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【摘要】随着我国老年化程度的加深，养老地产的发展也随之迎来春天。本文以昆明市为例，运用灰色预测模型对昆明市的养老地产需求进行预测，结果表明昆明市老年人口的逐年上升，未来昆明市养老地产需求将得到个性化服务的提升，老年人住房以租代购的发展模式也得到进一步加强。并结合昆明市自身老年人口特点对养老地产发展前景进行了综合分析。
【关键词】养老地产；租赁住房；需求预测
早在 1982 年，昆明市 65 岁以上老年人口仅有 20.2 万，而2010年已急剧增加到95.4万，增加了75.2万，人口比重增加8.9个百分点。计划生育政策的普及使得人口出生率得以大幅控制，人民物质生活水平也得以不断提高，人口寿命、健康水平也相应提高，增加了步入老龄期的人口，人口老龄化的速度明显加快。随着家庭小型化的加剧，空巢老人（身边无子女共同生活）、三无老人（无子女、无生活能力、无生活收入）的数量占老年人总数的比重也将进一步提高。老年人口的不断上升，伴随而来的养老地产发展也应运而生，从长远来看，昆明市养老地产密切结合房地产开发与消费者生活方式，整合房地产业和其他相关产业各种有效资源，重塑昆明市房地产发展布局。
1、昆明市老地产市场需求背景分析
2016年昆明全市以常住人口为口径计算人均生产总值为 63918.40 元，增长7.6%。 根据问卷回收整理统计，调查对象中男性 237 人，占 49.3%；女性 243人，占50.7%。男女性别均衡，可排除性别因素对养老地产项目的不同偏好。其中55-65 歲256人，占53.3%；65岁以上224人，占 46.7%。老年人群体中有相当的比例认为自己的身体有不同程度的疾病困扰，高龄老人尤为明显。低龄老人的高比例也可以反应对未来养老地产的需求情况，可以指导养老地产的发展方向。
由调查统计结果分析，在接受调查的 480位老年人中，他们的养老收入主要来自于离退休金收入（303 人）、子女或亲戚资助（80 人）、自我储蓄（40 人）、职业收入（27 人）及国家补助（12人）等几个方面。子女或亲戚资助排在离退休金之后的第二位，可以看出基于我国传统的孝道美德，老年人晚年的幸福生活是子女热切的期望。同时，许多老年人从风险意识考虑，在年轻时便开始了自我储蓄，为自己增添养老保障。
2、昆明养老地产市场需求意愿分析
根据养老地产租赁需求意愿的调查问卷整理可知，在回收的 480 份有效问卷中有105 份具有养老地产租赁需求意愿，占有效问卷总数的21.9%，大部分愿意入住租赁型养老地产的人群普遍收入高，养老需求意愿强烈。另有 78.1%的受调查人群不愿意入住。
3、昆明市老年人养老总量预测
从发展趋势看，昆明市老年人口总量呈现一定的时间序列变化规律，因此这里采用灰色系统预测模型对昆明市未来老年人口总量进行合理预测。基于昆明市老年人口总量历史数据统计基础上，通过数学预测模型，分析和寻找数据变化规律，推演昆明市老年人养老总量发展态势，为了解昆明市养老市场需求总量提供依据。本文研究对象为 65 岁以上的老年人，数据采用昆明市65岁以上老年人口总量。由于基本的灰色预测模型都是基于等间距的条件建立的，但由于2005年昆明市65岁以上人口数据无法获取，因此本文采用时间序列拟合对不等间距数据进行处理。拟合曲线为： ， 。从而得到1985-2015年昆明市每五年的老年人口总量。
由昆明市老年人口统计数据，设有变量为X（0） 原始数据序列：
从而得到各年度灰色模型对应生成估计值。1995、2000、2005、2010、2015的估计值分别为33.2、36.1、45.1、52.9和96.8万人，对应的残差分别为-2.6312、-3.7326/8.6326、-7.4031和-1.7311，相对于实际值，相对误差分别为6.7311%、3.0964%、10.6303%、4.7312%和7.8816%。
从模型的残差检验和相对误差检验看，模型预测效果较好。通过灰色系统模型预测昆明市65岁以上老年人口2020、2025、2030和2035年的值分别为113.7、152.3、191.4、262.3万人，总量保持着持续上升，但未来老年人口增长速度会有所减缓。
根据昆明市老年人口的预测可知，无论短期还是长期，昆明市老年人口的数量仍然呈急剧上升趋势，大量的老年人口增加带来巨大的养老市场。昆明市养老地产租赁市场总量预测受到诸多因素的影响，本文选用灰色预测模型对昆明老年人口总量进行预测，并在问卷调查的基础上计算昆明老年人愿意入住租赁型养老地产的权重，即昆明市养老地产租赁市场总量预测=昆明老年人口总量*养老地产租赁需求意愿权重（21.9%）。假设在养老地产租赁需求意愿权重不变的情况下，粗略估算昆明养老地产市场需求总量，2020、2025、2030和2035年昆明市预计养老地产市场需求分别为24.9、33.4、41.9、57.4万人。
4、昆明市养老地产前景分析
养老地产具备商业营利性与社会福利性双重性质，养老地产的产生与发展是当今社会人口老龄化的必然趋势。它既可以满足不同收入的老年人租购养老地产的需求，也可以带动养老产业相关联产业的发展。未来昆明市是老年人口在逐年上升，养老地产的发展也将迎来春天，并且结合昆明市地产资源和人口老年化特点，形成养老地产郊区化、产业化、功能齐全化、科技化等全面服务业。
参考文献：
[1]陶立群.中国老年人住房与环境状况分析[J].人口与经济，2004.
[2]王辅贤.社区养老助老服务的取向、问题与对策研究[J].社会科学研究，2004.
作者简介：
窦昕烨（1993-），女，汉族，山东淄博人，硕士研究生，研究方向：房地产与区域经济。
【关键词】养老地产；租赁住房；需求预测
早在 1982 年，昆明市 65 岁以上老年人口仅有 20.2 万，而2010年已急剧增加到95.4万，增加了75.2万，人口比重增加8.9个百分点。计划生育政策的普及使得人口出生率得以大幅控制，人民物质生活水平也得以不断提高，人口寿命、健康水平也相应提高，增加了步入老龄期的人口，人口老龄化的速度明显加快。随着家庭小型化的加剧，空巢老人（身边无子女共同生活）、三无老人（无子女、无生活能力、无生活收入）的数量占老年人总数的比重也将进一步提高。老年人口的不断上升，伴随而来的养老地产发展也应运而生，从长远来看，昆明市养老地产密切结合房地产开发与消费者生活方式，整合房地产业和其他相关产业各种有效资源，重塑昆明市房地产发展布局。
1、昆明市老地产市场需求背景分析
2016年昆明全市以常住人口为口径计算人均生产总值为 63918.40 元，增长7.6%。 根据问卷回收整理统计，调查对象中男性 237 人，占 49.3%；女性 243人，占50.7%。男女性别均衡，可排除性别因素对养老地产项目的不同偏好。其中55-65 歲256人，占53.3%；65岁以上224人，占 46.7%。老年人群体中有相当的比例认为自己的身体有不同程度的疾病困扰，高龄老人尤为明显。低龄老人的高比例也可以反应对未来养老地产的需求情况，可以指导养老地产的发展方向。
由调查统计结果分析，在接受调查的 480位老年人中，他们的养老收入主要来自于离退休金收入（303 人）、子女或亲戚资助（80 人）、自我储蓄（40 人）、职业收入（27 人）及国家补助（12人）等几个方面。子女或亲戚资助排在离退休金之后的第二位，可以看出基于我国传统的孝道美德，老年人晚年的幸福生活是子女热切的期望。同时，许多老年人从风险意识考虑，在年轻时便开始了自我储蓄，为自己增添养老保障。
2、昆明养老地产市场需求意愿分析
根据养老地产租赁需求意愿的调查问卷整理可知，在回收的 480 份有效问卷中有105 份具有养老地产租赁需求意愿，占有效问卷总数的21.9%，大部分愿意入住租赁型养老地产的人群普遍收入高，养老需求意愿强烈。另有 78.1%的受调查人群不愿意入住。
3、昆明市老年人养老总量预测
从发展趋势看，昆明市老年人口总量呈现一定的时间序列变化规律，因此这里采用灰色系统预测模型对昆明市未来老年人口总量进行合理预测。基于昆明市老年人口总量历史数据统计基础上，通过数学预测模型，分析和寻找数据变化规律，推演昆明市老年人养老总量发展态势，为了解昆明市养老市场需求总量提供依据。本文研究对象为 65 岁以上的老年人，数据采用昆明市65岁以上老年人口总量。由于基本的灰色预测模型都是基于等间距的条件建立的，但由于2005年昆明市65岁以上人口数据无法获取，因此本文采用时间序列拟合对不等间距数据进行处理。拟合曲线为： ， 。从而得到1985-2015年昆明市每五年的老年人口总量。
由昆明市老年人口统计数据，设有变量为X（0） 原始数据序列：
从而得到各年度灰色模型对应生成估计值。1995、2000、2005、2010、2015的估计值分别为33.2、36.1、45.1、52.9和96.8万人，对应的残差分别为-2.6312、-3.7326/8.6326、-7.4031和-1.7311，相对于实际值，相对误差分别为6.7311%、3.0964%、10.6303%、4.7312%和7.8816%。
从模型的残差检验和相对误差检验看，模型预测效果较好。通过灰色系统模型预测昆明市65岁以上老年人口2020、2025、2030和2035年的值分别为113.7、152.3、191.4、262.3万人，总量保持着持续上升，但未来老年人口增长速度会有所减缓。
根据昆明市老年人口的预测可知，无论短期还是长期，昆明市老年人口的数量仍然呈急剧上升趋势，大量的老年人口增加带来巨大的养老市场。昆明市养老地产租赁市场总量预测受到诸多因素的影响，本文选用灰色预测模型对昆明老年人口总量进行预测，并在问卷调查的基础上计算昆明老年人愿意入住租赁型养老地产的权重，即昆明市养老地产租赁市场总量预测=昆明老年人口总量*养老地产租赁需求意愿权重（21.9%）。假设在养老地产租赁需求意愿权重不变的情况下，粗略估算昆明养老地产市场需求总量，2020、2025、2030和2035年昆明市预计养老地产市场需求分别为24.9、33.4、41.9、57.4万人。
4、昆明市养老地产前景分析
养老地产具备商业营利性与社会福利性双重性质，养老地产的产生与发展是当今社会人口老龄化的必然趋势。它既可以满足不同收入的老年人租购养老地产的需求，也可以带动养老产业相关联产业的发展。未来昆明市是老年人口在逐年上升，养老地产的发展也将迎来春天，并且结合昆明市地产资源和人口老年化特点，形成养老地产郊区化、产业化、功能齐全化、科技化等全面服务业。
参考文献：
[1]陶立群.中国老年人住房与环境状况分析[J].人口与经济，2004.
[2]王辅贤.社区养老助老服务的取向、问题与对策研究[J].社会科学研究，2004.
作者简介：
窦昕烨（1993-），女，汉族，山东淄博人，硕士研究生，研究方向：房地产与区域经济。