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房屋建筑面积的计算，国家有关部门专门对此制定了一些规则和规范，目前有国家经计委制定的【1982】经计设字58号《建筑面积计算规则》；国家计划委员会制定的【１９８６】1771号《住宅建筑设计规范》；国家测绘局1991年发布CH5001-91《房产测量规范》以及2000年GB／T17986.1—2000《中华人民共和国国家标准房产测量规范》和建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记的有关问题的通知”(建住房【2002】74号)等。它们之间做出的规定在原则上基本是一致的。由于我国幅员辽阔，地区之间生活习惯、房屋的结构及其形状千差万别，随着房地产业飞速的发展，各种新型材料，建筑式样也越来越新颖，仅根据国家有限的几个规范和规定是不能满足实际作用中房屋建筑面积计算要求的，因此我国许多城市根据国家的有关规定再结合自己的实际情况制定了适合本地区的房屋建筑面积的计算细则，同时还需要我们测量人员对新生事物的不断探索研究。下面是我根据我们日常工作所遇到的问题的一些见解。
一、 房屋实测面积与规划面积不符的原因
出现这种情况并不存在谁对谁错的问题，是由于两个部门执行不同规范的原因，规划建筑面积执行的是2005年建设部发布的《建筑设计规范》，而测绘部门执行的是2000年的《房产测量规范》，两个规范规定存在明显差异，主要表现为：1、阳台面积建筑规范规定阳台无论半封闭还是全封闭均按半面积计算，而测绘规范规定，无论凸阳台凹阳台，封闭阳台按全面积计算，半封闭阳台按半面积计算。2、对沉降缝伸缩缝的计算处理不同，测绘规范规定只计算与室内相通的沉降缝。3.房屋边长计量不同，对保温层和装饰层是否计算面积存在差异。4、低于2.2米的建筑，建筑规范规定按半面积计算，而测绘上则不计面积。等等条款引发了两个部门出具的面积存在很大的差异，通常是各自执行各自规范，根据相应的目的采用相应部门出具的面积。
二、商场的共有共用面积分摊
商场的共有共用面积比较清楚，一般情况下为商场全楼服务的共有共用面积一般包括：商场楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房，屋顶楼梯间，水箱间，风机房，自动扶梯，门厅等。为本层服务的共有共用面积包括：本层走道，卫生间，公共管理用房等。楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房等按楼梯电梯的到达层次予以分摊，依此类推。
底层商场经常有一些单独对外开门的商铺，有的商铺向商场内开门，有的对商场不开门，无论对商场内是否开门，我们认为作为商场的一部分，商铺都应参与商场的共有共用面积分摊，不但要参与全楼共有共用面积的分摊，还要参加与商场层共有共用面积分摊。
三、 商住楼的共有面积分摊
大多商住楼，商业部分通向住宅部分的楼梯、电梯、电梯前室及一层门厅并不对商业部位开门，商业部位虽然不直接使用此共有共用部位，间接上依然受益，应适当分摊。因此，应将商业部位不开门，不使用的门厅，楼梯，电梯，电梯前室以及屋顶楼梯间，电梯机房，水箱间作为一级共用进行全楼分摊。商业部位以上仅供住宅使用的楼梯，电梯在住宅部位进行二级分摊。商业部位自用的楼梯，电梯及其它确定为商业部位服务的共有共用面积在商业部位分摊。当商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并且商用部位在该梯间内未设置任何出入口，此商业部位的楼梯间应作为全楼的共用面积，进行一级分摊，住宅部位的楼梯间应作为住宅部位的共用面积，进行二级分摊。
四、 多塔楼的高层商住楼应注意的问题
多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别分摊计算：对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在竖向通道内均未设置出入口，请参照多层商住楼的相关条款分摊计算.对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位均在竖向通道内设置出入口，按照多层商住楼的 相关规则应将塔楼核心筒同裙房的门厅，楼梯，电梯，电梯前室放在一起分摊，则必然造成各个塔楼无法单独计算，遇此类情况，应将核心筒从两个功能区断开，即住宅部位的核心筒应分塔楼分摊至相应塔樓的住宅、办公部位，商业部位的核心筒应分摊至商业部位；对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在核心筒或楼梯间内，局部设置出入口（无规律），此类情况具体分析而定；
对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为N层，第1～M层商业部位在商业部位的楼梯间内均未设置出入口，第M~N层商业部位在商业部位的楼梯间内均设置出入口，此类情况，应将第1～M层的核心筒按照商住楼的计算规则进行分摊，第M~N层核心筒应分摊至第M~N层商业部位，N层以上各塔楼的核心筒应分塔分摊至相应塔楼的住宅部位.
五、 特殊情况的处理
在实际工作中，往往会遇到非常特殊的情况，例如：
1、一梯一户住宅与一梯多户住宅混合组幢，如果按照规范规定的所有公摊面积全部按面积比例分摊的话，一梯一户单元的自用楼梯将会分摊到其他住户，这样既不合情也不合理，一般处理方式是按照谁使用谁分摊的原则将不同类别的单元划分为不同功能区，使得分摊尽量的公平合理，也使业主容易接受。在楼梯问题上还应注意楼梯下方空间不论其层高是否到2.2米一律不予计算面积。
2，在个户房屋实地测量时，房屋面砖一般不超出其合法的土地使用范围，所以测量边长应测量上面砖的厚度，而如图所示该房屋的面砖加龙骨足有20㎜厚，这种情况我们认为它的面砖与结构被龙骨明显分开，只是作为装饰层，而规范中仅作装饰层的是不计算面积的，所以常常会使开发商觉得装饰花不少钱不算面积有点冤枉。但是这种情况一定要区分对待的。玻璃幕墙根据规范不计算面积，但有的房屋的玻璃幕墙就是它的外墙，在这里就作为结构层使用，所以是要计算面积的，这就是说，在实际工作不能死搬硬套规范，要根据实际建筑物的的结构变化灵活处理以保证计算出最准确的面积。
3、对于尺寸相同的两层房屋，不可轻率的认为面积一定相同，如图所示，一二层都有带柱通廊，均作为过道使用，根据规范规定带柱有上盖走廊应计算半面积，二层现状为用玻璃封闭，所以要计算全面积，如果将封闭的玻璃去掉则为不封闭的通廊也要计算半面积，而一层则要另外对待，根据建设部76号文另行规定临街可作为过街的公共通道的无论带柱与不带柱均不得计算建筑面积，该建筑的一层恰恰就符合这一点，所以即使二层通廊没有封闭，一二层尽管在结构尺寸上完全相同，它的面积也是不一样的。这就要求我们测量人员一定要到现场实测，做详细的实地调查，才会避免出错。
以上是在实践中总结的滴规则和经验，欢迎同行和朋友们批评指正。
注：文章内的图表及公式请以PDF格式查看
一、 房屋实测面积与规划面积不符的原因
出现这种情况并不存在谁对谁错的问题，是由于两个部门执行不同规范的原因，规划建筑面积执行的是2005年建设部发布的《建筑设计规范》，而测绘部门执行的是2000年的《房产测量规范》，两个规范规定存在明显差异，主要表现为：1、阳台面积建筑规范规定阳台无论半封闭还是全封闭均按半面积计算，而测绘规范规定，无论凸阳台凹阳台，封闭阳台按全面积计算，半封闭阳台按半面积计算。2、对沉降缝伸缩缝的计算处理不同，测绘规范规定只计算与室内相通的沉降缝。3.房屋边长计量不同，对保温层和装饰层是否计算面积存在差异。4、低于2.2米的建筑，建筑规范规定按半面积计算，而测绘上则不计面积。等等条款引发了两个部门出具的面积存在很大的差异，通常是各自执行各自规范，根据相应的目的采用相应部门出具的面积。
二、商场的共有共用面积分摊
商场的共有共用面积比较清楚，一般情况下为商场全楼服务的共有共用面积一般包括：商场楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房，屋顶楼梯间，水箱间，风机房，自动扶梯，门厅等。为本层服务的共有共用面积包括：本层走道，卫生间，公共管理用房等。楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房等按楼梯电梯的到达层次予以分摊，依此类推。
底层商场经常有一些单独对外开门的商铺，有的商铺向商场内开门，有的对商场不开门，无论对商场内是否开门，我们认为作为商场的一部分，商铺都应参与商场的共有共用面积分摊，不但要参与全楼共有共用面积的分摊，还要参加与商场层共有共用面积分摊。
三、 商住楼的共有面积分摊
大多商住楼，商业部分通向住宅部分的楼梯、电梯、电梯前室及一层门厅并不对商业部位开门，商业部位虽然不直接使用此共有共用部位，间接上依然受益，应适当分摊。因此，应将商业部位不开门，不使用的门厅，楼梯，电梯，电梯前室以及屋顶楼梯间，电梯机房，水箱间作为一级共用进行全楼分摊。商业部位以上仅供住宅使用的楼梯，电梯在住宅部位进行二级分摊。商业部位自用的楼梯，电梯及其它确定为商业部位服务的共有共用面积在商业部位分摊。当商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并且商用部位在该梯间内未设置任何出入口，此商业部位的楼梯间应作为全楼的共用面积，进行一级分摊，住宅部位的楼梯间应作为住宅部位的共用面积，进行二级分摊。
四、 多塔楼的高层商住楼应注意的问题
多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别分摊计算：对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在竖向通道内均未设置出入口，请参照多层商住楼的相关条款分摊计算.对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位均在竖向通道内设置出入口，按照多层商住楼的 相关规则应将塔楼核心筒同裙房的门厅，楼梯，电梯，电梯前室放在一起分摊，则必然造成各个塔楼无法单独计算，遇此类情况，应将核心筒从两个功能区断开，即住宅部位的核心筒应分塔楼分摊至相应塔樓的住宅、办公部位，商业部位的核心筒应分摊至商业部位；对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在核心筒或楼梯间内，局部设置出入口（无规律），此类情况具体分析而定；
对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为N层，第1～M层商业部位在商业部位的楼梯间内均未设置出入口，第M~N层商业部位在商业部位的楼梯间内均设置出入口，此类情况，应将第1～M层的核心筒按照商住楼的计算规则进行分摊，第M~N层核心筒应分摊至第M~N层商业部位，N层以上各塔楼的核心筒应分塔分摊至相应塔楼的住宅部位.
五、 特殊情况的处理
在实际工作中，往往会遇到非常特殊的情况，例如：
1、一梯一户住宅与一梯多户住宅混合组幢，如果按照规范规定的所有公摊面积全部按面积比例分摊的话，一梯一户单元的自用楼梯将会分摊到其他住户，这样既不合情也不合理，一般处理方式是按照谁使用谁分摊的原则将不同类别的单元划分为不同功能区，使得分摊尽量的公平合理，也使业主容易接受。在楼梯问题上还应注意楼梯下方空间不论其层高是否到2.2米一律不予计算面积。
2，在个户房屋实地测量时，房屋面砖一般不超出其合法的土地使用范围，所以测量边长应测量上面砖的厚度，而如图所示该房屋的面砖加龙骨足有20㎜厚，这种情况我们认为它的面砖与结构被龙骨明显分开，只是作为装饰层，而规范中仅作装饰层的是不计算面积的，所以常常会使开发商觉得装饰花不少钱不算面积有点冤枉。但是这种情况一定要区分对待的。玻璃幕墙根据规范不计算面积，但有的房屋的玻璃幕墙就是它的外墙，在这里就作为结构层使用，所以是要计算面积的，这就是说，在实际工作不能死搬硬套规范，要根据实际建筑物的的结构变化灵活处理以保证计算出最准确的面积。
3、对于尺寸相同的两层房屋，不可轻率的认为面积一定相同，如图所示，一二层都有带柱通廊，均作为过道使用，根据规范规定带柱有上盖走廊应计算半面积，二层现状为用玻璃封闭，所以要计算全面积，如果将封闭的玻璃去掉则为不封闭的通廊也要计算半面积，而一层则要另外对待，根据建设部76号文另行规定临街可作为过街的公共通道的无论带柱与不带柱均不得计算建筑面积，该建筑的一层恰恰就符合这一点，所以即使二层通廊没有封闭，一二层尽管在结构尺寸上完全相同，它的面积也是不一样的。这就要求我们测量人员一定要到现场实测，做详细的实地调查，才会避免出错。
以上是在实践中总结的滴规则和经验，欢迎同行和朋友们批评指正。
注：文章内的图表及公式请以PDF格式查看