场施工管理和项目竣工结算4个方面进行剖析，详细阐述了房地产项目开发成本的控制方法和措施，从而达到降低成本和提高竞争力的目的。
【关键词】项目管理；房地产开发；成本
【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2016）04-0193-04
近年来，国家对房地产政策进行了密集的调整，开发商为了适应新的形势，不断加强了内部管理和品牌建设，让房地产开发管理工作日益规范，品牌日益增多，竞争日趋激烈，房地产业告别暴利进入了微利时代，成本控制能力摆在了所有开发商的面前。房地产企业只有高度重视控制开发成本和各项费用的支出，并且不断地夯实企业内部管理，才能控制好开发成本，持续提高利润空间，从而保持企业的竞争力和提高经营效益。
1 深刻认识房地产项目开发成本的构成，抓住成本控制的要点
从房地产项目开发成本的主要构成来看，房地产项目开发成本一般有8项内容。
一是土地获取的费用，主要包括从政府获取土地而交纳的出让金，还有土地的征用费以及为了拆迁安置项目原来土地上的居民而进行的补偿费，一般来说这项费用占到项目开发成本的20%～50%。
二是为了开发项目而进行前期工程工作的费用，主要是指项目开发前的市场调研、地质勘查、项目策划、规划设计、可行性研究和“三通一平”等费用，一般不会超过10%。
三是项目建筑和安装所发生的工程费，主要是指商品房建设过程中的建筑费、必要设备的购置费及安装工程费用等，这个费用大概占到整个项目成本的40%。
四是城市公共配套设施费用，主要包含城市基础设施费、供广大市民使用的公共配套设施建设费2个部分，一般占比在10%～20%。
五是项目管理费用，主要是房地产开发企业为了建设项目，组织人力物力进行房地产开发经营活动所发生的人力成本、行政管理成本等，一般不会超过2%。
六是贷款利息，它的多少与所开发项目的融资额度的多少有密切关系。
七是税费，主要是在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
八是不可预见费用，包括基本预备费和涨价预备费等，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%估算。了解了房地产项目开发成本的主要构成，才能有针对性地进行成本控制。
2 针对房地产项目的4个阶段，采取针对性的成本控制措施
当前，房地产项目的成本控制成为所有开发商最为重视的内功之一，其贯穿于项目立项到项目竣工验收、产品销售的全过程，对于提高项目的利润和竞争力有重要意义。以前，开发商更多的注重于开发的规模，而在当前的形势下，开发商对成本的控制远比规模扩张更为重视，因为如果成本控制不好，会导致做得越大亏得越多。开发商只有在成本控制上给予高度的重视，才能达到房地产开发项目降本增效的目的。具体如何控制呢？主要通过对房地产开发项目过程中的四个重要阶段进行成本控制和跟踪管理，才能实现对整个开发项目建设成本和运营成本的全面监控。具体而言，房地产项目开发成本的控制可以从以下4个方面进行。
2.1 对房地产项目投资决策阶段的成本认识和控制
投资决策阶段是成本控制的重要阶段，几乎决定了整个项目80%的成本。好的开始是成本的一半，房地产的开头就是投资决策阶段，这是所有房地产项目开发中最為关键和重要的阶段，也是所有房地产开发商非常重视的阶段，这个阶段所做的主要工作就是项目策划、可行性研究、投入产出估算等，这是开发商决定是否要开发这个项目的重要依据，它直接影响到整个房地产项目的成败。因此，在做好这个决策之前，都必须对当前的政策形势、市场竞争因素、项目开发技术及项目周边环境进行认真的调研和分析。
房地产项目可行性研究工作是一个全面性、系统性、专业性和关联性很强的工作。为了做好这一工作，公司需要高度重视，抽调具有丰富工作经验的专业技术人员和策划人员，共同组成项目开发小组，其中关键的一点是要把成本控制人员纳入到开发小组，并参与到项目投资决策阶段的具体工作。项目开发小组一般的人员组成要有建筑设计师、工程技术人员、造价工程师、营销策划人员和经营管理人员等，要从不同的专业口去了解和分析项目。项目开发小组主要应该完成的工作主要有政策研究、市场分析、概念策划、产品定位、初步规划设计、开发节奏安排、投入产出分析的全过程工作。其中，成本控制人员的主要工作是要对当地的市场状况、经济形势、建筑安装、政府费税、工程造价状况、贷款利率政策等做出全面的了解、分析和判断。这些信息和资料都是提供给决策者做出决策的主要依据。
2.2 对房地产项目规划设计阶段的成本认识和控制
规划设计阶段是项目工程造价成本控制的关键，它对整个项目工程造价的影响一般都在70%以上。在这个阶段，作为项目成本控制人员应该与项目开发的设计院设计师、项目对接的建筑师密切配合，在前期就把设计与成本的有关事项对接好，沟通优化好，这样就可以取得事半功倍的效果。做好房地产项目规划设计工作有如下方法和措施。
一是用好设计单位，即在每个阶段都要与项目的设计单位对接好，让他们出具必要的设计概（预）算，同时通过与前阶段的概（预）算进行分析比较，编制出项目建造成本的概（预）算，通过确定项目各个成本单项的控制目标，控制好下阶段的设计。
二是加强关键专业人员的沟通合作，主要是要由规划设计、工程管理、监理单位等代表人员组成一个联合小组，这个联合小组对项目的施工图所采取的技术、安全措施、经济周密性等进行会审，提出具体详细的审查意见和建议，并安排专人对设计单位进行督促修正，从而避免或减少因为设计方面的不合理、不合规等原因造成的新损失和浪费。 三是实行限额施工图设计，明确具体的奖惩办法，让项目效果及成本在可控范围之内。
四是加强设计质量的检查和监控，减少不必要的设计变更等造成的不可预知的新成本。
2.3 对房地产项目施工阶段的成本认识和控制
我们都知道，项目施工阶段资金量的投入是非常大的，而开发商与施工管理单位在管理方面，又会存在着一定的差异性，所以要建造出符合市场和客户需求的好产品，开发商必须在一些关键的工程管理环节上建立严密可靠的管理措施，主要应从以下3个方面予以着手。
2.3.1 做好工程施工招标投标工作
招标投标是项目成本控制管理工作中的重要环节，应积极选择在施工方面有先进工艺、在建造造价报价方面又比较符合市场行情，而且在业内具有较强技术能力的施工企业。同时，作为开发商，还要大力鼓励施工单位、督促施工单位采用先进的施工工艺，让项目工期能够得到有效缩短，同时节约开发成本。
2.3.2 加强项目现场签证管理和设计变更的监督
在项目建设过程中，总会存在各种意料之外的工程变更，所以对于项目现场的设计变更和签证管理，都要以合同为基础，从健全制度流程方面（主要有操作流程、责任人权限的管理、流程各环节签批时限的确认以及责任追究制度等）、提高素质、坚持原则等方面进行努力，根据工程实际发生情况来做好现场设计变更和签证管理工作。在此同时，还要严厉打击行贿受贿等各种不良的风气，从而避免建设单位的项目现场有关管理人员的违规签证、不及时签证，以及重复性签证等现象发生，增加许多不必要的人为成本。
2.3.3 加强工程设备和材料的品质与价格管理
加强工程设备和材料的品质与价格管理一般有以下3种方法。
一是采取自行采购的方式，这种方式一般来说能够起到成本控制和避免双方结算分歧的产生。如电梯、空调等大型机电设备等、外墙漆、饰面砖等外立面装饰材料。
二是采取总承包单位采购的方式，项目开发商对于一些建筑上经常会使用到的材料等，在限定一定的品质、性能的前提下，可以考虑让承包单位进行采购，这样在发挥承包商熟悉市场的优势和调动其积极性方面大有帮助。
三是采取甲方限价由承包单位采购的方式，比如在一些没有固定性包死的工程，其主要材料价格可以通过发、承包双方共同商定一个合理价格来确认价格，到结算时可以按之前的限定价格进行结算，但是在限价时要明确价格的时限和范围。
2.3.4 加强施工中的合同和有关索赔的管理
一是要做好项目日常例会，以及在处理开发技术问题、工程进度问题和其他重大有關问题等方面的会议记录，为后面避免索赔提供必要的依据。
二是在处理索赔时，要认真研究合同中的每一条款的内容和意图，仔细分清甲乙双方的风险和责任，小心谨慎处理对方的索赔，对于不属于自己责任范围内的索赔，要坚决不同意对方的索赔要求。
2.3.5 加强资金计划执行的监控
项目施工阶段过程中的工程款支付，要有资金计划作为依据和基础，它应该同工程施工进度计划相对应和保持一致。在这样的一个框架计划下监控工程项目，就可以使工程管理过程更加的清晰和井然有序。当当月结款实际额度的增减超过原资金计划时，作为成本控制的人员和工程管理的人员就要认真研究、及时分析、阐明超支的原因，同时要根据工程进度和付款进度提出成本预警和进度预警。当项目的资金计划与项目动态成本的控制能够相结合时，企业就可以更好地掌控项目的实际运行情况，使企业的产品销售收入与工程成本支出处于一个良性循环的状态。
2.4 对房地产项目竣工结算阶段的成本认识和控制
房地产项目竣工结算阶段工作的突出特点就是结算量大、集中度高和整体复杂。为了有效避免工程结算时产生的客观和主观上的错漏和疏忽，要加强竣工结算。
一是以合同为准绳，严格核对各项合同条款，防止重复计算、重复收费等问题发生。
二是采用会议的形式进行集体确认，会议形式可以比较客观地确定结算的方法、参加的人员、结算的时限，还有除正常结算的项目之外所发生的特殊结算支出。
三是要建立起一定的二次复核制度和审计机制，使项目工程结算工作处于一个始终受监控的状态。
四是要有针对性地进行隐蔽工程验收记录检查和施工日记复核，确认各项隐蔽工程验收手续是否齐全，以及是否真正按图纸施工，是否存在偷工减料的现象。
五是严格落实设计变更及现场的签证工作，要认真检查过程中的这些设计变更是否符合实际需要和既定的程序，是否经过项目设计单位及建设单位的审核同意批准，经过这样的严格审查，就可以防止一些不必要的签证和重复签证的事情发生。
六是要按照设计图和施工图严格核实工程量，对工程管理投标过程中所报的单价、签证价格等都必须严格执行，防止各种违规单价问题的出现。
3 结语
总的来说，房地产项目成本控制是一项复杂、系统而又艰辛的工程，贯穿于项目开发的整个过程。只有建立起一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程和控制方法，才能切实降低房地产项目的开发成本，企业才能在当前激烈竞争和利润不是很高的情况下，赢得最大的利润和发展空间。
参 考 文 献
[1]马建国.房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.
[2]冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）.
[责任编辑：高海明]
【作者简介】梁飞，男，广西容县人，广西春霞园酒店管理有限公司执行董事、总经理；广西南博国际商贸有限公司执行董事、总经理，高级经济师，研究方向：企业管理、工程管理。
【摘 要】当前，房地产的发展与政府的宏观调控密切相关，每一次调控，对房地产业都是一次巨大的振动，或者利好，或者利空，加上房地产市场竞争的白热化，摆在开发商面前的道路，就是要控制成本，减少支出，这已成为业内的重要课题。文章从分析房地产开发成本的构成入手，进而从房地产项目的投资决策分析、规划设计注意事项、现场施工管理和项目竣工结算4个方面进行剖析，详细阐述了房地产项目开发成本的控制方法和措施，从而达到降低成本和提高竞争力的目的。
【关键词】项目管理；房地产开发；成本
【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2016）04-0193-04
近年来，国家对房地产政策进行了密集的调整，开发商为了适应新的形势，不断加强了内部管理和品牌建设，让房地产开发管理工作日益规范，品牌日益增多，竞争日趋激烈，房地产业告别暴利进入了微利时代，成本控制能力摆在了所有开发商的面前。房地产企业只有高度重视控制开发成本和各项费用的支出，并且不断地夯实企业内部管理，才能控制好开发成本，持续提高利润空间，从而保持企业的竞争力和提高经营效益。
1 深刻认识房地产项目开发成本的构成，抓住成本控制的要点
从房地产项目开发成本的主要构成来看，房地产项目开发成本一般有8项内容。
一是土地获取的费用，主要包括从政府获取土地而交纳的出让金，还有土地的征用费以及为了拆迁安置项目原来土地上的居民而进行的补偿费，一般来说这项费用占到项目开发成本的20%～50%。
二是为了开发项目而进行前期工程工作的费用，主要是指项目开发前的市场调研、地质勘查、项目策划、规划设计、可行性研究和“三通一平”等费用，一般不会超过10%。
三是项目建筑和安装所发生的工程费，主要是指商品房建设过程中的建筑费、必要设备的购置费及安装工程费用等，这个费用大概占到整个项目成本的40%。
四是城市公共配套设施费用，主要包含城市基础设施费、供广大市民使用的公共配套设施建设费2个部分，一般占比在10%～20%。
五是项目管理费用，主要是房地产开发企业为了建设项目，组织人力物力进行房地产开发经营活动所发生的人力成本、行政管理成本等，一般不会超过2%。
六是贷款利息，它的多少与所开发项目的融资额度的多少有密切关系。
七是税费，主要是在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
八是不可预见费用，包括基本预备费和涨价预备费等，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%估算。了解了房地产项目开发成本的主要构成，才能有针对性地进行成本控制。
2 针对房地产项目的4个阶段，采取针对性的成本控制措施
当前，房地产项目的成本控制成为所有开发商最为重视的内功之一，其贯穿于项目立项到项目竣工验收、产品销售的全过程，对于提高项目的利润和竞争力有重要意义。以前，开发商更多的注重于开发的规模，而在当前的形势下，开发商对成本的控制远比规模扩张更为重视，因为如果成本控制不好，会导致做得越大亏得越多。开发商只有在成本控制上给予高度的重视，才能达到房地产开发项目降本增效的目的。具体如何控制呢？主要通过对房地产开发项目过程中的四个重要阶段进行成本控制和跟踪管理，才能实现对整个开发项目建设成本和运营成本的全面监控。具体而言，房地产项目开发成本的控制可以从以下4个方面进行。
2.1 对房地产项目投资决策阶段的成本认识和控制
投资决策阶段是成本控制的重要阶段，几乎决定了整个项目80%的成本。好的开始是成本的一半，房地产的开头就是投资决策阶段，这是所有房地产项目开发中最為关键和重要的阶段，也是所有房地产开发商非常重视的阶段，这个阶段所做的主要工作就是项目策划、可行性研究、投入产出估算等，这是开发商决定是否要开发这个项目的重要依据，它直接影响到整个房地产项目的成败。因此，在做好这个决策之前，都必须对当前的政策形势、市场竞争因素、项目开发技术及项目周边环境进行认真的调研和分析。
房地产项目可行性研究工作是一个全面性、系统性、专业性和关联性很强的工作。为了做好这一工作，公司需要高度重视，抽调具有丰富工作经验的专业技术人员和策划人员，共同组成项目开发小组，其中关键的一点是要把成本控制人员纳入到开发小组，并参与到项目投资决策阶段的具体工作。项目开发小组一般的人员组成要有建筑设计师、工程技术人员、造价工程师、营销策划人员和经营管理人员等，要从不同的专业口去了解和分析项目。项目开发小组主要应该完成的工作主要有政策研究、市场分析、概念策划、产品定位、初步规划设计、开发节奏安排、投入产出分析的全过程工作。其中，成本控制人员的主要工作是要对当地的市场状况、经济形势、建筑安装、政府费税、工程造价状况、贷款利率政策等做出全面的了解、分析和判断。这些信息和资料都是提供给决策者做出决策的主要依据。
2.2 对房地产项目规划设计阶段的成本认识和控制
规划设计阶段是项目工程造价成本控制的关键，它对整个项目工程造价的影响一般都在70%以上。在这个阶段，作为项目成本控制人员应该与项目开发的设计院设计师、项目对接的建筑师密切配合，在前期就把设计与成本的有关事项对接好，沟通优化好，这样就可以取得事半功倍的效果。做好房地产项目规划设计工作有如下方法和措施。
一是用好设计单位，即在每个阶段都要与项目的设计单位对接好，让他们出具必要的设计概（预）算，同时通过与前阶段的概（预）算进行分析比较，编制出项目建造成本的概（预）算，通过确定项目各个成本单项的控制目标，控制好下阶段的设计。
二是加强关键专业人员的沟通合作，主要是要由规划设计、工程管理、监理单位等代表人员组成一个联合小组，这个联合小组对项目的施工图所采取的技术、安全措施、经济周密性等进行会审，提出具体详细的审查意见和建议，并安排专人对设计单位进行督促修正，从而避免或减少因为设计方面的不合理、不合规等原因造成的新损失和浪费。 三是实行限额施工图设计，明确具体的奖惩办法，让项目效果及成本在可控范围之内。
四是加强设计质量的检查和监控，减少不必要的设计变更等造成的不可预知的新成本。
2.3 对房地产项目施工阶段的成本认识和控制
我们都知道，项目施工阶段资金量的投入是非常大的，而开发商与施工管理单位在管理方面，又会存在着一定的差异性，所以要建造出符合市场和客户需求的好产品，开发商必须在一些关键的工程管理环节上建立严密可靠的管理措施，主要应从以下3个方面予以着手。
2.3.1 做好工程施工招标投标工作
招标投标是项目成本控制管理工作中的重要环节，应积极选择在施工方面有先进工艺、在建造造价报价方面又比较符合市场行情，而且在业内具有较强技术能力的施工企业。同时，作为开发商，还要大力鼓励施工单位、督促施工单位采用先进的施工工艺，让项目工期能够得到有效缩短，同时节约开发成本。
2.3.2 加强项目现场签证管理和设计变更的监督
在项目建设过程中，总会存在各种意料之外的工程变更，所以对于项目现场的设计变更和签证管理，都要以合同为基础，从健全制度流程方面（主要有操作流程、责任人权限的管理、流程各环节签批时限的确认以及责任追究制度等）、提高素质、坚持原则等方面进行努力，根据工程实际发生情况来做好现场设计变更和签证管理工作。在此同时，还要严厉打击行贿受贿等各种不良的风气，从而避免建设单位的项目现场有关管理人员的违规签证、不及时签证，以及重复性签证等现象发生，增加许多不必要的人为成本。
2.3.3 加强工程设备和材料的品质与价格管理
加强工程设备和材料的品质与价格管理一般有以下3种方法。
一是采取自行采购的方式，这种方式一般来说能够起到成本控制和避免双方结算分歧的产生。如电梯、空调等大型机电设备等、外墙漆、饰面砖等外立面装饰材料。
二是采取总承包单位采购的方式，项目开发商对于一些建筑上经常会使用到的材料等，在限定一定的品质、性能的前提下，可以考虑让承包单位进行采购，这样在发挥承包商熟悉市场的优势和调动其积极性方面大有帮助。
三是采取甲方限价由承包单位采购的方式，比如在一些没有固定性包死的工程，其主要材料价格可以通过发、承包双方共同商定一个合理价格来确认价格，到结算时可以按之前的限定价格进行结算，但是在限价时要明确价格的时限和范围。
2.3.4 加强施工中的合同和有关索赔的管理
一是要做好项目日常例会，以及在处理开发技术问题、工程进度问题和其他重大有關问题等方面的会议记录，为后面避免索赔提供必要的依据。
二是在处理索赔时，要认真研究合同中的每一条款的内容和意图，仔细分清甲乙双方的风险和责任，小心谨慎处理对方的索赔，对于不属于自己责任范围内的索赔，要坚决不同意对方的索赔要求。
2.3.5 加强资金计划执行的监控
项目施工阶段过程中的工程款支付，要有资金计划作为依据和基础，它应该同工程施工进度计划相对应和保持一致。在这样的一个框架计划下监控工程项目，就可以使工程管理过程更加的清晰和井然有序。当当月结款实际额度的增减超过原资金计划时，作为成本控制的人员和工程管理的人员就要认真研究、及时分析、阐明超支的原因，同时要根据工程进度和付款进度提出成本预警和进度预警。当项目的资金计划与项目动态成本的控制能够相结合时，企业就可以更好地掌控项目的实际运行情况，使企业的产品销售收入与工程成本支出处于一个良性循环的状态。
2.4 对房地产项目竣工结算阶段的成本认识和控制
房地产项目竣工结算阶段工作的突出特点就是结算量大、集中度高和整体复杂。为了有效避免工程结算时产生的客观和主观上的错漏和疏忽，要加强竣工结算。
一是以合同为准绳，严格核对各项合同条款，防止重复计算、重复收费等问题发生。
二是采用会议的形式进行集体确认，会议形式可以比较客观地确定结算的方法、参加的人员、结算的时限，还有除正常结算的项目之外所发生的特殊结算支出。
三是要建立起一定的二次复核制度和审计机制，使项目工程结算工作处于一个始终受监控的状态。
四是要有针对性地进行隐蔽工程验收记录检查和施工日记复核，确认各项隐蔽工程验收手续是否齐全，以及是否真正按图纸施工，是否存在偷工减料的现象。
五是严格落实设计变更及现场的签证工作，要认真检查过程中的这些设计变更是否符合实际需要和既定的程序，是否经过项目设计单位及建设单位的审核同意批准，经过这样的严格审查，就可以防止一些不必要的签证和重复签证的事情发生。
六是要按照设计图和施工图严格核实工程量，对工程管理投标过程中所报的单价、签证价格等都必须严格执行，防止各种违规单价问题的出现。
3 结语
总的来说，房地产项目成本控制是一项复杂、系统而又艰辛的工程，贯穿于项目开发的整个过程。只有建立起一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程和控制方法，才能切实降低房地产项目的开发成本，企业才能在当前激烈竞争和利润不是很高的情况下，赢得最大的利润和发展空间。
参 考 文 献
[1]马建国.房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.
[2]冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）.
[责任编辑：高海明]
【作者简介】梁飞，男，广西容县人，广西春霞园酒店管理有限公司执行董事、总经理；广西南博国际商贸有限公司执行董事、总经理，高级经济师，研究方向：企业管理、工程管理。