政府成了土地的唯一仲裁者
　　
　　按照我国现行的土地制度，商品房的开发和建设，只能用国有土地，集体土地不能擅自改变土地用途，用于非农业建设。这在我国的《土地管理法》第六十三条中有明确规定，“宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”
　　只有政府有权改变土地用途。一块原本属于集体所有的土地，如果要改建商品房，先得经过政府征用，由集体用地转变成国有土地，作为开发用地进行储备。然后，由政府拍卖给开发商，才能建设商品房。
　　中国房地产开发集团总裁、有中国房地产界“大哥大”之称的孟晓苏博士表示:“现在我国城市化、城镇化的发展成为大势所趋，需要占用农村土地，而法律却规定发展城镇建设不让农民用这块地，非得政府收回去，再由政府卖出去才算‘合法’，政府不收回去任何人都不能投资建设。既然市场是单方的，收回的价格当然也是政府和用地单位说了算。”
　　在这个过程中，政府成了土地的唯一仲裁者，既是终极所有者，也是终极提供者。在以地价从农民手里征得土地之后，再以高价拍卖给开发商，这中间巨大的价格落差，让政府变成了最大的“土地寡头”。
　　《每日经济新闻》首席评论员叶檀在接受记者采访时表示:“当前的土地制度毫无疑问存在前所未有的问题。我国的土地是国家所有的，土地用途、规划和分配，都掌握在国家手里。其实现在就是几个大的开发商巨人寡头在与政府这个‘最大的寡头’在谈判。如果土地政策这样持续下去的话，那么房价是绝对不会下跌的。”
　　
　　城市扩张与“土地财政”
　　
　　据中国社科院世界经济与政治研究所时卫干博士给记者提供了一系列数据:1998年～2003年，中国城市化率从1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，而城市化的主要表现就是政府主导的城市外延扩张。与高速城市扩张并进的是土地大面积“农转非”。据统计，1995年～2004年间，全国城乡建设用地增加2640万亩，其中81%的新增建设用地来自于对耕地的占用，共有2138万亩耕地被占用。
　　可以说，近年来，城市“摊大饼”式的“年轮式”的扩张是以占用农村土地为代价的。而在这个过程中，农民却无法分享自己被征用土地在城市化中的增值利润，仅仅得到利益的二次分配，其收益已经大大萎缩。可以说，广东的宅基地私下交易，以及北京的小产权房大量浮现，都是农民对这种二次利益分配的合理而不合法的抗争。
　　在另一方面，政府却成了土地利益日益最大化的受益者，依靠拍卖土地，获得了城市建设、基础设施建设等大量的投放资金，养成了“土地财政”的行为惯性。去年，国务院发展研究中心与世界银行组建的“中国土地政策改革”课题组撰文写道:“国家垄断土地供应，地方政府过度依赖开发土地获取财政收入，使地方政府卷入这一几无风险、但同时也是一个充满投机活动的领域。驾驭财产市场的规则受到地方政府的激励而发生极大扭曲，无论从机构层次还是个人层次都是如此，它鼓励了农村集体土地尽可能地转化为城市国有土地。”
　　孟晓苏深谙房地产市场的潜规则，他表示:“房价越高，政府在其中获取的份额就越大。比如，现在到处是土地拍卖陷阱，政府低价拿来农民的地，再高价去套开发商。再者，为什么各地都在争设开发区而且屡禁不止？因为这样做可以大面积地、名正言顺地将农村土地转到地方政府手里，再用这些廉价收来的土地进行招商引资、以地生财，用这种空手道进行资本积累。”
　　看来，土地制度不改革，房价和地价怪圈就难解。这已经引起国内一批学者的注意。而在当下，重庆和成都新特区也在采取“土地入股”以加快土地流转的政策，以解决城乡一体化过程中的土地问题;再者，日前逐渐淡出舆论界的小产权房，以及广东宅基地私下交易的事实，也纷纷指向:我国需要重新思考现行土地制度了。