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“新国五条”意外出现，20%个税强征霸道面世，原以为调控从严从紧，房价必将低下高昂的头颅，不成想再次“失效”，不但且调且涨，而且涨势还异乎寻常地“袭人”。地方细则迟迟在路上，面对已经经历了十年风雨洗涤，我们不禁要再次发问：调控，你到底怎么了？
小阳春关调控什么事
三、四月本就是房地产走过寒冬迈入春天复苏的月份。然而，今年的小阳春来得似乎更不自然、更加凶猛，更加别具意味。除了习惯性的买卖双方你情我愿，调控的人为催化也是不得不提的因素。
卖得好了，涨价是自然的事
地方细则出台之前，上海楼市已如脱缰野马般狂奔。自3月1日新国五条细则出台之后，上海楼市的成交量就屡创新高，至第三周（3月11-17日）的成交量已经打破近127周新高，在3月最热销的30个楼盘中，有20个楼盘的价格出现明显上涨。量价过热程度都已经超越2010年四季度上海楼市最后狂奔时的水平，当时引来的是限购和房产税这两条历史上最严厉调控政策，即将到来的新政已经让中介和开发商胆战心惊。
克而瑞上海机构的数据显示，3月第三周一手商品住宅的成交量达到39.46万平方米，这是自2010年10月第一周以来的近127周最高水平。16、17号的周末两天又有14个楼盘上市推新房源，而且都获得了热销，预期第四周的成交量还可能再创新高。整个3月楼市的成交量也可能突破140万平方米，成为2010年以来的近40个月新高。
克而瑞的数据还显示，在3月前18天成交面积排名前30的楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。其中，成交面积排名第一的御沁园是纯新盘，但其首期推出的204套公寓，开盘当天却引来了500多人摇号抢购，几乎可以把下一批的房源也抢购一空。排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源均价达到10498元/平方米，比其1月份开盘成交的274套房源均价9515元/平方米上涨了10.33%。排名第6的新浦江城3月份成交的116套房源均价达到24822元/平方米，而其2月份成交的11套房源均价仅20844元/平方米，去年3月推盘时成交的48套房源均价更是只有18203元/平方米，环比涨幅达19%，同比涨幅更是高达36%。
在2010年9月2日上海房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住宅预售行为的通知》中规定，开发商销售方案中申报“一房一价”，如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。因此，开发商都是在审报价下浮的20%期间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着，在售房源要从新审报涨价太困难，很多开发商已经都是顶着最高审报价在卖房，否则就涨的更多了。已经有多个楼盘的营销总监在说，楼市过热程度实在太超乎想象，早知道当时审报的时候把价格再调高点。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，尽管楼市量价齐升让开发商都赚的盆满钵满，但开发商们仍然在少量多批、小步快跑地推货。因为，新国五条已经提出加强限购、限贷、提高预售标准和二手房交易差额征收20%所得税的征收从严等措施，一旦上海细则落地将导致买家短时间内大幅消失。
只是在上海细则落实前夜，买家担心税费增加和购房资格消失在积极入市。目前，二手房交易的所得税都是按房价的1%征收，一旦按差额20%征收，那些房龄在3年以上的房源交易税费将会大增，必然导致购房总成本的上升，促使购房者积极入市。另外，担心限购、限贷加严后失去购房资格和增加首付及还贷成本的人也在积极入市。只要上海“新国五条”细则一出台，积极入市的买家都将转成观望，而且其中还会有大部分人可能因为限购、限贷而失去购房资格和增加购房成本。
那么，3月过热的行情必然出现倒春寒，4月楼市将陷入低迷，高涨的房价也必然需要休整。因此，对于大量刚需型买家来说。等到新政出台后入市将更加有利，中高端的改善型买家也应视实际情况出手，不要买在高位上。
细则出台？也没用
既然目前的楼市火爆多是因追赶细则末班车效应，那么上海地方细则的出台会不会彻底扭转这一局面，或者如克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为的那样出现倒春寒呢？同策咨询研究中心总监张宏伟给出了不一样的答案。
3月1日至今，“新国五条”发布差不多即将满月，然而目前为止，大多数城市细则尚未落地。当前来讲，也只有广东省发布了广东的新国五条细则，但也只不过是“新国五条”的重申，也只能称得上是“粗则”，目前看来尚不具备可以直接执行的效力。
从市场情况来看，在细则未落地之前，北京、上海等多地楼市多个楼盘的销售飘红，呈现出与2012年年初大幅“降价潮”的不同景象。其他城市在今年年初“小阳春”这个时间段同样或多或少也出现“日光盘”的现象，楼市“小阳春”的行情已成为共识。这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。
“新国五条”发布即将满月，可执行的细则仍未落地，一定程度上导致楼市“小阳春”的行情局面的出现。
具体来讲，在“新国五条”细则出台的市场背景下，由于政策尚未在各地落地，政策“末班车”的效应导致—二手房市场短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响，从而出现“日光盘”与销售量回升的现象。
我们看到，“新国五条”细则之后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。
当然这也离不开在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“日光盘”与“小阳春”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在“新国五条”细则落地的这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及政策尚未落地导致的未来政策面的走势密切相关。 总体上来讲，今年“日光盘”与“小阳春”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“新国五条”细则尚未落地，政策预期不明朗有非常重要的关系。
从未来政策及市场面走势来讲，由于“新国五条”细则尚未落地，各地正处于政策调研或探讨阶段，短期内市场预期不明朗导致的市场恐慌入市的现象势必在这个阶段还会继续上演。
那么何时“新国五条”细则落地？其实，应该也就是这一两周的时间问题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，即使“新国五条”细则政策落地，也不会有我们之前想象的力度那么大，当前市场为了赶政策“末班车”的效应有些反应过激了。但是“新国五条”细则政策肯定还是要落地的，也不是像之前想的那样是之前政策的简单的重申，肯定会有所不同，力度略微加强一些，是市场可以接受的。
从整个市场‘基本面”的角度来看，今年1至2月份，全国房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数比去年同期出现了好转，尽管好转的速度比较慢，但是，整体市场基本面逐渐好转是不争的事实。
由此可见，即使各地“新国五条”细则落地，收紧限购的政策、甚至有些税费的相关措施，短期内限制一部分人群入市，“阶段性”的影响需求进入市场，但是，总体上来讲，限购政策、税费等等不是解决房地产市场调控的根本手段，后期遗留问题有可能会使市场需求在以后的市场阶段中集聚爆发。就当前近期市场来讲，“新国五条”细则相关政策的落地并不能改变市场“基本面”总体好转的大趋势。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与“新国五条”细则政策面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，伴随着城镇化的进一步推，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度“阶段性”收紧，但是，城镇化驱动之下的房地产市场“基本面”持续回升与回暖不会改变，房地产市场仍然会迎来新的“白银五年”发展周期。
调控十年，到了反思的时候
不知不觉，中国的房地产调控从2003年开始走过了十个年头。十年来，国务院先后出台了十次大大小小的调控措施。然而，不管是增加保障房供应，还是限购限贷，都没能真正遏制房价过快上涨的势头。有统计数据显示，2003年至今，全国住宅均价整体涨幅达145%，上海更是高达341%。房价且调且涨，空调论此起彼伏，调控至今，甚至出现了老百姓对于调控的过敏性、免疫性反应，20%个税强征就是再讽刺不过的例证。如果说十年是道坎儿，中国的房地产调控也到了十年轮回的自我反思时机。
网友智慧
@丁祖昱：调控肯定是需要的，就像这次以限购为主的调控还是让中国楼市更加理性更加健康，但无论如何都不能把中国楼市未来发展希望只寄托在调控身上，需要的是中央和地方的长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。
@航手：物以稀为贵，社会在进步，人民生活水平在提高，生活质量要求不断改善，调控让大家没有看到什么希望，而不断在平坦的道路上设置障碍，给百姓添堵，如此调控能成功才怪！
@李咏涛：土地制度不根本改革，再调也是难控。
@pophegeI：有人暴富的十年，有人悲催的十年；有人欲哭无泪，有人仰望星空。该改变了！
@喝粥喝穷雍和宫：资源分配永远是那些实力强的资本享受恩惠，当众多屑丝都有资格要想分一杯羹的时候就该摇一摇身段，扫一扫身上的灰尘。每次国条的发布，资本们已经完成了华丽的转身，长啸一声：滚吧，屌丝们，烦死了。
@涛声依旧_QT：继国五条后，国六条来了，今后还会有国N条，N条中那些是百姓切实需要的房地产调控，蛇打七寸，空谈误国静待。
@行摄飞鱼：一边拧开龙头放水，一边说不让水位上涨，可能吗？
@浪漫主义情怀：不要调控了，放开房地产市场吧，买不起，至少让人租得起！
@杨超ran：房价涨势在，几度调控空。十年多少事，都付笑谈中。
@惜新念舊：昨有国八国+，今有国五产税，雷大雨小，见得措施条条出，不见房价真正降，以前努力做工分套房，不说乐业但可安居，现在辛苦一辈子，安居难于上青天！传说中的房改，到底是什么，传说中的调控，到底调了谁又控了谁？记得@任志强一席话“感谢国家，在每一次最严厉的调控政策后，让我们赚的更多！”
@千山晚报张国明：怎么看，怎么像一个笑话。
嘉宾观点
克而瑞上海机构研究总监薛建雄
调控喊破嗓房价甩开膀
中国楼市在1998年房改后，经历了5年的“铺政策、建体系、促消费”的打基础期，到03年温总理上台时就出现“量价齐飞”的爆发期，随之而来的是房价爆涨、市场混乱、质量差次不齐等各种问题，所以调控楼市伴随了温家宝整整10年的总理生涯。
然而，温总理的调控喊破嗓子也没能改变房价甩开膀子的趋势。为兑现给人民控制房价的承诺，温家宝在10年总理的最后一刻仍不忘房产调控，在其任上最后一次国务院会议提出了“新国五条”，这个立足长远的全方位措施。
不过，新总理记者会首秀时，对楼市轻描淡写的只提加快城镇化和农业现代化，再改造1000万套棚户区。李克强当年主政河南、辽宁时，都是通过大面积推进棚户区改造的旧城升级和成规模工业新城建设来带动城市几何形扩张的发展来建设大城市。今天当上总理，已经加进了农业现代化和新户籍制度等内容，让城镇化的内涵更加丰富。实际上，这将从根本上解决城市住房难和农民进城的工作、住房问题，旧城改造和大规模新城建设可以形成巨大的增量房供应，由此从根本上解决城市建设过慢、住房供应紧张、房价上涨过快这个长期困扰中国经济发展的命脉。 回顾温总理十年调控，主要围绕房地产运行中的市场次序和供应不足作文章，其中土地招拍挂的建立、开工制度的不段完善、土地增值税的加码，为土地市场的正常流转、开发建立了次序；逐步提高新房预售标准和规范销售行为等，为新房市场的良好运行提供了保障；营业税、契税、房屋估价等措施逐步化解了投机行为，并完善了二手房的交易行为；保障房政策的建设和完善，还有限购、限贷等政策的调整，为中低收入者的购房提供了一定保护作用。
房地产10年的高速发展和调控建立起了相对完善的市场体系。不过，这种“头痛医头、脚痛医脚”的思路缺乏顶层设计，因此没能解决房地产总供应不足的根本问题，及其背后城市扩张慢、跟不上新增人口的就业、居家和生活配套积压在老城导致的城市病等深层次问题。
上海统计局的数据显示，2002年的房价为4120元，2012年为21412元，10年涨5.2倍，远高于同期GDP3.7倍的涨幅，但是居民收入远低于GDP增涨，10年仅增长了2.8倍。相比之下，房价上涨速度过快，老百姓负担加重，对高房价的抱怨剧增。如果能按李克强总理的城镇化思路，早点把上海近郊的9大新城建设起来，新增市民能够在这些新城获得就业机会，并能够在这里享受完善的生活配套和居家服务，那么上海的城市服务和住宅供应就可能略微过剩，房价涨幅可能不会超过同期GDP的增长速度。
要是过去10年房价和收入都控制在与GDP相当的水平，那么今天的房价将是15244元（2002年4120元的3.7倍），而人均收入将是53262元（2002年14396元的3.7倍，比2012年实际40188元高出33%），相信绝大多数市民不会抱怨房价过高。
综上所述，未来中国将可能出现的情况和房价预期就很容易得出。首先，是大规模的城市化和旧城改造，农业现代化和户籍制度调整，使得城市服务能力大幅提升，容纳更多人口。在巨大的城市服务能力提升过程中，不但城市的房价上涨速度将放慢，之前几年积压的泡沫部分也会逐步被消化。这就意味着，在中国的城镇化速度真正获得提升后，房价上涨速度将低于GDP的增长速度，另一方面近几年来的产业转型升级已经让居民的收入增速快于GDP增速，那么市民对房价过高的抱怨就会逐步消化。
但是，房价获得控制之后，目前限购、限贷、房产税、营业税、所得税等对老百姓购房影响较大的政策会发生怎么样的改变呢？
首先，影响最大的房产税，作为存量税种，要等到新房供应能力大幅萎缩、居民收入较高时才会开征。但是未来5年之内，现有城市还会有较大的改造；未来10年之内新城建设速度不会大幅放缓。所以5年之内，房产税不会在全国开征，但是2018年以后可能开始逐步在高城开征，以帮助更多的人口和资源向新城倾斜，促进新城建设。以新城为标志的全国性开征，就需要10年以上的时间。不过，目前一线城市有上海经验、二线城市有重庆经验，三、四线城市的试点在未来5年内出现也是可以预期的，但不会急迫到今年内就加大试点。
其次是限购、限贷，类似政策在今天发达的欧美国家也都存在，所以中国也必然存在。其存在的意义有两个，其一是区别对待自住和投资者，其二是有利于资源调配。现在一线城市人口过多需要控制的情况下，长期全面限购也不可避免。对于二、三、四线城市来说，限购、限贷也可以与房产税一起，扩至老城区人口，为新城导入更多人口和资源作贡献。
另外，所得税这个有利于调节投资需求的税种，因为市场环境还不够成熟的问题，短期内按20%征收的可能性不大。但是类似土地增值税，在2008-2010年连叫3年无法实现累进制征收的情况下，就按房价水平分成1%-5%四个档次在全国和房价不同区域分级别征收。估计，所得税也可能采用类似方法，以帮助抑制中高档过盛的需求。同策咨询研究中心总监张宏伟
调控应当正视主要矛盾
官方多次表态中国楼市调控政策绝不动摇，继续遏制房价过快上涨的态势，调控的目标是要使房价回归到合理的价格，并且在房价控制目标上并不能放松。从反暴利的角度来说，提出房价控制目标其目的也是为了压缩整个房地产行业的利润空间。
而最早提出“房价控制目标”是在2011新年之初当时国务院办公厅发布“国八条”，进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”，表明从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心。
如果这个合理回归是建立在各地政府自己制定的房价控制目标之上，那么，按照当前的市场表现来讲，无疑，2011年对各地政府来说完成目标已无大碍。从这个意义角度而言，各地政策面不会有进一步从紧的可能性，市场的走向也不会出现大的转向。房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次“胜利”。
但是，2011年至今仍有不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。报告显示，截至2011年11月底，在公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。毫无疑问，针对这30多个城市未完成房价控制目标的情况，相关部门“问责”的话题又摆在了整个行业的面前。
记得之前，国土资源部针对国土资源领域违法违规行为，住建部、国土部、监察部对省级政府稳定房价不力情况，对省级政府稳定房价和住房保障工作等都曾以“问责”形式对于不能完成目标的相关地方政府追求责任。
迹象显示，楼市正在掀起一股“问责风暴”。然而，“问责风暴”并没有解决楼市调控过程中的实质问题，就是房价上涨过快及房价相对收入水平过高的问题。
从历次问责情况来看，一般是通过杀鸡儆猴的方式进行问责，笔者认为，杀鸡儆猴“问责制”解决不了“高房价”，也没有办法回避当前房产反暴利政策力度不够及方向不明确的问题：
第一、房价的构成因素很多，如土地成本、开发成本、开发商利润、种种税费等，这些因素从根本上决定了房价的一个基本底线，因此，一次问责不可能让开发商超过这个基本价格底线出手房产，“高房价”的问题也不可能通过一次房价控制目标未完成的问责来完成。
第二、2012年房地产市场预期尚偏向谨慎乐观，各地政府正在暗自从执行层面放松调控政策、货币政策“适度微调”给予开发商“溢价回购”等营销方式创造了博弈未来市场的信心，多数开发企业还寄希望继续博弈明年房地产市场。
近期类似于“回购”、“溢价回购”、“保价”、“必升值”等开发商营销说辞，也和近期货币政策“适度微调”有一定的关系，尤其是存准率三年来首次下调，市场将迎来近4000亿的资金释放，这或导致未来货币政策走向定向或定量宽松。货币政策“适度微调”给予开发商“溢价回购”等营销方式创造了博弈未来市场的信心。
第三、解决“高房价”要从根本上解决当前的土地财政的问题。
近年来各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计明年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。即使业内普遍推崇的房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。在未来，要解决“高房价”，要找到一个切实可行的从根本上解决当前的土地财政的方法十分关键。
小阳春关调控什么事
三、四月本就是房地产走过寒冬迈入春天复苏的月份。然而，今年的小阳春来得似乎更不自然、更加凶猛，更加别具意味。除了习惯性的买卖双方你情我愿，调控的人为催化也是不得不提的因素。
卖得好了，涨价是自然的事
地方细则出台之前，上海楼市已如脱缰野马般狂奔。自3月1日新国五条细则出台之后，上海楼市的成交量就屡创新高，至第三周（3月11-17日）的成交量已经打破近127周新高，在3月最热销的30个楼盘中，有20个楼盘的价格出现明显上涨。量价过热程度都已经超越2010年四季度上海楼市最后狂奔时的水平，当时引来的是限购和房产税这两条历史上最严厉调控政策，即将到来的新政已经让中介和开发商胆战心惊。
克而瑞上海机构的数据显示，3月第三周一手商品住宅的成交量达到39.46万平方米，这是自2010年10月第一周以来的近127周最高水平。16、17号的周末两天又有14个楼盘上市推新房源，而且都获得了热销，预期第四周的成交量还可能再创新高。整个3月楼市的成交量也可能突破140万平方米，成为2010年以来的近40个月新高。
克而瑞的数据还显示，在3月前18天成交面积排名前30的楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。其中，成交面积排名第一的御沁园是纯新盘，但其首期推出的204套公寓，开盘当天却引来了500多人摇号抢购，几乎可以把下一批的房源也抢购一空。排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源均价达到10498元/平方米，比其1月份开盘成交的274套房源均价9515元/平方米上涨了10.33%。排名第6的新浦江城3月份成交的116套房源均价达到24822元/平方米，而其2月份成交的11套房源均价仅20844元/平方米，去年3月推盘时成交的48套房源均价更是只有18203元/平方米，环比涨幅达19%，同比涨幅更是高达36%。
在2010年9月2日上海房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住宅预售行为的通知》中规定，开发商销售方案中申报“一房一价”，如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。因此，开发商都是在审报价下浮的20%期间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着，在售房源要从新审报涨价太困难，很多开发商已经都是顶着最高审报价在卖房，否则就涨的更多了。已经有多个楼盘的营销总监在说，楼市过热程度实在太超乎想象，早知道当时审报的时候把价格再调高点。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，尽管楼市量价齐升让开发商都赚的盆满钵满，但开发商们仍然在少量多批、小步快跑地推货。因为，新国五条已经提出加强限购、限贷、提高预售标准和二手房交易差额征收20%所得税的征收从严等措施，一旦上海细则落地将导致买家短时间内大幅消失。
只是在上海细则落实前夜，买家担心税费增加和购房资格消失在积极入市。目前，二手房交易的所得税都是按房价的1%征收，一旦按差额20%征收，那些房龄在3年以上的房源交易税费将会大增，必然导致购房总成本的上升，促使购房者积极入市。另外，担心限购、限贷加严后失去购房资格和增加首付及还贷成本的人也在积极入市。只要上海“新国五条”细则一出台，积极入市的买家都将转成观望，而且其中还会有大部分人可能因为限购、限贷而失去购房资格和增加购房成本。
那么，3月过热的行情必然出现倒春寒，4月楼市将陷入低迷，高涨的房价也必然需要休整。因此，对于大量刚需型买家来说。等到新政出台后入市将更加有利，中高端的改善型买家也应视实际情况出手，不要买在高位上。
细则出台？也没用
既然目前的楼市火爆多是因追赶细则末班车效应，那么上海地方细则的出台会不会彻底扭转这一局面，或者如克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为的那样出现倒春寒呢？同策咨询研究中心总监张宏伟给出了不一样的答案。
3月1日至今，“新国五条”发布差不多即将满月，然而目前为止，大多数城市细则尚未落地。当前来讲，也只有广东省发布了广东的新国五条细则，但也只不过是“新国五条”的重申，也只能称得上是“粗则”，目前看来尚不具备可以直接执行的效力。
从市场情况来看，在细则未落地之前，北京、上海等多地楼市多个楼盘的销售飘红，呈现出与2012年年初大幅“降价潮”的不同景象。其他城市在今年年初“小阳春”这个时间段同样或多或少也出现“日光盘”的现象，楼市“小阳春”的行情已成为共识。这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。
“新国五条”发布即将满月，可执行的细则仍未落地，一定程度上导致楼市“小阳春”的行情局面的出现。
具体来讲，在“新国五条”细则出台的市场背景下，由于政策尚未在各地落地，政策“末班车”的效应导致—二手房市场短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响，从而出现“日光盘”与销售量回升的现象。
我们看到，“新国五条”细则之后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。
当然这也离不开在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“日光盘”与“小阳春”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在“新国五条”细则落地的这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及政策尚未落地导致的未来政策面的走势密切相关。 总体上来讲，今年“日光盘”与“小阳春”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“新国五条”细则尚未落地，政策预期不明朗有非常重要的关系。
从未来政策及市场面走势来讲，由于“新国五条”细则尚未落地，各地正处于政策调研或探讨阶段，短期内市场预期不明朗导致的市场恐慌入市的现象势必在这个阶段还会继续上演。
那么何时“新国五条”细则落地？其实，应该也就是这一两周的时间问题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，即使“新国五条”细则政策落地，也不会有我们之前想象的力度那么大，当前市场为了赶政策“末班车”的效应有些反应过激了。但是“新国五条”细则政策肯定还是要落地的，也不是像之前想的那样是之前政策的简单的重申，肯定会有所不同，力度略微加强一些，是市场可以接受的。
从整个市场‘基本面”的角度来看，今年1至2月份，全国房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数比去年同期出现了好转，尽管好转的速度比较慢，但是，整体市场基本面逐渐好转是不争的事实。
由此可见，即使各地“新国五条”细则落地，收紧限购的政策、甚至有些税费的相关措施，短期内限制一部分人群入市，“阶段性”的影响需求进入市场，但是，总体上来讲，限购政策、税费等等不是解决房地产市场调控的根本手段，后期遗留问题有可能会使市场需求在以后的市场阶段中集聚爆发。就当前近期市场来讲，“新国五条”细则相关政策的落地并不能改变市场“基本面”总体好转的大趋势。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与“新国五条”细则政策面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，伴随着城镇化的进一步推，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度“阶段性”收紧，但是，城镇化驱动之下的房地产市场“基本面”持续回升与回暖不会改变，房地产市场仍然会迎来新的“白银五年”发展周期。
调控十年，到了反思的时候
不知不觉，中国的房地产调控从2003年开始走过了十个年头。十年来，国务院先后出台了十次大大小小的调控措施。然而，不管是增加保障房供应，还是限购限贷，都没能真正遏制房价过快上涨的势头。有统计数据显示，2003年至今，全国住宅均价整体涨幅达145%，上海更是高达341%。房价且调且涨，空调论此起彼伏，调控至今，甚至出现了老百姓对于调控的过敏性、免疫性反应，20%个税强征就是再讽刺不过的例证。如果说十年是道坎儿，中国的房地产调控也到了十年轮回的自我反思时机。
网友智慧
@丁祖昱：调控肯定是需要的，就像这次以限购为主的调控还是让中国楼市更加理性更加健康，但无论如何都不能把中国楼市未来发展希望只寄托在调控身上，需要的是中央和地方的长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。
@航手：物以稀为贵，社会在进步，人民生活水平在提高，生活质量要求不断改善，调控让大家没有看到什么希望，而不断在平坦的道路上设置障碍，给百姓添堵，如此调控能成功才怪！
@李咏涛：土地制度不根本改革，再调也是难控。
@pophegeI：有人暴富的十年，有人悲催的十年；有人欲哭无泪，有人仰望星空。该改变了！
@喝粥喝穷雍和宫：资源分配永远是那些实力强的资本享受恩惠，当众多屑丝都有资格要想分一杯羹的时候就该摇一摇身段，扫一扫身上的灰尘。每次国条的发布，资本们已经完成了华丽的转身，长啸一声：滚吧，屌丝们，烦死了。
@涛声依旧_QT：继国五条后，国六条来了，今后还会有国N条，N条中那些是百姓切实需要的房地产调控，蛇打七寸，空谈误国静待。
@行摄飞鱼：一边拧开龙头放水，一边说不让水位上涨，可能吗？
@浪漫主义情怀：不要调控了，放开房地产市场吧，买不起，至少让人租得起！
@杨超ran：房价涨势在，几度调控空。十年多少事，都付笑谈中。
@惜新念舊：昨有国八国+，今有国五产税，雷大雨小，见得措施条条出，不见房价真正降，以前努力做工分套房，不说乐业但可安居，现在辛苦一辈子，安居难于上青天！传说中的房改，到底是什么，传说中的调控，到底调了谁又控了谁？记得@任志强一席话“感谢国家，在每一次最严厉的调控政策后，让我们赚的更多！”
@千山晚报张国明：怎么看，怎么像一个笑话。
嘉宾观点
克而瑞上海机构研究总监薛建雄
调控喊破嗓房价甩开膀
中国楼市在1998年房改后，经历了5年的“铺政策、建体系、促消费”的打基础期，到03年温总理上台时就出现“量价齐飞”的爆发期，随之而来的是房价爆涨、市场混乱、质量差次不齐等各种问题，所以调控楼市伴随了温家宝整整10年的总理生涯。
然而，温总理的调控喊破嗓子也没能改变房价甩开膀子的趋势。为兑现给人民控制房价的承诺，温家宝在10年总理的最后一刻仍不忘房产调控，在其任上最后一次国务院会议提出了“新国五条”，这个立足长远的全方位措施。
不过，新总理记者会首秀时，对楼市轻描淡写的只提加快城镇化和农业现代化，再改造1000万套棚户区。李克强当年主政河南、辽宁时，都是通过大面积推进棚户区改造的旧城升级和成规模工业新城建设来带动城市几何形扩张的发展来建设大城市。今天当上总理，已经加进了农业现代化和新户籍制度等内容，让城镇化的内涵更加丰富。实际上，这将从根本上解决城市住房难和农民进城的工作、住房问题，旧城改造和大规模新城建设可以形成巨大的增量房供应，由此从根本上解决城市建设过慢、住房供应紧张、房价上涨过快这个长期困扰中国经济发展的命脉。 回顾温总理十年调控，主要围绕房地产运行中的市场次序和供应不足作文章，其中土地招拍挂的建立、开工制度的不段完善、土地增值税的加码，为土地市场的正常流转、开发建立了次序；逐步提高新房预售标准和规范销售行为等，为新房市场的良好运行提供了保障；营业税、契税、房屋估价等措施逐步化解了投机行为，并完善了二手房的交易行为；保障房政策的建设和完善，还有限购、限贷等政策的调整，为中低收入者的购房提供了一定保护作用。
房地产10年的高速发展和调控建立起了相对完善的市场体系。不过，这种“头痛医头、脚痛医脚”的思路缺乏顶层设计，因此没能解决房地产总供应不足的根本问题，及其背后城市扩张慢、跟不上新增人口的就业、居家和生活配套积压在老城导致的城市病等深层次问题。
上海统计局的数据显示，2002年的房价为4120元，2012年为21412元，10年涨5.2倍，远高于同期GDP3.7倍的涨幅，但是居民收入远低于GDP增涨，10年仅增长了2.8倍。相比之下，房价上涨速度过快，老百姓负担加重，对高房价的抱怨剧增。如果能按李克强总理的城镇化思路，早点把上海近郊的9大新城建设起来，新增市民能够在这些新城获得就业机会，并能够在这里享受完善的生活配套和居家服务，那么上海的城市服务和住宅供应就可能略微过剩，房价涨幅可能不会超过同期GDP的增长速度。
要是过去10年房价和收入都控制在与GDP相当的水平，那么今天的房价将是15244元（2002年4120元的3.7倍），而人均收入将是53262元（2002年14396元的3.7倍，比2012年实际40188元高出33%），相信绝大多数市民不会抱怨房价过高。
综上所述，未来中国将可能出现的情况和房价预期就很容易得出。首先，是大规模的城市化和旧城改造，农业现代化和户籍制度调整，使得城市服务能力大幅提升，容纳更多人口。在巨大的城市服务能力提升过程中，不但城市的房价上涨速度将放慢，之前几年积压的泡沫部分也会逐步被消化。这就意味着，在中国的城镇化速度真正获得提升后，房价上涨速度将低于GDP的增长速度，另一方面近几年来的产业转型升级已经让居民的收入增速快于GDP增速，那么市民对房价过高的抱怨就会逐步消化。
但是，房价获得控制之后，目前限购、限贷、房产税、营业税、所得税等对老百姓购房影响较大的政策会发生怎么样的改变呢？
首先，影响最大的房产税，作为存量税种，要等到新房供应能力大幅萎缩、居民收入较高时才会开征。但是未来5年之内，现有城市还会有较大的改造；未来10年之内新城建设速度不会大幅放缓。所以5年之内，房产税不会在全国开征，但是2018年以后可能开始逐步在高城开征，以帮助更多的人口和资源向新城倾斜，促进新城建设。以新城为标志的全国性开征，就需要10年以上的时间。不过，目前一线城市有上海经验、二线城市有重庆经验，三、四线城市的试点在未来5年内出现也是可以预期的，但不会急迫到今年内就加大试点。
其次是限购、限贷，类似政策在今天发达的欧美国家也都存在，所以中国也必然存在。其存在的意义有两个，其一是区别对待自住和投资者，其二是有利于资源调配。现在一线城市人口过多需要控制的情况下，长期全面限购也不可避免。对于二、三、四线城市来说，限购、限贷也可以与房产税一起，扩至老城区人口，为新城导入更多人口和资源作贡献。
另外，所得税这个有利于调节投资需求的税种，因为市场环境还不够成熟的问题，短期内按20%征收的可能性不大。但是类似土地增值税，在2008-2010年连叫3年无法实现累进制征收的情况下，就按房价水平分成1%-5%四个档次在全国和房价不同区域分级别征收。估计，所得税也可能采用类似方法，以帮助抑制中高档过盛的需求。同策咨询研究中心总监张宏伟
调控应当正视主要矛盾
官方多次表态中国楼市调控政策绝不动摇，继续遏制房价过快上涨的态势，调控的目标是要使房价回归到合理的价格，并且在房价控制目标上并不能放松。从反暴利的角度来说，提出房价控制目标其目的也是为了压缩整个房地产行业的利润空间。
而最早提出“房价控制目标”是在2011新年之初当时国务院办公厅发布“国八条”，进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”，表明从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心。
如果这个合理回归是建立在各地政府自己制定的房价控制目标之上，那么，按照当前的市场表现来讲，无疑，2011年对各地政府来说完成目标已无大碍。从这个意义角度而言，各地政策面不会有进一步从紧的可能性，市场的走向也不会出现大的转向。房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次“胜利”。
但是，2011年至今仍有不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。报告显示，截至2011年11月底，在公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。毫无疑问，针对这30多个城市未完成房价控制目标的情况，相关部门“问责”的话题又摆在了整个行业的面前。
记得之前，国土资源部针对国土资源领域违法违规行为，住建部、国土部、监察部对省级政府稳定房价不力情况，对省级政府稳定房价和住房保障工作等都曾以“问责”形式对于不能完成目标的相关地方政府追求责任。
迹象显示，楼市正在掀起一股“问责风暴”。然而，“问责风暴”并没有解决楼市调控过程中的实质问题，就是房价上涨过快及房价相对收入水平过高的问题。
从历次问责情况来看，一般是通过杀鸡儆猴的方式进行问责，笔者认为，杀鸡儆猴“问责制”解决不了“高房价”，也没有办法回避当前房产反暴利政策力度不够及方向不明确的问题：
第一、房价的构成因素很多，如土地成本、开发成本、开发商利润、种种税费等，这些因素从根本上决定了房价的一个基本底线，因此，一次问责不可能让开发商超过这个基本价格底线出手房产，“高房价”的问题也不可能通过一次房价控制目标未完成的问责来完成。
第二、2012年房地产市场预期尚偏向谨慎乐观，各地政府正在暗自从执行层面放松调控政策、货币政策“适度微调”给予开发商“溢价回购”等营销方式创造了博弈未来市场的信心，多数开发企业还寄希望继续博弈明年房地产市场。
近期类似于“回购”、“溢价回购”、“保价”、“必升值”等开发商营销说辞，也和近期货币政策“适度微调”有一定的关系，尤其是存准率三年来首次下调，市场将迎来近4000亿的资金释放，这或导致未来货币政策走向定向或定量宽松。货币政策“适度微调”给予开发商“溢价回购”等营销方式创造了博弈未来市场的信心。
第三、解决“高房价”要从根本上解决当前的土地财政的问题。
近年来各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计明年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。即使业内普遍推崇的房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。在未来，要解决“高房价”，要找到一个切实可行的从根本上解决当前的土地财政的方法十分关键。