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摘要: 本文从工程经济的角度出发，针对房地产业的特点，就房地产项目在工程造价管理与控制方面进行阐述，并提出了如何运用工程项目的全过程造价控制办法与管理措施，做好项目的工程造价控制与管理。
关键词：房地产工程项目全过程造价控制
房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。
在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理（whole processcost managent--WPCM）的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。按照这一理论，就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文从工程经济的角度出发，针对房地产业的特点，就房地产项目在工程造价管理与控制方面进行阐述，并提出了如何运用工程项目的全过程造价控制办法与管理措施，做好项目的工程造价控制与管理。
1、房地产开发项目全过程工程造价控制
1.1设计是有效控制开发项目工程造价的前提
房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是處理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％左右；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％左右 ；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％左右 ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％左右。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。
1.2工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心
通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。
还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行：
(1)桩基工程；
(2)强夯工程和软件基处理工程；
(3)室外高压电缆安装及高低压变配电工程；
(4)大型土石方开挖回填工程(包括场地大型土石方、地下室大型土石方等)；
(5)挡土墙、护坡及基坑支护工程：
(6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；
(7)室外道路和面层铺装及室外给排水工程；
(8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；
(9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；
(10)地下人防工程；
(11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。
1.3施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
1.4竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键
工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理。
2、工程造价控制管理措施与手段
工程造价控制是房地产企业管理中一项极为重要的管理内容。为了取得目标控制的理想成果，应当从多方面采取各种措施与手段。
⑴建立企业工程造价控制管理体系，从组织、技术、经济与合同四个方面入手，构建工程造价控制机制。
①组织手段就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责，同时确定其工作考核标准；
②技术手段主要是对项目技术方案进行审核比较，对其适用性进行论证，从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段就是收集、加工、整理工程经济信息的数据，对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析，如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为，都要以签定合同的方式加以约束，保证按质、按量完成其工作。
⑵充分发挥社会化监理服务功能，建立企业、社会化监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系。
⑶建立健全企业自身工程造价管理体系，充分利用ISO9001-2000质量管理体系，提高工程造价控制水平。
3、结语
综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切需求。
参考文献
齐斌《浅析降低建筑工程造价的措施[J]》建筑经济，2000，(5)23-25．
赵燕玲，张仕廉《房地产开发项目的成本管理[J]》重庆建筑大学学报，2004，(5)45-56．
王忠伟，《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产，2006，(2)67-69．
黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发，2003，(6)23-24.
关键词：房地产工程项目全过程造价控制
房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。
在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理（whole processcost managent--WPCM）的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。按照这一理论，就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文从工程经济的角度出发，针对房地产业的特点，就房地产项目在工程造价管理与控制方面进行阐述，并提出了如何运用工程项目的全过程造价控制办法与管理措施，做好项目的工程造价控制与管理。
1、房地产开发项目全过程工程造价控制
1.1设计是有效控制开发项目工程造价的前提
房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是處理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％左右；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％左右 ；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％左右 ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％左右。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。
1.2工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心
通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。
还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行：
(1)桩基工程；
(2)强夯工程和软件基处理工程；
(3)室外高压电缆安装及高低压变配电工程；
(4)大型土石方开挖回填工程(包括场地大型土石方、地下室大型土石方等)；
(5)挡土墙、护坡及基坑支护工程：
(6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；
(7)室外道路和面层铺装及室外给排水工程；
(8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；
(9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；
(10)地下人防工程；
(11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。
1.3施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
1.4竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键
工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理。
2、工程造价控制管理措施与手段
工程造价控制是房地产企业管理中一项极为重要的管理内容。为了取得目标控制的理想成果，应当从多方面采取各种措施与手段。
⑴建立企业工程造价控制管理体系，从组织、技术、经济与合同四个方面入手，构建工程造价控制机制。
①组织手段就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责，同时确定其工作考核标准；
②技术手段主要是对项目技术方案进行审核比较，对其适用性进行论证，从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段就是收集、加工、整理工程经济信息的数据，对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析，如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为，都要以签定合同的方式加以约束，保证按质、按量完成其工作。
⑵充分发挥社会化监理服务功能，建立企业、社会化监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系。
⑶建立健全企业自身工程造价管理体系，充分利用ISO9001-2000质量管理体系，提高工程造价控制水平。
3、结语
综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切需求。
参考文献
齐斌《浅析降低建筑工程造价的措施[J]》建筑经济，2000，(5)23-25．
赵燕玲，张仕廉《房地产开发项目的成本管理[J]》重庆建筑大学学报，2004，(5)45-56．
王忠伟，《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产，2006，(2)67-69．
黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发，2003，(6)23-24.