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【摘要】随着我国市场经济的不断发展，客观的推动了各行各业的发展与进步，近几年，在市场经济不断发展的背景前提下，我国的物业管理水平得到了巨大的提升。这是物业企业实现自我提升，科学管理的有力体现。随着物业管理中仍然存在着诸多需要改进的问题，但是在整体发展水平上，却得到了有力的提高。但是相比城市住宅小区，我国的老旧小区的物业管理水平还存在着一定的管理差距，制约和影响到我国物业管理的整体发展水平，因此，必须要通过有效的方法对老旧小区的物业管理进行加强，提高其管理水平，从而提升老旧小区物业管理水平以及物业行业的整体管理水平。
【关键词】市场经济；客观；物业管理水平；老旧小区；整体发展；方法
1、前言
在我国随着城市化进程的不断加快，城市住宅小区的建设速度越来越快，但是在城市中仍然有大量的老旧小区，这些小区也是城市居民生存生活的重要依赖和栖身之处。老旧小区和新小区相比较有着诸多的劣势，这也是很多人纷纷想要从选择从老旧小区中搬到新小区生活的一个重要原因，其中，老旧小区的物业管理水平和新小区相比较就存在着巨大的劣势，由于我国物业管理起步比较晚，因此，很多老旧小区中没有物业管理。或者是物业管理公司考虑到老旧小区中生活的居民物质水平，以及物业管理的成本投入等，纷纷不愿意入驻到老旧小区当中，老旧小区中及时有物业管理，其管理水平也无法有效的满足居民的要求。因此，对于老旧小区物业管理相关问题的探讨将具有现实价值。
2、目前，老旧小区物业管理中存在的常态问题分析
2.1 老旧小区物业管理中业主的相关问题
一个小区物业管理水平的高低，虽然和业主没有直接的关系，但是业主的有效参与以及积极配合，也是推动小区物业管理水平提升的关键因素。目前，在我国很多老旧小区当中，很多业主对小区的物业管理都缺少正确的认识以及积极的参与态度。认为小区的物业管理就是物业公司的问题，和自己没有任何关系，因此，对物业管理缺少有效的参与。这就导致物业管理过程中遇到相关问题有可能不能够被及时的发现，很多业主发现了问题也不及时的像物业反映，最终当问题出现时，有可能就造成了不好的后果。所以老旧小区的广大业主应该在物业管理过程中要具有主人问的精神，积极的参与到小区的物业管理中来。
2.2 老旧小区物业费难以收缴
物业公司在进行物业管理的过程中，是需要像小区居民收取一定的物业费的，双方通过物业费建立起物业管理。但是在我国的老旧小区当中，物业费收缴困难，成为物业管理中一个令人头疼的问题，由于老旧小区生活的居民无论是在文化层次还是在经济水平上，大多多不是社会高收入群体，因此，经常出现物业费上缴不及时，或者违约的情况出现，这就会影响到物业公司对小区的物业管理、物业维护等工作的正常开展。
2.3 老旧小区基础设施落后、破败，物业维护难度大
在我国之所以很多老旧小区中没有物业管理，或者物业管理水平难以达到居民的要求，和老旧小区相关基础设施落后以及破败现象严重有着直接的关系。老旧小区由于时间悠久，因此，难免一些基础设施会因为时间的累积破损比较严重，这对物业管理提出了巨大的挑战，一方面，物业管理需要投入大量的人力物力来对这些基础设施进行维修和保养。一方面，物业公司也不愿意承受这些额外的负担。在日常的维护管理过程中一旦维護的不及时，或者维护的效果不好，都容易造成小区居民的反应，因此，老旧小区的物业管理要比新小区的物业管理承担了更多的压力和挑战。
3、对老旧小区物业管理长效机制的思考
老旧小区的物业管理客观上来说，比新小区的难度和挑战更大。但是不能够因为困难多就选择放弃和逃避，因此，我们要针对相关问题，抓住问题的本质，从根本上制定出能够有效解决这些问题的方法，从而不断做好我国老旧小区的物业管理工作，促进老旧小区的和谐发展。
3.1 建立健全老旧小区物业管理模式
老旧小区由于长期的发展积累，已经形成了一套固有的物业管理模式，但是随着社会以及经济的不断发展，这些固有的管理模式已经难以满足新时期的发展要求了，因此，老旧小区的物业管理必须要对其的物业管理模式进行有效的创新才行。老旧小区的物业管理可以采用多位一体的管理方式，通过有效的带动小区居委会、小区业主委员会的参与，形成多位一体的小区物业管理模式，这样一旦出现问题，可以及时的找到相关部门进行解决，可以有效的环节小区物业和业主之间的关系。
3.2 加强老旧小区物业管理机制的不断健全
老旧小区之所以容易产生物业费上缴困难，社区居民和物业之间的纠纷不断等，和物业公司的管理有很大的关系。在一定程度上反映出物业管理公司的管理是存在一定的问题的。因此，物业管理公司要不断健全管理机制，无论是在物业管理的工作方法上还是在物业管理队伍建设上等，要进行不断的内部优化。通过完善内部管理机制，不断加强自身的管理水平和服务水平，从而可以以身作则，有效的带动起小区居民的积极性，让小区居民也有效的参与到小区的物业管理当中，充分发挥出全员的力量来。
3.3 加强对老旧小区的基础设施管理及维护，提升满意度
对于老旧小区基础设施落后、破败严重等问题，从而影响到了下去物业管理工作的开展。这就要求小区的居委会等相关部门，要不断加强对基础设施的投入及维护力度。相关部门可以通过和物业公司合作这种形式，来共同对小区的基础设施进行有效的改善，这样也可以方便小区物业对基础设施的管理和维护，有利于提升小区物业和业主之间的关系。
结语：
物业管理在老旧小区的发展中起到了关键的作用，通过合理的物业管理可以促进老旧小区的和谐发展。因此，必须要做好老旧小区的物业管理工作。
参考文献：
[1] 郭万宝.枣庄市完善老旧小区物业管理的对策[J].城乡建设，2015，（8）.
[2] 赵楠楠.物业管理纠纷的产生原因及对策[J].法制与经济，2014，05.
[3] 仇保兴.城市老旧小区绿色化改造——增加我国有效投资的新途径[J].城市发展研究，2016（6）：1-6.
[4] 蔡云楠，杨宵节，李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究，2017（4）：29-34.
作者简介：
葛红刚，国家一级建造师、物业管理师，盐城市住房和房产管理局物管中心副主任、盐城市物业管理行业协会副秘书长。
【关键词】市场经济；客观；物业管理水平；老旧小区；整体发展；方法
1、前言
在我国随着城市化进程的不断加快，城市住宅小区的建设速度越来越快，但是在城市中仍然有大量的老旧小区，这些小区也是城市居民生存生活的重要依赖和栖身之处。老旧小区和新小区相比较有着诸多的劣势，这也是很多人纷纷想要从选择从老旧小区中搬到新小区生活的一个重要原因，其中，老旧小区的物业管理水平和新小区相比较就存在着巨大的劣势，由于我国物业管理起步比较晚，因此，很多老旧小区中没有物业管理。或者是物业管理公司考虑到老旧小区中生活的居民物质水平，以及物业管理的成本投入等，纷纷不愿意入驻到老旧小区当中，老旧小区中及时有物业管理，其管理水平也无法有效的满足居民的要求。因此，对于老旧小区物业管理相关问题的探讨将具有现实价值。
2、目前，老旧小区物业管理中存在的常态问题分析
2.1 老旧小区物业管理中业主的相关问题
一个小区物业管理水平的高低，虽然和业主没有直接的关系，但是业主的有效参与以及积极配合，也是推动小区物业管理水平提升的关键因素。目前，在我国很多老旧小区当中，很多业主对小区的物业管理都缺少正确的认识以及积极的参与态度。认为小区的物业管理就是物业公司的问题，和自己没有任何关系，因此，对物业管理缺少有效的参与。这就导致物业管理过程中遇到相关问题有可能不能够被及时的发现，很多业主发现了问题也不及时的像物业反映，最终当问题出现时，有可能就造成了不好的后果。所以老旧小区的广大业主应该在物业管理过程中要具有主人问的精神，积极的参与到小区的物业管理中来。
2.2 老旧小区物业费难以收缴
物业公司在进行物业管理的过程中，是需要像小区居民收取一定的物业费的，双方通过物业费建立起物业管理。但是在我国的老旧小区当中，物业费收缴困难，成为物业管理中一个令人头疼的问题，由于老旧小区生活的居民无论是在文化层次还是在经济水平上，大多多不是社会高收入群体，因此，经常出现物业费上缴不及时，或者违约的情况出现，这就会影响到物业公司对小区的物业管理、物业维护等工作的正常开展。
2.3 老旧小区基础设施落后、破败，物业维护难度大
在我国之所以很多老旧小区中没有物业管理，或者物业管理水平难以达到居民的要求，和老旧小区相关基础设施落后以及破败现象严重有着直接的关系。老旧小区由于时间悠久，因此，难免一些基础设施会因为时间的累积破损比较严重，这对物业管理提出了巨大的挑战，一方面，物业管理需要投入大量的人力物力来对这些基础设施进行维修和保养。一方面，物业公司也不愿意承受这些额外的负担。在日常的维护管理过程中一旦维護的不及时，或者维护的效果不好，都容易造成小区居民的反应，因此，老旧小区的物业管理要比新小区的物业管理承担了更多的压力和挑战。
3、对老旧小区物业管理长效机制的思考
老旧小区的物业管理客观上来说，比新小区的难度和挑战更大。但是不能够因为困难多就选择放弃和逃避，因此，我们要针对相关问题，抓住问题的本质，从根本上制定出能够有效解决这些问题的方法，从而不断做好我国老旧小区的物业管理工作，促进老旧小区的和谐发展。
3.1 建立健全老旧小区物业管理模式
老旧小区由于长期的发展积累，已经形成了一套固有的物业管理模式，但是随着社会以及经济的不断发展，这些固有的管理模式已经难以满足新时期的发展要求了，因此，老旧小区的物业管理必须要对其的物业管理模式进行有效的创新才行。老旧小区的物业管理可以采用多位一体的管理方式，通过有效的带动小区居委会、小区业主委员会的参与，形成多位一体的小区物业管理模式，这样一旦出现问题，可以及时的找到相关部门进行解决，可以有效的环节小区物业和业主之间的关系。
3.2 加强老旧小区物业管理机制的不断健全
老旧小区之所以容易产生物业费上缴困难，社区居民和物业之间的纠纷不断等，和物业公司的管理有很大的关系。在一定程度上反映出物业管理公司的管理是存在一定的问题的。因此，物业管理公司要不断健全管理机制，无论是在物业管理的工作方法上还是在物业管理队伍建设上等，要进行不断的内部优化。通过完善内部管理机制，不断加强自身的管理水平和服务水平，从而可以以身作则，有效的带动起小区居民的积极性，让小区居民也有效的参与到小区的物业管理当中，充分发挥出全员的力量来。
3.3 加强对老旧小区的基础设施管理及维护，提升满意度
对于老旧小区基础设施落后、破败严重等问题，从而影响到了下去物业管理工作的开展。这就要求小区的居委会等相关部门，要不断加强对基础设施的投入及维护力度。相关部门可以通过和物业公司合作这种形式，来共同对小区的基础设施进行有效的改善，这样也可以方便小区物业对基础设施的管理和维护，有利于提升小区物业和业主之间的关系。
结语：
物业管理在老旧小区的发展中起到了关键的作用，通过合理的物业管理可以促进老旧小区的和谐发展。因此，必须要做好老旧小区的物业管理工作。
参考文献：
[1] 郭万宝.枣庄市完善老旧小区物业管理的对策[J].城乡建设，2015，（8）.
[2] 赵楠楠.物业管理纠纷的产生原因及对策[J].法制与经济，2014，05.
[3] 仇保兴.城市老旧小区绿色化改造——增加我国有效投资的新途径[J].城市发展研究，2016（6）：1-6.
[4] 蔡云楠，杨宵节，李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究，2017（4）：29-34.
作者简介：
葛红刚，国家一级建造师、物业管理师，盐城市住房和房产管理局物管中心副主任、盐城市物业管理行业协会副秘书长。