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【摘 要】 近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。因此很多企业开发销售价格的竞争，其优势是强化企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已成为房地产业迫切需要解决的问题。
【关键词】 房地产开发；成本控制；方法
当前，国民经济正进入转型阶段，随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入，老百姓的观望情绪越来越重，房屋销售速度越来越慢，房地产企业的资金回笼越来越差，房地产企业普遍出现资金紧张现象，所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下，房地产企业如要度过难关存活下来，强化内部管理、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。
一、房地产开发项目成本控制内涵
房地产开发项目成本控制不是简单地进行施工成本控制，更不仅仅为了节省某个阶段的费用，而是从企业的全员、全过程、全方位的角度出发，最大限度地利用企业的有效资源，对开发项目全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业综合效益最大化的长远目标。成本控制的主体是房地产开发项目的全员，即全体员工；成本控制对象指的是项目从立项、审批、设计、施工到销售的每一个环节，即全过程；成本控制内容是对房地产开发费用进行预测、计划、核算、分析、考核等，即全方位。
二、房地产开发过程中各阶段的成本控制
1、可行性研究阶段控制。认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。
2、设计阶段控制。设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好“设计一条线，造价千千万”。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑：招标的时候采用设计招标，选择最优方案；多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果；重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。
3、招投标是控制成本增加的关键。新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败，因此选择施工队伍首先要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。再者是要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等都要有详细的约定。对投标包干的工程，由承包方采购的特殊贵重材料和设备，应列出规格、品牌、厂家和品质要求的清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
4、合同控制。在大多数的房地产开发企业中，对合同文本的管理比较严格，有一套完整的管理制度及流程。首先合约部门会对每份合同在执行前都会对召集相关部门进行合同解析，在合同的执行过程中会有与之前项目各阶段的数据对比；在合同执行完毕后也会有一个完整的情况汇总汇报。但是对于合同内容的条款的执行及检查比对还是有待改进，尤其是在执行过程中：比如某个已完工的大型消防工程合同中约定，至竣工结算完毕后付款比例为80%，由于建筑合同范本及常规的合同大都是工程竣工结算后付款至95%的额度，在进度款的支付过程中就这么想当然的一路绿灯，款付出去了。虽不超过工程总价，但是却偏离了合同的初衷。这是不严格执行合同的体现，对当期工程资金的支付造成了不小的压力，资金的时间价值也增加了不少，进而间接影响了工程的造价，会使后期的维修变得不那么轻松可控。
5、加强施工阶段管理是实现成本控制的关键环节。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要做好施工阶段的成本控制，需在各关键环节上制定严密且切实可行的管理措施。
（1）进行技术经济分析，优化施工方案。在制定项目施工方案时，房地产企业应充分发挥项目管理人员的积极性，出点子、找路子，集思广益，通过对不同方案的技术指标分析比较，努力挖掘节约工程投资的潜力，找出许多经济合理的施工方案。
（2）加强设备、材料的品质与价格管理。对企业而言，产品质量并非是越高越好。超过了合理水平，属于质量过剩或浪费。无论是质量不高或过剩，都会造成成本的增加。房地产企业应对施工单位的项目工程招标或材料（设备）采购进行全过程监督，多方询价，审定总包单位的采购质量和价格。推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料，在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上，采用价格低的经济材料代替价格高的精品材料。
（3）控制工程变更。工程变更主要分为两类，一类是设计院后补的设计变更。如果因设计失误或不合理确需变更的，要严格控制设计变动，使该变更对工程影响最小、费用最低。另一类是施工单位提出的施工变更。工程管理部门掌握以下原则：如果方便施工、无费用增加，且不影响其他专业施工则允许；对于可优化设计、可降低费用的变更则鼓励；对于方便施工但增加费用的变更，则禁止。
（4）有效的约束和激励机制是实现成本控制的有力保障。项目开发的成本控制，需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系，尤其是成本管理的约束机制和激励机制。房地产企业纪检监察人员在招投标管理、合同签订、资金使用等环节进行全程监管，严格按照既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标得以落实。对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部成本控制與员工利益相挂钩的分配制度，将责、权、利细化到个人，落实成本管理的奖惩方案，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，从而增强企业的凝聚力，树立员工的主人翁意识。
5、竣工结算阶段的工程造价控制。在本阶段要严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。检查隐蔽验收记录及施工日记.确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。按图严格核实工程量。严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。认真审查，复核，防止各项计算误差。
三、结束语
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
参考文献：
[1]马建国，房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.
[2]喻亚妮.房地产开发项目成本控制研究[D].长安大学，2009.
[3]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].西安建筑科技大学，2010.
【关键词】 房地产开发；成本控制；方法
当前，国民经济正进入转型阶段，随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入，老百姓的观望情绪越来越重，房屋销售速度越来越慢，房地产企业的资金回笼越来越差，房地产企业普遍出现资金紧张现象，所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下，房地产企业如要度过难关存活下来，强化内部管理、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。
一、房地产开发项目成本控制内涵
房地产开发项目成本控制不是简单地进行施工成本控制，更不仅仅为了节省某个阶段的费用，而是从企业的全员、全过程、全方位的角度出发，最大限度地利用企业的有效资源，对开发项目全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业综合效益最大化的长远目标。成本控制的主体是房地产开发项目的全员，即全体员工；成本控制对象指的是项目从立项、审批、设计、施工到销售的每一个环节，即全过程；成本控制内容是对房地产开发费用进行预测、计划、核算、分析、考核等，即全方位。
二、房地产开发过程中各阶段的成本控制
1、可行性研究阶段控制。认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。
2、设计阶段控制。设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好“设计一条线，造价千千万”。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑：招标的时候采用设计招标，选择最优方案；多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果；重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。
3、招投标是控制成本增加的关键。新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败，因此选择施工队伍首先要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。再者是要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等都要有详细的约定。对投标包干的工程，由承包方采购的特殊贵重材料和设备，应列出规格、品牌、厂家和品质要求的清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
4、合同控制。在大多数的房地产开发企业中，对合同文本的管理比较严格，有一套完整的管理制度及流程。首先合约部门会对每份合同在执行前都会对召集相关部门进行合同解析，在合同的执行过程中会有与之前项目各阶段的数据对比；在合同执行完毕后也会有一个完整的情况汇总汇报。但是对于合同内容的条款的执行及检查比对还是有待改进，尤其是在执行过程中：比如某个已完工的大型消防工程合同中约定，至竣工结算完毕后付款比例为80%，由于建筑合同范本及常规的合同大都是工程竣工结算后付款至95%的额度，在进度款的支付过程中就这么想当然的一路绿灯，款付出去了。虽不超过工程总价，但是却偏离了合同的初衷。这是不严格执行合同的体现，对当期工程资金的支付造成了不小的压力，资金的时间价值也增加了不少，进而间接影响了工程的造价，会使后期的维修变得不那么轻松可控。
5、加强施工阶段管理是实现成本控制的关键环节。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要做好施工阶段的成本控制，需在各关键环节上制定严密且切实可行的管理措施。
（1）进行技术经济分析，优化施工方案。在制定项目施工方案时，房地产企业应充分发挥项目管理人员的积极性，出点子、找路子，集思广益，通过对不同方案的技术指标分析比较，努力挖掘节约工程投资的潜力，找出许多经济合理的施工方案。
（2）加强设备、材料的品质与价格管理。对企业而言，产品质量并非是越高越好。超过了合理水平，属于质量过剩或浪费。无论是质量不高或过剩，都会造成成本的增加。房地产企业应对施工单位的项目工程招标或材料（设备）采购进行全过程监督，多方询价，审定总包单位的采购质量和价格。推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料，在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上，采用价格低的经济材料代替价格高的精品材料。
（3）控制工程变更。工程变更主要分为两类，一类是设计院后补的设计变更。如果因设计失误或不合理确需变更的，要严格控制设计变动，使该变更对工程影响最小、费用最低。另一类是施工单位提出的施工变更。工程管理部门掌握以下原则：如果方便施工、无费用增加，且不影响其他专业施工则允许；对于可优化设计、可降低费用的变更则鼓励；对于方便施工但增加费用的变更，则禁止。
（4）有效的约束和激励机制是实现成本控制的有力保障。项目开发的成本控制，需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系，尤其是成本管理的约束机制和激励机制。房地产企业纪检监察人员在招投标管理、合同签订、资金使用等环节进行全程监管，严格按照既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标得以落实。对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部成本控制與员工利益相挂钩的分配制度，将责、权、利细化到个人，落实成本管理的奖惩方案，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，从而增强企业的凝聚力，树立员工的主人翁意识。
5、竣工结算阶段的工程造价控制。在本阶段要严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。检查隐蔽验收记录及施工日记.确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。按图严格核实工程量。严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。认真审查，复核，防止各项计算误差。
三、结束语
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
参考文献：
[1]马建国，房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.
[2]喻亚妮.房地产开发项目成本控制研究[D].长安大学，2009.
[3]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].西安建筑科技大学，2010.