论文部分内容阅读
【摘要】本文以徐州为例，通过问卷调查、网络调查、文献资料查询等方法，采用房价收入比测度方法判别徐州房价是否合理，研究结果表明：（1）从不同的建筑形式运用房价收入比模型判别结果分析，徐州房屋的价格基本上处于正常状态。（2）基于合理房价预测方法预测分析的针对不同收入等级可以支付的房地产价格基本上与徐州的现实价格相符，通过以上模型方法的判别对房地产价格的认识具有一定指导意义。
【关键字】房价收入比测度方法；房价收入比测算模型；城市房价泡沫；合理房价
引言
近几年来，房地产价格日益飙升，在社会上引起强大的反响。而对于上涨的房地产价格是否合理，也是社会关注的热点问题。如何判别城市房地产价格的合理性，城市住房价格是否回归理性，以及价格合理水平的度量指标成为当今学术界研究的热点问题。国外对房价合理性的研究主要侧重两个方面，一是采用房价收入比，20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马（Andrew Hamer）来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例——3：1至6：1。二是采用住宅价格工资比，认为房地产价格的上升直接影响企业的生产和经营成本，進而影响企业提供就业机会的能力的有Meen，Gameron和Muellbauer【1，2】。国内对房地产价格合理性的研究起步比较晚，主要源于对房地产是否产生泡沫的问题，开始了对房地产价格合理性的研究。研究主要侧重三方面内容：一是合理价格判别研究。鞠方（2010）认为居民可支配收入和土地价格与我国房价成正相关关系；而实际利率与我国房价成负相关关系【3】。二是合理价格政策研究。房地产业是我国经济的支柱产业，明确房地产价格影响因素，并采取有效措施。三是房地产价格机制研究。王东（2012）从货币供应量角度分析货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析【4】。综上所述，对房地产价格合理性的认识、判断等不同专家学者认识角度是有差异的。本文通过调查问卷发放、网络调查等途径进行资料搜集，对房价合理性获得感性认识；其次预测徐州未来十年不同收入群体对于房地产的购买力；最后通过对数据的论证分析并结合徐州房地产市场的实际情况对徐州市的房价合理性进行系统论证。从而为政府加强宏观调控，提供参考依据；帮助开发商准确定位，审时度势，正确决策；指导消费者理性消费。
1房地产价格合理性的问卷调查
本文基于调查问卷的方式，对徐州泉山区，铜山区，鼓楼区，云龙区，以及贾汪区五个区域进行了调查。涉及泉山森林海，国基城邦，民富园，风华园等100多个小区，本文就其中四个典型小区做以分析，在调查的500多户住宅中选取其中200多户作为典型案例进行分析。
1.1调查内容
调查问卷调查的内容主要涉及到家庭年收入、住宅销售价格、居住楼层、居住面积、银行住房贷款利率、还款期限、首付比例、以及家庭人口组成等八个方面、。其中，家庭年收入是指家庭所有成员年收入总和；住宅销售价格通常以单位建筑面积的价格确定；居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。【7】
1.2调查方法与数据处理
调查过程中，采用了典型调查和随机调查，在云龙区，泉山区，铜山区，鼓楼区，贾汪区等五个区片设立4个典型小区进行调查，然后采用随机方式发放调查问卷。随机方式调查时，采用实地调查和网络调查两种方式进行。
在数据处理时，首先对调查问卷中存在不合理的问卷进行人为剔除，然后根据调查的家庭收入，参考国家标准分为高等收入，中等收入，低等收入三个档次，进行对253份合格问卷进行数据处理。
2. 采用房价收入比进行房地产价格合理性研究
2.1合理房价收入比测算
设住宅售价为P元，家庭年收入为I元，银行住房贷款利率为i，还款期限为n年，则按揭还款的期数为12n年，还款首付比例为k，每月贷款偿还额占家庭月收入的比例为m，房价收入比为PIR。利用等额系列支付现值公式可得：
房价收入比PIR为：
以徐州市为例：关于首付款的比例，目前的规定是首套购房的首付款比例不得低于30%，本文所采用首付款比例为30%，即k=30%
经过前期对徐州市不同收入人群的调查，得出不同收入人群认为的合理购房支出占年收入的比例如下：
低收入户、中等收入户、高收入户购房支出占家庭总收入的合理比例m分别为40%、30%、20%。
银行贷款的利率取目前央行最新5年以上贷款利率7.05%，则按揭还款月利率为i=7.05%/12=0.5875%。
由于不同收入人群用于购房的支出占家庭总收入的比例不同，所以不同收入人群的合理房价收入比也存在较大的差别，对于不同收入人群的划分，本文将购房者分为三个等级，分别为低收入户、中等收入户、高收入户。
可以看出不同收入人群的合理房价收入比区间，经市场调查，徐州市不同收入人群选择的还款年限大部分在15-25年间，故本文确定的低收入人群的合理房价收入比区间为2.64—3.35中等收入人群的合理房价收入比区间为3.96—5.03高收入人群的合理房价收入比区间为5.28—6.71
2.2合理房价的测算
在得出了科学的房价收入比计算模型及确定了不同收入人群房价收入比的合理区间基础上，我们可以利用房价收入比这个公式商品住房合理价位的计算公式：
3结论与讨论
从合理性房价的判别中我们发现，高收入的房价基本上与合理性房价一致，而低收入却没有达到，中等收入占绝大多数，也基本上与合理的价格拟合。说明整个 徐州目前的发展状态处于平稳的阶段，政府政策对房地产市场的积极影响，但对待低收入的住户，希望政府在他们买房时多给予优惠或者多建设廉租房。
参考文献：
[1]Meen，G ，The Removal of Mortgage Constraints and the Implications for Econometric Modeling of UK House Prices，Oxford Bulletin of Economic and Statistics，VOL 32，1-23，1990.
[2] Gameron M.Reseach on internal migration in the US：A survey .Journal of Economic Literatture【M】.1975，13，P393-433.
[3]鞠方，欧阳立鹏，我国房地产价格的影响因素及其合理性研究【J】，财经理论与实践，2008（7）：116-119.
[4]王东，货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析【J】，时代金融，2012，12（中）：9.
[5] 2012徐州地区生产总值破4000亿增长率连续3年江苏第一， 中国网江苏频道， 2013.1.21.
[6]中国指数研究院， 2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数.2012.11.
[7]刘贵文，李婧，我国家庭住房适宜居住面积研究【J】，住宅科技，2007（2）：5-10.
备注：基金项目：大学生实践创新训练计划项目（51074154）
作者简介： 刘婧鸣（1993-），女，汉族，陕西渭南人，中国矿业大学土地资源管理学生，E-mail：[email protected]
*通讯作者：侯湖平（1975-），女，汉族，山西省孝义市人，副教授，博士，主要从事土地利用，不动产评估，矿区生态修复方面的研究。
【关键字】房价收入比测度方法；房价收入比测算模型；城市房价泡沫；合理房价
引言
近几年来，房地产价格日益飙升，在社会上引起强大的反响。而对于上涨的房地产价格是否合理，也是社会关注的热点问题。如何判别城市房地产价格的合理性，城市住房价格是否回归理性，以及价格合理水平的度量指标成为当今学术界研究的热点问题。国外对房价合理性的研究主要侧重两个方面，一是采用房价收入比，20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马（Andrew Hamer）来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例——3：1至6：1。二是采用住宅价格工资比，认为房地产价格的上升直接影响企业的生产和经营成本，進而影响企业提供就业机会的能力的有Meen，Gameron和Muellbauer【1，2】。国内对房地产价格合理性的研究起步比较晚，主要源于对房地产是否产生泡沫的问题，开始了对房地产价格合理性的研究。研究主要侧重三方面内容：一是合理价格判别研究。鞠方（2010）认为居民可支配收入和土地价格与我国房价成正相关关系；而实际利率与我国房价成负相关关系【3】。二是合理价格政策研究。房地产业是我国经济的支柱产业，明确房地产价格影响因素，并采取有效措施。三是房地产价格机制研究。王东（2012）从货币供应量角度分析货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析【4】。综上所述，对房地产价格合理性的认识、判断等不同专家学者认识角度是有差异的。本文通过调查问卷发放、网络调查等途径进行资料搜集，对房价合理性获得感性认识；其次预测徐州未来十年不同收入群体对于房地产的购买力；最后通过对数据的论证分析并结合徐州房地产市场的实际情况对徐州市的房价合理性进行系统论证。从而为政府加强宏观调控，提供参考依据；帮助开发商准确定位，审时度势，正确决策；指导消费者理性消费。
1房地产价格合理性的问卷调查
本文基于调查问卷的方式，对徐州泉山区，铜山区，鼓楼区，云龙区，以及贾汪区五个区域进行了调查。涉及泉山森林海，国基城邦，民富园，风华园等100多个小区，本文就其中四个典型小区做以分析，在调查的500多户住宅中选取其中200多户作为典型案例进行分析。
1.1调查内容
调查问卷调查的内容主要涉及到家庭年收入、住宅销售价格、居住楼层、居住面积、银行住房贷款利率、还款期限、首付比例、以及家庭人口组成等八个方面、。其中，家庭年收入是指家庭所有成员年收入总和；住宅销售价格通常以单位建筑面积的价格确定；居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。【7】
1.2调查方法与数据处理
调查过程中，采用了典型调查和随机调查，在云龙区，泉山区，铜山区，鼓楼区，贾汪区等五个区片设立4个典型小区进行调查，然后采用随机方式发放调查问卷。随机方式调查时，采用实地调查和网络调查两种方式进行。
在数据处理时，首先对调查问卷中存在不合理的问卷进行人为剔除，然后根据调查的家庭收入，参考国家标准分为高等收入，中等收入，低等收入三个档次，进行对253份合格问卷进行数据处理。
2. 采用房价收入比进行房地产价格合理性研究
2.1合理房价收入比测算
设住宅售价为P元，家庭年收入为I元，银行住房贷款利率为i，还款期限为n年，则按揭还款的期数为12n年，还款首付比例为k，每月贷款偿还额占家庭月收入的比例为m，房价收入比为PIR。利用等额系列支付现值公式可得：
房价收入比PIR为：
以徐州市为例：关于首付款的比例，目前的规定是首套购房的首付款比例不得低于30%，本文所采用首付款比例为30%，即k=30%
经过前期对徐州市不同收入人群的调查，得出不同收入人群认为的合理购房支出占年收入的比例如下：
低收入户、中等收入户、高收入户购房支出占家庭总收入的合理比例m分别为40%、30%、20%。
银行贷款的利率取目前央行最新5年以上贷款利率7.05%，则按揭还款月利率为i=7.05%/12=0.5875%。
由于不同收入人群用于购房的支出占家庭总收入的比例不同，所以不同收入人群的合理房价收入比也存在较大的差别，对于不同收入人群的划分，本文将购房者分为三个等级，分别为低收入户、中等收入户、高收入户。
可以看出不同收入人群的合理房价收入比区间，经市场调查，徐州市不同收入人群选择的还款年限大部分在15-25年间，故本文确定的低收入人群的合理房价收入比区间为2.64—3.35中等收入人群的合理房价收入比区间为3.96—5.03高收入人群的合理房价收入比区间为5.28—6.71
2.2合理房价的测算
在得出了科学的房价收入比计算模型及确定了不同收入人群房价收入比的合理区间基础上，我们可以利用房价收入比这个公式商品住房合理价位的计算公式：
3结论与讨论
从合理性房价的判别中我们发现，高收入的房价基本上与合理性房价一致，而低收入却没有达到，中等收入占绝大多数，也基本上与合理的价格拟合。说明整个 徐州目前的发展状态处于平稳的阶段，政府政策对房地产市场的积极影响，但对待低收入的住户，希望政府在他们买房时多给予优惠或者多建设廉租房。
参考文献：
[1]Meen，G ，The Removal of Mortgage Constraints and the Implications for Econometric Modeling of UK House Prices，Oxford Bulletin of Economic and Statistics，VOL 32，1-23，1990.
[2] Gameron M.Reseach on internal migration in the US：A survey .Journal of Economic Literatture【M】.1975，13，P393-433.
[3]鞠方，欧阳立鹏，我国房地产价格的影响因素及其合理性研究【J】，财经理论与实践，2008（7）：116-119.
[4]王东，货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析【J】，时代金融，2012，12（中）：9.
[5] 2012徐州地区生产总值破4000亿增长率连续3年江苏第一， 中国网江苏频道， 2013.1.21.
[6]中国指数研究院， 2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数.2012.11.
[7]刘贵文，李婧，我国家庭住房适宜居住面积研究【J】，住宅科技，2007（2）：5-10.
备注：基金项目：大学生实践创新训练计划项目（51074154）
作者简介： 刘婧鸣（1993-），女，汉族，陕西渭南人，中国矿业大学土地资源管理学生，E-mail：[email protected]
*通讯作者：侯湖平（1975-），女，汉族，山西省孝义市人，副教授，博士，主要从事土地利用，不动产评估，矿区生态修复方面的研究。