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摘要物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向。本文首先阐述了物业税开征的必要性和,在此基础之上,对我国开征物业税的难点问题进行了较为深入地探讨,最后,结合我国国情提出了相应的对策建议。
关键词物业税难点对策建议
中图分类号:F812文献标识码:A
1 物业税的内涵
“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业税(Poperty Tax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”,一般以土地、房屋类不动产为课税对象,在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款,如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。但是,在不同国家、地区其具体名称不尽相同。有的称“房地产税”,有的称“物业税”。虽然名称不同,但内容基本一致:一是房產、土地合一,适用统一的不动产税;二是征税范围既包括城镇,也包括农村;三是按评估价值征税。由此三点可见,我国可以使用“物业税”这个名称。
2 我国开征物业税的必要性和现实意义
我国房地产业经过20多年的发展,逐步建立了以房产营业税和房产所得税为主,房地产和土地使用税为辅的多税种、多环节、多次征收的复合税制体系。虽然房产税收体系已经建立,但我国的房地产税制本身和税收征管环节都有很大缺陷。近几年经济上、制度上的多种原因,大中城市房价高企,许多地区群众买不起房,这成为当前困扰我国的重要民生问题;另一方面,高企的房价和炙熟的房地产市场也有可能带来一系列金融风险,导致经济社会动荡。我国现行的税收制度无法满足调节房产业促进房地产业健康发展的实践的需要。在这种条件下,开征物业税的必要性日益凸显。
(1)开征物业税,有利于深化城市经济体制改革,理顺城市资金运行渠道,降低金融风险。由于城市经济体制改革滞后,城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用,以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分,这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格的60%,真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理,不仅影响了房地产业的发展,而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税,将有助于这一问题的解决。
(2)我国开征物业税有利于抑制房价过快增长,解决中低收入者的住房问题。开征物业税后,房地产业的税费征收从开发环节推迟到房产保有环节,即:地价和相关的税费从一次交清拆分为数十年交清,这意味着占房产建筑成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先缴纳一小部分。简化税制,降低税费水平,降低房地产开发成本,抑制房地产价格,从而有利于房地产行业长远健康地发展这将大大降低商品房的购房门槛,有利于中低收入人群解决住房问题。
(3)我国征收物业税有利于打击“炒房”等投机行为。现阶段,一些城市居民购买房产并不是为了生活消费,而是为了进行投资。炒房团不断涌现,严重影响了房地产市场秩序。在这种情况下开征物业税,对“炒房客”投机买的房子,其如果不能及时出手的话,每年一大笔物业税将形成巨大的房产持有成本,对炒楼者是一种压力。因此,开征物业税对于投机炒楼行为有一定遏制作用。
(4)开征物业税有利于深化城市经济体制改革,理顺城市资金运行渠道,降低金融风险。由于城市经济体制改革滞后,城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用,以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分,这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格60%,真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理,不仅影响了房地产业的发展,而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税,将有助于这一问题的解决。
(5)我国开征物业税有利于调节贫富差距,增进社会公平。开征物业税后,以税的形式来降低流通中的费用,能促进土地和房产资源的优化配置,同时还能有效地调节社会贫富差距。开征物业税,对于房地产开发商而言,虽然可以降低其开发成本,但与物业税的实施相配套的其它政策措施肯定会使房地产开发市场的准入条件更加规范化,这将促使房地产开发商在自己的资、质、信与行业要求及发展前景之间进行权衡,从而决定自己是进入还是退出该市场。
3 我国开征物业税的难点
(1)既得利益格局难以打破。开征物业税就是面对房地产征税,房屋的所有者每年都要支付一定数额的税收;对第二套住宅和大面积的住宅还要被课以重税,这无形之中提高了人们所购住宅的保有成本。当税率提高到一定的水平时,人们经过权衡会卖掉多余的住宅,或者在购房时会根据需要购买恰当面积的住宅即按需购房,其结果必然会导致住宅价格下降。但住宅价格下降会使当前一些既得利益集团的利益受损,这其中最大的既得利益集团是地方政府、房地产开发商和银行。正是这个利益“铁三角”构筑的铜墙铁壁抵挡了中央政府的一条又一条的宏观调控措施。高房价意味着高地价。在仍然“有地可卖”的情况下,他们是不愿改变现状的,自然会抵制可能导致地价回落的物业税。银行既是房价上涨的收益者,又是房价上涨的风险承担者,其大量的资金被融入到房地产市场,或借给开发商,或借给购房者,一旦房价下跌银行将损失惨重,所以银行是最不愿意看到房价下跌的一个利益集团。开发商是房价上涨的直接收益者,他们自有资金并不多,有的甚至是空手套白狼,在政府政策和银行资金的双重支持下,通过捂盘销售和串谋手段不断地抬高房价。开发商对政府任何有关可能导致房价下降的政策都极其敏感他们是物业税开征的一大阻力。
(2)现有的房地产税难以整合。目前我国房地产行业采用税费并征的制度,征收的税费种类繁多,涉及的部门广。直接的房地产税主要有:房产税城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、耕地占用税、土地出让金、市政配套费用、营业税等。另外还有其他与房地产相关的费用达几十种。从目前的情况来看,要对房地产的十多个税种及几十项的收费进行整合难度相当大,因为税费项目的调整就等于调整了地方政府各部门的利益,不好协调。
(3)计税的依据难以确定。西方发达国家一般都以房地产的评估价格作为物业税的计税依据。对世界上多数国家来说,财产税最主要的课税对象是房屋和土地,但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税,计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致:如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基;但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税,剔除了商业财产;英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等,以其估定价值为计税依据征税;有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税,船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者,课税对象包括纳税人拥有的一切房屋,计税基础是房屋的估定价值。但房地产价值的确定涉及房地产的位置、面积、用途、结构、新旧程度等方方面面,工作量非常大。就我国目前的房地产评估机构的数量和质量来看,很难保质保量地完成对全国房地产年度价值的评估工作为此,有人提出按房屋建筑面积征收。这种方法虽然简便易行且具有很强的可操作性,但它有悖于税收的公平性。根据税收负担能力的原则,高收入者应多缴税低收入者可少缴税甚至免税。试想低收入者在较差地段低价购买一套住房,而高收入者在黄金地段花高价购买同样面积的住房,而二者所缴纳的物业税却是一样的,这显然有失公平,同时也会误导购房者的购房地段选择。可见,按房地产年度价值征收物业税虽然公平合理,但实际操作的难度较大;而按房地产面积征收物业税虽然简便易行,但又缺乏公平性和合理性。
4 对策建议
(1)割断房地产开发过程中的利益链。在房地产开发过程中,地方政府、开发商、银行,是在现行制度下三个最大的既得利益集团。政府为开发商提供政策支持,银行为开发商提供资金支持,开发商则向银行回报以利息,高价购买政府土地和向政府缴税作为对政府的回报这个利益“铁三角”以地方政府为核心互为依托、利益共享。它们是房价上涨的坚定支持者,同时也是开征物业税的坚定反对者。中央数次的有可能使房价下跌的调控措施,只所以收效甚微,跟它们的“下有对策”不无关系。开征物业税,有利于促进地方政府克服短期行为,为保证其长期收益而注重改善投资环境,从而为促进我国房地产业的发展创造条件。从物业税的角度看,涉及两种不同的土地管理方式:一种是城市土地采用批租形式;另外一种是,土地的初始交易基本不作限制,但是土地开发后,要定期进行评估,并征收物业税。中国现行的土地管理采用的是批租制。在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下,土地批租制往往导致地方政府为谋求政绩,从土地中“打主意”,低价征地、高价转让,而滥用土地则往往导致地方政府过度批地,实际是在花后届政府的钱,靠“寅吃卯粮”搞建设。而开征物业税,地方政府就会因为受到激励而优化投资环境,提升辖区内的繁荣程度,令房地产不断升值,同时也扩大自己的税源,从而形成良性循环。
(2)我国物业税的税制设计。首先,物业税的课税对象和税基。从我国的现实情况来看,新的物业税应该将土地和房屋合并征税,同时按经营性和非经营性房屋及其他进行分类,对经营性房产的课税要重于非经营性房产。而对于政府机关、学校、医疗、农民住房等用地,可以通过免征额来解决。
其次,税率的设置税率。我国开征物业税,可以对居住豪宅者和拥有多套住宅的课以高税,对居住普通住宅或资助住宅的课以低税甚至免税来缩小社会财富占有的差距。鉴于我国地区之间经济发展极不平衡,物业税不宜采用全国统一的比例税率,而应规定一个合理幅度税率(如1%-4%),由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途具体确定适用的具体税率。
再次,课税依据的选择。课税依据的选择很关键,它既关系到税收征管的简便与否,也关系到税收负担的公平与否。鉴于一般情况下房地产都具有升值的特点,比较好的方法就是选择房产和土地的评税值作为计税依据。房地产的实际购买价格略高于或略低于平均价格的,按实际购买价格为计税依据;实际购买价格远高于或远低于平均价格的,以高于或低于平均价格20%为计税依据。没有市场平均价格的,以房地产评估机构的评估值为计税依据,现阶段,在各地房产价格统计数据严重不统一的情况下,可能较多的按照房产评估值为征税依据。
最后,征管模式的选择。不动产税的征收需要一定的基础条件,一是翔实的不动产登记资料;二是用科学的方法对房地产进行低成本估价;三是政府的税收征管能力。因此,应该尽快建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库,运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理,以获取有效的财产信息和征管资料。同时,立法机构积极制定评税法规和操作规程,尽快制定《物业税法》,明确有关物业税的评估、征收细则和惩罚措施,保证政府的各项措施有法可依。我国开征物业税,在法治不甚健全的情况下,宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主,自主申报为辅的制度。由物业公司管理的,由物业公司代收代缴;由单位管理的,由有关单位代收代缴;管理不明晰的,可由有关街道、社区代收代缴;对其他房产,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。具體为对未上市交易的单位房改房,由单位代扣代缴;对已上市交易的房改房,由单位代收代缴;对商品房,如果有物业公司管理的,则由物业公司代收代缴;对其他建筑,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。
关键词物业税难点对策建议
中图分类号:F812文献标识码:A
1 物业税的内涵
“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业税(Poperty Tax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”,一般以土地、房屋类不动产为课税对象,在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款,如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。但是,在不同国家、地区其具体名称不尽相同。有的称“房地产税”,有的称“物业税”。虽然名称不同,但内容基本一致:一是房產、土地合一,适用统一的不动产税;二是征税范围既包括城镇,也包括农村;三是按评估价值征税。由此三点可见,我国可以使用“物业税”这个名称。
2 我国开征物业税的必要性和现实意义
我国房地产业经过20多年的发展,逐步建立了以房产营业税和房产所得税为主,房地产和土地使用税为辅的多税种、多环节、多次征收的复合税制体系。虽然房产税收体系已经建立,但我国的房地产税制本身和税收征管环节都有很大缺陷。近几年经济上、制度上的多种原因,大中城市房价高企,许多地区群众买不起房,这成为当前困扰我国的重要民生问题;另一方面,高企的房价和炙熟的房地产市场也有可能带来一系列金融风险,导致经济社会动荡。我国现行的税收制度无法满足调节房产业促进房地产业健康发展的实践的需要。在这种条件下,开征物业税的必要性日益凸显。
(1)开征物业税,有利于深化城市经济体制改革,理顺城市资金运行渠道,降低金融风险。由于城市经济体制改革滞后,城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用,以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分,这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格的60%,真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理,不仅影响了房地产业的发展,而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税,将有助于这一问题的解决。
(2)我国开征物业税有利于抑制房价过快增长,解决中低收入者的住房问题。开征物业税后,房地产业的税费征收从开发环节推迟到房产保有环节,即:地价和相关的税费从一次交清拆分为数十年交清,这意味着占房产建筑成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先缴纳一小部分。简化税制,降低税费水平,降低房地产开发成本,抑制房地产价格,从而有利于房地产行业长远健康地发展这将大大降低商品房的购房门槛,有利于中低收入人群解决住房问题。
(3)我国征收物业税有利于打击“炒房”等投机行为。现阶段,一些城市居民购买房产并不是为了生活消费,而是为了进行投资。炒房团不断涌现,严重影响了房地产市场秩序。在这种情况下开征物业税,对“炒房客”投机买的房子,其如果不能及时出手的话,每年一大笔物业税将形成巨大的房产持有成本,对炒楼者是一种压力。因此,开征物业税对于投机炒楼行为有一定遏制作用。
(4)开征物业税有利于深化城市经济体制改革,理顺城市资金运行渠道,降低金融风险。由于城市经济体制改革滞后,城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用,以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分,这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格60%,真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理,不仅影响了房地产业的发展,而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税,将有助于这一问题的解决。
(5)我国开征物业税有利于调节贫富差距,增进社会公平。开征物业税后,以税的形式来降低流通中的费用,能促进土地和房产资源的优化配置,同时还能有效地调节社会贫富差距。开征物业税,对于房地产开发商而言,虽然可以降低其开发成本,但与物业税的实施相配套的其它政策措施肯定会使房地产开发市场的准入条件更加规范化,这将促使房地产开发商在自己的资、质、信与行业要求及发展前景之间进行权衡,从而决定自己是进入还是退出该市场。
3 我国开征物业税的难点
(1)既得利益格局难以打破。开征物业税就是面对房地产征税,房屋的所有者每年都要支付一定数额的税收;对第二套住宅和大面积的住宅还要被课以重税,这无形之中提高了人们所购住宅的保有成本。当税率提高到一定的水平时,人们经过权衡会卖掉多余的住宅,或者在购房时会根据需要购买恰当面积的住宅即按需购房,其结果必然会导致住宅价格下降。但住宅价格下降会使当前一些既得利益集团的利益受损,这其中最大的既得利益集团是地方政府、房地产开发商和银行。正是这个利益“铁三角”构筑的铜墙铁壁抵挡了中央政府的一条又一条的宏观调控措施。高房价意味着高地价。在仍然“有地可卖”的情况下,他们是不愿改变现状的,自然会抵制可能导致地价回落的物业税。银行既是房价上涨的收益者,又是房价上涨的风险承担者,其大量的资金被融入到房地产市场,或借给开发商,或借给购房者,一旦房价下跌银行将损失惨重,所以银行是最不愿意看到房价下跌的一个利益集团。开发商是房价上涨的直接收益者,他们自有资金并不多,有的甚至是空手套白狼,在政府政策和银行资金的双重支持下,通过捂盘销售和串谋手段不断地抬高房价。开发商对政府任何有关可能导致房价下降的政策都极其敏感他们是物业税开征的一大阻力。
(2)现有的房地产税难以整合。目前我国房地产行业采用税费并征的制度,征收的税费种类繁多,涉及的部门广。直接的房地产税主要有:房产税城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、耕地占用税、土地出让金、市政配套费用、营业税等。另外还有其他与房地产相关的费用达几十种。从目前的情况来看,要对房地产的十多个税种及几十项的收费进行整合难度相当大,因为税费项目的调整就等于调整了地方政府各部门的利益,不好协调。
(3)计税的依据难以确定。西方发达国家一般都以房地产的评估价格作为物业税的计税依据。对世界上多数国家来说,财产税最主要的课税对象是房屋和土地,但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税,计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致:如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基;但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税,剔除了商业财产;英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等,以其估定价值为计税依据征税;有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税,船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者,课税对象包括纳税人拥有的一切房屋,计税基础是房屋的估定价值。但房地产价值的确定涉及房地产的位置、面积、用途、结构、新旧程度等方方面面,工作量非常大。就我国目前的房地产评估机构的数量和质量来看,很难保质保量地完成对全国房地产年度价值的评估工作为此,有人提出按房屋建筑面积征收。这种方法虽然简便易行且具有很强的可操作性,但它有悖于税收的公平性。根据税收负担能力的原则,高收入者应多缴税低收入者可少缴税甚至免税。试想低收入者在较差地段低价购买一套住房,而高收入者在黄金地段花高价购买同样面积的住房,而二者所缴纳的物业税却是一样的,这显然有失公平,同时也会误导购房者的购房地段选择。可见,按房地产年度价值征收物业税虽然公平合理,但实际操作的难度较大;而按房地产面积征收物业税虽然简便易行,但又缺乏公平性和合理性。
4 对策建议
(1)割断房地产开发过程中的利益链。在房地产开发过程中,地方政府、开发商、银行,是在现行制度下三个最大的既得利益集团。政府为开发商提供政策支持,银行为开发商提供资金支持,开发商则向银行回报以利息,高价购买政府土地和向政府缴税作为对政府的回报这个利益“铁三角”以地方政府为核心互为依托、利益共享。它们是房价上涨的坚定支持者,同时也是开征物业税的坚定反对者。中央数次的有可能使房价下跌的调控措施,只所以收效甚微,跟它们的“下有对策”不无关系。开征物业税,有利于促进地方政府克服短期行为,为保证其长期收益而注重改善投资环境,从而为促进我国房地产业的发展创造条件。从物业税的角度看,涉及两种不同的土地管理方式:一种是城市土地采用批租形式;另外一种是,土地的初始交易基本不作限制,但是土地开发后,要定期进行评估,并征收物业税。中国现行的土地管理采用的是批租制。在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下,土地批租制往往导致地方政府为谋求政绩,从土地中“打主意”,低价征地、高价转让,而滥用土地则往往导致地方政府过度批地,实际是在花后届政府的钱,靠“寅吃卯粮”搞建设。而开征物业税,地方政府就会因为受到激励而优化投资环境,提升辖区内的繁荣程度,令房地产不断升值,同时也扩大自己的税源,从而形成良性循环。
(2)我国物业税的税制设计。首先,物业税的课税对象和税基。从我国的现实情况来看,新的物业税应该将土地和房屋合并征税,同时按经营性和非经营性房屋及其他进行分类,对经营性房产的课税要重于非经营性房产。而对于政府机关、学校、医疗、农民住房等用地,可以通过免征额来解决。
其次,税率的设置税率。我国开征物业税,可以对居住豪宅者和拥有多套住宅的课以高税,对居住普通住宅或资助住宅的课以低税甚至免税来缩小社会财富占有的差距。鉴于我国地区之间经济发展极不平衡,物业税不宜采用全国统一的比例税率,而应规定一个合理幅度税率(如1%-4%),由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途具体确定适用的具体税率。
再次,课税依据的选择。课税依据的选择很关键,它既关系到税收征管的简便与否,也关系到税收负担的公平与否。鉴于一般情况下房地产都具有升值的特点,比较好的方法就是选择房产和土地的评税值作为计税依据。房地产的实际购买价格略高于或略低于平均价格的,按实际购买价格为计税依据;实际购买价格远高于或远低于平均价格的,以高于或低于平均价格20%为计税依据。没有市场平均价格的,以房地产评估机构的评估值为计税依据,现阶段,在各地房产价格统计数据严重不统一的情况下,可能较多的按照房产评估值为征税依据。
最后,征管模式的选择。不动产税的征收需要一定的基础条件,一是翔实的不动产登记资料;二是用科学的方法对房地产进行低成本估价;三是政府的税收征管能力。因此,应该尽快建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库,运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理,以获取有效的财产信息和征管资料。同时,立法机构积极制定评税法规和操作规程,尽快制定《物业税法》,明确有关物业税的评估、征收细则和惩罚措施,保证政府的各项措施有法可依。我国开征物业税,在法治不甚健全的情况下,宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主,自主申报为辅的制度。由物业公司管理的,由物业公司代收代缴;由单位管理的,由有关单位代收代缴;管理不明晰的,可由有关街道、社区代收代缴;对其他房产,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。具體为对未上市交易的单位房改房,由单位代扣代缴;对已上市交易的房改房,由单位代收代缴;对商品房,如果有物业公司管理的,则由物业公司代收代缴;对其他建筑,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。