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近年来，酒店式公寓方兴未艾。7天、如家等知名连锁酒店打破了以往星级酒店和宾馆一统天下的格局，而以酒店公寓为主业的个人短租公司也异军突起，凭借投入成本小、准入门槛低、经营灵活和资金周转快的优势，在提供给客商“家”一般的感觉的同时，也分得了市场的一杯羹。
居家理念挤进市场空白
异地租住通常有两种选择：短住几日，可以去宾馆和酒店；长住一年，通过中介找房源。然而，从几日到三个月之间的这个租住空白，却缺乏具有人性化的居住形式。这给予了酒店式公寓良好的发展前景。
与宾馆和星级酒店相比，酒店式公寓的租金相当优惠，而个性化的居家功能则是酒店式公寓竞争平价旅馆的另一大资本。“任何档次的酒店房间，都是一到三张床，白床单，一个电视一个空调，简单的设施，统一化的装修，走到哪里都是一个样子。但酒店式公寓房型、装潢各有特点，厨房、冰箱、微波炉、洗衣机等设施更是提供了家庭式的闲适便利。从这一点看，市场前景非常广阔。”从2003年就开始介入酒店式公寓生意的广州南粤居短租公司创始人郑大源如是说。
个性化的时代，充满个性化的需求。作为“空中飞人”的商务人士，早已厌倦了标准化宾馆的单一生活，邀请客户到个性温馨的住房小聚，人情友情融入了生意；探亲旅游，如果只有一两日，投亲靠友也罢，但成周上月就相当不方便，常住酒店也费用昂贵，价格较低的酒店式公寓则成为便利选择；异乡结婚，亲朋好友各地赶来无处居住，标准酒店更是无法满足中国传统“闹洞房”的喜庆和“家”的气氛。此外，培训、学习机会的增多，更扩展了酒店式公寓的生存空间。
除此之外，特殊商务时期，酒店式公寓的市场更是火爆一时。每届广交会，广州的酒店业相当紧张，大小宾馆人满为患，然而并不是每个人都住的舒服。大连的王先生已经连续三年参加春季广交会，天气闷热，沿途奔波，再加上不能适应广州饮食，一提到广交会，他就头痛。不过今年，王先生提前预定了一套短租公寓，两室一厅，每天600元，不但有传统酒店的空调、电视，还有居家生活的厨房、厨具、冰箱、洗衣机。
虽然广交会期间酒店式公寓的价钱随市涨了两倍，但价格仍一般的酒店便宜三分之一甚至更多，同期选择三星级酒店可能需要1500元/日，人均日消费750元，但王先生租住的两室一厅人均300元即可。最让他满意的是酒店式公寓的舒适便利，“以前吃不惯广州的饭菜，就只能吃方便面。没想到，现在跨了大半个中国也能自己做饭吃。还有全自动的洗衣机，衣服也可以自己洗，既方便又放心。”
以量取胜，削峰填谷
酒店式公寓的良好前景使得7天、如家等国际知名连锁酒店纷纷抢滩市场，然而，国际化的连锁酒店并不能完全垄断市场，一些个人投资的短租公司见缝插针的拓展着自己的业务，凭借投入成本小、准入门槛低、经营灵活和资金周转快的优势，以家的感觉去赚钱，成为他们的经营口号。
个人投资酒店式公寓，房源是最基本的条件。
目前，广州已有不少先见的投资者，凭借自己掌握的一两套公寓开展短租业务，以此作为个人的理财方式；而掌握较多房源，希望发展事业的正规公司却为数不多。但实践中发现，个人小规模的操作效果并不理想。越来越多的“散户房东”主动向短租公司申请托管，其中有不少人曾尝试单枪匹马做短租业务，但均因为房源单一而投资失败。
“房子必须多！”南粤居短租公司的创始人郑大源总结出要以量取胜。以该公司为例，经过多年发展后，目前已拥有60套公寓，尽管部分公寓在当月可能“入不敷出”，但经总体平衡后仍可保证整体收入，从而达到“削峰填谷”的效果。
为以量取胜、增加房源，起初，郑大源选择依靠城中村，寻找拥有整栋房间的房东。但是，无论周边环境还是室内条件，城中村的房间都无法达到较高的租住水平，由此也流失了中高端客户。
市场是最好的老师，郑大源开始改变策略，转向中高档小区发布信息，在拥有闲置房的普通房东中寻找“散户房源”，把散户的房源集中起来，统一纳入公司，进行集约化的管理和经营。这项渠道也成为目前南粤居主要公寓来源。
为了获得更大的利润空间及相对固定的房源，南粤居短租公司在取得这些房源的时候，一方面压低市面租金，一方面尽量延长租期。例如市值3000元/月的房子，会以每月2500元左右的价位托管。而托管租期也一般在一年以上，最长的甚至达到5年。
在托管这些散户房源的时候，南粤居短租公司也付出了很大的努力，与房东的谈判可谓一波三折，刚开始的时候比较困难，房东大多不原意轻让原本属于自己的租金收益，但随着理财意识的崛起，不少房东意识到闲置期的损失，如今，“谈判起来比较容易了。” 南粤居短租公司的创始人郑大源如是说。
集合散户做成了大房东，郑大源开始进行统一管理。开拓租客市场时，一方面锁定一个小区发布信息，有意托管的房东找到公司联系，同时当小区内住户的亲朋来访需要租住，也可以有效地与公司联系。另外，建设自己的网站，并在旅游、租房、商务等各类网站上发布信息，也都是市场拓展的主要方式。
不得小看的是，在高档小区投资短租公寓还有很多琐碎支出。郑大源算了笔帐，水电方面，酒店式公寓不参照商业用电，而是按照民用水电资费计算，参考每天每房用电15度，每度电0.61元，费用为20*15*0.61=180，另外还有高楼小区的管理费，通常1.5元每平方，有线电视费用模拟17元/月，数字26.5元/月，网络费用每月100元左右，此外公司还要依法上缴税务、支付工资等。平摊到每套公寓，相关支出合计达400—500元/房左右。
投资面临“双刃剑”
与7天、如家等国际知名连锁酒店相比，个人投资的酒店式公寓虽然有诸多的优势，但也面临很多的困难。
首先，市场空白意味着巨大的投资前景，也意味着尚不成熟的市场认知。通过南粤居的调查显示，目前听说过酒店式公寓的客商仅有20％左右。对于把酒店式公寓当作事业的投资人来说，想与满地开花的平价宾馆争蛋糕，必须有一定的宣传渠道和手段，让大众接受这个新理念。“打造品牌一定需要包装”，郑大源这样说。
其次，投资门槛低，一方面使小本创业成为现实，另一方面也造成从业人员总体素质不高的状况，进一步使得市场对酒店式公寓的信任难以建立。“一地老鼠屎”是郑大源对这个行业的评价。
据郑大源估计，目前广州酒店式公寓绝大多数属于无牌经营，行业整体形象不高，无牌经营的不规模宣传，必然使之成为“地下产业”，进一步阻碍了市场的认知。郑大源经常遇到的这样的情况，新换了床上用品，但租客却不相信，担心公寓为节省成本忽略卫生。相对标准酒店统一的白色床单，酒店式公寓为了表现温馨选用了彩色床单，却被租客误认为是“用来遮盖污渍”。
由此一来，酒店式公寓的优势特征，在另一个角度看来都成为了“双刃剑”。面对各种局限，郑大源已经早有考虑。为了既体现卫生又展示温馨，他将各公寓的床单统一为橙色。面对公寓地点分散化造成的管理不便，计划在未来选择房源时，坚持“集中里有分散”的原则，尽量在同一小区内集中就近寻找。
市场投资与风险分析
在投资酒店式公寓的创业路上郑大源一步步走来，从原来只有一套房源到现在60多套，从只身奋斗到10多名员工，而房源数量和员工数量还在不断增长。“原先一天赚几十块就高兴得乐不笼嘴，现在碰上广交会期间一天一万元都没什么感觉了。”
屋装修较好的房子一般的出租率为60%-70%，因此按照60%的出租率每个月租出18天计算，2500元/月接手托管的公寓，日租金大概为150－220元左右，一个月有1000－2000元的利润，年收入就会过万。广交会期间，租金会随市翻倍，升到500元以上，仅出租四五天即可收回一个月的租金。
但是，投资酒店式公寓的风险也不容小觑。除了要直面7天、如家等国际连锁酒店的竞争，还要和大大小小的散户房东抢饭吃。同时还得承受随着规模扩张后带来的越来越重的成本支出。
发展模式：
郑大源认为，酒店式公寓可以小本起家，有多少钱就投多少房，然后“滚雪球式”逐步扩大。而公司化经营虽然可以规避风险，但也将成本大幅提高，只有在拥有10套以上房源的情况下，注册公司才较为有利。
前期投入：
前期投入主要用于房租和公寓装饰性改造，具体由单套房租、数量、装饰程度等因素而决定。以南粤居为例，60套房源均是与房东签订长期租用合同，再按月支付租金，每月总支出8万余元。这种短线运营可以减少前期投入，有利于资金流动。对房间进行简单装饰，视改造程度成本在几百到上千元不等。
日租定价：
由于地点、房型等条件各不相同，租金也相差较大，但每套房的日租价均按照出租10-15天回收原租金的方案制定。房价定位方面，南粤居在高档小区的价位基本在100元/日到300元/日不等。为了满足不同层次的市场需求，南粤居在高校附近推出经济型公寓，日租金低于百元，在开学、复习、考研、节假时，入住率较高。
房源条件：
并非随随便便的房间都可以接手，用于打造酒店式公寓的房子需要一定“潜质”。高档小区的高层及小高层，房龄低于5年，房型从单间、一室一厅、两室一厅到三房一厅都在郑大源锁定的目标之内，而40-50平米的一房一厅最受市场欢迎。
同时区域环境也是重要考察因素，一般选择商务区、地铁、大学、展览中心附近，拥有良好的物业管理，完善的安保措施。而内部设施需要优质装修，沙发、成套家具、组合衣厨、卫浴设施应有应有，彩电、空调、冰箱、洗衣机、DVD 、饮水机甚至冰箱、电饭煲、微波炉、厨具餐具也成为必备条件。
风险及应对：
住房闲置期的风险。以南粤居为例，日常入住率为60%，尽管已经高于酒店行业的相关比例，但仍然面临一些房间“入不敷出”的现象，由此拥有一定房源成为规避风险的手段。
不同房源、客源渠道的风险。
常见房源来自亲朋、中介公司、自寻房源三方面。其中，中介公司收取一定的中介费，但遇到问题，可以共同承担风险；亲朋房源面临着感情困境，即使收益分配可以预先规定，但往往忽视责任承担的规定；自寻房源另需提防出租者不为第一房东，在接受托管的过程中，要对房产身份进行检查，并将风险承担归入合同。
租客来源也主要分为三个方面：散客、旅行社、中介公司。与房源渠道风险相同，由中介公司和旅行社这类组织提供的客源，较为有保证，可以共同承担责任；但事实上，散客或由散客组成的小团体（例如公司出差）是酒店式公寓的租客主体。因此，与各方签订相关合同，购买意外保险、财产保险都成为避险之举。
居家理念挤进市场空白
异地租住通常有两种选择：短住几日，可以去宾馆和酒店；长住一年，通过中介找房源。然而，从几日到三个月之间的这个租住空白，却缺乏具有人性化的居住形式。这给予了酒店式公寓良好的发展前景。
与宾馆和星级酒店相比，酒店式公寓的租金相当优惠，而个性化的居家功能则是酒店式公寓竞争平价旅馆的另一大资本。“任何档次的酒店房间，都是一到三张床，白床单，一个电视一个空调，简单的设施，统一化的装修，走到哪里都是一个样子。但酒店式公寓房型、装潢各有特点，厨房、冰箱、微波炉、洗衣机等设施更是提供了家庭式的闲适便利。从这一点看，市场前景非常广阔。”从2003年就开始介入酒店式公寓生意的广州南粤居短租公司创始人郑大源如是说。
个性化的时代，充满个性化的需求。作为“空中飞人”的商务人士，早已厌倦了标准化宾馆的单一生活，邀请客户到个性温馨的住房小聚，人情友情融入了生意；探亲旅游，如果只有一两日，投亲靠友也罢，但成周上月就相当不方便，常住酒店也费用昂贵，价格较低的酒店式公寓则成为便利选择；异乡结婚，亲朋好友各地赶来无处居住，标准酒店更是无法满足中国传统“闹洞房”的喜庆和“家”的气氛。此外，培训、学习机会的增多，更扩展了酒店式公寓的生存空间。
除此之外，特殊商务时期，酒店式公寓的市场更是火爆一时。每届广交会，广州的酒店业相当紧张，大小宾馆人满为患，然而并不是每个人都住的舒服。大连的王先生已经连续三年参加春季广交会，天气闷热，沿途奔波，再加上不能适应广州饮食，一提到广交会，他就头痛。不过今年，王先生提前预定了一套短租公寓，两室一厅，每天600元，不但有传统酒店的空调、电视，还有居家生活的厨房、厨具、冰箱、洗衣机。
虽然广交会期间酒店式公寓的价钱随市涨了两倍，但价格仍一般的酒店便宜三分之一甚至更多，同期选择三星级酒店可能需要1500元/日，人均日消费750元，但王先生租住的两室一厅人均300元即可。最让他满意的是酒店式公寓的舒适便利，“以前吃不惯广州的饭菜，就只能吃方便面。没想到，现在跨了大半个中国也能自己做饭吃。还有全自动的洗衣机，衣服也可以自己洗，既方便又放心。”
以量取胜，削峰填谷
酒店式公寓的良好前景使得7天、如家等国际知名连锁酒店纷纷抢滩市场，然而，国际化的连锁酒店并不能完全垄断市场，一些个人投资的短租公司见缝插针的拓展着自己的业务，凭借投入成本小、准入门槛低、经营灵活和资金周转快的优势，以家的感觉去赚钱，成为他们的经营口号。
个人投资酒店式公寓，房源是最基本的条件。
目前，广州已有不少先见的投资者，凭借自己掌握的一两套公寓开展短租业务，以此作为个人的理财方式；而掌握较多房源，希望发展事业的正规公司却为数不多。但实践中发现，个人小规模的操作效果并不理想。越来越多的“散户房东”主动向短租公司申请托管，其中有不少人曾尝试单枪匹马做短租业务，但均因为房源单一而投资失败。
“房子必须多！”南粤居短租公司的创始人郑大源总结出要以量取胜。以该公司为例，经过多年发展后，目前已拥有60套公寓，尽管部分公寓在当月可能“入不敷出”，但经总体平衡后仍可保证整体收入，从而达到“削峰填谷”的效果。
为以量取胜、增加房源，起初，郑大源选择依靠城中村，寻找拥有整栋房间的房东。但是，无论周边环境还是室内条件，城中村的房间都无法达到较高的租住水平，由此也流失了中高端客户。
市场是最好的老师，郑大源开始改变策略，转向中高档小区发布信息，在拥有闲置房的普通房东中寻找“散户房源”，把散户的房源集中起来，统一纳入公司，进行集约化的管理和经营。这项渠道也成为目前南粤居主要公寓来源。
为了获得更大的利润空间及相对固定的房源，南粤居短租公司在取得这些房源的时候，一方面压低市面租金，一方面尽量延长租期。例如市值3000元/月的房子，会以每月2500元左右的价位托管。而托管租期也一般在一年以上，最长的甚至达到5年。
在托管这些散户房源的时候，南粤居短租公司也付出了很大的努力，与房东的谈判可谓一波三折，刚开始的时候比较困难，房东大多不原意轻让原本属于自己的租金收益，但随着理财意识的崛起，不少房东意识到闲置期的损失，如今，“谈判起来比较容易了。” 南粤居短租公司的创始人郑大源如是说。
集合散户做成了大房东，郑大源开始进行统一管理。开拓租客市场时，一方面锁定一个小区发布信息，有意托管的房东找到公司联系，同时当小区内住户的亲朋来访需要租住，也可以有效地与公司联系。另外，建设自己的网站，并在旅游、租房、商务等各类网站上发布信息，也都是市场拓展的主要方式。
不得小看的是，在高档小区投资短租公寓还有很多琐碎支出。郑大源算了笔帐，水电方面，酒店式公寓不参照商业用电，而是按照民用水电资费计算，参考每天每房用电15度，每度电0.61元，费用为20*15*0.61=180，另外还有高楼小区的管理费，通常1.5元每平方，有线电视费用模拟17元/月，数字26.5元/月，网络费用每月100元左右，此外公司还要依法上缴税务、支付工资等。平摊到每套公寓，相关支出合计达400—500元/房左右。
投资面临“双刃剑”
与7天、如家等国际知名连锁酒店相比，个人投资的酒店式公寓虽然有诸多的优势，但也面临很多的困难。
首先，市场空白意味着巨大的投资前景，也意味着尚不成熟的市场认知。通过南粤居的调查显示，目前听说过酒店式公寓的客商仅有20％左右。对于把酒店式公寓当作事业的投资人来说，想与满地开花的平价宾馆争蛋糕，必须有一定的宣传渠道和手段，让大众接受这个新理念。“打造品牌一定需要包装”，郑大源这样说。
其次，投资门槛低，一方面使小本创业成为现实，另一方面也造成从业人员总体素质不高的状况，进一步使得市场对酒店式公寓的信任难以建立。“一地老鼠屎”是郑大源对这个行业的评价。
据郑大源估计，目前广州酒店式公寓绝大多数属于无牌经营，行业整体形象不高，无牌经营的不规模宣传，必然使之成为“地下产业”，进一步阻碍了市场的认知。郑大源经常遇到的这样的情况，新换了床上用品，但租客却不相信，担心公寓为节省成本忽略卫生。相对标准酒店统一的白色床单，酒店式公寓为了表现温馨选用了彩色床单，却被租客误认为是“用来遮盖污渍”。
由此一来，酒店式公寓的优势特征，在另一个角度看来都成为了“双刃剑”。面对各种局限，郑大源已经早有考虑。为了既体现卫生又展示温馨，他将各公寓的床单统一为橙色。面对公寓地点分散化造成的管理不便，计划在未来选择房源时，坚持“集中里有分散”的原则，尽量在同一小区内集中就近寻找。
市场投资与风险分析
在投资酒店式公寓的创业路上郑大源一步步走来，从原来只有一套房源到现在60多套，从只身奋斗到10多名员工，而房源数量和员工数量还在不断增长。“原先一天赚几十块就高兴得乐不笼嘴，现在碰上广交会期间一天一万元都没什么感觉了。”
屋装修较好的房子一般的出租率为60%-70%，因此按照60%的出租率每个月租出18天计算，2500元/月接手托管的公寓，日租金大概为150－220元左右，一个月有1000－2000元的利润，年收入就会过万。广交会期间，租金会随市翻倍，升到500元以上，仅出租四五天即可收回一个月的租金。
但是，投资酒店式公寓的风险也不容小觑。除了要直面7天、如家等国际连锁酒店的竞争，还要和大大小小的散户房东抢饭吃。同时还得承受随着规模扩张后带来的越来越重的成本支出。
发展模式：
郑大源认为，酒店式公寓可以小本起家，有多少钱就投多少房，然后“滚雪球式”逐步扩大。而公司化经营虽然可以规避风险，但也将成本大幅提高，只有在拥有10套以上房源的情况下，注册公司才较为有利。
前期投入：
前期投入主要用于房租和公寓装饰性改造，具体由单套房租、数量、装饰程度等因素而决定。以南粤居为例，60套房源均是与房东签订长期租用合同，再按月支付租金，每月总支出8万余元。这种短线运营可以减少前期投入，有利于资金流动。对房间进行简单装饰，视改造程度成本在几百到上千元不等。
日租定价：
由于地点、房型等条件各不相同，租金也相差较大，但每套房的日租价均按照出租10-15天回收原租金的方案制定。房价定位方面，南粤居在高档小区的价位基本在100元/日到300元/日不等。为了满足不同层次的市场需求，南粤居在高校附近推出经济型公寓，日租金低于百元，在开学、复习、考研、节假时，入住率较高。
房源条件：
并非随随便便的房间都可以接手，用于打造酒店式公寓的房子需要一定“潜质”。高档小区的高层及小高层，房龄低于5年，房型从单间、一室一厅、两室一厅到三房一厅都在郑大源锁定的目标之内，而40-50平米的一房一厅最受市场欢迎。
同时区域环境也是重要考察因素，一般选择商务区、地铁、大学、展览中心附近，拥有良好的物业管理，完善的安保措施。而内部设施需要优质装修，沙发、成套家具、组合衣厨、卫浴设施应有应有，彩电、空调、冰箱、洗衣机、DVD 、饮水机甚至冰箱、电饭煲、微波炉、厨具餐具也成为必备条件。
风险及应对：
住房闲置期的风险。以南粤居为例，日常入住率为60%，尽管已经高于酒店行业的相关比例，但仍然面临一些房间“入不敷出”的现象，由此拥有一定房源成为规避风险的手段。
不同房源、客源渠道的风险。
常见房源来自亲朋、中介公司、自寻房源三方面。其中，中介公司收取一定的中介费，但遇到问题，可以共同承担风险；亲朋房源面临着感情困境，即使收益分配可以预先规定，但往往忽视责任承担的规定；自寻房源另需提防出租者不为第一房东，在接受托管的过程中，要对房产身份进行检查，并将风险承担归入合同。
租客来源也主要分为三个方面：散客、旅行社、中介公司。与房源渠道风险相同，由中介公司和旅行社这类组织提供的客源，较为有保证，可以共同承担责任；但事实上，散客或由散客组成的小团体（例如公司出差）是酒店式公寓的租客主体。因此，与各方签订相关合同，购买意外保险、财产保险都成为避险之举。