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共有产权房到底是什么？现行的共有产权房模式真的能起作用么？共有产权房之路该如何走？
一、共有产权房是什么
共有产权房，简单的说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。按住建部齐骥副部长的话说就是，“即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权”。在国外也有共有产权房的说法，是开发商或第三方与购房者按比例共有住房，还有一种形式是房屋业主的集体共有，相当于住房合作社。
国内共有产权房的一般做法是，政府按照土地价值入股，以约定价格定向出售给购房者，购房者按照约定股份比例与政府共同占有房屋产权。当购房者要出售转让住房的时候，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。购房者也可以在满一定期限后从政府那里收购股份，然后转为自由处置的完全产权房。
2010年起上海市共有产权房开始供应，定价参照周边市场房价的一定比例，视项目情况，政府一般占共有产权房股份的3成至4.5成，个人占5.5成至7成。准入条件上，上海除了有本地城镇户籍要求外，还实行“双困”（住房困难和经济困难）标准：住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，经济困难标准几次上调后，目前是人均月可支配收入5000元和人均财产15万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截止到2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。
北京市政府近日也明确规定，其去年推出的自住型商品住房为“共有产权性质”。购买后，原则上5年内不得转让，5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地收益等价款。
二、共有产权房的吸引之处
相对租赁型的保障房（廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用。
一是有利于社会稳定和促进和谐。中国老百姓有根深蒂固的家文化传统，有了房子才有归属感。从执政角度，政府也认为“有恒产者有恒心”，提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和保障性住房容易出现的贫民窟现象。
二是更有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立，租赁市场再发达，公共租赁房推得再多，也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭（“夹心层”）庞大的购房刚性需求，在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。
三是对政府财政形成的压力更小。公共租赁房的政府投资压力大，投资回收周期长，而共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。
四是可以降低政府财政风险。共有产权房在售出时已经收回建房成本，政府的隐性成本——土地成本，已固化为占比股权，政府的财政风险小，可避免政府财政受楼市风险的冲击。
这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。
三、现有共有产权房模式的潜在风险
但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没解决，需要不断完善和改进。
第一，回购约束中的政府风险不对称。以上海为例，现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府可以回购，回购价格为原价加定存利息；满5年的房子，政府有权优先回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易后政府按约定比例分摊收益。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，以财政资金原价回购共有产权房并支付定期存息，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。如果政府拒绝回购房产，只分利益不分风险的做法显然也说不过去；而如果预期楼市价格高于原价，潜在投资收益大，寻租空间难以有效避免。
第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。从这个角度上，共有产权房与之前常暴丑闻的经济适用房并没有本质区别，只是相对更加规范和法制化。上海等城市目前似乎还没有在共有产权的分配环节上爆出过丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源。而且总是存在隐性炸弹，一旦出现一个丑闻，则前功尽弃。
第三，社会风气导向不良。在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候，中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，既不利于引导实现“居住为主”的住房观念，还会歪曲社会风气，甚至会形成“福利陷阱”。
第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，某种程度上，相当于政府和个人合股炒房，政府难以有动力真正压低房价。
因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。
四、对共有产权房模式的短期改进
针对以上问题，笔者提出共有产权房短期内的改进建议。
1.增加共有产权房上市交易限制期限，如将禁售期延长到十年
这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值。上海在临港新城推出的一批限价房，就是10年禁止上市。共有产权房不应该低于这个标准。
只有严格限制共有产权房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制高房价的内在激励。
关于政府回购价格，我们的建议是，原价加同期银行活期存期利息和市场评估价，两者取低者。这样做的必要性是避免政府的担保风险。否则共有产权房在禁售期内市场房价下跌，购房者抛售，政府将单边面临风险。回购时候对业主的装修成本按折旧后的评估价补偿。住房保障机构回购共有产权房后，在共有产权房二级市场上挂牌出售，二手共有产权房购买者仍然必须满十年才能再上市转让出售，否则期间仍然由住房保障机构回购。
2.逐步放宽购房准入标准，让共有产权房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需 在剥离共有产权房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买共有产权房者，都是真正的刚需。在开始时房源不足供不应求的情况下，设置一定门槛是必要的，但随着新建房源的增多，门槛应逐步降低：只要是大专以上学历，有稳定工作，名下无房，有购买能力者，都应获准购买共有产权房。明确共有产权房只解决初次置业家庭的刚需，为此禁止商品房拥有者购买共有产权房，或抛售商品房后购买共有产权房。
在这个意义上，共有产权房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，面向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。
3.严格限制共有产权房面积和建造标准，保证共有产权房的社会保障属性
虽然我们建议共有产权房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分开来。为此建议，共有产权房以单身成人或夫妻三口构成的核心家庭为主要供应对象，原则上只供应建筑面积50平方米以下的一室一厅和建筑面积75平方米以下的两室一厅，对有养老需求的家庭可以供应少部分90平方米的三室一厅住房。在地段选址上也做一定限制，并有意识以此引导市中心人口向市郊疏散。
4.供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入
遵循十八届三中全会决议所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制之后，辅助共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者名下和历史上都无房的要求之后，政府都无需再介入。
土地出让、分配和销售一切都交给市场。开发商自行根据对共有产权房的潜在需求价格来竞争土地，定价权也完全交给开发商，销售风险由开发商自行承担，购房者购房后的资产贬值风险也由自己承担。住房保障机构回购后的二级市场出售价格，也是由有需求者竞价产生，无需政府干预和制定价格。只有政府彻底不管价格，也不管分配，只制定规则，才能避免政治担保风险和腐败风险。
五、共有产权房的中长期发展方向
从购房人与政府共有，走向开发商与业主共有，最终走向业主共有的住房合作社模式。
经过以上设想的改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。
开发商与业主共有。经过一段时间的培育后，政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。这样，购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。
业主共有。更进一步，将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国的住房合作社。每个业主退出后只能把房子交回给业主委员会，业主委员会对外发售，业主个人不得私下买卖。作为业主委员会，考虑是维持小区的长期稳定与和谐，不会刻意参加市场炒房。
六、共有产权房的真正价值
总结起来，笔者认为，共有产权房不能作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，反而扼杀了其活力和真正价值，而应该放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。
保障房，只租不售，应对低收入家庭的基本住房需求。共有产权房，只售不租，应对夹心层的产权房需求。商品房，应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样，保障房、共有产权房、商品住房，构成了“三位一体”住房体系，各司其责，无缝衔接，适应不同类型市民不同的住房需求。改造后的共有产权房，还将分流挤压在商品房市场单一通道上的自住型产权住房需求，对抑制商品住房价格、降低房地产市场风险都将会起到显著效果。
李求军/责任编辑
一、共有产权房是什么
共有产权房，简单的说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。按住建部齐骥副部长的话说就是，“即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权”。在国外也有共有产权房的说法，是开发商或第三方与购房者按比例共有住房，还有一种形式是房屋业主的集体共有，相当于住房合作社。
国内共有产权房的一般做法是，政府按照土地价值入股，以约定价格定向出售给购房者，购房者按照约定股份比例与政府共同占有房屋产权。当购房者要出售转让住房的时候，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。购房者也可以在满一定期限后从政府那里收购股份，然后转为自由处置的完全产权房。
2010年起上海市共有产权房开始供应，定价参照周边市场房价的一定比例，视项目情况，政府一般占共有产权房股份的3成至4.5成，个人占5.5成至7成。准入条件上，上海除了有本地城镇户籍要求外，还实行“双困”（住房困难和经济困难）标准：住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，经济困难标准几次上调后，目前是人均月可支配收入5000元和人均财产15万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截止到2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。
北京市政府近日也明确规定，其去年推出的自住型商品住房为“共有产权性质”。购买后，原则上5年内不得转让，5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地收益等价款。
二、共有产权房的吸引之处
相对租赁型的保障房（廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用。
一是有利于社会稳定和促进和谐。中国老百姓有根深蒂固的家文化传统，有了房子才有归属感。从执政角度，政府也认为“有恒产者有恒心”，提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和保障性住房容易出现的贫民窟现象。
二是更有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立，租赁市场再发达，公共租赁房推得再多，也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭（“夹心层”）庞大的购房刚性需求，在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。
三是对政府财政形成的压力更小。公共租赁房的政府投资压力大，投资回收周期长，而共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。
四是可以降低政府财政风险。共有产权房在售出时已经收回建房成本，政府的隐性成本——土地成本，已固化为占比股权，政府的财政风险小，可避免政府财政受楼市风险的冲击。
这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。
三、现有共有产权房模式的潜在风险
但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没解决，需要不断完善和改进。
第一，回购约束中的政府风险不对称。以上海为例，现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府可以回购，回购价格为原价加定存利息；满5年的房子，政府有权优先回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易后政府按约定比例分摊收益。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，以财政资金原价回购共有产权房并支付定期存息，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。如果政府拒绝回购房产，只分利益不分风险的做法显然也说不过去；而如果预期楼市价格高于原价，潜在投资收益大，寻租空间难以有效避免。
第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。从这个角度上，共有产权房与之前常暴丑闻的经济适用房并没有本质区别，只是相对更加规范和法制化。上海等城市目前似乎还没有在共有产权的分配环节上爆出过丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源。而且总是存在隐性炸弹，一旦出现一个丑闻，则前功尽弃。
第三，社会风气导向不良。在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候，中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，既不利于引导实现“居住为主”的住房观念，还会歪曲社会风气，甚至会形成“福利陷阱”。
第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，某种程度上，相当于政府和个人合股炒房，政府难以有动力真正压低房价。
因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。
四、对共有产权房模式的短期改进
针对以上问题，笔者提出共有产权房短期内的改进建议。
1.增加共有产权房上市交易限制期限，如将禁售期延长到十年
这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值。上海在临港新城推出的一批限价房，就是10年禁止上市。共有产权房不应该低于这个标准。
只有严格限制共有产权房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制高房价的内在激励。
关于政府回购价格，我们的建议是，原价加同期银行活期存期利息和市场评估价，两者取低者。这样做的必要性是避免政府的担保风险。否则共有产权房在禁售期内市场房价下跌，购房者抛售，政府将单边面临风险。回购时候对业主的装修成本按折旧后的评估价补偿。住房保障机构回购共有产权房后，在共有产权房二级市场上挂牌出售，二手共有产权房购买者仍然必须满十年才能再上市转让出售，否则期间仍然由住房保障机构回购。
2.逐步放宽购房准入标准，让共有产权房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需 在剥离共有产权房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买共有产权房者，都是真正的刚需。在开始时房源不足供不应求的情况下，设置一定门槛是必要的，但随着新建房源的增多，门槛应逐步降低：只要是大专以上学历，有稳定工作，名下无房，有购买能力者，都应获准购买共有产权房。明确共有产权房只解决初次置业家庭的刚需，为此禁止商品房拥有者购买共有产权房，或抛售商品房后购买共有产权房。
在这个意义上，共有产权房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，面向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。
3.严格限制共有产权房面积和建造标准，保证共有产权房的社会保障属性
虽然我们建议共有产权房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分开来。为此建议，共有产权房以单身成人或夫妻三口构成的核心家庭为主要供应对象，原则上只供应建筑面积50平方米以下的一室一厅和建筑面积75平方米以下的两室一厅，对有养老需求的家庭可以供应少部分90平方米的三室一厅住房。在地段选址上也做一定限制，并有意识以此引导市中心人口向市郊疏散。
4.供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入
遵循十八届三中全会决议所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制之后，辅助共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者名下和历史上都无房的要求之后，政府都无需再介入。
土地出让、分配和销售一切都交给市场。开发商自行根据对共有产权房的潜在需求价格来竞争土地，定价权也完全交给开发商，销售风险由开发商自行承担，购房者购房后的资产贬值风险也由自己承担。住房保障机构回购后的二级市场出售价格，也是由有需求者竞价产生，无需政府干预和制定价格。只有政府彻底不管价格，也不管分配，只制定规则，才能避免政治担保风险和腐败风险。
五、共有产权房的中长期发展方向
从购房人与政府共有，走向开发商与业主共有，最终走向业主共有的住房合作社模式。
经过以上设想的改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。
开发商与业主共有。经过一段时间的培育后，政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。这样，购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。
业主共有。更进一步，将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国的住房合作社。每个业主退出后只能把房子交回给业主委员会，业主委员会对外发售，业主个人不得私下买卖。作为业主委员会，考虑是维持小区的长期稳定与和谐，不会刻意参加市场炒房。
六、共有产权房的真正价值
总结起来，笔者认为，共有产权房不能作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，反而扼杀了其活力和真正价值，而应该放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。
保障房，只租不售，应对低收入家庭的基本住房需求。共有产权房，只售不租，应对夹心层的产权房需求。商品房，应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样，保障房、共有产权房、商品住房，构成了“三位一体”住房体系，各司其责，无缝衔接，适应不同类型市民不同的住房需求。改造后的共有产权房，还将分流挤压在商品房市场单一通道上的自住型产权住房需求，对抑制商品住房价格、降低房地产市场风险都将会起到显著效果。
李求军/责任编辑