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现有的关于“城中村”改造的研究基本上是从政府城市规划的角度提出改造的模式，忽视了城中村具有承载村民就业、福利、社会保障和替代政府提供政策性或保障性住房的功能。文章从我国农村集体土地产权边界、功能和住房体制改革两个方面的分析出发，建立研究城中村问题和城中村改造的完整框架。研究指出，城中村集体经济与城市经济之间产权边界的模糊与城中村之于村民就业、福利和社会保障的功能是政府改造城中村的困境之所在；城中村改造要从解决村民的就业、福利和社会保障问题与完善政府政策性和保障性住房供给体系两个方面同时入手。