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【摘 要】文章对建筑测绘中的房地产测绘进行概述，并对房产测绘技术做了简要分析，为提高房地产测量提供准确的技术手段，以便更好地为住房制度改革服务。
【关键词】房产测绘；面积；测绘成果
一、房产测绘的概述
从广义上而言，房产测绘是测定和调查房屋及用地状况，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用和交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料的测量工作。从具体意义上来讲，房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。
房产，是指依附于土地上的各种建筑物和构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它不仅是人类最重要的物质财富之一，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象之一。房产测量是测绘工作的重要组成部分，是地籍测量与房产测量的总称。房产测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。
二、房产测量技术
1、坐标解析测量法。通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
2、GPS测量技术。GPS 技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS 技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于 GIS 的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。RTK 测量技术是基于 GPS 定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。PTK 测量技术的优势在于：第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累；第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成 6km 左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数；第三，此技术操作更加简单方便，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。
3、PTR测绘技术。PTR 是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。PTR 技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。PTR 技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的 GPS 接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTR 技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS 将获得的数据进行处理后录入 GPS 系统，及时进行测量地图的绘制。
4、测量技术在房产中的应用。以 GIS 测绘技术在房产测量中的应用为例。GIS 测绘技术出现在上世纪 60 年代地理研究领域，GIS 技术以地理空间为分析基础，进行地力模型的分析亚牛，提供丰富的动态地理信息。地理信息系统可以完成测绘中的数据收集、数据处理、结果绘制的一体化管理，具有全程动态特征；GIS 系统进行数据分析的时候以空间地理模式作为基础，实现对所测绘地区的空间分析、多元化分析和动态分析，提供了丰富的高质量的信息；地理信息系统基于计算机技术，利用计算机实现对地理空间的分析和模拟，并把模拟得到的结果用在空间数据上，以获得准确有效的地理信息，飞速完成人类大脑无法实现的分析过程。
房产测绘具有工作量大和数据量大的特点，后期的数据处理过程以及结果分析环节比较繁琐并容易出现错误。房产测量系统的出现，避免了传统测绘中的问题，使测绘技术得到了进一步发展。房产测绘系统建设是个复杂工程，需要较高测绘水平。美国在这方面做了深入研究并取得了一定成果。美国开发的 GIS 已经被应用到各个领域，带来了数据测绘领域的技术革命。测量信息系统，即 GIS 已经初步引入到房产测绘中去，降低了传统测绘过程中的工作强度，大幅度的提高了测绘的效率。以 GIS 技术为基础的房地产测绘系统具有强大的测绘以及数据管理功能，在测绘中以 GIS 技术进行数据处理，输出测绘图和其属性，大大提高了房产测绘的工作效率。
GIS 相比较传统的房产测绘方法有更高的运行效率，可以实现图形数据和属性数据的相接，可能自动绘制出房屋的分层、分户的平面设计图。GIS 的地理信息体统可以对属性和空间的生产与管理、查询进行实时监测，这样不仅可以减轻测绘人员的工作强度，还可以带来很客观的经济、社会效益。
GIS 技术在测绘的数据库系统中的应用有三个方面，一是数据的维护。它可以对数据库所记录的数据进行维护，如添加、更改、删除、更新等基本操作。二是图形输出。它支持 DXF、TIF 等格式的图形。与传统的手工制图相比提高了效率。三是属性和图形的双向挂接。四是统计分析。对房屋的面积、产权等信息用图形、表格等直观形式表现出来。
三、加强房产测绘质量管理的有效举措
1、加强对房产测绘市场的管理。对房产测绘最终的成果质量应该从市场容量的规模方面出发予以确定。如果说过早的开放市场，会出现异常混乱的现象，比如说各个测绘单位之间相互压价，使市场进入不正当的竞争发展，造成市场的无序竞争；另外，测绘单位为了节约经营成本，进行偷工减料，减少该有的程序，致使测繪成果质量不高。同时，由于房产测绘成果具有一定的法律效力，也牵涉到比较大的利益，所以测绘单位为了获得一己私利，会使用一些特殊的、不正当的手段来获取测绘任务，降低在人们心中的信用，阻碍其可持续发展。因此，对于刚刚进入市场的测绘单位来说，应该加强对其的培训管理，最终达到市场对其的严格要求标准。 2、加强对房产测绘过程的控制。房产测绘有其自身的特点，市场也具有自己的变化特征，因此，房产测绘在一定程度上无论是对市场价格还是市场经济的规律变化反映出来。房产测绘也应该按照市场的某种经济规律来工作，不能无节制的干扰委托方的经济活动，不能自行确定某个测绘单位，对使用测绘单位的资格进行严格审查，要求测绘单位的工作人员技术与专业能力达标，这样才能促进测绘市场的顺利发展。另外，由于测绘市场在激烈的竞争环境下多多少少都会出现一些不利行为，加强对其的监管也是非常重要的。像我国目前现如今对测绘成果的审核还是多流于形式，未能落实到实处，那么在进行房产测绘过程的控制时，必须要进行抽样反复检查，避免出现审核失误的现象。及时公布测绘成果，加强对其公开、透明度的管理。
3、加强对测绘程序的检查。如果对房产测绘的成果只是停留在形式性的审核上面，没有实质性的审核，则就不能确保测绘程序的准确、严谨性。因此，必须要加强对测绘程序的检查，确保房产测绘最终成果。相关审核部门应该定期进行对各项测绘成果资料的抽查，或者不定期的突击检查，针对测绘单位项目管理数据库的建设，对抽检过程中遇到的问题进行记录，并向社会公布结果，一旦涉及到有违规行为的测绘单位，必须要予以严厉惩处。
4、加强测绘单位的自律性。作为测绘单位自身来说，应该建立一套质量控制机制，以此实现对自身单位的严格控制。做好人才的培养工作，继而提高测绘工作质量，引进先进的高科技水与技术，确保测绘工作的效率及准确性；建立专门的质量检验部门，对各个项目最终的测绘成果进行严格抽检及复检，避免出现错误情况，加强其自律性为测绘单位的可持续发展具有重要作用。
结束语
随着房产市场不断规范化的发展，公众对房产测绘精度质量要求越来越高。房产测绘成果作为权属登记的基础资料，具有一定的法律效力。因此提高房产测绘质量尤为必要和紧迫，而这也是测绘业健康发展的坚实基础。房产测绘涉及千家万户，它是一项技术性和政策性都很强的工作。本文对房地产测绘中可能出现的一些问题进行了分析，对房产测量中的个别焦点问题也提出了看法，比较符合当前城市发展的需要，并能供购房者进行参考。
参考文献：
[1]刘春苓.浅析房产测绘在城市房屋拆迁改造工作中的重要性[J].时代报告（学术版），2012 （ 5）：152.
[2]张远兰.解析数字化测图技术在房产测绘中的应用[J]. 华东科技，2013 （02）：121.
[3]李 謀.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究[J].科技资讯，PTR2010（04）：172.
【关键词】房产测绘；面积；测绘成果
一、房产测绘的概述
从广义上而言，房产测绘是测定和调查房屋及用地状况，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用和交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料的测量工作。从具体意义上来讲，房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。
房产，是指依附于土地上的各种建筑物和构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它不仅是人类最重要的物质财富之一，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象之一。房产测量是测绘工作的重要组成部分，是地籍测量与房产测量的总称。房产测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。
二、房产测量技术
1、坐标解析测量法。通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
2、GPS测量技术。GPS 技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS 技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于 GIS 的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。RTK 测量技术是基于 GPS 定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。PTK 测量技术的优势在于：第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累；第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成 6km 左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数；第三，此技术操作更加简单方便，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。
3、PTR测绘技术。PTR 是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。PTR 技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。PTR 技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的 GPS 接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTR 技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS 将获得的数据进行处理后录入 GPS 系统，及时进行测量地图的绘制。
4、测量技术在房产中的应用。以 GIS 测绘技术在房产测量中的应用为例。GIS 测绘技术出现在上世纪 60 年代地理研究领域，GIS 技术以地理空间为分析基础，进行地力模型的分析亚牛，提供丰富的动态地理信息。地理信息系统可以完成测绘中的数据收集、数据处理、结果绘制的一体化管理，具有全程动态特征；GIS 系统进行数据分析的时候以空间地理模式作为基础，实现对所测绘地区的空间分析、多元化分析和动态分析，提供了丰富的高质量的信息；地理信息系统基于计算机技术，利用计算机实现对地理空间的分析和模拟，并把模拟得到的结果用在空间数据上，以获得准确有效的地理信息，飞速完成人类大脑无法实现的分析过程。
房产测绘具有工作量大和数据量大的特点，后期的数据处理过程以及结果分析环节比较繁琐并容易出现错误。房产测量系统的出现，避免了传统测绘中的问题，使测绘技术得到了进一步发展。房产测绘系统建设是个复杂工程，需要较高测绘水平。美国在这方面做了深入研究并取得了一定成果。美国开发的 GIS 已经被应用到各个领域，带来了数据测绘领域的技术革命。测量信息系统，即 GIS 已经初步引入到房产测绘中去，降低了传统测绘过程中的工作强度，大幅度的提高了测绘的效率。以 GIS 技术为基础的房地产测绘系统具有强大的测绘以及数据管理功能，在测绘中以 GIS 技术进行数据处理，输出测绘图和其属性，大大提高了房产测绘的工作效率。
GIS 相比较传统的房产测绘方法有更高的运行效率，可以实现图形数据和属性数据的相接，可能自动绘制出房屋的分层、分户的平面设计图。GIS 的地理信息体统可以对属性和空间的生产与管理、查询进行实时监测，这样不仅可以减轻测绘人员的工作强度，还可以带来很客观的经济、社会效益。
GIS 技术在测绘的数据库系统中的应用有三个方面，一是数据的维护。它可以对数据库所记录的数据进行维护，如添加、更改、删除、更新等基本操作。二是图形输出。它支持 DXF、TIF 等格式的图形。与传统的手工制图相比提高了效率。三是属性和图形的双向挂接。四是统计分析。对房屋的面积、产权等信息用图形、表格等直观形式表现出来。
三、加强房产测绘质量管理的有效举措
1、加强对房产测绘市场的管理。对房产测绘最终的成果质量应该从市场容量的规模方面出发予以确定。如果说过早的开放市场，会出现异常混乱的现象，比如说各个测绘单位之间相互压价，使市场进入不正当的竞争发展，造成市场的无序竞争；另外，测绘单位为了节约经营成本，进行偷工减料，减少该有的程序，致使测繪成果质量不高。同时，由于房产测绘成果具有一定的法律效力，也牵涉到比较大的利益，所以测绘单位为了获得一己私利，会使用一些特殊的、不正当的手段来获取测绘任务，降低在人们心中的信用，阻碍其可持续发展。因此，对于刚刚进入市场的测绘单位来说，应该加强对其的培训管理，最终达到市场对其的严格要求标准。 2、加强对房产测绘过程的控制。房产测绘有其自身的特点，市场也具有自己的变化特征，因此，房产测绘在一定程度上无论是对市场价格还是市场经济的规律变化反映出来。房产测绘也应该按照市场的某种经济规律来工作，不能无节制的干扰委托方的经济活动，不能自行确定某个测绘单位，对使用测绘单位的资格进行严格审查，要求测绘单位的工作人员技术与专业能力达标，这样才能促进测绘市场的顺利发展。另外，由于测绘市场在激烈的竞争环境下多多少少都会出现一些不利行为，加强对其的监管也是非常重要的。像我国目前现如今对测绘成果的审核还是多流于形式，未能落实到实处，那么在进行房产测绘过程的控制时，必须要进行抽样反复检查，避免出现审核失误的现象。及时公布测绘成果，加强对其公开、透明度的管理。
3、加强对测绘程序的检查。如果对房产测绘的成果只是停留在形式性的审核上面，没有实质性的审核，则就不能确保测绘程序的准确、严谨性。因此，必须要加强对测绘程序的检查，确保房产测绘最终成果。相关审核部门应该定期进行对各项测绘成果资料的抽查，或者不定期的突击检查，针对测绘单位项目管理数据库的建设，对抽检过程中遇到的问题进行记录，并向社会公布结果，一旦涉及到有违规行为的测绘单位，必须要予以严厉惩处。
4、加强测绘单位的自律性。作为测绘单位自身来说，应该建立一套质量控制机制，以此实现对自身单位的严格控制。做好人才的培养工作，继而提高测绘工作质量，引进先进的高科技水与技术，确保测绘工作的效率及准确性；建立专门的质量检验部门，对各个项目最终的测绘成果进行严格抽检及复检，避免出现错误情况，加强其自律性为测绘单位的可持续发展具有重要作用。
结束语
随着房产市场不断规范化的发展，公众对房产测绘精度质量要求越来越高。房产测绘成果作为权属登记的基础资料，具有一定的法律效力。因此提高房产测绘质量尤为必要和紧迫，而这也是测绘业健康发展的坚实基础。房产测绘涉及千家万户，它是一项技术性和政策性都很强的工作。本文对房地产测绘中可能出现的一些问题进行了分析，对房产测量中的个别焦点问题也提出了看法，比较符合当前城市发展的需要，并能供购房者进行参考。
参考文献：
[1]刘春苓.浅析房产测绘在城市房屋拆迁改造工作中的重要性[J].时代报告（学术版），2012 （ 5）：152.
[2]张远兰.解析数字化测图技术在房产测绘中的应用[J]. 华东科技，2013 （02）：121.
[3]李 謀.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究[J].科技资讯，PTR2010（04）：172.