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【摘要】：近年来，大量外商直接投资涌入我国。外商直接投资在我国房地产行业中占有重要地位，但总体来看，目前对我国服务业外商直接投资的研究较少且以宏观研究为主，有关房地产外资企业的微观研究几乎没有。本文运用多准则决策分析法，联系目前仲量联行在华投资区位选择影响因子，提出了仲量联行在华投资区位选择的指标体系及最佳区位选择。为房地产服务企业的对外直接投资及政府改善外商直接投资环境，提供相关建议。
【关键词】：仲量联行 外商直接投资 区位选择 多准则决策模型
一、引言
由于全球经济增长乏力以及贸易增长疲软等因素，国际直接投资流量在2018年同比下降19%，约为1.2万亿美元，连续第三年下降，创全球金融危机后的最低水平。在全世界国际直接投资流入量大幅下降的情况下，2018年中国外商直接投资保持稳固增长，较上年增长3%，达到1420亿美元，是全球第二大外国直接投资流入国、外国直接投资流入最多的发展中经济体。从行业细分来看，房地产业自2004年起便以绝对优势位居服务业外商投资的第一位。但目前总体上对我国服务业外商直接投资的区位选择研究较少，大部分学者以宏观研究为主，关于房地产外资服务企业区位选择的微观研究几乎没有。
本文试图以房地产外资服务企业的典型代表仲量联行为研究对象，为我国房地产服务业应对外资竞争及走向国际化提供经验借鉴，为我国政府如何更好地引进房地产外资服务企业提出可行性建议。
二、国内外研究现状
有关外商直接投资的研究，国外研究较早而且相对成熟。Robert Stobaugh（1969）提出等级评分法，该方法对目标区域的外商投资环境建立了8个影响因子进行分析，然后根據累加计分原则，对外商投资环境进行量化，从而形成对目标地域投资环境的认识。Coughlin等（2006）对20世纪80 年代美国引进外资的区位决定因素，应用Logit模型进行实证分析，结果认为人均收入较高的地区可以吸引到更多外资。Boermans（2011）实证分析了1995-2006年的省际面板数据，指出外商直接投资在进行区位选择时主要考虑集聚效应、劳动力成本等影响要素。Liguo Lin、Wei Sun（2016）研究了环境规制改革与在华外商投资企业的选择，外国投资者在中国表现出“污染避难所的行为”。Dasun Yoo等（2017）研究了知识资产和知识产权保护在FDI区位选择中的作用，通过分析2009-2014年间85个发展中国家企业向35个发达国家的直接投资流动数据，发现发展中国家企业更愿意投资于知识产权较强、知识产权保护薄弱的发达国家。
国内高波（2000）和刘志宇（2002）通过研究外资与我国房地产行业技术水平间关系，发现外资的进入能够增大房地产投资总量，促进我国房地产行业的技术进步，并提高相关行业的技术含量。刘作丽等（2009）通过分析1997-2005年房地产统计数据，研究了我国房地产外资的空间格局，认为我国房地产外资区位选择的重要因素是市场和制度，房地产外资企业主要聚集在房地产销售均价较高、市场需求较大的地区。国内相关研究主要集中在宏观层面上对外商直接投资及区位选择展开研究，整体缺乏对结论的理论解释和案例分析。
三、仲量联行在华投资区位选择影响因素分析
本文联系国内外学者关于外商直接投资尤其是房地产外商区位选择影响因素的研究及仲量联行实地调查访谈结果，主要从市场、资本和环境三个方面来分析仲量联行在华投资区位选择的影响因素。
市场因素包含区域的经济发展水平、对外开放水平和市场需求。本文借鉴前人的研究指标，引入区域人均GDP来权衡区域经济发展水平，地区进出口总额与该地区生产总值的比值来衡量一个地区的对外开放水平，通过访问仲量联行在职人员，根据他们的业务经验，用房地产开发办公楼投资额来衡量当地市场需求最为贴近。
资本因素这里包括基础设施建设水平、在岗职工平均工资和甲级办公楼租金。本文选取道路面积与城市面积的比值来衡量当地的基础设施建设水平，因为对于仲量联行这类房地产外资服务企业来讲，工作节奏较快，且经常要奔波于各个项目地之间，对于交通因素尤为关注；以在岗职工平均工资衡量成本，对仲量联行这类跨国服务企业而言，是其对外直接投资的主要支出之一；用甲级办公楼租金表示可能带来的利益，一方面仲量联行这类房地产外资服务企业偏好在顶级办公区选址，另一方面他们的很多业务包括物业管理、招商租赁、估值选址等一般以甲级办公楼租金水平来抽取服务费衡量收益。
环境因素这里主要考量制度环境和自然环境两部分。本文采用财政赤字与GDP的比值来权衡政府干预水平（潘红波等，2008），采取预算内人均财政支出权衡官员治理程度。另外，仲量联行等外资企业往往喜欢到自然环境优良的地区进行投资。本文采用环境噪声等效声级和绿化覆盖率两个指标表示当地的自然环境。
四、基于MCDA的仲量联行在华投资区位选择
本文通过实地走访，向仲量联行中高管理层及业务层在岗职工发放调查问卷进行咨询，对同一准则下的各指标进行两两比较，利用yaahp软件对权重值进行处理并对其进行了一致性检验。总层次一致性检验CR=0.0741<0.1，此次评判工作可以接受，结果令人满意。根据层次总权重的计算结果，市场需求指标是最重要的，其次是甲级办公楼租金、经济发展水平、政府干预程度等指标。
根据综合评价值对仲量联行在华投资区位选择评价结果进行分类。优秀地区为北京、上海、深圳，良好地区为广州、杭州、重庆，适宜地区为青岛、武汉、南京、天津，一般地区为成都、西安、沈阳。
五、结论与建议
由于我国中西部地区基础设施落后，政策优惠力度与东部沿海地区相比远远不够，整体引入外资的数量较少且产业结构不合理等条件的限制，从仲量联行在华投资的13个地区总体分布来看，集中分布在东部沿海地域。通过多准则决策模型比较了各个指标对系统目标完成的贡献度，结果表明市场需求、甲级办公楼租金、经济发展水平、政府干预程度指标对仲量联行在华投资区位选择的影响较大。 中西部地区与东部地区相比存在天然劣势，政府应该正确认识外资区位选择影响因素。提高中西部地区基础设施建设水平，加大政策支持力度，通过简化外商直接投资手续程序等措施吸引跨国房地产服务企业的投资。东部地区可通过进一步深化对外开放水平，减少政府干预以创造更好的投资环境，吸引更多知识密集型服务业的跨国直接投资。
除了政府提供强有力的政策及外交支持外，房地产服务企业自身也应不断强化企业能力，充分做好决策前区位评估工作，不断提高国际竞争力。
【参考文献】：
【1】钱志青.2016年全球外国直接投资流动特点及趋势[J].国际经济合作.2017. （9）：29-31.
【2】樊增强，李捷.跨国公司在华投资的新趋势和新特点[J].经济问题.2013.（10）：15-18.
【3】Robert.How to analyze the foreign investment environment[J].Harvard Business Review.1969.
【4】Dasun Yoo.Felix Reimann. Internationalization of Developing Country Firms into Developed Countries：The Role of Host Country Knowledge-Based Assets and IPR Protection in FDI Location Choice[J].Journal of International Management.2017.
【5】Liguo Lin，Wei Sun. Location choice of FDI firms and environmental regulation reforms in China[J].Journal of Regulatory Economics.2016.50（2）：207-232.
【6】高波.我國房地产业的市场机会、竞争趋势与应对策略[J].管理世界，2000，（5）： 96-100.
【7】刘作丽.市场、制度与中国房地产外资企业的区位选择[J].经济地理，2009， （9）：1512-1517.
【8】温建东.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究， 2005，（7）：58-63.
【9】陈艳莹，王周玉.生产性服务业外商直接投资的影响因素—中国省份面板数据的实证研究[J].光华经济研究， 2011， （4）：71-88.
【10】潘红波，夏新平.政府干预、政治关联与地方国有企业并购[J].经济研究，2008，（4）：41-
作者简介：张淑珍（1995——）女，汉族，山东青岛人，上海大学经济学院，2017级研究生，金融专业
【关键词】：仲量联行 外商直接投资 区位选择 多准则决策模型
一、引言
由于全球经济增长乏力以及贸易增长疲软等因素，国际直接投资流量在2018年同比下降19%，约为1.2万亿美元，连续第三年下降，创全球金融危机后的最低水平。在全世界国际直接投资流入量大幅下降的情况下，2018年中国外商直接投资保持稳固增长，较上年增长3%，达到1420亿美元，是全球第二大外国直接投资流入国、外国直接投资流入最多的发展中经济体。从行业细分来看，房地产业自2004年起便以绝对优势位居服务业外商投资的第一位。但目前总体上对我国服务业外商直接投资的区位选择研究较少，大部分学者以宏观研究为主，关于房地产外资服务企业区位选择的微观研究几乎没有。
本文试图以房地产外资服务企业的典型代表仲量联行为研究对象，为我国房地产服务业应对外资竞争及走向国际化提供经验借鉴，为我国政府如何更好地引进房地产外资服务企业提出可行性建议。
二、国内外研究现状
有关外商直接投资的研究，国外研究较早而且相对成熟。Robert Stobaugh（1969）提出等级评分法，该方法对目标区域的外商投资环境建立了8个影响因子进行分析，然后根據累加计分原则，对外商投资环境进行量化，从而形成对目标地域投资环境的认识。Coughlin等（2006）对20世纪80 年代美国引进外资的区位决定因素，应用Logit模型进行实证分析，结果认为人均收入较高的地区可以吸引到更多外资。Boermans（2011）实证分析了1995-2006年的省际面板数据，指出外商直接投资在进行区位选择时主要考虑集聚效应、劳动力成本等影响要素。Liguo Lin、Wei Sun（2016）研究了环境规制改革与在华外商投资企业的选择，外国投资者在中国表现出“污染避难所的行为”。Dasun Yoo等（2017）研究了知识资产和知识产权保护在FDI区位选择中的作用，通过分析2009-2014年间85个发展中国家企业向35个发达国家的直接投资流动数据，发现发展中国家企业更愿意投资于知识产权较强、知识产权保护薄弱的发达国家。
国内高波（2000）和刘志宇（2002）通过研究外资与我国房地产行业技术水平间关系，发现外资的进入能够增大房地产投资总量，促进我国房地产行业的技术进步，并提高相关行业的技术含量。刘作丽等（2009）通过分析1997-2005年房地产统计数据，研究了我国房地产外资的空间格局，认为我国房地产外资区位选择的重要因素是市场和制度，房地产外资企业主要聚集在房地产销售均价较高、市场需求较大的地区。国内相关研究主要集中在宏观层面上对外商直接投资及区位选择展开研究，整体缺乏对结论的理论解释和案例分析。
三、仲量联行在华投资区位选择影响因素分析
本文联系国内外学者关于外商直接投资尤其是房地产外商区位选择影响因素的研究及仲量联行实地调查访谈结果，主要从市场、资本和环境三个方面来分析仲量联行在华投资区位选择的影响因素。
市场因素包含区域的经济发展水平、对外开放水平和市场需求。本文借鉴前人的研究指标，引入区域人均GDP来权衡区域经济发展水平，地区进出口总额与该地区生产总值的比值来衡量一个地区的对外开放水平，通过访问仲量联行在职人员，根据他们的业务经验，用房地产开发办公楼投资额来衡量当地市场需求最为贴近。
资本因素这里包括基础设施建设水平、在岗职工平均工资和甲级办公楼租金。本文选取道路面积与城市面积的比值来衡量当地的基础设施建设水平，因为对于仲量联行这类房地产外资服务企业来讲，工作节奏较快，且经常要奔波于各个项目地之间，对于交通因素尤为关注；以在岗职工平均工资衡量成本，对仲量联行这类跨国服务企业而言，是其对外直接投资的主要支出之一；用甲级办公楼租金表示可能带来的利益，一方面仲量联行这类房地产外资服务企业偏好在顶级办公区选址，另一方面他们的很多业务包括物业管理、招商租赁、估值选址等一般以甲级办公楼租金水平来抽取服务费衡量收益。
环境因素这里主要考量制度环境和自然环境两部分。本文采用财政赤字与GDP的比值来权衡政府干预水平（潘红波等，2008），采取预算内人均财政支出权衡官员治理程度。另外，仲量联行等外资企业往往喜欢到自然环境优良的地区进行投资。本文采用环境噪声等效声级和绿化覆盖率两个指标表示当地的自然环境。
四、基于MCDA的仲量联行在华投资区位选择
本文通过实地走访，向仲量联行中高管理层及业务层在岗职工发放调查问卷进行咨询，对同一准则下的各指标进行两两比较，利用yaahp软件对权重值进行处理并对其进行了一致性检验。总层次一致性检验CR=0.0741<0.1，此次评判工作可以接受，结果令人满意。根据层次总权重的计算结果，市场需求指标是最重要的，其次是甲级办公楼租金、经济发展水平、政府干预程度等指标。
根据综合评价值对仲量联行在华投资区位选择评价结果进行分类。优秀地区为北京、上海、深圳，良好地区为广州、杭州、重庆，适宜地区为青岛、武汉、南京、天津，一般地区为成都、西安、沈阳。
五、结论与建议
由于我国中西部地区基础设施落后，政策优惠力度与东部沿海地区相比远远不够，整体引入外资的数量较少且产业结构不合理等条件的限制，从仲量联行在华投资的13个地区总体分布来看，集中分布在东部沿海地域。通过多准则决策模型比较了各个指标对系统目标完成的贡献度，结果表明市场需求、甲级办公楼租金、经济发展水平、政府干预程度指标对仲量联行在华投资区位选择的影响较大。 中西部地区与东部地区相比存在天然劣势，政府应该正确认识外资区位选择影响因素。提高中西部地区基础设施建设水平，加大政策支持力度，通过简化外商直接投资手续程序等措施吸引跨国房地产服务企业的投资。东部地区可通过进一步深化对外开放水平，减少政府干预以创造更好的投资环境，吸引更多知识密集型服务业的跨国直接投资。
除了政府提供强有力的政策及外交支持外，房地产服务企业自身也应不断强化企业能力，充分做好决策前区位评估工作，不断提高国际竞争力。
【参考文献】：
【1】钱志青.2016年全球外国直接投资流动特点及趋势[J].国际经济合作.2017. （9）：29-31.
【2】樊增强，李捷.跨国公司在华投资的新趋势和新特点[J].经济问题.2013.（10）：15-18.
【3】Robert.How to analyze the foreign investment environment[J].Harvard Business Review.1969.
【4】Dasun Yoo.Felix Reimann. Internationalization of Developing Country Firms into Developed Countries：The Role of Host Country Knowledge-Based Assets and IPR Protection in FDI Location Choice[J].Journal of International Management.2017.
【5】Liguo Lin，Wei Sun. Location choice of FDI firms and environmental regulation reforms in China[J].Journal of Regulatory Economics.2016.50（2）：207-232.
【6】高波.我國房地产业的市场机会、竞争趋势与应对策略[J].管理世界，2000，（5）： 96-100.
【7】刘作丽.市场、制度与中国房地产外资企业的区位选择[J].经济地理，2009， （9）：1512-1517.
【8】温建东.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究， 2005，（7）：58-63.
【9】陈艳莹，王周玉.生产性服务业外商直接投资的影响因素—中国省份面板数据的实证研究[J].光华经济研究， 2011， （4）：71-88.
【10】潘红波，夏新平.政府干预、政治关联与地方国有企业并购[J].经济研究，2008，（4）：41-
作者简介：张淑珍（1995——）女，汉族，山东青岛人，上海大学经济学院，2017级研究生，金融专业