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摘要：从智慧产城的定义入手，通过对智慧产城开发运营全流程的剖析，全方位解读产城智慧化改造的秘密。以数字化管理和运营为核心，智慧产城为园区、企业和个人提供数据服务，并逐步形成了以园区运营方和科技供应商为主体的两种商业模式。在当下国内产城规模不断壮大，整体竞争愈发激烈的背景之下，行业正面临从规模速度型向质量效率型的转变，智慧化程度高低将成为左右其未来发展的核心因素。
关键词：智慧产城;数字化;园区管理
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）08-0021-26 收稿日期：2021-06-25
1 聚焦产城的智慧化改造
智慧产城，是以物联网、云计算、大数据、移动互联网等现代信息技术为基础，运用感知化、互联化、智能化、平台化和一体化手段建成的基础设施高端、管理服务高效、创新环境高质、可持续发展的新型产城，见图1。
纵观智慧产城开发运营全流程来看，“智慧化”是对科技赋能产城的集成服务的统称，既包括对基础硬件、软件、云服务等信息基础设施，也包括对企业管理、财务数据、业务数据、销售数据等业务领域的数据采集、数据计算、数据分析的集成系统服务与管理。其中，由于产业地产的运营管理大都对于整体项目的智慧化改造的落实具有决定权。因此，运营方在规划设计阶段、运营管理阶段中涉及较深的招商、运营和管理环节，是目前行业在智慧化过程中最为复杂，也是发展最为重要的环节，见图2。
2 智慧产城应用分为标准型和定制型
智慧产城以数字化管理和运营为核心，为园区、企业和个人提供数据服务。在园区数字化应用场景中，主要针对园区、企业、个人的需求，划分为数字化运营、企业数字化服务和个人数字化服务三类应用，园区通过数字化平台建立园区可视化监控、可视化管理、可视化决策，同时为企业提供高效、便捷的缴费、支付、商务、办公等服务，也为个人提供用餐、住宿、办公、通勤等多种服务。
通过对国内30家典型的试点产城项目研究，我们发现这些项目智慧化应用广泛并产生18种常见的应用分类，见图3。从服务对象分类，同时借助智慧化服务的应用普及率、成效、频度、粘性等方面，我们将智慧产城简化为主要的两类，即标准型应用与定制型应用。标准型服务侧重园区的整体服务，应用普及率高、智能成效显著，一般园区的优先选择应用;定制型应用侧重服务企业、个人，即园区产业服务、生活服务，智慧应用粘度强、定制化属性强。
3 智慧产城主体划分为园区、企业、个人
根据产城中企业的运营管理、个人办公与生活轨迹，将智慧产城分为园区、企业、个人三个主体，涉及较多应用场景、环节。整个体系实际上是建立在大数据的基础之上，每一个环节都需要通过前端的数据采集，到后端的数据分析，再反馈到前端的数据管理与决策上，形成园区大数据循环。同时园区服务平台可接入外部（公共）大数据系统，满足企业、个人公共事务服务，最终形成园区较完整数据，见图4。
以面向企业的产业服务为例，对于产业服务的数字化应用产品，从服务分类的角度来看主要包含以下方面：云服务、运营管理服务、孵化服务等，见图5。
4 智慧产城的商业模式
4.1 产城运营方的商业模式
智慧化运营商的商业模式是指智慧产城从招商运营管理、智慧化产品的设施设备采购与运营管理、日常运营和管理，这里不包括园区大型居住与生活配套的运营管理。商业收入主要来自物业租售收入、设施设备的运营收入、招商分成收益、投资运营收入以及服务企业、个人的增值服务收入。
物业租售收入是运营商收入的主要组成。随着工业用地的紧张，园区运营已经从出售向出租方式转移，物业的销售、出租是园区业主、运营商盈利的主要方式，随着园区智慧化的转型，园区的出售费用、出租费用也获得增长，特别是区位优势明显、智慧化运营模式多元、智慧化成效显著的园区，园区租售价值不断攀升。
设施设备的运营收入是园区日常经营的收入来源。无论是智慧通行、智慧缴费、资产管理（酒店、餐饮、生活配套）等，均为园区的企业、个人提供的多重便利，企业、人们对于园区产品的使用频率更高，粘性更高，与周边不智慧的园区相比，园区的租售收入、设施设备增值效应显著增强。
投资运营是运营商资源整合回报较高的方式。以上海浦东软件园为例，政府通过对园区中小企业孵化、培育、加速等扶持，将中小企业培育为大企业并引入外部投资人进行上市，对于区域的发展具有很强的带动作用。
招商分成收益是运营商收入的关键组成。按照企业科技园、品牌运营园区、产业地产园和政府产业园四种类型来看，品牌运营园与产业地产园均有自营的运营团队，企业科技园、政府产业园需要外接第三方招商团队。
产城提供的增值服务，主要是为企业提供的定制化服务和为个人提供的生活服务为主。产城为企业提供客户关系管理、合同管理、账务管理、展示、融资等咨询服务，为中小企业提供孵化服务，以及为个人提供金融、社保、生活缴费等信息办理服务。
4.2 科技供应商的商业模式
科技供应商的商业模式以硬件销售、研发系统软件销售为主，行业整体解决方案一般也是由软件服务方提供的，包含硬件外包的行业整体解决方案，以及园区内部广告、营销、代运营服务等。图6为智慧产城技术市场核心商业模式图解。
硬件销售是科技供应商的主要营业收入，仅次于自主软件销售和服务总和。以华为为代表的园区供应商，在硬件销售中按照分类一般分为前端产品、后端产品、中心控制产品劃分，其中以前段产品销售和产品分成销售为核心业务。
研发系统软件，一般有运营监控系统、客户管理系统、资产管理系统、企业IT服务等，针对园区信息化领域，以IaaS （基础设施即服务）、PaaS （平台即服务）、SaaS （软件即服务）服务按照软件买断制销售，为园区、企业提供多元的、有竞争力的整体解决方案。 平台租赁、代运维、联合建设等外包合作是科技供应商灵活的服务模式。园区业态丰富，是科技创新模式的发源地之一，通过研发，提升产品的竞争力、复制力，满足园区、企业的营销服务、创新服务需求。
5 智慧产城市场规模与我国产业用地成交量正相关
目前我国约有15000家各类产业园区，根据市场调研，结合公开信息数据整理，本次产城智慧化市场以新建智慧产城为主。智慧产城市场规模与我国产业用地成交量正相关，且信息化投入一般占投资开发成本的7%，克而瑞科创通过数据建模分析获得，全国产城智慧化投入规模每年近200亿元，从2015年智慧化行动开始后，一直到2019年累计投入规模已增至1000亿元。
在年度投入方面，自数字化建设以来，国内市场对产城智慧化建设的投入主要集中在智慧建筑、信息基础建设、网络服务、设施设备采购、人力成本等，从2015-2019年5年时间中，平均年均投入约200亿元。
6 尚处发展初期的智慧产城面临重重难题
6.1 对智慧赋能需求单一
智慧产城建设还停留在智慧硬件投入、安全防护阶段。特别智慧园区打造的标准难统一、弯路多，对智慧化转型提出了难题。人们对于智慧化建设的片面认知，常陷入跟风式投入，人们把智慧园区等同于智慧停车设施、环境感知设备、人脸识别设备等，然而忽略了集成系统、成本降低、解决方案给园区带来的长期价值。同时，由于认识不足和定位不明，陷入智慧产城的发展困境，见图7。
6.2 受数据孤岛难题制约
产城管理运营系统隔离、数据统一难，综合治理和管控难实现。智慧产城业态丰富、应用分散，综合安防、便捷通行、设施管理、资产管理、能耗管理、环境空间、智能运营、特色应用管理等应用系统均自成体系、独立运营，不同业务对同一数据定义不同，同时，各子系统产生大量的分散数据，对于综合管理和运营能力提出了挑战，智能决策成为无头决策，见图8。
6.3 对企业服务能力欠缺
企业服务定制需求强，对企业数据采集和专业服务提出難题。目前产城由于人机难协同，数据收集、处理不及时、不准确，可能促使数据利用率更低，同时，数据人才的缺失，培养成本较高，也为数据治理设置了障碍。为企业提供的服务主要有展示服务、预约服务和缴费服务等，园区还没有找到为企业提供的创新性增值服务能力，见图9。
7 智慧产城未来发展趋势
首先，明确智慧产城的定位和建设目标，减少智慧化进程中的弯路，在满足当前的智慧建设目标之下，智慧产城更需要从中长期考虑整体建设和运营。根据自身情况，决定投入的计划、明确投入路径选择，让关键投入成为智慧选择，在选择智慧化供应商时做到有的放矢，既明确标准化产品、保证持续开发和合作，也要满足后期的定制化服务需求。
其次，升级产城的综合管控能力，重点培育可视化、数字化运营。智慧产城需建设整体的协同中心平台，链接OA / ERP （企业管理系统）、财务软件、资产管理、能耗管理系统等，一方面降低园区的人力成本，提升管理效率和准确率，另一方面减少人为原因造成的跑冒滴漏等事件，提升运营效率，发展便捷、直观的可视化管理和科学、高效的数据化运营。
最后，扩展企业的定制化服务，落实提质增效。“降本增效”是目前智慧产城发展的重要动力之一，目前来看，头部智慧产城投入和运营集中在园区智慧化入门阶段，而人机协作、智慧决策市场覆盖率较低，特别是企业服务效率、数据处理能力仍有较大提升空间，完善数据处理能力和专业业务能力，有利于改进数据服务商业模式，也是园区走向智慧化的升级动力。
关键词：智慧产城;数字化;园区管理
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）08-0021-26 收稿日期：2021-06-25
1 聚焦产城的智慧化改造
智慧产城，是以物联网、云计算、大数据、移动互联网等现代信息技术为基础，运用感知化、互联化、智能化、平台化和一体化手段建成的基础设施高端、管理服务高效、创新环境高质、可持续发展的新型产城，见图1。
纵观智慧产城开发运营全流程来看，“智慧化”是对科技赋能产城的集成服务的统称，既包括对基础硬件、软件、云服务等信息基础设施，也包括对企业管理、财务数据、业务数据、销售数据等业务领域的数据采集、数据计算、数据分析的集成系统服务与管理。其中，由于产业地产的运营管理大都对于整体项目的智慧化改造的落实具有决定权。因此，运营方在规划设计阶段、运营管理阶段中涉及较深的招商、运营和管理环节，是目前行业在智慧化过程中最为复杂，也是发展最为重要的环节，见图2。
2 智慧产城应用分为标准型和定制型
智慧产城以数字化管理和运营为核心，为园区、企业和个人提供数据服务。在园区数字化应用场景中，主要针对园区、企业、个人的需求，划分为数字化运营、企业数字化服务和个人数字化服务三类应用，园区通过数字化平台建立园区可视化监控、可视化管理、可视化决策，同时为企业提供高效、便捷的缴费、支付、商务、办公等服务，也为个人提供用餐、住宿、办公、通勤等多种服务。
通过对国内30家典型的试点产城项目研究，我们发现这些项目智慧化应用广泛并产生18种常见的应用分类，见图3。从服务对象分类，同时借助智慧化服务的应用普及率、成效、频度、粘性等方面，我们将智慧产城简化为主要的两类，即标准型应用与定制型应用。标准型服务侧重园区的整体服务，应用普及率高、智能成效显著，一般园区的优先选择应用;定制型应用侧重服务企业、个人，即园区产业服务、生活服务，智慧应用粘度强、定制化属性强。
3 智慧产城主体划分为园区、企业、个人
根据产城中企业的运营管理、个人办公与生活轨迹，将智慧产城分为园区、企业、个人三个主体，涉及较多应用场景、环节。整个体系实际上是建立在大数据的基础之上，每一个环节都需要通过前端的数据采集，到后端的数据分析，再反馈到前端的数据管理与决策上，形成园区大数据循环。同时园区服务平台可接入外部（公共）大数据系统，满足企业、个人公共事务服务，最终形成园区较完整数据，见图4。
以面向企业的产业服务为例，对于产业服务的数字化应用产品，从服务分类的角度来看主要包含以下方面：云服务、运营管理服务、孵化服务等，见图5。
4 智慧产城的商业模式
4.1 产城运营方的商业模式
智慧化运营商的商业模式是指智慧产城从招商运营管理、智慧化产品的设施设备采购与运营管理、日常运营和管理，这里不包括园区大型居住与生活配套的运营管理。商业收入主要来自物业租售收入、设施设备的运营收入、招商分成收益、投资运营收入以及服务企业、个人的增值服务收入。
物业租售收入是运营商收入的主要组成。随着工业用地的紧张，园区运营已经从出售向出租方式转移，物业的销售、出租是园区业主、运营商盈利的主要方式，随着园区智慧化的转型，园区的出售费用、出租费用也获得增长，特别是区位优势明显、智慧化运营模式多元、智慧化成效显著的园区，园区租售价值不断攀升。
设施设备的运营收入是园区日常经营的收入来源。无论是智慧通行、智慧缴费、资产管理（酒店、餐饮、生活配套）等，均为园区的企业、个人提供的多重便利，企业、人们对于园区产品的使用频率更高，粘性更高，与周边不智慧的园区相比，园区的租售收入、设施设备增值效应显著增强。
投资运营是运营商资源整合回报较高的方式。以上海浦东软件园为例，政府通过对园区中小企业孵化、培育、加速等扶持，将中小企业培育为大企业并引入外部投资人进行上市，对于区域的发展具有很强的带动作用。
招商分成收益是运营商收入的关键组成。按照企业科技园、品牌运营园区、产业地产园和政府产业园四种类型来看，品牌运营园与产业地产园均有自营的运营团队，企业科技园、政府产业园需要外接第三方招商团队。
产城提供的增值服务，主要是为企业提供的定制化服务和为个人提供的生活服务为主。产城为企业提供客户关系管理、合同管理、账务管理、展示、融资等咨询服务，为中小企业提供孵化服务，以及为个人提供金融、社保、生活缴费等信息办理服务。
4.2 科技供应商的商业模式
科技供应商的商业模式以硬件销售、研发系统软件销售为主，行业整体解决方案一般也是由软件服务方提供的，包含硬件外包的行业整体解决方案，以及园区内部广告、营销、代运营服务等。图6为智慧产城技术市场核心商业模式图解。
硬件销售是科技供应商的主要营业收入，仅次于自主软件销售和服务总和。以华为为代表的园区供应商，在硬件销售中按照分类一般分为前端产品、后端产品、中心控制产品劃分，其中以前段产品销售和产品分成销售为核心业务。
研发系统软件，一般有运营监控系统、客户管理系统、资产管理系统、企业IT服务等，针对园区信息化领域，以IaaS （基础设施即服务）、PaaS （平台即服务）、SaaS （软件即服务）服务按照软件买断制销售，为园区、企业提供多元的、有竞争力的整体解决方案。 平台租赁、代运维、联合建设等外包合作是科技供应商灵活的服务模式。园区业态丰富，是科技创新模式的发源地之一，通过研发，提升产品的竞争力、复制力，满足园区、企业的营销服务、创新服务需求。
5 智慧产城市场规模与我国产业用地成交量正相关
目前我国约有15000家各类产业园区，根据市场调研，结合公开信息数据整理，本次产城智慧化市场以新建智慧产城为主。智慧产城市场规模与我国产业用地成交量正相关，且信息化投入一般占投资开发成本的7%，克而瑞科创通过数据建模分析获得，全国产城智慧化投入规模每年近200亿元，从2015年智慧化行动开始后，一直到2019年累计投入规模已增至1000亿元。
在年度投入方面，自数字化建设以来，国内市场对产城智慧化建设的投入主要集中在智慧建筑、信息基础建设、网络服务、设施设备采购、人力成本等，从2015-2019年5年时间中，平均年均投入约200亿元。
6 尚处发展初期的智慧产城面临重重难题
6.1 对智慧赋能需求单一
智慧产城建设还停留在智慧硬件投入、安全防护阶段。特别智慧园区打造的标准难统一、弯路多，对智慧化转型提出了难题。人们对于智慧化建设的片面认知，常陷入跟风式投入，人们把智慧园区等同于智慧停车设施、环境感知设备、人脸识别设备等，然而忽略了集成系统、成本降低、解决方案给园区带来的长期价值。同时，由于认识不足和定位不明，陷入智慧产城的发展困境，见图7。
6.2 受数据孤岛难题制约
产城管理运营系统隔离、数据统一难，综合治理和管控难实现。智慧产城业态丰富、应用分散，综合安防、便捷通行、设施管理、资产管理、能耗管理、环境空间、智能运营、特色应用管理等应用系统均自成体系、独立运营，不同业务对同一数据定义不同，同时，各子系统产生大量的分散数据，对于综合管理和运营能力提出了挑战，智能决策成为无头决策，见图8。
6.3 对企业服务能力欠缺
企业服务定制需求强，对企业数据采集和专业服务提出難题。目前产城由于人机难协同，数据收集、处理不及时、不准确，可能促使数据利用率更低，同时，数据人才的缺失，培养成本较高，也为数据治理设置了障碍。为企业提供的服务主要有展示服务、预约服务和缴费服务等，园区还没有找到为企业提供的创新性增值服务能力，见图9。
7 智慧产城未来发展趋势
首先，明确智慧产城的定位和建设目标，减少智慧化进程中的弯路，在满足当前的智慧建设目标之下，智慧产城更需要从中长期考虑整体建设和运营。根据自身情况，决定投入的计划、明确投入路径选择，让关键投入成为智慧选择，在选择智慧化供应商时做到有的放矢，既明确标准化产品、保证持续开发和合作，也要满足后期的定制化服务需求。
其次，升级产城的综合管控能力，重点培育可视化、数字化运营。智慧产城需建设整体的协同中心平台，链接OA / ERP （企业管理系统）、财务软件、资产管理、能耗管理系统等，一方面降低园区的人力成本，提升管理效率和准确率，另一方面减少人为原因造成的跑冒滴漏等事件，提升运营效率，发展便捷、直观的可视化管理和科学、高效的数据化运营。
最后，扩展企业的定制化服务，落实提质增效。“降本增效”是目前智慧产城发展的重要动力之一，目前来看，头部智慧产城投入和运营集中在园区智慧化入门阶段，而人机协作、智慧决策市场覆盖率较低，特别是企业服务效率、数据处理能力仍有较大提升空间，完善数据处理能力和专业业务能力，有利于改进数据服务商业模式，也是园区走向智慧化的升级动力。