“2018年，香港写字楼最大的一笔租约是氪空间签下来的，签了7层楼。接下来我们会进入东京、新加坡等亚太区的一线城市。到年底，北京和上海Top 20的写字楼基本上都要被我们吞掉了。”5月22日，刘成城在北京骏豪中央公园广场的“氪空间”对着数家媒体说。
　　倘若不了解这位1988年出生的年轻人同时也是一家技术媒体创始人的背景，你可能会以为他是那种习惯在地图面前大笔一挥的地产开发商。
　　刘成城发表扩张宣言的地方，正是氪空间的新迁总部。他们从业主骏豪中央公园广场手中租下那层写字楼后，就把整个办公室改造成了一个装修风格和WeWork出奇一致的“大客厅”：员工并不都有固定工位，需要谈事情的人，可以去阳光充足的沙发区，还有专门的电话间，需要会议室的话扫描门口的电子二维码预订即可。会议室与会议室之间有隔板，不过全是透明的玻璃，会议室的墙壁上则有热情的热带植物贴纸—就是美式家庭常常会在客厅里贴的那种。
　　这个大客厅，也是氪空间的样板房。除此之外，氪空间在全国有49个这样的项目、2万多个工位正在对外出租。每个月付上2000元左右的会员费，你就可以“拎包来上班了”。
　　2015年左右，中国迅速涌现了上百家这样的联合办公公司。它们不按面积，而是按单个工位收费，把每个来这里上班的人称为会员而不是租户。同时，它们的办公室也不叫办公室，叫社区，管理员则叫社区经理。
　　这种有着“共享经济”光环的空间，与当时正处于高潮期的“大众创业、万众创新”（以下简称“双创”）氛围，可以说是相映成趣。那个时候，出于成本考虑，多数联合办公空间都还窝在城市边缘的商住两用房，或者专注于改造废旧工厂—创业境遇和其他领域的创业者没多大不同。3年过去，它们中“还活着”的公司，摇身一变，纷纷扮演起城市中心顶级写字楼里的大租户角色。

　　做技术媒体出身、嗅觉灵敏的刘成城2014年便在北京的中关村“创业大街”成立了孵化器性质的氪空间。随后，氪空间的运营模式在2016年作出重大转型，从此更专注于纯粹的办公室租赁生意。而这一年中国还发生了一个重要事件，就是WeWork入华。
　　可以说，2 010年创立于美国纽约的WeWork是一众中国本土联合办公品牌的偶像。WeWork创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）脑子里每迸发一个新理念，都有可能迅速升级为整个产业的“教义”。依靠讲着几乎相同的商业模式故事，WeWork的中国学徒中的佼佼者，也能不断从资本市场成功拿回为快速完成资源整合所需的本金。2016年7月，WeWork登陆中国市場，首站选择了上海。此后它凭借一举一动，又充当了一条非常活跃的“鲶鱼”，积极搅动中国联合办公市场，让本土同行不敢懈怠。
　　今年4月1日，WeWork拿下了上海最贵的写字楼—上海国金中心的一层楼，日租金为每平方米15元至18元。经WeWork重新设计挂牌运营后，这里每个工位每天的租金接近300元。这件事进一步刺激那批并不差钱的本土联合办公品牌加入到这场争抢顶级写字楼的阵营之中。
　　随后，在4月12日，WeWork中国区业务与本土联合办公品牌中规模排在前五名的祼心社宣布“合并”。就在这笔据称价格达到4亿美元的全资收购被公之于众的前后，中国本土品牌的并购行动也突然变得异常活跃。WeWork四处寻找并购对象的同时，仅仅两个月内，中国联合办公市场就先后发生了优客工场并购无界空间、P2并购Workingdom、WeWork并购裸心社等三大笔交易，这些交易使得优客工场、P2和WeWork在中国的项目数量几乎都翻倍了。
　　仅从数据上看，经过这一轮整合，优客工场成为目前国内规模最大的联合办公空间管理者，其项目数量达到160个。氪空间的规模排在第二。
　　以Airbnb和Uber为代表的共享住宿、共享出行热潮过后，眼下最火热的“共享经济”案例正是以WeWork为代表的共享办公。但是，如果深究“共享经济”这4个字究竟能帮助办公室物业租赁这门非常传统的生意提升多少利润率，在《第一财经周刊》的调查中，不少入局者都变得支支吾吾。有实力的选手，似乎也不屑回答这个算术题，他们正忙于在中国各大城市的明星建筑物上插上自己的旗帜，他们的扩张热情，很难不让人联想起当年经济酒店品牌如何在城市的水泥森林里抢夺地盘的往事。

#“小而美”的思路走不通#

　　最先挑起这场规模战争的，应该是创立于2015年的优客工场和它的创始人毛大庆。这位万科前高管可以说是WeWork最积极的学习者，连公司名字—优客工场原来的英文名叫作UrWork—都取得十分接近，为此WeWork还曾将优客工场告上法庭诉其商标侵 权。 　　不过这并没有影响毛大庆对WeWork的学习热情。“WeWork成立7年估值就达到170亿美元，凭什么啊？不就租办公室、租桌子吗？我以前也想不明白，那就做调查、大量挖、深挖。”毛大庆在2017年7月的一次融资主题的线下活动上说。

　　一番挖掘后，毛大庆领悟到WeWork不是个房地产公司，而是个技术创投公司，它在创业的前五年投资了空间里的92家创业公司，其中有21家在纳斯达克上市了。而这只是WeWork的第一笔收入，其第二笔收入是销售服务，入驻企业最需要什么服务，WeWork就投资一家公司去服务它们。据说WeWork在服务上的收入已占到总营收的10%，其中明星产品是保险。“人家的生意真的是一个闭环……关键是以后的价值爆发点在哪里，算这点桌子钱没意思。”毛大庆说。
　　对WeWork和市场的“深挖”让毛大庆得出一个结论：“小而美”的思路是不可取的，联合办公必须先得有规模，然后在闭环中通过各种增值服务获取收益。当会员在望京用过优客工场的办公室，去国贸开会时ta可能也要用到优客工场在附近的会议室，或者出差去外地时也有这种需求。总之，只有形成网络，这种空间才有价值。
　　联合办公这门生意的进入门槛并不高。“每平方米的装修成本差不多1000元，加上每平方米5元的租金成本，1000平方米规模的话，差不多100万元就能起步。”办办网总经理曹建成告诉《第一财经周刊》。办办网是一家位于上海的写字楼租赁信息平台，其母公司的主业是改造并经营大型创业园区的写字楼项目。当然，坐标如果设定在一线或新一线城市，目前也只有市郊的创业园区或者是市区里环境相对老旧的办公楼，物业租金才有可能低到每平方米5元这个水平。
　　联合办公品牌P2的第一个项目，位于上海静安区法租界的一栋法式住宅，面积连500平方米都不到。P2的创始人Bob Zheng在2008年时就已租下那栋楼，创业做一款互联网产品。2010年团队缩编后，他就把多余的房间出租给了其他也在创业的朋友。这房子的内部曾按Bob Zheng喜好的风格重新装修过，看起来像个咖啡馆。Bob Zheng记得他的团队和其他创业公司的员工经常在晚上一起吃火锅，他们每周都有电影日—实际就是从音像店租碟拿到创业的小楼里看。元宵节的时候，他们还一起扎了兔子灯。
　　后来，想要挤进这栋面积狭小但氛围友好的小楼里创业的朋友变得越来越多，到了2012年，Bob Zheng就带着他们去3公里外的延平路，找了个废旧厂房再次装修分租，就这样，P2诞生了。“这个生意的基础还是地产，就算你最终做不大，只有一个空间，只要你的账能算得过来，按理说你也不会亏钱。可如果别的品牌都在扩张，就算你可能更便宜，可是这个品牌要是没有知名度，我都没听过，怎么可能去入驻呢？”无界空间创始人万柳朔对《第一财经周刊》说。他也觉得“小而美”这条路是行不通的。
　　然而把联合办公与孵化器结合起来做成有形孵化器的做法，到了2016年前后，也基本没能挺过创投圈的寒冬。

　　在双创的背景下，讲求复合模式的联合办公项目曾受到各地政府鼓励，能拿到一定的政府补贴和用地优惠，数额从数万元到数百万元不等。而这种联合办公产品也常被称作“众创空间”，多数免费向创业者开放，被认为有成功潜力的创业项目能优先入 驻。
　　在氪空间创立之初，刘成城对投资人讲的故事是“重新定义孵化器”。氪空间自我定义为“创业开始的地方”，每个入驻的創业项目都有3个月的免租期。最初两三年，位于中关村创业大街的1300平方米空间，租金部分因为有政府每年200万元的补贴，可以不构成支出，剩下每年的水电、物业及人力成本大概在100万元左右。
　　氪空间当时的收入主要来自为创业项目与投资人牵线的服务费，公司本身并不参与投资，然而这种深度服务很难形成更大的规模。融资服务最后成了大家经营空间的卖点，但是“很多人拿到钱就搬出去了”，导致办公室出租业务的收入很微薄。
　　刘成城在2016年提出氪空间要转变经营方向，事实上那时国内孵化器项目“去库存”的大趋势已经非常明显。
　　这一年，氪空间没有再继续发布“创业现象报告”。但是，当年3月，氪空间参与了纳什空间的B轮融资。事实上，纳什空间的生意属于同时在两个赛道奔跑：联合办公空间和独立办公室。创始人张剑2009年开始创业时，最早是想做“办公领域的自如”—租下写字楼或商务型公寓，装修并配上家具后溢价出租。他们将这种房间称为“超级工作室”。
　　这实际上是门很传统的“二房东”生意，张剑的人脉和资源也主要集中在小物业。他告诉《第一财经周刊》，2014年年底纳什旗下200多间超级工作室的入驻率超过了95%，而他第一次关注到WeWork这种新模式，正是在那个时候—后者彼时刚刚完成估值达50亿美元的D轮融资。
　　而氪空间的这笔战略投资，目的就是为圈取更多办公室资源铺路。确定转型后，氪空间在一年时间内就在全国多个城市新开了20个项目。

#谁是联合办公的目标用户？#

　　曾把联合办公当敌人看待的开发商的态度这个时候也有所缓和。
　　“2015年联合办公热潮起来的时候，很多开发商觉得联合办公也没有什么特别之处，即使到了2016年，他们还是持观望态度。”仲量联行华东区研究部总监姚耀对《第一财经周刊》说。作为全球五大写字楼租售业务代理行之一，它的老顾客业主们咨询的一个典型问题就是“你们怎么看这个问题”。

　　這个问题指的就是联合办公的出现。仲量联行调研了终端用户，即在联合办公空间里上班的人的体验后出了一份报告，名字叫“转瞬即逝，还是大势所趋”，而结论基本倾向于后者。
　　2017年，一批开发商就在这种“未来的工作方式”论点下入场了。
　　陈思烺是广东开发商雅居乐的创始人陈卓林的大儿子，2017年6月，他创立了一个叫“寰图”的联合办公品牌，一次性租下14个物业，这些物业全部是一线城市的甲级写字楼。其中位于上海市中心人民广场的项目位置比WeWork还要好，整个空间按五星级酒店装修，6成的面积用来办公，其余4成则用作室内高尔夫球、咖啡厅、时尚餐厅、SPA和花店。里面的椅子全部采购自Steelcase，每个工位月租金6000元。
　　创业之前，陈思烺在摩根士坦利做分析师，他称很多人都向他表达过对于工作室的期望，并表示“如果可以住大房子、好房子，我肯定选择大房子、好房子”。
　　2017年11月，新加坡开发商凯德宣布推出联合办公品牌“凯德·C3”，半年后，其第一个项目在上海凯德·国正中心开业。
　　比凯德早两年就在北京望京尝试过联合办公的潘石屹也决定不再保守，他推动SOHO 3Q的团队去公司的自有写字楼之外寻找物业。凯德的第一个C3开出来不到一周，他就去上海地产大厦为SOHO 3Q的第一个租赁经营项目剪了彩。接下来，SOHO 3Q很快还会有两个租赁项目开出，其位于南京新地中心西格玛广场、杭州财富金融中心的新店已在装修中。
　　根据世邦魏理仕的不完全统计，截至目前，中国一线城市的联合办公公司数量已超过300家。
　　在北京，氪空间今年加速针对朝阳区和西城区布局。位于国贸附近的建国路社区刚开业没多久，它又宣布拿下了东二环附近5A级写字楼兆泰国际的两层楼，面积达到7000平方米，而位于东三环万科大都会的店面也即将开放。趁着市场火热，氪空间还提高了工位的价格，均价从1600元涨到了2800元。
　　但问题来了—创业已经变得如此奢侈了吗？
　　“创业风口转瞬即逝，你没时间去找办公室，也没办法预估公司规模的大小。”猩便利人力资源部负责人尉迟对《第一财经周刊》说。猩便利所做的创业项目，正是2017年最火的“风口”主题—无人便利店，而它的HR部门主管声称公司无法按照任何一家既有公司的规模预估自己的团队，所以创始人在决定创业时就选择了WeWork。
　　结果也表明了这一点。在WeWork办公期间，猩便利每个月差不多都要新租一层楼的工位。有位员工在面试时公司还只有100人，办完入职人数就涨到了300。在团队规模达到500人时，猩便利搬出了WeWork，因为那里没有更多工位可以提供给它了。
　　联合办公品牌和租户，双方都在试图计算这种换成以工位为单位的租赁模式的成 本。
　　“如果一个联合办公项目的入驻率低于65%，就是亏本生意。”氪空间CMO陶然对《第一财经周刊》说。
　　租户当然也会计算成本，相比环境普通的写字楼每平方米5到8元的租金水平，WeWork、氪空间这样每个工位3000元的价格，到底是不是太贵了？
　　一位北京中关村地区的地产中介告诉《第一财经周刊》，这一带的不少联合办公空间已经一房难求，比如氪空间创业大街店的独立办公室的入驻预约已经排到7月，SOHO 3Q座无虚席，而梦想家在5月下旬也只剩下8个开放式工位。唯一不太好租出去的是一些利用当年各大电脑城的地下楼层改建的联合办公项 目。
　　而WeWork在三里屯的店面，开业不过3个月，入驻率已经超过了90%。据入驻的创业公司舞邦动力介绍，它们已经等了快两个月，但据说要到7月1日才能有独立办公室腾出来，现在团队只能在流动区域将就一下。
　　“拿我们的会员费直接跟一般写字楼的租金比，就像拿联想电脑跟英特尔的CPU去比价，肯定不合适。”刘成城对《第一财经周刊》说。言下之意，写字楼并不会提供从前台到后勤甚至IT的管家式服务，它只是“电脑的CPU”。
　　曾入驻方糖小镇和SOHO 3Q的中商数据创始人周长青感觉这笔账算不清楚，不过市场上对办公弹性的需求一直存在，在联合办公之前，几乎没有写字楼提供过这种产品。早期，周长青的公司也曾在雷格斯那样的商务中心“应急”过一段时间，月租三四千元，打电话或用水都得另外收费。
　　另一位在需要跟重要客户开会时也租用过雷格斯的创业者则对《第一财经周刊》表示：“那里纯粹是满足你对面子的需求。”
　　WeWork做的生意，简单说似乎就是把“雷格斯”变得更大众化了，让小公司也有机会随时进入城市中心的甲级写字楼。
　　但是在这种办公空间越来越多的这两年，创业公司的数量似乎并没有显著增长。事实上，根据腾讯科技和IT桔子联合发布的《中国创投领域资金风向报告》，经历了2016年年初的资本寒冬后，2017年上半年，国内共有230家新成立的创业公司，较2016年下半年下跌74%。“创业潮”的说法正在淡出舞台。

#“铁粉”们的分歧#

　　有趣的是，眼下优客工场和氪空间—这两个WeWork在中国的“铁粉”在各自的学习心得上正在发生分歧。
　　先发展线下办公空间的物理规模，然后基于可出租工位的数字发展“会员”规模，最终引导会员形成一个充满企业服务想象空间的“在线社区”—这个“三步曲”正是WeWork对外宣讲的模式核心。优客工场和氪空间都认同这个三步曲，但它们对“发展节奏”的判断，以及对线下办公室物业资源的选择标准并不相同。 　　在万科之前，毛大庆还在酒店式公寓雅诗阁工作过。在与酒店生意的类比中，毛大庆认为联合办公也应该走“连锁”模式，同时，他还借用了酒店业的轻资产模式。
　　在酒店业，一个品牌刚起步时多以租赁方式进入市场，等到产品得到市场认可后，又通常采用加盟合作模式继续扩大市场份额—加盟的业主提供物业并承担装修成本，而酒店公司负责派驻管理团队。万豪、希尔顿以及如家使用的都是这种模式，品牌方赚取品牌使用费和管理费，业主方拿走总收入中剩余的那部分。
　　开放加盟让毛大庆的优客工场扩张加速。2017年，该品牌的城市地图已经标注了拉萨、襄阳、开封、沈阳、延安等三四线城市。
　　“‘办公’是计划经济的产物，我反对说（我们是）联合办公，我更愿意说是coworking—一起工作。”毛大庆对《第一财经周刊》说。他给优客工场制定的最新定位是“办公服务提供商”，即基于优客工场的会员—不论是初创公司还是未来的大公司—向它们提供从会计咨询、资本对接、广告营销到云计算等一系列企业办公产品。
　　毛大庆的这一思路被刘成城贬斥为盲目的“互联网思维”。
　　同样也在加速扩大规模的氪空间，眼下则全力在一线城市的中心区域积累写字楼资源，进驻非一线城市的愿意并不强烈。陶然称，氪空间在成都的试水项目并不成功，因为那里的写字楼“空置率”过高。根据戴德梁行的市场研究数据，成都甲级写字楼的空置率自2012年以来从未低于20%，乙级写字楼的情况则更糟糕。“第一个阶段应该是先把物理空间的生意做好，下一个阶段才是销售增值服务。”刘成城对《第一财经周刊》说，他认为至少要有50万会员，即差不多500个项目时，销售增值服务的生意才成为可能。距离这个目标，从现在算起，氪空间的线下空间规模还需要至少20倍的增长。
　　“WeWork和我们一样都是选址核心写字楼。”作为WeWork的学习者，刘成城自称，根据他对WeWork商业模式的研究，毛大庆对WeWork的解读“都是错的”，而氪空间领会了WeWork的精髓，就是首先要确保在单个工位上挣到钱。
　　刘成城说，自己向投资人和潜在顾客讲的两个非常好用的故事，一个是WeWork神话—这点和毛大庆一样—另一个则是小米与联想的对比。
　　“同样是1999元的手机，为什么小米可以赚钱而联想不能？”他经常这样开头，然后自问自答：因为小米改造了手机的供应链，“联想的做法是先花10亿元购买芯片，加工制造用掉100天，等手机到客户手里时，芯片的价格已经降了。而小米是先预售，拿到销售收入后才去购买芯片，它的采购价才是最低的。”
　　接着这个例子，刘成城就会开始讲述他对“供应链”的精细化改造—其设计团队搜集了有关空间设计的40个指标，从电灯、桌子、地毯到咖啡机，其中20项被归为财务模型敏感型，另外20项则是用户体验敏感型。“比如咖啡杯的大小属于财务敏感型，不管你给用户用大杯子还是小杯子，他都会打满，但大杯通常都会浪费掉。”刘成城说，改动一个参数就能影响大约5%的利润率，而要求特定规格也意味着从电灯、桌子到咖啡杯都需要定制。
　　事实上，WeWork大中华区总经理艾铁成表示，WeWork能够做到的细节更多。他向《第一财经周刊》展示了公司可以精确到毫米的3D建模工具、模块化设计流程以及大数据预测。这一系列工具会帮助监测所有项目的空间使用率。安装在会议室、流动工位、各个办公室的传感器时刻都在传输数据，形成人流热力图。那些热度低的角落会被拿回来分析症结并在下一个项目中避免。总之WeWork会想尽一切办法“让建筑避免死角”。
　　此外，WeWork在空间设计上强调一个人与人可以更密切互动的空间。其内部楼梯和过道的设计宽度只有1.2米，据说也是设计中非常重要的元素，“只有1.2米的时候，你就不得不跟擦肩而过的人打招呼了。”艾铁成说。
　　刘成城告诉《第一财经周刊》，2017年底，氪空间曾和WeWork就中国业务的合并展开过一轮谈判，计划促成类似于Uber中国与滴滴的交易，但关于最终由谁掌握这家合资公司的控股权双方未能谈拢。
　　最后的结果我们已经知道了，WeWork买下了裸心社。而氪空间提出，要在明年扩张至既有规模的3倍。

#先把故事放到一边#

　　其实，没有人确切知道到底需要聚集多少会员，才能支撑起一个所谓“服务平台”的商业价值。有的说需要50万，也有的说只要20万就够了。
　　从结构上看，联合办公空间的现有租户多数是小型创业公司。根据房地产顾问公司戴德梁行2018年5月发布的《大中华区的联合办公空间》报告，联合办公的用户中有74%都是初创企业，成熟公司不到3成。尽管WeWork的租户结构正在迅速发生着变化，大公司的占比已经接近4成，但中国市场的情况不同。氪空间预测，它们的入驻公司未来仍然会以“小B”企业为主。
　　小公司或者初创企业的数量倒是不容低估，但是它们的支付能力毕竟有限。位于深圳的联合办公品牌孔雀机构和位于北京的Mad Space先后于2016年破产，部分原因就在于过早地在商业模式里加入了太多基于“互联网思维”的幻想。
　　为扩大会员规模和提升会员支付能力，各家联合办公公司负责销售工位的经纪人都在努力说服更多的中型及大型公司成为租户，话术也从“创业加速器”变成了“和创新者在一起”或者“千禧一代的工作方式”之类。
　　无论吸引大公司还是更多会员，办办网的曹建成都怀疑，这些联合办公项目是否能真的如愿。“我可能就不会愿意让员工去那种墙纸太花的办公室办公，他们会分心的。”曹建成说，他觉得即使这种产品的未来在于千禧一代，可能也只是更适合创意产业。
　　而他更怀疑的，其实是这种共享经济模式宣讲的对于整个企业办公文化的变革本身。2015年，联合办公创业进入高峰期，办办网也尝试将郊区的一个阶梯教室改造成开放式办公空间，每个工位定价600元。那个项目自始至终未赚过钱，此后又尝试的另外4个项目同样如此。
　　“我就一直不知道它是怎么賺钱的，除非市场上最后只剩一家规模最大的公司？但是摩拜已经是（共享单车市场）最后一家了啊。”曹建成回忆说，联合办公的产品很早就出现了，但它直到2015年才爆发，很大原因是资本的推动。
　　但这个资本故事，眼下还在不断加演新剧集。“我建议你们8月出这个报道，因为那时候国内联合办公市场会出更大的消息。”刚刚入职氪空间两个月的陶然5月28日对《第一财经周刊》说。根据他的暗示，这个更大的消息当然还是与融资或者并购有关。
　　作为这个领域最大的神话，WeWork的估值还在迅速“滚雪球”，这会给每一位入局者最大的安全感。
　　“你们媒体听到的估值还是200亿美元吧？但它最近一轮没公开的融资，估值已经是320亿美元。马上今年夏天应该还会宣布一轮融资消息，估值涨到了400亿美元。”坐在某联合办公空间极为舒适的沙发区，一位WeWork的中国“铁粉”对《第一财经周刊》透露说。