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信托公司发行信托计划大多带有前期展业和品牌营销的性质，即使利润微薄也积极尝试。由于信托计划收益率远高于银行利率，提高信托佣金率的空间很大。
我国房地产信托融资的快速发展
作为高杠杆经营的房地产行业，对外部资金的需求量极大。由于融资结构和融资制度限制，当前我国房地产企业外部融资来源主要是银行贷款。随着投融资体系改革和投融资制度演进，房地产融资渠道初露多元化格局。上市融资、信托融资、私募基金融资以及房地产基金融资等逐渐成为房地产企业新的融资方式。
我国信托投资公司业务整顿后，立足于发挥融资功能，自2002年下半年以来至2003年年底尝试发行了约90个信托计划，其中50多个是针对房地产企业和房地产项目发行的，房地产信托融资累计在60亿元以上。从土地储备、土地开发到房产开发和物业运营，从住宅地产到商业地产和旅游地产，信托融资已经涉及房地产开发的各个环节和各种类型。
房地产信托融资获得快速发展的原因，可以归纳为以下几个方面：
第一，信托公司整顿和信托业的复苏。我国信托公司经历了第五次整顿，信托业运行的法规制度得以完善，先后颁布了“一法两规”，按照“受人之托，代客理财”的信托本源，确立了信托公司的功能定位，对信托公司开展信托业务起到了保证作用。
第二，中心城市房地产市场繁荣，房地产商的投资需求旺盛。良好的经济增长态势和住房制度改革，决定了房地产市场在中心城市相当长的时期内有持续向好的基础。从2001年下半年以来，我国股票市场持续走低，吸纳货币资金的能力降低，大量资金撤出，助推了房地产市场走强。近期在人民币升值的预期下，大量游资涌进国内，与国内投机资本结合，对房地产市场形成冲击，在部分地区甚至造成了投机气氛。在房地产市场繁荣的背景下，房地产商投资需求旺盛，产生了强烈的融资需求，信托计划的发行为房地产商提供了新的融资方式。
第三，资金相对富裕，其他金融工具收益率低，为房地产信托计划的顺利发行提供了资金保证。当前我国银行利率处于改革开放以来的最低水平，对居民缺乏吸引力，同时股票市场从高位滑落，震荡较大，大量资金急于寻求增值避险的投资渠道。从发行的信托计划看，信托投资收益率高于同期银行存款利率和债券收益率，加之信托计划发行时对收益的不确定性和信托资金的安全性都做了妥善处理，实际上锁定了投资风险，增加了信托计划的吸引力。
第四，央行加强对房地产信贷市场的监管，房地产企业为了突破融资瓶颈，加大了寻求替代融资方式的努力。
随着信托计划发行的标准化和程序化、信托计划认购起点的降低和信托计划发行份额的扩展，信托计划可能成为居民重要的理财工具。如果房地产企业融资风险得到较好的控制，房地产信托融资也可能成为房地产企业重要的融资方式之一。
房地产信托计划发行的主要环节
以下是对业内房地产信托计划发行过程中的若干重要环节进行的归纳和概括。
信托类型
按照委托人和受益人的关系，可分为自益信托和非自益信托。在目前发行的信托计划中，以上两种类型都存在，以自益信托居多。自益信托有如下优点：第一，自益信托凭证转让方便，无须考虑委托人和受益人不一致的情况；第二，可能带来税收上的优惠和便利。当信托交易涉及不动产时，理论上分析， 在信托设立和管理的环节有可能发生契税义务。如以不动产设立自益信托，由于权属转移是形式上的，不宜征收契税；但以不动产设立他益信托时，实质是将有关不动产无偿转移给受益人，可以视为对受益人的一种赠予，要对受益人征收契税。相对于自益信托，非自益信托的优势在于不对受益人进行限制，扩大了投资群体，而自益信托限定委托人为受益人，可能排除部分投资者。
发行规模
“量身定做”是信托融资的特点之一。从发行规模上看，已经发行的信托计划从几百万元到十几亿元不等。从发行规模的确定方式看，主要有两种方式：
1．确定点金额：即信托规模确定为某具体数字，如衡平信托发行的崇州市储备土地开发经营项目信托计划，信托规模为5000万元。
2．界定区间：即规定信托计划发行规模小于或等于、不超过某金额、或在两个金额之间。如北京国际信托投资公司发行的CBD房产开发项目，信托计划规模为不超过15亿元。中国对外经贸信托投资公司发行的中远房地产信托计划，信托规模为500万至2亿元之间。
以上两种方式对信托计划成立可能产生不同的影响。界定区间方式更有弹性，而确定点金额方式可能不利于信托计划的成立。如深圳国投在水榭花都项目集合资金信托计划中规定，“2.5亿元的信托资金募集完成，信托即告成立”。反之，如果达不到2.5亿元规模，信托计划发行将失败。
信托计划期限
由于目前房地产信托主要针对具体项目和公司进行，因此，信托期限不是从委托理财者的要求考虑，而是受融资方及其项目进度的约束。目前在已发行的信托计划中，信托期限从0.5年至10年不等，其中1-2年占主导。
预计收益率
当前国家对银行存贷款利率实行严格限制，而对信托收益率并无限制，信托资金市场和其他金融市场之间竞争并不充分，信托资金收益率远远高于同期银行存款利率。收益率与信托期限相关性不强。
发行对象
信托计划主要面向社会机构投资者和自然人发放，较少的一部分向关联人（如信托公司和房地产公司职工）发放。是根据当前信托计划收益和风险特征，信托凭证对于机构投资者有很大的吸引力，在信托融资规模较大的情况下，机构投资者成为主要购买力量。
信托计划成立的条件
信托计划成立的条件是信托合同中的重要条款，当前主要有以下几种设定方式：
● 达到特定信托资金规模，信托计划即成立。
● 发行期结束的次日信托计划成立。
● 发行期结束并且与房地产公司签订借款合同，信托计划成立。
● 满足下属设定的诸条件之一并且签定借款合同，信托计划成立。（1）信托合同达到200份。（2）信托计划达到最低规模要求。（3）推介期结束。
对于信托计划成立条件的设定，从法律形式上决定了信托计划发行成功与否。后三种设定方式更容易使信托计划发行成功。
信托资金运用方式
从公开披露的房地产信托资金运用方式看，主要包括三种：发放贷款、股权投资、购买优先受益权。房地产信托融资大多数为信托贷款方式，少数采取股权投资和收购优先受益权方式。在股权投资中，一般约定固定回报率，并安排制度性保证，实质上为贷款融资。购买优先受益权方式中，实际上虚构了一种交易，信托公司让渡了资金使用权。上述三种资金运用方式对房地产项目公司而言影响不同。股权投资方式中，规定较高的回购股权溢价率，规避了利率政策，提高了回报率，并对项目公司控制权结构产生影响。
房地产企业使用信托资金的成本
从已发行的房地产信托计划看，房地产企业信托融资成本按照以下几种标准执行：
● 以同期银行法定贷款利率为基础，上浮20%
● 同期银行法定贷款利率
● 以同期银行法定贷款利率为基础，下浮10%
● 股权回购根据同期银行利率约定固定溢价比率
信托贷款很少在同期银行法定贷款利率基础上向下浮动，目前银行发放贷款执行向下浮动利率较为普遍，单从资金使用成本看，信托融资成本并不低，信托融资之所以仍然对房地产商具有很大吸引力，原因如下：第一，从银行信贷融资总体上不能满足现实需要；第二，房地产企业扩展融资渠道的需要；第三，信托融资带来了广告效应；第四，信托融资相对于银行贷款和从资本市场融资，信息披露、后续监管等费用较少。
信托佣金
当前信托公司发行房地产信托计划主要采取以下几种佣金收取方式：
（1）确定固定回报，与信托计划规模无关。
（2）确定回报比率，如中远房地产贷款系列信托计划中，信托公司收取信托资金0.3%的佣金。
（3）约定佣金比率，但实际收益率在预期收益率线之下不收取佣金，超过预期收益率分档计提佣金。
（4） 信托财产管理费和佣金包干方式。
业内上述第（3）种方式执行最为普遍。当前信托公司的信托业务普遍没有盈利，信托公司发行信托计划大多带有前期展业和品牌营销的性质，即使利润微薄也积极尝试。由于信托计划收益率远高于银行利率，提高信托佣金率的空间很大。同时，随着信托计划发行的标准化，信托公司发行信托计划的种类将增加，成本将降低，信托业务盈利前景是光明的。
房地产信托税费
目前发行信托计划时，对于信托税费的规定比较模糊，国际至今没有对信托业务做出税负专门法律规定。在实际执行中，信托公司需要交纳营业税、印花税（约占信托收益的5.5%），受益人获得信托收益时要缴纳所得税。
信托资金本利偿还的保证措施
信托公司向房地产企业融资时，主要采取以下方式之一或几种方式复合，保证资金的安全：
● 商业担保、专业担保公司担保或银行担保
● 政府承诺
● 房产抵押
● 财产权抵押
目前单笔信托融资额不大，往往采取有实力背景的大公司担保，或者以政府信用和财政为依托，以政府出具承诺函等方式担保。
房地产项目和房地产公司
在房地产信托融资中，大多数房地产项目公司具有政府或大型实业集团背景，或者与信托公司具有关联关系。房地产信托资金投向的房地产项目，涉及房地产开发流程的各个环节，包括土地储备、土地开发、房产开发和物业管理等。土地开发中有商业土地开发和旅游土地开发，房产开发中有经济适用房开发和高档公寓楼开发。从工程进度看，工程开工前或工程中途都可以发行信托计划。
房地产开发企业信托融资刚性约束
控制资金成本和现金流
信托融资成本是房地产企业重点考虑的因素之一。目前信托公司发行信托计划往往按照银行法定贷款利率执行，可以争取参照银行法定贷款利率向下浮动的政策。
信托公司必须准确测算项目公司现金流量，合理安排现金流出和流入的期限配比，保证本金和收益按时偿还，避免陷入流动性危机。由于信托融资中涉及的利益主体面广，一旦出现还款违约将对项目和公司声誉造成恶劣影响，在目前情况下，信托融资刚性约束更大。
确保信托计划成功发行
成功发行信托计划并达到融资目的是房地产商重点关注的方面，以下是影响信托计划成功与否的关键要素：（1）信托规模的确定；（2）信托计划成立的条件设定；（3）房地产项目本身的良好定位和稳健经营；（4）项目收益率；（5）信托资金的担保和保证措施。
融资方式安排和资金的监督使用
房地产企业不同的融资方式对于后续融资能力、融资成本、控制权结构、纳税等影响不同。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况，确定不同的融资方式。同时，企业应当加强对信托融资资金的监督，保证高效使用和资金安全。此外，在信托融资过程中还应当做好企业形象和开发项目的宣传。
我国房地产信托融资的快速发展
作为高杠杆经营的房地产行业，对外部资金的需求量极大。由于融资结构和融资制度限制，当前我国房地产企业外部融资来源主要是银行贷款。随着投融资体系改革和投融资制度演进，房地产融资渠道初露多元化格局。上市融资、信托融资、私募基金融资以及房地产基金融资等逐渐成为房地产企业新的融资方式。
我国信托投资公司业务整顿后，立足于发挥融资功能，自2002年下半年以来至2003年年底尝试发行了约90个信托计划，其中50多个是针对房地产企业和房地产项目发行的，房地产信托融资累计在60亿元以上。从土地储备、土地开发到房产开发和物业运营，从住宅地产到商业地产和旅游地产，信托融资已经涉及房地产开发的各个环节和各种类型。
房地产信托融资获得快速发展的原因，可以归纳为以下几个方面：
第一，信托公司整顿和信托业的复苏。我国信托公司经历了第五次整顿，信托业运行的法规制度得以完善，先后颁布了“一法两规”，按照“受人之托，代客理财”的信托本源，确立了信托公司的功能定位，对信托公司开展信托业务起到了保证作用。
第二，中心城市房地产市场繁荣，房地产商的投资需求旺盛。良好的经济增长态势和住房制度改革，决定了房地产市场在中心城市相当长的时期内有持续向好的基础。从2001年下半年以来，我国股票市场持续走低，吸纳货币资金的能力降低，大量资金撤出，助推了房地产市场走强。近期在人民币升值的预期下，大量游资涌进国内，与国内投机资本结合，对房地产市场形成冲击，在部分地区甚至造成了投机气氛。在房地产市场繁荣的背景下，房地产商投资需求旺盛，产生了强烈的融资需求，信托计划的发行为房地产商提供了新的融资方式。
第三，资金相对富裕，其他金融工具收益率低，为房地产信托计划的顺利发行提供了资金保证。当前我国银行利率处于改革开放以来的最低水平，对居民缺乏吸引力，同时股票市场从高位滑落，震荡较大，大量资金急于寻求增值避险的投资渠道。从发行的信托计划看，信托投资收益率高于同期银行存款利率和债券收益率，加之信托计划发行时对收益的不确定性和信托资金的安全性都做了妥善处理，实际上锁定了投资风险，增加了信托计划的吸引力。
第四，央行加强对房地产信贷市场的监管，房地产企业为了突破融资瓶颈，加大了寻求替代融资方式的努力。
随着信托计划发行的标准化和程序化、信托计划认购起点的降低和信托计划发行份额的扩展，信托计划可能成为居民重要的理财工具。如果房地产企业融资风险得到较好的控制，房地产信托融资也可能成为房地产企业重要的融资方式之一。
房地产信托计划发行的主要环节
以下是对业内房地产信托计划发行过程中的若干重要环节进行的归纳和概括。
信托类型
按照委托人和受益人的关系，可分为自益信托和非自益信托。在目前发行的信托计划中，以上两种类型都存在，以自益信托居多。自益信托有如下优点：第一，自益信托凭证转让方便，无须考虑委托人和受益人不一致的情况；第二，可能带来税收上的优惠和便利。当信托交易涉及不动产时，理论上分析， 在信托设立和管理的环节有可能发生契税义务。如以不动产设立自益信托，由于权属转移是形式上的，不宜征收契税；但以不动产设立他益信托时，实质是将有关不动产无偿转移给受益人，可以视为对受益人的一种赠予，要对受益人征收契税。相对于自益信托，非自益信托的优势在于不对受益人进行限制，扩大了投资群体，而自益信托限定委托人为受益人，可能排除部分投资者。
发行规模
“量身定做”是信托融资的特点之一。从发行规模上看，已经发行的信托计划从几百万元到十几亿元不等。从发行规模的确定方式看，主要有两种方式：
1．确定点金额：即信托规模确定为某具体数字，如衡平信托发行的崇州市储备土地开发经营项目信托计划，信托规模为5000万元。
2．界定区间：即规定信托计划发行规模小于或等于、不超过某金额、或在两个金额之间。如北京国际信托投资公司发行的CBD房产开发项目，信托计划规模为不超过15亿元。中国对外经贸信托投资公司发行的中远房地产信托计划，信托规模为500万至2亿元之间。
以上两种方式对信托计划成立可能产生不同的影响。界定区间方式更有弹性，而确定点金额方式可能不利于信托计划的成立。如深圳国投在水榭花都项目集合资金信托计划中规定，“2.5亿元的信托资金募集完成，信托即告成立”。反之，如果达不到2.5亿元规模，信托计划发行将失败。
信托计划期限
由于目前房地产信托主要针对具体项目和公司进行，因此，信托期限不是从委托理财者的要求考虑，而是受融资方及其项目进度的约束。目前在已发行的信托计划中，信托期限从0.5年至10年不等，其中1-2年占主导。
预计收益率
当前国家对银行存贷款利率实行严格限制，而对信托收益率并无限制，信托资金市场和其他金融市场之间竞争并不充分，信托资金收益率远远高于同期银行存款利率。收益率与信托期限相关性不强。
发行对象
信托计划主要面向社会机构投资者和自然人发放，较少的一部分向关联人（如信托公司和房地产公司职工）发放。是根据当前信托计划收益和风险特征，信托凭证对于机构投资者有很大的吸引力，在信托融资规模较大的情况下，机构投资者成为主要购买力量。
信托计划成立的条件
信托计划成立的条件是信托合同中的重要条款，当前主要有以下几种设定方式：
● 达到特定信托资金规模，信托计划即成立。
● 发行期结束的次日信托计划成立。
● 发行期结束并且与房地产公司签订借款合同，信托计划成立。
● 满足下属设定的诸条件之一并且签定借款合同，信托计划成立。（1）信托合同达到200份。（2）信托计划达到最低规模要求。（3）推介期结束。
对于信托计划成立条件的设定，从法律形式上决定了信托计划发行成功与否。后三种设定方式更容易使信托计划发行成功。
信托资金运用方式
从公开披露的房地产信托资金运用方式看，主要包括三种：发放贷款、股权投资、购买优先受益权。房地产信托融资大多数为信托贷款方式，少数采取股权投资和收购优先受益权方式。在股权投资中，一般约定固定回报率，并安排制度性保证，实质上为贷款融资。购买优先受益权方式中，实际上虚构了一种交易，信托公司让渡了资金使用权。上述三种资金运用方式对房地产项目公司而言影响不同。股权投资方式中，规定较高的回购股权溢价率，规避了利率政策，提高了回报率，并对项目公司控制权结构产生影响。
房地产企业使用信托资金的成本
从已发行的房地产信托计划看，房地产企业信托融资成本按照以下几种标准执行：
● 以同期银行法定贷款利率为基础，上浮20%
● 同期银行法定贷款利率
● 以同期银行法定贷款利率为基础，下浮10%
● 股权回购根据同期银行利率约定固定溢价比率
信托贷款很少在同期银行法定贷款利率基础上向下浮动，目前银行发放贷款执行向下浮动利率较为普遍，单从资金使用成本看，信托融资成本并不低，信托融资之所以仍然对房地产商具有很大吸引力，原因如下：第一，从银行信贷融资总体上不能满足现实需要；第二，房地产企业扩展融资渠道的需要；第三，信托融资带来了广告效应；第四，信托融资相对于银行贷款和从资本市场融资，信息披露、后续监管等费用较少。
信托佣金
当前信托公司发行房地产信托计划主要采取以下几种佣金收取方式：
（1）确定固定回报，与信托计划规模无关。
（2）确定回报比率，如中远房地产贷款系列信托计划中，信托公司收取信托资金0.3%的佣金。
（3）约定佣金比率，但实际收益率在预期收益率线之下不收取佣金，超过预期收益率分档计提佣金。
（4） 信托财产管理费和佣金包干方式。
业内上述第（3）种方式执行最为普遍。当前信托公司的信托业务普遍没有盈利，信托公司发行信托计划大多带有前期展业和品牌营销的性质，即使利润微薄也积极尝试。由于信托计划收益率远高于银行利率，提高信托佣金率的空间很大。同时，随着信托计划发行的标准化，信托公司发行信托计划的种类将增加，成本将降低，信托业务盈利前景是光明的。
房地产信托税费
目前发行信托计划时，对于信托税费的规定比较模糊，国际至今没有对信托业务做出税负专门法律规定。在实际执行中，信托公司需要交纳营业税、印花税（约占信托收益的5.5%），受益人获得信托收益时要缴纳所得税。
信托资金本利偿还的保证措施
信托公司向房地产企业融资时，主要采取以下方式之一或几种方式复合，保证资金的安全：
● 商业担保、专业担保公司担保或银行担保
● 政府承诺
● 房产抵押
● 财产权抵押
目前单笔信托融资额不大，往往采取有实力背景的大公司担保，或者以政府信用和财政为依托，以政府出具承诺函等方式担保。
房地产项目和房地产公司
在房地产信托融资中，大多数房地产项目公司具有政府或大型实业集团背景，或者与信托公司具有关联关系。房地产信托资金投向的房地产项目，涉及房地产开发流程的各个环节，包括土地储备、土地开发、房产开发和物业管理等。土地开发中有商业土地开发和旅游土地开发，房产开发中有经济适用房开发和高档公寓楼开发。从工程进度看，工程开工前或工程中途都可以发行信托计划。
房地产开发企业信托融资刚性约束
控制资金成本和现金流
信托融资成本是房地产企业重点考虑的因素之一。目前信托公司发行信托计划往往按照银行法定贷款利率执行，可以争取参照银行法定贷款利率向下浮动的政策。
信托公司必须准确测算项目公司现金流量，合理安排现金流出和流入的期限配比，保证本金和收益按时偿还，避免陷入流动性危机。由于信托融资中涉及的利益主体面广，一旦出现还款违约将对项目和公司声誉造成恶劣影响，在目前情况下，信托融资刚性约束更大。
确保信托计划成功发行
成功发行信托计划并达到融资目的是房地产商重点关注的方面，以下是影响信托计划成功与否的关键要素：（1）信托规模的确定；（2）信托计划成立的条件设定；（3）房地产项目本身的良好定位和稳健经营；（4）项目收益率；（5）信托资金的担保和保证措施。
融资方式安排和资金的监督使用
房地产企业不同的融资方式对于后续融资能力、融资成本、控制权结构、纳税等影响不同。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况，确定不同的融资方式。同时，企业应当加强对信托融资资金的监督，保证高效使用和资金安全。此外，在信托融资过程中还应当做好企业形象和开发项目的宣传。