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【摘要】商业综合体项目在其生命周期中普遍存在业态调整的现象，如何在业态不确定的条件下完成给排水设计，为项目运营后的改造预留有利条件，方便物业管理公司管理，笔者从给水系统的计量、热水系统的选择、排水接口的预留以及消防给水系统的设计等方面提出了自己的看法。
【关键词】商业综合体；业态调整；计量；排水；消防
近年来，房地产业的快速发展，使得各种商业综合体项目如雨后春笋般在全国各地涌现出来。在互联网经济时代，零售业的升级正逐步改变人们的生活，人们开始习惯工作日早晚去便利店采购，周末前往商场，享受一站式购物、超市、餐饮和电影的服务。随着一大批网商的崛起，网购占零售业的份额快速上涨，传统商业综合体的业态从普通零售向非提袋消费转型是必然的趋势，餐饮、美容等有用水需求的商铺数量将明显增加。在这样的背景下，商业综合体的给排水设计除了满足项目初期业主的基本要求外，还需进一步考虑在其生命周期内业态调整的可能性、便利性。笔者结合自己的设计经验，对现阶段商业综合体给排水设计的部分问题，谈一下心得体会。
1.给水系统计量方式
除公共卫生间外，商业综合体中部分商铺因经营需要要求配置给排水设施，给水系统设计中，计量方式的选择对项目的运行管理来说是比较重要的一个环节，常规的计量方式有以下几种：
a）一户一表一级计量，水表出户安装，由供水公司直接管理。
这种计量方式适用于给水系统由市政管网直接供水的商铺，根据市政管网的供水压力，一般为1～3层。水表可就近设置在商铺门口的水表箱或附近的管道井，在征得供水部门同意后，也可在地下室、楼梯底部等相对商业价值较低的位置设置集中水表间。水费由商铺小业主直接向供水部门缴费，物业管理公司省去了收取水费的工作。
b）一户一表二级计量，水表出户安装，由物业管理公司统一管理。
分户水表在没有条件做一级计量时，可考虑选用普通水表或远传水表，分散设置在商铺门口或集中设置商铺附近的管道井、水表间等，水费由物业管理公司收取。
c）一户一表二级计量，智能水表户内安装。
智能水表种类多种多样，有电子远传水表、IC卡水表、GPRS无线集抄水表、数码水表等。对于业态不明确且日后可能有用水需求的商铺，选用智能水表户内安装的方式对设计及业态调整改造都相对灵活。可在今后有改造需求的区域的走道上设置区域给水总管，总管经过每间商铺都预留接口进户。待项目招商完成后，根据实际需要在相应的商铺户内设置计量水表，水表选用智能水表（可选择水费预付），在管道井内每层总管上设置校核计量水表，杜绝用户盗用自来水。这种做法的好处在于方便今后增加用水点，且不会作大量不必要的预留导致管道井或水表间面积过大。
在选择给水系统计量方式时，宜考虑给水分户支管的敷设位置，应优先考虑将管道布置在公共走道、井道等，避免分户给水支管穿越其他商铺，给商铺在装修及业态调整时带来不便或引起纠纷。
2.热水系统设计
大型商业综合体项目中，生活热水的用水点相对分散，即使在集中的餐饮区，各商户基本上独立经营。设置集中热水系统管路复杂，系统热损耗大，运行维护管理工作量大，设置局部热水系统管路简单，运行费用由各商户自行控制，不涉及费用的收取，运行管理方便，因此，商业综合体项目的热水系统宜优先考虑采用局部热水供应系统[1]。局部热水供应系统的热源可根据条件选择太阳能光热系统、空气源热泵系统、燃气热水炉等，尽量避免选用电热水器直接加热生活热水。商业项目热水用水量变化大，供水可靠性要求高，太阳能光热系统应与其他热源联合应用，可串联在其他热源前端，作为热水系统的预热设备，提升系统被加热水的初始温度，可在保证热水系统可靠运行的前提下，充分利用太阳能，以达到降低运行成本的目的。空气源热泵系统运行稳定，在综合效能比超过2.5时，较电热水器节能效果明显，便于独立经营的商户合理控制热水制备成本。在商业综合体项目中，有相当一部分商铺的空调系统选用分体空调或VRV系统，在设计时可结合空调外机的机位统一考虑空气源热泵外机的安装位置，便于商户自行安装空气源热泵系统。
3.排水系统设计
排水系统如何适应商业综合体项目业态的不确定性，一直困扰着商业地产开发商和给排水设计师。项目建设初期与招商完成正式开业的业态往往有出入，在经营过程中，业态调整升级也随时发生。由于原设计排水设施与新的业态布置不相适应，使得业态调整受限制，或者排水系统出现雨污水混接、含油废水与生活污水混接等一系列问题。要使排水系统最大限度的与业态调整相适应，在项目设计阶段，设计师需要与开发商作充分的沟通，在业态不明确且日后可能有用水需求的商铺内预留排水设施，在物业公司统一管理下，方便商户装修改造。预留排水设施以废水管为主，可接纳含油废水、生活废水、空调冷凝水等，预留废水管汇集后接入隔油设施，经隔油预處理后排入室外污水管网。隔油设施可选用成套隔油提升一体化设备分区域安装在地下室，也可选用成品隔油池分区域埋设在室外，布置宜遵循就近与便于操作管理的原则。在各区域的管道井，可根据管井条件适当预留污水管，便于项目改造时生活污水的接入。
分体空调冷凝水的组织排放也是商业综合体排水设计中的一项内容。临街或临敞开式内街的商铺，空调系统采用分体空调或VRV系统的较为普遍，除了敷设专用的冷凝水立管为每间商铺预留排水接口外，已经预留废水接口的商铺，可由商户在装修时自行将空调冷凝水间接排入废水系统。当外廊设有雨水排水沟时，在找平层内敷设排水管间接排入排水沟，可减少专用冷凝水立管的数量。
4.消火栓系统设计
商业综合体项目的室内消火栓布置，除了满足最基本的规范要求之外，还需考虑满足商业单元橱窗布置、货柜布置等要求。虽然原则上消火栓是建筑内不得随意调整位置的固定设施，但在实际项目营运中，室内装修要求消火栓位置调整的情况也时有发生。因此，在控制消火栓的布置间距时，宜为今后消火栓位置的局部调整预留空间。常规布置的消火栓竖向环网系统对商业空间内部分隔布置有一定的影响，在业态调整可能性大、内部分隔灵活性要求较高的局部区域，消火栓系统可考虑采用水平环网系统，在二次装修时吊顶内环状干管不作改动，支管走向随装修要求调整。当采用水平环网系统时，消火栓系统控制阀门的设置不应按“检修停止使用的消火栓不应超过5 个”的要求来设置阀门。水平环网系统阀门设置应保证同一防火分区在检修时至少有1股水柱到达任何部位，以避免因个别消火栓检修而引起一个区域的消火栓被同时关闭。 随着《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）的颁布实施，消火栓按钮的作用由直接启泵改为远程报警，消火栓泵的启泵方式改为由压力开关或流量开关自动启泵，并增加了“消防水泵控制柜应设置机械应急启泵功能，并应保证在控制柜内的控制线路发生故障时由有管理权限的人员在紧急时启动消防水泵。机械应急启动时，应确保消防水泵在报警后5min 内正常工作”的规定。消防水泵应保证从接到启泵信号到水泵正常运转的自动启动时间不应大于2 min。商业综合体项目往往体量较大，内部流线复杂，因考虑到一层商铺的商业价值高，消控室一般会被安排在商业价值相对较低的位置。要满足规范要求，保证具有管理权限的人员在火灾发生后能在3 min以内到达消防水泵房，消控室距离消防水泵房的距离不宜过大，以成年人快走的速度推算，行走距离宜小于180米，其中楼梯梯段应按2倍实际长度计算行走距离。
5.自动喷水灭火系统设计
商业综合体项目因业态调整及商户的更换相对频繁，其装修频率较高，自动喷淋系统的控制阀门关闭的频率也随之提高。在正常营业的商业综合体中部分区域围起来装修的现象随处可见，这种一边装修一边经营的情况不仅增加了火灾危險性，同时使得项目的灭火能力应因部分消防设施被关闭而降低。为防止装修阶段失去喷淋系统保护的区域面积过大，在项目设计阶段，应适当增加控制阀门和水流指示器的数量，缩小每个水流指示器的控制范围，部分主力店、业态相对固定的区域单独设置水流指示器，多层沿街商铺竖向划分商业单元时，可考虑每个商业单元设置独立的控制系统。
喷头布置与装修要求有冲突也是常见问题之一，在投入运营的商业综合体中，二次装修铺位的划分以及吊顶的造型影响喷头喷水效果的现象也较为普遍。商业综合体项目的公共部位一般由建设单位统一委托装修设计并组织施工，但部分商铺则由实际经营户根据自身需求二次装修。因此，在项目设计阶段，有一个困扰设计人员的问题就是喷头究竟按哪一种形式来布置，无吊顶、封闭式吊顶、不同开孔率的通透性吊顶等对喷头布置的要求均不同。笔者认为，在商业综合体项目中，比较适合采用吊顶上下方均设置喷头的形式，毛坯房交付时上喷头安装到位，下喷头可暂不安装。当商铺二次装修选择封闭式吊顶或开孔率小于70%的通透性吊顶时，根据吊顶的实际情况将下喷头安装到位；当商铺二次装修选择开孔率大于70%的通透性吊顶时，可不安装下喷头。在设计阶段采用上下喷头的布置形式，有助于减少喷头布置与商铺划分及吊顶造型的矛盾，减少二次装修工程中喷头布置调整的工程量，提高自动喷淋系统的可靠性。
随着社会、经济的发展，体验经济作为一种新的经济形态已经悄然来临，商业综合体作为体验经济的一个重要载体，对传统的建筑给排水设计提出了更高的要求，在项目设计阶段为其生命周期中各个阶段的不同需求提供更多的便利，创造更多的改造条件，无疑将提升商业综合体的价值，为项目的长期稳定运营提供一份保障。
参考文献：
[1]许栋，杨敦.大型商业建筑给排水技术——谈仲盛商业中心的设计. 给水排水， 2004，（06）： 第66-69页.
【关键词】商业综合体；业态调整；计量；排水；消防
近年来，房地产业的快速发展，使得各种商业综合体项目如雨后春笋般在全国各地涌现出来。在互联网经济时代，零售业的升级正逐步改变人们的生活，人们开始习惯工作日早晚去便利店采购，周末前往商场，享受一站式购物、超市、餐饮和电影的服务。随着一大批网商的崛起，网购占零售业的份额快速上涨，传统商业综合体的业态从普通零售向非提袋消费转型是必然的趋势，餐饮、美容等有用水需求的商铺数量将明显增加。在这样的背景下，商业综合体的给排水设计除了满足项目初期业主的基本要求外，还需进一步考虑在其生命周期内业态调整的可能性、便利性。笔者结合自己的设计经验，对现阶段商业综合体给排水设计的部分问题，谈一下心得体会。
1.给水系统计量方式
除公共卫生间外，商业综合体中部分商铺因经营需要要求配置给排水设施，给水系统设计中，计量方式的选择对项目的运行管理来说是比较重要的一个环节，常规的计量方式有以下几种：
a）一户一表一级计量，水表出户安装，由供水公司直接管理。
这种计量方式适用于给水系统由市政管网直接供水的商铺，根据市政管网的供水压力，一般为1～3层。水表可就近设置在商铺门口的水表箱或附近的管道井，在征得供水部门同意后，也可在地下室、楼梯底部等相对商业价值较低的位置设置集中水表间。水费由商铺小业主直接向供水部门缴费，物业管理公司省去了收取水费的工作。
b）一户一表二级计量，水表出户安装，由物业管理公司统一管理。
分户水表在没有条件做一级计量时，可考虑选用普通水表或远传水表，分散设置在商铺门口或集中设置商铺附近的管道井、水表间等，水费由物业管理公司收取。
c）一户一表二级计量，智能水表户内安装。
智能水表种类多种多样，有电子远传水表、IC卡水表、GPRS无线集抄水表、数码水表等。对于业态不明确且日后可能有用水需求的商铺，选用智能水表户内安装的方式对设计及业态调整改造都相对灵活。可在今后有改造需求的区域的走道上设置区域给水总管，总管经过每间商铺都预留接口进户。待项目招商完成后，根据实际需要在相应的商铺户内设置计量水表，水表选用智能水表（可选择水费预付），在管道井内每层总管上设置校核计量水表，杜绝用户盗用自来水。这种做法的好处在于方便今后增加用水点，且不会作大量不必要的预留导致管道井或水表间面积过大。
在选择给水系统计量方式时，宜考虑给水分户支管的敷设位置，应优先考虑将管道布置在公共走道、井道等，避免分户给水支管穿越其他商铺，给商铺在装修及业态调整时带来不便或引起纠纷。
2.热水系统设计
大型商业综合体项目中，生活热水的用水点相对分散，即使在集中的餐饮区，各商户基本上独立经营。设置集中热水系统管路复杂，系统热损耗大，运行维护管理工作量大，设置局部热水系统管路简单，运行费用由各商户自行控制，不涉及费用的收取，运行管理方便，因此，商业综合体项目的热水系统宜优先考虑采用局部热水供应系统[1]。局部热水供应系统的热源可根据条件选择太阳能光热系统、空气源热泵系统、燃气热水炉等，尽量避免选用电热水器直接加热生活热水。商业项目热水用水量变化大，供水可靠性要求高，太阳能光热系统应与其他热源联合应用，可串联在其他热源前端，作为热水系统的预热设备，提升系统被加热水的初始温度，可在保证热水系统可靠运行的前提下，充分利用太阳能，以达到降低运行成本的目的。空气源热泵系统运行稳定，在综合效能比超过2.5时，较电热水器节能效果明显，便于独立经营的商户合理控制热水制备成本。在商业综合体项目中，有相当一部分商铺的空调系统选用分体空调或VRV系统，在设计时可结合空调外机的机位统一考虑空气源热泵外机的安装位置，便于商户自行安装空气源热泵系统。
3.排水系统设计
排水系统如何适应商业综合体项目业态的不确定性，一直困扰着商业地产开发商和给排水设计师。项目建设初期与招商完成正式开业的业态往往有出入，在经营过程中，业态调整升级也随时发生。由于原设计排水设施与新的业态布置不相适应，使得业态调整受限制，或者排水系统出现雨污水混接、含油废水与生活污水混接等一系列问题。要使排水系统最大限度的与业态调整相适应，在项目设计阶段，设计师需要与开发商作充分的沟通，在业态不明确且日后可能有用水需求的商铺内预留排水设施，在物业公司统一管理下，方便商户装修改造。预留排水设施以废水管为主，可接纳含油废水、生活废水、空调冷凝水等，预留废水管汇集后接入隔油设施，经隔油预處理后排入室外污水管网。隔油设施可选用成套隔油提升一体化设备分区域安装在地下室，也可选用成品隔油池分区域埋设在室外，布置宜遵循就近与便于操作管理的原则。在各区域的管道井，可根据管井条件适当预留污水管，便于项目改造时生活污水的接入。
分体空调冷凝水的组织排放也是商业综合体排水设计中的一项内容。临街或临敞开式内街的商铺，空调系统采用分体空调或VRV系统的较为普遍，除了敷设专用的冷凝水立管为每间商铺预留排水接口外，已经预留废水接口的商铺，可由商户在装修时自行将空调冷凝水间接排入废水系统。当外廊设有雨水排水沟时，在找平层内敷设排水管间接排入排水沟，可减少专用冷凝水立管的数量。
4.消火栓系统设计
商业综合体项目的室内消火栓布置，除了满足最基本的规范要求之外，还需考虑满足商业单元橱窗布置、货柜布置等要求。虽然原则上消火栓是建筑内不得随意调整位置的固定设施，但在实际项目营运中，室内装修要求消火栓位置调整的情况也时有发生。因此，在控制消火栓的布置间距时，宜为今后消火栓位置的局部调整预留空间。常规布置的消火栓竖向环网系统对商业空间内部分隔布置有一定的影响，在业态调整可能性大、内部分隔灵活性要求较高的局部区域，消火栓系统可考虑采用水平环网系统，在二次装修时吊顶内环状干管不作改动，支管走向随装修要求调整。当采用水平环网系统时，消火栓系统控制阀门的设置不应按“检修停止使用的消火栓不应超过5 个”的要求来设置阀门。水平环网系统阀门设置应保证同一防火分区在检修时至少有1股水柱到达任何部位，以避免因个别消火栓检修而引起一个区域的消火栓被同时关闭。 随着《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）的颁布实施，消火栓按钮的作用由直接启泵改为远程报警，消火栓泵的启泵方式改为由压力开关或流量开关自动启泵，并增加了“消防水泵控制柜应设置机械应急启泵功能，并应保证在控制柜内的控制线路发生故障时由有管理权限的人员在紧急时启动消防水泵。机械应急启动时，应确保消防水泵在报警后5min 内正常工作”的规定。消防水泵应保证从接到启泵信号到水泵正常运转的自动启动时间不应大于2 min。商业综合体项目往往体量较大，内部流线复杂，因考虑到一层商铺的商业价值高，消控室一般会被安排在商业价值相对较低的位置。要满足规范要求，保证具有管理权限的人员在火灾发生后能在3 min以内到达消防水泵房，消控室距离消防水泵房的距离不宜过大，以成年人快走的速度推算，行走距离宜小于180米，其中楼梯梯段应按2倍实际长度计算行走距离。
5.自动喷水灭火系统设计
商业综合体项目因业态调整及商户的更换相对频繁，其装修频率较高，自动喷淋系统的控制阀门关闭的频率也随之提高。在正常营业的商业综合体中部分区域围起来装修的现象随处可见，这种一边装修一边经营的情况不仅增加了火灾危險性，同时使得项目的灭火能力应因部分消防设施被关闭而降低。为防止装修阶段失去喷淋系统保护的区域面积过大，在项目设计阶段，应适当增加控制阀门和水流指示器的数量，缩小每个水流指示器的控制范围，部分主力店、业态相对固定的区域单独设置水流指示器，多层沿街商铺竖向划分商业单元时，可考虑每个商业单元设置独立的控制系统。
喷头布置与装修要求有冲突也是常见问题之一，在投入运营的商业综合体中，二次装修铺位的划分以及吊顶的造型影响喷头喷水效果的现象也较为普遍。商业综合体项目的公共部位一般由建设单位统一委托装修设计并组织施工，但部分商铺则由实际经营户根据自身需求二次装修。因此，在项目设计阶段，有一个困扰设计人员的问题就是喷头究竟按哪一种形式来布置，无吊顶、封闭式吊顶、不同开孔率的通透性吊顶等对喷头布置的要求均不同。笔者认为，在商业综合体项目中，比较适合采用吊顶上下方均设置喷头的形式，毛坯房交付时上喷头安装到位，下喷头可暂不安装。当商铺二次装修选择封闭式吊顶或开孔率小于70%的通透性吊顶时，根据吊顶的实际情况将下喷头安装到位；当商铺二次装修选择开孔率大于70%的通透性吊顶时，可不安装下喷头。在设计阶段采用上下喷头的布置形式，有助于减少喷头布置与商铺划分及吊顶造型的矛盾，减少二次装修工程中喷头布置调整的工程量，提高自动喷淋系统的可靠性。
随着社会、经济的发展，体验经济作为一种新的经济形态已经悄然来临，商业综合体作为体验经济的一个重要载体，对传统的建筑给排水设计提出了更高的要求，在项目设计阶段为其生命周期中各个阶段的不同需求提供更多的便利，创造更多的改造条件，无疑将提升商业综合体的价值，为项目的长期稳定运营提供一份保障。
参考文献：
[1]许栋，杨敦.大型商业建筑给排水技术——谈仲盛商业中心的设计. 给水排水， 2004，（06）： 第66-69页.