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一、正确认识配套用房的属性
目前我国立法对配套用房尚无明确定义，但从《物权法》等法律中我们可以给配套用房初步定义为住宅小区内保障居民生活需要的配套用房及设施。根据营利性质，配套用房可以划分为非经营性配套用房和经营性配套用房两类。
1.非经营性配套用房的所有权主体认定
非经营性配套用房是根据法律法规及规定等确定的指令性指标控制建设的住宅区配套服务功能的房屋，其建设成本有的已经列入小区商品房建设成本，有的没有列入。但此类房屋并非如住宅一样可以自由流通，一般情况下建成后有些应移交给当地的行政或社会事务管理部门，有些应归全体业主所有。
常见的非经营性配套用房主要有以下几类。
幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房。对于这类设施，一般情况下地块出让时会在合同中约定权利归属。如《无锡市商品房交付使用管理办法》明确规定，“教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地区人民政府确定的有关部门或者单位移交”。
人防工程。目前人防工程移交手续尚不完善，接管单位不明。《防空法》虽未对人防工程的产权归属定性，但该法明确人民防空是国防的组成部分，《物权法》第52条也明确国防资产属于国家所有。因此其产权可认为归国家所有。
物业用房。依据《物业管理条例》规定，物业用房产权应归全体业主。
停车库、停车位如果作为共有建筑面积被分摊的，其产权归全体业主所有。
2.经营性配套用房的所有权主体认定
经营性公建配套用房可以定义为居住区日常生活必需的商业服务性设施，以指导性指标引导该类配套公建的建设或开发商与购房人之间约定建设的房屋。经营性配套用房的初始产权可认为归属于开发商。
二、配套用房的登记方法
住宅小区配套用房应由开发商在申请住宅小区房屋初始登记时一并申请，并根据其属性采用相应的登记方法。
幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房一般采取先由开发商申请初始登记，再转移登记至政府确定的有关部门名下的做法。当然，对开发商投资建造、没有违反规定且没有任何协议约定权利归属的教育设施，也可为开发商所有，其初始登记后可依法处分登记。
人防工程、物业用房、作为共有建筑面积被分摊的停车库、停车位由开发商代为登记，记载于登记簿不发证。
属于经营性配套用房中的商业服务用房、会所（不具有物业管理、社区管理、医疗、文体用途），由开发商申请登记，记载于登记簿并发证。不属于全体业主共有的停车库、停车位，其产权归开发商所有。《无锡市房屋登记条例》规定建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，未参与共有面积分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有，由开发商申请登记，记载于登记簿并发证。在实际操作中，对确实无法确认产权归属的配套用房，如《物权法》出台前已建的住宅区，建议可由开发商代为申请记载于登记簿，但不明确产权人。
三、配套用房登记中的注意事项
1.对分期建设分期登记的配套用房要整体考虑
配套用房的配比是针对整个住宅楼盘而言的，对于分期交付分期登记的楼盘，登记机构尤其应注重整体与分期相结合审查的登记原则。开发商申请首期楼盘初始登记时，应让其提交整体楼盘配套用房清单及平面图，载明配套用房所在的部位、面积、数量、分期建设的计划。对照规划、建设、人防等职能部门出具的证明文件，核对开发商申报的配套用房是否符合要求。后续分期登记楼盘的配套用房以此清单为准，如有变化需以有关部门出具的文件为准。
2.车库（位）登记审查的特殊性
必须注意归开发商所有的停车库、停车位的初始登记的特殊性审查。《无锡市房屋登记技术规程》规定，可登记为建设单位所有的车库（位）条件为：（1）未计入公用建筑面积分摊 ；（2）销售方案经商品房预（销）售主管部门备案；（3）不属于人防工程；（4）符合公建配套验收证明要求的车库（位）。此外，车库（位）不适用分期登记，应于整个楼盘建设完成后整体登记。因为有些楼盘会出现前几期车库（位）满足公建配套分期验收标准，但到最后一期时由于各种原因导致汽车库（位）配置不足，从而使整个楼盘汽车库（位）不符合公建配套验收标准。如果汽车库（位）分期登记了，就会让登记机构卷入不必要的纷争中。在实地查看时，登记机构除需核对汽车库（位）所在部位外，还应对其数目一一清点，避免鱼目混珠。
3.审查经营性配套用房是否在销（预）售许可的范围内
《无锡市商品房销售管理实施细则》第四条规定，本市商品房销售管理实行商品房预（销）售许可证制度（不属于全体业主共有的停车库、停车位汽车库，只需将销售方案报房产管理部门备案即可）。同时《无锡市房屋登记技术规程》规定，商品房预（销）售许可证是商品房初始登记的必收要件。经营性配套用房登记时，一定要仔细核对是否在预（销）售许可的范围内，做到登记的部位、面积与预（销）售许可证（或经备案的销售方案）记载的部位、面积均一致。
4.登记时重视配套用房用途的记载
配套用房正常使用对小区的居住、服务发挥着极其重要的作用，各类配套用房均有明确的配建标准，因此，配套用房一经批准建设赋予特定使用功能，其用途不得随意变更。实践中开发企业或物管单位为取得更高的经济利益，改变配套用房用途的为数不少，由此引出的社会矛盾十分尖锐。因此，登记机构对配套用房用途的记载应引起必要的重视。房屋用途是反映物权状态的重要内容之一，登记时应认真审查各类配套用房的具体用途，并按建设批准核定的范围和用途记载于登记簿，如物业用房、社区用房等。若出现不确定用途的配套用房，如架空层、转换层、夹层等，应当在用途一栏记载“公建配套”。
5.加强与相关职能管理部门的沟通
在无锡，有关配套用房的证明文件主要有建设局出具的公建配套项目立项批复及验收证明、规划局出具的建设工程规划核实合格证、人防办出具的人防工程单项验收合格证明。这些文件明确记载了配套用房的数量，但也存在审批时权利归属不明、经批准的附图一般由职能部门自行归档留存，不对外提供等问题。所以，登记机构应加强与相关职能部门的沟通，以掌握审批的实际情况，做好登记工作。
马志刚/责任编辑
目前我国立法对配套用房尚无明确定义，但从《物权法》等法律中我们可以给配套用房初步定义为住宅小区内保障居民生活需要的配套用房及设施。根据营利性质，配套用房可以划分为非经营性配套用房和经营性配套用房两类。
1.非经营性配套用房的所有权主体认定
非经营性配套用房是根据法律法规及规定等确定的指令性指标控制建设的住宅区配套服务功能的房屋，其建设成本有的已经列入小区商品房建设成本，有的没有列入。但此类房屋并非如住宅一样可以自由流通，一般情况下建成后有些应移交给当地的行政或社会事务管理部门，有些应归全体业主所有。
常见的非经营性配套用房主要有以下几类。
幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房。对于这类设施，一般情况下地块出让时会在合同中约定权利归属。如《无锡市商品房交付使用管理办法》明确规定，“教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地区人民政府确定的有关部门或者单位移交”。
人防工程。目前人防工程移交手续尚不完善，接管单位不明。《防空法》虽未对人防工程的产权归属定性，但该法明确人民防空是国防的组成部分，《物权法》第52条也明确国防资产属于国家所有。因此其产权可认为归国家所有。
物业用房。依据《物业管理条例》规定，物业用房产权应归全体业主。
停车库、停车位如果作为共有建筑面积被分摊的，其产权归全体业主所有。
2.经营性配套用房的所有权主体认定
经营性公建配套用房可以定义为居住区日常生活必需的商业服务性设施，以指导性指标引导该类配套公建的建设或开发商与购房人之间约定建设的房屋。经营性配套用房的初始产权可认为归属于开发商。
二、配套用房的登记方法
住宅小区配套用房应由开发商在申请住宅小区房屋初始登记时一并申请，并根据其属性采用相应的登记方法。
幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房一般采取先由开发商申请初始登记，再转移登记至政府确定的有关部门名下的做法。当然，对开发商投资建造、没有违反规定且没有任何协议约定权利归属的教育设施，也可为开发商所有，其初始登记后可依法处分登记。
人防工程、物业用房、作为共有建筑面积被分摊的停车库、停车位由开发商代为登记，记载于登记簿不发证。
属于经营性配套用房中的商业服务用房、会所（不具有物业管理、社区管理、医疗、文体用途），由开发商申请登记，记载于登记簿并发证。不属于全体业主共有的停车库、停车位，其产权归开发商所有。《无锡市房屋登记条例》规定建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，未参与共有面积分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有，由开发商申请登记，记载于登记簿并发证。在实际操作中，对确实无法确认产权归属的配套用房，如《物权法》出台前已建的住宅区，建议可由开发商代为申请记载于登记簿，但不明确产权人。
三、配套用房登记中的注意事项
1.对分期建设分期登记的配套用房要整体考虑
配套用房的配比是针对整个住宅楼盘而言的，对于分期交付分期登记的楼盘，登记机构尤其应注重整体与分期相结合审查的登记原则。开发商申请首期楼盘初始登记时，应让其提交整体楼盘配套用房清单及平面图，载明配套用房所在的部位、面积、数量、分期建设的计划。对照规划、建设、人防等职能部门出具的证明文件，核对开发商申报的配套用房是否符合要求。后续分期登记楼盘的配套用房以此清单为准，如有变化需以有关部门出具的文件为准。
2.车库（位）登记审查的特殊性
必须注意归开发商所有的停车库、停车位的初始登记的特殊性审查。《无锡市房屋登记技术规程》规定，可登记为建设单位所有的车库（位）条件为：（1）未计入公用建筑面积分摊 ；（2）销售方案经商品房预（销）售主管部门备案；（3）不属于人防工程；（4）符合公建配套验收证明要求的车库（位）。此外，车库（位）不适用分期登记，应于整个楼盘建设完成后整体登记。因为有些楼盘会出现前几期车库（位）满足公建配套分期验收标准，但到最后一期时由于各种原因导致汽车库（位）配置不足，从而使整个楼盘汽车库（位）不符合公建配套验收标准。如果汽车库（位）分期登记了，就会让登记机构卷入不必要的纷争中。在实地查看时，登记机构除需核对汽车库（位）所在部位外，还应对其数目一一清点，避免鱼目混珠。
3.审查经营性配套用房是否在销（预）售许可的范围内
《无锡市商品房销售管理实施细则》第四条规定，本市商品房销售管理实行商品房预（销）售许可证制度（不属于全体业主共有的停车库、停车位汽车库，只需将销售方案报房产管理部门备案即可）。同时《无锡市房屋登记技术规程》规定，商品房预（销）售许可证是商品房初始登记的必收要件。经营性配套用房登记时，一定要仔细核对是否在预（销）售许可的范围内，做到登记的部位、面积与预（销）售许可证（或经备案的销售方案）记载的部位、面积均一致。
4.登记时重视配套用房用途的记载
配套用房正常使用对小区的居住、服务发挥着极其重要的作用，各类配套用房均有明确的配建标准，因此，配套用房一经批准建设赋予特定使用功能，其用途不得随意变更。实践中开发企业或物管单位为取得更高的经济利益，改变配套用房用途的为数不少，由此引出的社会矛盾十分尖锐。因此，登记机构对配套用房用途的记载应引起必要的重视。房屋用途是反映物权状态的重要内容之一，登记时应认真审查各类配套用房的具体用途，并按建设批准核定的范围和用途记载于登记簿，如物业用房、社区用房等。若出现不确定用途的配套用房，如架空层、转换层、夹层等，应当在用途一栏记载“公建配套”。
5.加强与相关职能管理部门的沟通
在无锡，有关配套用房的证明文件主要有建设局出具的公建配套项目立项批复及验收证明、规划局出具的建设工程规划核实合格证、人防办出具的人防工程单项验收合格证明。这些文件明确记载了配套用房的数量，但也存在审批时权利归属不明、经批准的附图一般由职能部门自行归档留存，不对外提供等问题。所以，登记机构应加强与相关职能部门的沟通，以掌握审批的实际情况，做好登记工作。
马志刚/责任编辑