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摘要：美国次贷危机又称次级房贷危机。它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。文章通过对美国次贷危机的分析，提出对中国商业银行住房金融业务的启示。
关键词：次贷危机：住房按揭贷款：商业银行：风险
一、美国次贷危机
21世纪初，美国为了防止经济衰退，采取低利率和减税措施，大力发展信贷业务。特别是2001年到2004年，美联储实施的低利率政策刺激了房地产业迅猛发展，次级房贷市场产生巨大泡沫。到2004年6月，美联储在通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率，两年之内连续17次将联储基金利率从1％提高到了5，25％。引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因就是美国的住房市场持续降温和利率上升。
2006年春季，美国次贷危机逐步显现。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。通过浮动利率贷款购房的次级贷款客户由于收入无法支撑不断增加的贷款利息而陷入困境。很多本来信用不好的客户感觉还款压力大，还款违约率不断上升，被收回的房屋数量不断增加，引发了次级贷款信用危机。贝尔斯登、美林证券、花旗银行、汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失。2007年8月美国次贷危机席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
目前看来美国次贷危机对中国影响较小。因为中国金融市场是一个封闭的市场，中国的金融机构投资购买的美国次级优债券不多；但是中国商业银行住房金融业务的开展应该从此危机中得到启示。
二、中国住房金融业务的发展概况
1998年中国全面停止了福利分房，实施住房分配货币化和市场化。目前中国楼市过热，房地产处于上升周期，房价上涨快，住房按揭贷款发展得也非常快。住房贷款业务开始成为中国商业银行发展最快的信贷业务之一。《中国房地产发展与金融支持》报告中数据显示，从1999年到2003年，商业银行个人住房按揭贷款余额的增长幅度分别高达218.6％、148.72％、65.77％、47.71％、42.46％。2006年末，中国个人商业贷款余额达2.3万亿元。由于融资渠道的匮乏，1998年以后中国房地产市场的迅速扩张几乎都是依靠银行信贷的支撑。据估算，80％的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。银行信贷资金向房地产业的过度集中以及房地产业对银行信贷资金的过度依赖，增大了中国房地产市场潜在的金融风险，而风险基本又都是由商业银行承担。
如今中国已进入加息周期，楼市一路单边上扬，商业银行大量发放相关贷款。以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大，也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。而商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能不足，监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重相对较低，使得商业银行应对风险的能力就可能会相当脆弱。
房价飙升，一旦市场信心丧失，經济增长受阻，土地和房产的供给弹性很小，房价会迅速下跌。房地产业对银行的依存度过高，若房地产经济发生波动，商业银行将形成大量的呆坏账。企业的经营风险将转变为银行的金融风险，必将殃及整个金融资本市场。而房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重，因此，一旦房地产抵押贷款风险暴露，这又会对房地产市场，乃至整个宏观经济造成严重冲击。更值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣，有美国三年前的影子，有关专家提醒应该防止中国房贷市场爆发大规模信用危机。
三、中国商业银行分散和控制住房金融业务风险的措施建议
(一)审慎经营
美国次贷危机中首当其冲的就是银行业，重视住房金融业务背后隐藏的风险是当前中国商业银行应该特别关注的问题。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率较高、违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升同时发生，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，冲击商业银行的盈利性和资本充足率。
这次美国次贷危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”、“零文件”贷款等，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。中国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，应该严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首付的比率，杜绝零首付现象。所以，中国商业银行应充分认识审慎经营的重要性。
(二)信用审查
在商业银行面临的各种风险中，信用风险是最重要的。做好信用风险管理，维护资产质量，以确保其支付能力，防止信用危机而引发的支付危机是商业银行的要务。防止信用危机的前提就是要做好信用审查工作。中国的征信制度还不健全，对房贷借款人的信用质量没有很好的评价体系。各商业银行均把住房按揭贷款视为低风险的优质资产竞相争夺，进行恶性竞争。如果监管不严很可能会使各商业银行不惜降低对房贷标准和房贷规模的控制。中国商业银行的不良贷款中，约有80％是由虚假按揭引起的。银行与贷款者之间存在着严重的信息不对称。中国还没有建立个人信用制度，没有法律的相关约束。基本上开出工资证明就能在银行获得住房按揭贷款，而且也没有信用等级之分。事实上中国很大一部分贷款者连“次级信用”都达不到，暗藏着违约风险。甚至还存在故意欺诈的动机，伪造个人资料骗取贷款，出现虚假按揭的现象，存在道德风险。
中国商业银行应该高度重视并相应提高放贷过程中的信用审查，采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。在具体操作中，商业银行应完善有效的客户识别及评级系统，注重分析按揭贷款客户的经济实力、信誉情况和信用记录，查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中的所有借款，有无利用不同银行借款互相套现还款的情况，严格把关个人住房贷款审批关口，从按揭信贷源头上防范风险。提高房贷审查标准，有效防范房贷风险，是中国商业银行需要认真研究的重要课题。
(三)金融创新
国际上分散商业银行发放住房抵押贷款风险的一种通用办法就是住房抵押贷款证券化。很多专家认为证券化是近二三十年内银行业最重要的创新。证券化是将银行的信贷资产进行整理打包，并以此为担保，在市场上发行证券以筹集资金，它意味着信贷资金流从银行贷款转向有价债务债券。因此可以提高银行资产的流动性和收益，为银行发放新贷款留出了空间。美国住宅抵押贷款市场在20世纪70年代出现了最早的证券化。到1997年底，美国住房抵押贷款的60％以上都实现了证券化。住房抵押贷款证券化是把商业银行发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，在资本市场上出售给投资者，以融通资金、分散风险，使其由众多投资者承担。
但是中国的商业银行缺乏避险工具。中国的住房按揭贷款基本上没有证券化，因此不良信用贷款风险基本聚集在银行体系内部，造成银行业和房地产业之间“唇亡齿寒”的关系。因此可以考虑通过住房抵押贷款证券化来促使机构投资者和商业银行共担信用风险。由于美国国内抵押贷款证券化市场已经非常发达，这次次贷危机并没有导致发放次级债的房地产金融机构全面破产，次级债供应商已经通过证券化把部分贷款的信用的风险转移给机构投资者。中国商业银行还没有实行贷款证券化的条件，若出现大规模的违约，商业银行则将承受所有的信用风险，由此可能诱发中国金融体系的系统性危机。因此中国的商业银行应积极做好住房贷款证券化的试点和推广工作。
数据表明，2007年中国居民户贷款增加1.18万亿，同比增加30.4％，远远超过了人民币贷款同比16.1％的增速，住房贷款供需两旺，但其背后可能隐藏的风险令人担忧。国际公认中国的个人住房抵押贷款开始进入风险暴露期。中国的商业银行应提高个人房贷的资产质量，加快住房抵押贷款证券化进程，控制和分散住房金融业务风险。
关键词：次贷危机：住房按揭贷款：商业银行：风险
一、美国次贷危机
21世纪初，美国为了防止经济衰退，采取低利率和减税措施，大力发展信贷业务。特别是2001年到2004年，美联储实施的低利率政策刺激了房地产业迅猛发展，次级房贷市场产生巨大泡沫。到2004年6月，美联储在通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率，两年之内连续17次将联储基金利率从1％提高到了5，25％。引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因就是美国的住房市场持续降温和利率上升。
2006年春季，美国次贷危机逐步显现。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。通过浮动利率贷款购房的次级贷款客户由于收入无法支撑不断增加的贷款利息而陷入困境。很多本来信用不好的客户感觉还款压力大，还款违约率不断上升，被收回的房屋数量不断增加，引发了次级贷款信用危机。贝尔斯登、美林证券、花旗银行、汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失。2007年8月美国次贷危机席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
目前看来美国次贷危机对中国影响较小。因为中国金融市场是一个封闭的市场，中国的金融机构投资购买的美国次级优债券不多；但是中国商业银行住房金融业务的开展应该从此危机中得到启示。
二、中国住房金融业务的发展概况
1998年中国全面停止了福利分房，实施住房分配货币化和市场化。目前中国楼市过热，房地产处于上升周期，房价上涨快，住房按揭贷款发展得也非常快。住房贷款业务开始成为中国商业银行发展最快的信贷业务之一。《中国房地产发展与金融支持》报告中数据显示，从1999年到2003年，商业银行个人住房按揭贷款余额的增长幅度分别高达218.6％、148.72％、65.77％、47.71％、42.46％。2006年末，中国个人商业贷款余额达2.3万亿元。由于融资渠道的匮乏，1998年以后中国房地产市场的迅速扩张几乎都是依靠银行信贷的支撑。据估算，80％的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。银行信贷资金向房地产业的过度集中以及房地产业对银行信贷资金的过度依赖，增大了中国房地产市场潜在的金融风险，而风险基本又都是由商业银行承担。
如今中国已进入加息周期，楼市一路单边上扬，商业银行大量发放相关贷款。以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大，也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。而商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能不足，监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重相对较低，使得商业银行应对风险的能力就可能会相当脆弱。
房价飙升，一旦市场信心丧失，經济增长受阻，土地和房产的供给弹性很小，房价会迅速下跌。房地产业对银行的依存度过高，若房地产经济发生波动，商业银行将形成大量的呆坏账。企业的经营风险将转变为银行的金融风险，必将殃及整个金融资本市场。而房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重，因此，一旦房地产抵押贷款风险暴露，这又会对房地产市场，乃至整个宏观经济造成严重冲击。更值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣，有美国三年前的影子，有关专家提醒应该防止中国房贷市场爆发大规模信用危机。
三、中国商业银行分散和控制住房金融业务风险的措施建议
(一)审慎经营
美国次贷危机中首当其冲的就是银行业，重视住房金融业务背后隐藏的风险是当前中国商业银行应该特别关注的问题。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率较高、违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升同时发生，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，冲击商业银行的盈利性和资本充足率。
这次美国次贷危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”、“零文件”贷款等，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。中国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，应该严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首付的比率，杜绝零首付现象。所以，中国商业银行应充分认识审慎经营的重要性。
(二)信用审查
在商业银行面临的各种风险中，信用风险是最重要的。做好信用风险管理，维护资产质量，以确保其支付能力，防止信用危机而引发的支付危机是商业银行的要务。防止信用危机的前提就是要做好信用审查工作。中国的征信制度还不健全，对房贷借款人的信用质量没有很好的评价体系。各商业银行均把住房按揭贷款视为低风险的优质资产竞相争夺，进行恶性竞争。如果监管不严很可能会使各商业银行不惜降低对房贷标准和房贷规模的控制。中国商业银行的不良贷款中，约有80％是由虚假按揭引起的。银行与贷款者之间存在着严重的信息不对称。中国还没有建立个人信用制度，没有法律的相关约束。基本上开出工资证明就能在银行获得住房按揭贷款，而且也没有信用等级之分。事实上中国很大一部分贷款者连“次级信用”都达不到，暗藏着违约风险。甚至还存在故意欺诈的动机，伪造个人资料骗取贷款，出现虚假按揭的现象，存在道德风险。
中国商业银行应该高度重视并相应提高放贷过程中的信用审查，采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。在具体操作中，商业银行应完善有效的客户识别及评级系统，注重分析按揭贷款客户的经济实力、信誉情况和信用记录，查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中的所有借款，有无利用不同银行借款互相套现还款的情况，严格把关个人住房贷款审批关口，从按揭信贷源头上防范风险。提高房贷审查标准，有效防范房贷风险，是中国商业银行需要认真研究的重要课题。
(三)金融创新
国际上分散商业银行发放住房抵押贷款风险的一种通用办法就是住房抵押贷款证券化。很多专家认为证券化是近二三十年内银行业最重要的创新。证券化是将银行的信贷资产进行整理打包，并以此为担保，在市场上发行证券以筹集资金，它意味着信贷资金流从银行贷款转向有价债务债券。因此可以提高银行资产的流动性和收益，为银行发放新贷款留出了空间。美国住宅抵押贷款市场在20世纪70年代出现了最早的证券化。到1997年底，美国住房抵押贷款的60％以上都实现了证券化。住房抵押贷款证券化是把商业银行发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，在资本市场上出售给投资者，以融通资金、分散风险，使其由众多投资者承担。
但是中国的商业银行缺乏避险工具。中国的住房按揭贷款基本上没有证券化，因此不良信用贷款风险基本聚集在银行体系内部，造成银行业和房地产业之间“唇亡齿寒”的关系。因此可以考虑通过住房抵押贷款证券化来促使机构投资者和商业银行共担信用风险。由于美国国内抵押贷款证券化市场已经非常发达，这次次贷危机并没有导致发放次级债的房地产金融机构全面破产，次级债供应商已经通过证券化把部分贷款的信用的风险转移给机构投资者。中国商业银行还没有实行贷款证券化的条件，若出现大规模的违约，商业银行则将承受所有的信用风险，由此可能诱发中国金融体系的系统性危机。因此中国的商业银行应积极做好住房贷款证券化的试点和推广工作。
数据表明，2007年中国居民户贷款增加1.18万亿，同比增加30.4％，远远超过了人民币贷款同比16.1％的增速，住房贷款供需两旺，但其背后可能隐藏的风险令人担忧。国际公认中国的个人住房抵押贷款开始进入风险暴露期。中国的商业银行应提高个人房贷的资产质量，加快住房抵押贷款证券化进程，控制和分散住房金融业务风险。