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摘 要：面对房地产市场过度膨胀的现实，中央出台了对房地产市场的一系列调控政策。本文从房地产现状入手，针对中央出台的限贷政策进行介绍和分析，认为限贷政策是灵活且重要的宏观调控政策，能推进差别化信贷政策的实施，能保护刚需、抑制投资投机需求，并且可以弥补市场的缺陷。因此，让限贷政策制度化、长期化，形成较完善的长效机制是必要的
关键词：房地产市场；限贷政策；宏观调控；差别化信贷
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.20 文章编号：1672-3309（2012）10-57-03
一、我国房地产现状
房地产行业的发展关系到财政、金融、土地、企业等各个领域，也带动着建筑、水泥、钢材、家装和服务等各个行业的发展。而近几年，我国房地产市场泡沫越来越大，房价一路飙升，远远脱离了中低收入家庭的购买能力，人们的基本生活得不到保障，从而影响社会的稳定和经济的发展。
为应对不合理膨胀的房地产市场可能出现的危机，2011年，政府主动出台了限购令、限贷令、限价令、保障房建设等“组合拳”，在此调控下，房地产市场的投资和投机需求初步得到了有效遏制，房价有所回落。
2012年初的政府工作报告明确提出，要继续做好房地产的市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价的合理回归。可见，2013年的楼市同样是极其复杂与关键的一年，甚至会出现利益群体间为各自利益与调控相抗衡。因此，要在清楚地认识到调控的重要性与难度的同时，也要采取必要的措施来应对可能出现的各种问题，不能刚看到一点成绩就掉以轻心，要保证调控顺利地不打折扣地实施，只有这样，才能将楼市拉回健康发展的轨道，才能真正满足广大人民的根本利益之一——住有所居。
二、近几年房地产市场限贷政策的梳理
我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。
限贷政策总的来说是指，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房[1]。
政府出台的具体政策有：2010年的限贷政策分三轮进行调控：第一轮是2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，要加大差别化信贷政策的执行力度，即申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
第二轮调控是2010年4月国务院强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50 % ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高或暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年的第三轮调控进一步严格，9月份出台暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年的调控延续了上一年的强力度调控，并且进一步强化，可谓更为严格，5次上调存款准备金率，利率共提高了2.5个百分点；4次上调存贷款基准利率，共上提1.25个百分点；1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。8月份央行再次强调进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款；而年终时下调0.5%的存款准备金率，是35个月以来首次下调，释放4000亿资金，给2012年的形势带来更多的不确定性与复杂性[2]。
2012年温家宝在政府工作报告中指出：继续调控房地产市场，促进房价合理回归，也奠定了2012年房地产市场的基调还是“调房价”，但是我们也可以看到前两年调控房价的举措，对政府、企业等一些部门造成了不小的冲击。2012年出台的微调措施，两次存准率的下调给房地产带来利好消息，银行可贷资金的规模扩大，部分银行对住户房地产按揭贷款政策或再度微调，房地产贷款利率优惠空间重新打开。
三、对限贷政策有效性质疑的修正解释
限贷政策是政府为调控房价出台的组合拳之一，其在调控过程中起着非常重要的作用。通过分化刚需与投机的购房行为，可以有效冷却楼市投资投机热潮，防止房价继续加速上涨。但是，有些学者对其提出了质疑，限贷政策作为宏观调控政策之一，不可避免地存在一定的局限性以及在实施过程中会存在困难。
（一） 限贷政策同限购政策类同，都是政府进行宏观调控的工具[3]
限贷与限购政策的不同之处，限购政策更强硬，行政手段的强制性表现的更突出，即使是有钱有能力买房的人都不许其购买房产，显然这种政策不能长期适用；但是，限贷政策相对更温和，它是将购买非自居房的购房者的购房成本提高，部分抑制投资投机需求，如果购房者自身不在乎成本的提高，有足够的钱想购置多套房产还是可以进行购房行为的，并不抹杀作为市场参与者根据自身需要自由做出选择的权利。 不仅如此，我们还应注意到，现阶段的情况是，市场机制自身无法引导房地产市场向健康有序的方向发展，正需要政府这只有形的手来调节。我国市场机制还不够完善，需要有形的手来“指挥”，而且机制、制度的建立不是一朝一夕的事，这也就决定了政府长期的温和适当的调控是必需的。限贷政策作为划分刚需与投资投机需求的有效调控工具，引导市场的合理有序发展，是可以考虑将其长期化、制度化的。
（二）银行作为限贷政策的直接实施者，在面对银行自身“利益”与“责任”的取舍时，是否会将限贷政策有效地执行，也是值得商榷的[4]
为响应中央政策，银行限制信贷规模，大力压缩房地产贷款，使银行的运营压力变大。银行相继取消了此前的首次普通住房贷款7折优惠的政策，实行以价换量的措施，部分银行甚至将利率上浮。基于上述现象，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在两会期间提交了一份名为《建议首套房房贷利率恢复7折优惠》的提案，成为2012年3月两会期间关于地产的提案、议案中指向最明确、建议也最具体的一份提案。王健林举例，由于各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠，甚至实行利率上浮，由此带来的贷款成本上升，足以抵消房价下降20%的好处。王健林建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样，房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。
2012年2月份，北京、上海、天津、广州等全国12大城市的部分银行已将首套房贷率从之前的“上浮”5%—10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%（5年期）。3月份，广州重现首套房折扣85折，目前，已有中国银行、农业银行、招商银行等多家大银行率先将首套房贷利率下浮到国务院允许15%的“下限”，预计其他银行也会有类似政策跟进。
2012年2月7日，央行提出，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，四大行“联手”提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。发改委日前也表示要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款的优惠政策，支持居民的合理购房需求。目前，北京大部分银行对首套房贷利率也多实行的是基准利率，部分银行可以给予9折或95折的优惠。这说明备受争议的房地产贷款政策2013年已做出了一定微调，对首套房贷款利率给予优惠，保护刚性需求。
（二） 限购政策会伤及部分刚性需求，不利于解决部分具有还贷能力家庭的住房需求
应该承认，原有“一刀切”的限购、限贷政策容易误伤刚需买房人，包括一部分首次置业和一部分首次改善性买房人[5]。但是，通过具体的房地产贷款政策调整来看，前文中提到2012年在“优先保证首套购房家庭的贷款需求”下，通过微调政策来支持刚需。可以看出，2011年被误伤的刚需政府已经意识到，并采取措施进行了调整。政府在运用宏观调控工具时，也是一个不断完善的过程，在不同阶段面对不同现实情况，做出不同政策调整，并不应稍有不适的负面影响而将其调控措施否定。从最近出现的30个城市试水调控政策微调可以看出，限购限贷不会改变的大前提下，各地政府对于刚性需求的大力扶持[6]。
四、限贷政策长期化的必要性
（一）信贷差别化政策措施能有效引导和规范房地产市场健康发展，满足中低收入家庭的住房需求，弥补市场化缺陷
近两年来，国务院已多次出台房地产调控政策，从“加大差别化房贷执行力度”到“进一步强化差别化信贷政策”进而 “严格实施差别化住房信贷”，措辞越加严厉。可见，差别化信贷政策在调控房价中的重要作用。
作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部最近正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效机制。龙年春节后，北京、上海等特大城市的商业银行，相继恢复了首套住房85折的优惠利率[7]。要真正落实房贷差别化政策，不能仅仅依靠银行，政府应该采取其他配套措施。制定规范银行房贷业务的一系列规章，并进行严格监督，保护借款人的正当利益。监管部门要求商业银行将房贷办理流程透明化，借款人应有渠道确认自己贷款何时到款。
同时，公积金政策应该进一步向首套购房者倾斜，并适当提高贷款额度。近年来，全国各地纷纷调高公积金贷款额度。公积金贷款额度要提升并不简单，要依据一个城市公积金资金的总体运作情况，但上海目前已经能够用公积金资金支持保障房建设，从公平的角度出发，进一步支持首套购房者也是应该的。通过一系列的配套政策，能让绝大多数只能依靠自己解决住房问题的“刚需”，也能像廉租房、公租房、共有产权房享受者那样，享受到政府实实在在的支持。
（二）宏观调控将成为伴随房地产行业发展的长期现象
中国的城市化在快速推进，城市群的形成和城市人口的重新布局也使城市房地产需求出现上升的趋势。从整个城市化进程来看，未来中国还会产生更多的特大城市和大型城市，供给方面的矛盾将会成为房地产市场的主要矛盾。在可以预见的未来，刚性需求必将是房地产行业发展的重要支撑力量。住建部要求地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，尽快形成有效供应[8]。这就需要宏观政策的有效引导，将供给与需求进行有效的对接和匹配，中国房地产业发展的道路才会科学而持久的走下去。
（三）有人提出房产税或代替限购限贷令，本文并不否定该说法的合理性
事实上，2012年1月份重庆和上海已经开始进行房产税的试点，效果似乎并不尽如人意[9]。由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，而且，房地产出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立尚待时间，因此房产税难以短期内在全国范围内推广征收。要从根本上通过市场机制发挥有效作用，使房地产市场自发地健康发展，需要进一步规范市场、完善制度和体制建设，而这是一个长期的过程，不是一蹴而就的。我们也必须看到，当前的房地产调控显现的效果只是初步的，而且这种效果的取得主要还是建立在限贷和限购的基础上，一旦这些政策放松，在其他调控机制有效发挥作用下，投资和投机资金还是会重新返回房地产市场，那将进一步加剧房地产泡沫，使之前的努力付之东流，而且也会直接威胁国民经济的平稳健康发展。因此，在其他有效地规范楼市的制度与体制还未完善下，与此相关的宏观调控工具的补充是非常必要的。 （四）在实际层面上，中央对房地产调控的决心是坚定的
总理温家宝在十一届全国人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。在谈到对房地产市场发展的观点时，温家宝表示“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”“房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也是不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”[10]
（五）可能降低商业银行的开发信贷风险
在政府强有力政策的压力下，银行审时度势，更加谨慎的开展房地产业务，减少了过去“乘热打铁”的“趋利”行为，一定程度上降低了信贷风险。同时，在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意房地产行业对整个经济的影响是很大的，房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，必须提前做好风险防控工作。在调控房地产市场的同时，也能够保持经济稳定增长。
五、结束语
限贷政策也是要基于现实需要不断完善的，要继续深化推进差别化信贷政策，抑制过度的投资投机性需求，保护刚性需求，保障中低收入家庭的利益。让限贷政策有效配合政府的保障房建设、税收改革等其他政策，进一步常规化、制度化，形成较完善的长效机制。
参考文献：
[1] 况伟大.房地产与中国宏观经济[M].北京中国经济出版社，2010.
[2] 叶群.限贷政策[N].第一财经日报，2012-3-9.
[3] 凤鸣.坚持房地产调控谨防楼市现“假摔”[J].中国房地产业，2012，（03）.
[4] 高丹华.完善和发展房地产金融[J].城市开发，2012，（01）.
[5] 张雷.房地产市场困境与转机[J].房地产导刊，2012，（04）.
[6] 王春华.如何寻找我国房地产调控的平衡点[J].中国房地产业，2012，（03）.
[7] 林华.楼市调控又闻松绑声[J].中国房地产业，2012，（03）.
[8] 两部委加快住房供应审批 中小套型项目10天批[N].北京晚报，2010-9-27.
[9] 重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法[EB/OL].中国新闻网，2012-1-27.
[10] 在十一届全国人大五次会议记者会上温家宝总理答中外记者问[EB/OL].新华网，2012-3-14.
关键词：房地产市场；限贷政策；宏观调控；差别化信贷
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.20 文章编号：1672-3309（2012）10-57-03
一、我国房地产现状
房地产行业的发展关系到财政、金融、土地、企业等各个领域，也带动着建筑、水泥、钢材、家装和服务等各个行业的发展。而近几年，我国房地产市场泡沫越来越大，房价一路飙升，远远脱离了中低收入家庭的购买能力，人们的基本生活得不到保障，从而影响社会的稳定和经济的发展。
为应对不合理膨胀的房地产市场可能出现的危机，2011年，政府主动出台了限购令、限贷令、限价令、保障房建设等“组合拳”，在此调控下，房地产市场的投资和投机需求初步得到了有效遏制，房价有所回落。
2012年初的政府工作报告明确提出，要继续做好房地产的市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价的合理回归。可见，2013年的楼市同样是极其复杂与关键的一年，甚至会出现利益群体间为各自利益与调控相抗衡。因此，要在清楚地认识到调控的重要性与难度的同时，也要采取必要的措施来应对可能出现的各种问题，不能刚看到一点成绩就掉以轻心，要保证调控顺利地不打折扣地实施，只有这样，才能将楼市拉回健康发展的轨道，才能真正满足广大人民的根本利益之一——住有所居。
二、近几年房地产市场限贷政策的梳理
我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。
限贷政策总的来说是指，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房[1]。
政府出台的具体政策有：2010年的限贷政策分三轮进行调控：第一轮是2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，要加大差别化信贷政策的执行力度，即申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
第二轮调控是2010年4月国务院强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50 % ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高或暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年的第三轮调控进一步严格，9月份出台暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年的调控延续了上一年的强力度调控，并且进一步强化，可谓更为严格，5次上调存款准备金率，利率共提高了2.5个百分点；4次上调存贷款基准利率，共上提1.25个百分点；1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。8月份央行再次强调进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款；而年终时下调0.5%的存款准备金率，是35个月以来首次下调，释放4000亿资金，给2012年的形势带来更多的不确定性与复杂性[2]。
2012年温家宝在政府工作报告中指出：继续调控房地产市场，促进房价合理回归，也奠定了2012年房地产市场的基调还是“调房价”，但是我们也可以看到前两年调控房价的举措，对政府、企业等一些部门造成了不小的冲击。2012年出台的微调措施，两次存准率的下调给房地产带来利好消息，银行可贷资金的规模扩大，部分银行对住户房地产按揭贷款政策或再度微调，房地产贷款利率优惠空间重新打开。
三、对限贷政策有效性质疑的修正解释
限贷政策是政府为调控房价出台的组合拳之一，其在调控过程中起着非常重要的作用。通过分化刚需与投机的购房行为，可以有效冷却楼市投资投机热潮，防止房价继续加速上涨。但是，有些学者对其提出了质疑，限贷政策作为宏观调控政策之一，不可避免地存在一定的局限性以及在实施过程中会存在困难。
（一） 限贷政策同限购政策类同，都是政府进行宏观调控的工具[3]
限贷与限购政策的不同之处，限购政策更强硬，行政手段的强制性表现的更突出，即使是有钱有能力买房的人都不许其购买房产，显然这种政策不能长期适用；但是，限贷政策相对更温和，它是将购买非自居房的购房者的购房成本提高，部分抑制投资投机需求，如果购房者自身不在乎成本的提高，有足够的钱想购置多套房产还是可以进行购房行为的，并不抹杀作为市场参与者根据自身需要自由做出选择的权利。 不仅如此，我们还应注意到，现阶段的情况是，市场机制自身无法引导房地产市场向健康有序的方向发展，正需要政府这只有形的手来调节。我国市场机制还不够完善，需要有形的手来“指挥”，而且机制、制度的建立不是一朝一夕的事，这也就决定了政府长期的温和适当的调控是必需的。限贷政策作为划分刚需与投资投机需求的有效调控工具，引导市场的合理有序发展，是可以考虑将其长期化、制度化的。
（二）银行作为限贷政策的直接实施者，在面对银行自身“利益”与“责任”的取舍时，是否会将限贷政策有效地执行，也是值得商榷的[4]
为响应中央政策，银行限制信贷规模，大力压缩房地产贷款，使银行的运营压力变大。银行相继取消了此前的首次普通住房贷款7折优惠的政策，实行以价换量的措施，部分银行甚至将利率上浮。基于上述现象，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在两会期间提交了一份名为《建议首套房房贷利率恢复7折优惠》的提案，成为2012年3月两会期间关于地产的提案、议案中指向最明确、建议也最具体的一份提案。王健林举例，由于各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠，甚至实行利率上浮，由此带来的贷款成本上升，足以抵消房价下降20%的好处。王健林建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样，房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。
2012年2月份，北京、上海、天津、广州等全国12大城市的部分银行已将首套房贷率从之前的“上浮”5%—10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%（5年期）。3月份，广州重现首套房折扣85折，目前，已有中国银行、农业银行、招商银行等多家大银行率先将首套房贷利率下浮到国务院允许15%的“下限”，预计其他银行也会有类似政策跟进。
2012年2月7日，央行提出，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，四大行“联手”提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。发改委日前也表示要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款的优惠政策，支持居民的合理购房需求。目前，北京大部分银行对首套房贷利率也多实行的是基准利率，部分银行可以给予9折或95折的优惠。这说明备受争议的房地产贷款政策2013年已做出了一定微调，对首套房贷款利率给予优惠，保护刚性需求。
（二） 限购政策会伤及部分刚性需求，不利于解决部分具有还贷能力家庭的住房需求
应该承认，原有“一刀切”的限购、限贷政策容易误伤刚需买房人，包括一部分首次置业和一部分首次改善性买房人[5]。但是，通过具体的房地产贷款政策调整来看，前文中提到2012年在“优先保证首套购房家庭的贷款需求”下，通过微调政策来支持刚需。可以看出，2011年被误伤的刚需政府已经意识到，并采取措施进行了调整。政府在运用宏观调控工具时，也是一个不断完善的过程，在不同阶段面对不同现实情况，做出不同政策调整，并不应稍有不适的负面影响而将其调控措施否定。从最近出现的30个城市试水调控政策微调可以看出，限购限贷不会改变的大前提下，各地政府对于刚性需求的大力扶持[6]。
四、限贷政策长期化的必要性
（一）信贷差别化政策措施能有效引导和规范房地产市场健康发展，满足中低收入家庭的住房需求，弥补市场化缺陷
近两年来，国务院已多次出台房地产调控政策，从“加大差别化房贷执行力度”到“进一步强化差别化信贷政策”进而 “严格实施差别化住房信贷”，措辞越加严厉。可见，差别化信贷政策在调控房价中的重要作用。
作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部最近正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效机制。龙年春节后，北京、上海等特大城市的商业银行，相继恢复了首套住房85折的优惠利率[7]。要真正落实房贷差别化政策，不能仅仅依靠银行，政府应该采取其他配套措施。制定规范银行房贷业务的一系列规章，并进行严格监督，保护借款人的正当利益。监管部门要求商业银行将房贷办理流程透明化，借款人应有渠道确认自己贷款何时到款。
同时，公积金政策应该进一步向首套购房者倾斜，并适当提高贷款额度。近年来，全国各地纷纷调高公积金贷款额度。公积金贷款额度要提升并不简单，要依据一个城市公积金资金的总体运作情况，但上海目前已经能够用公积金资金支持保障房建设，从公平的角度出发，进一步支持首套购房者也是应该的。通过一系列的配套政策，能让绝大多数只能依靠自己解决住房问题的“刚需”，也能像廉租房、公租房、共有产权房享受者那样，享受到政府实实在在的支持。
（二）宏观调控将成为伴随房地产行业发展的长期现象
中国的城市化在快速推进，城市群的形成和城市人口的重新布局也使城市房地产需求出现上升的趋势。从整个城市化进程来看，未来中国还会产生更多的特大城市和大型城市，供给方面的矛盾将会成为房地产市场的主要矛盾。在可以预见的未来，刚性需求必将是房地产行业发展的重要支撑力量。住建部要求地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，尽快形成有效供应[8]。这就需要宏观政策的有效引导，将供给与需求进行有效的对接和匹配，中国房地产业发展的道路才会科学而持久的走下去。
（三）有人提出房产税或代替限购限贷令，本文并不否定该说法的合理性
事实上，2012年1月份重庆和上海已经开始进行房产税的试点，效果似乎并不尽如人意[9]。由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，而且，房地产出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立尚待时间，因此房产税难以短期内在全国范围内推广征收。要从根本上通过市场机制发挥有效作用，使房地产市场自发地健康发展，需要进一步规范市场、完善制度和体制建设，而这是一个长期的过程，不是一蹴而就的。我们也必须看到，当前的房地产调控显现的效果只是初步的，而且这种效果的取得主要还是建立在限贷和限购的基础上，一旦这些政策放松，在其他调控机制有效发挥作用下，投资和投机资金还是会重新返回房地产市场，那将进一步加剧房地产泡沫，使之前的努力付之东流，而且也会直接威胁国民经济的平稳健康发展。因此，在其他有效地规范楼市的制度与体制还未完善下，与此相关的宏观调控工具的补充是非常必要的。 （四）在实际层面上，中央对房地产调控的决心是坚定的
总理温家宝在十一届全国人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。在谈到对房地产市场发展的观点时，温家宝表示“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”“房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也是不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”[10]
（五）可能降低商业银行的开发信贷风险
在政府强有力政策的压力下，银行审时度势，更加谨慎的开展房地产业务，减少了过去“乘热打铁”的“趋利”行为，一定程度上降低了信贷风险。同时，在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意房地产行业对整个经济的影响是很大的，房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，必须提前做好风险防控工作。在调控房地产市场的同时，也能够保持经济稳定增长。
五、结束语
限贷政策也是要基于现实需要不断完善的，要继续深化推进差别化信贷政策，抑制过度的投资投机性需求，保护刚性需求，保障中低收入家庭的利益。让限贷政策有效配合政府的保障房建设、税收改革等其他政策，进一步常规化、制度化，形成较完善的长效机制。
参考文献：
[1] 况伟大.房地产与中国宏观经济[M].北京中国经济出版社，2010.
[2] 叶群.限贷政策[N].第一财经日报，2012-3-9.
[3] 凤鸣.坚持房地产调控谨防楼市现“假摔”[J].中国房地产业，2012，（03）.
[4] 高丹华.完善和发展房地产金融[J].城市开发，2012，（01）.
[5] 张雷.房地产市场困境与转机[J].房地产导刊，2012，（04）.
[6] 王春华.如何寻找我国房地产调控的平衡点[J].中国房地产业，2012，（03）.
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