论文部分内容阅读
对于高薪“候鸟族”来说，在置业方面如何做到自住与投资兼得，购买小户型不失为一种最佳选择。所谓高薪“候鸟族”，是指那些收入很高，但是工作地点并不固定的职场人士，这部分人在一个城市往往不会工作太长时间，少则一两年，多则三五年，由于总公司另有安排，一纸调令会让他们暂时离开，而后又回来，如此这般。对于这样的人群来说，如何置业呢?
“候鸟族”也可置业
钟先生是一家建筑设计公司高层管理人员，目前在上海工作，不过刚刚调到上海来不久。根据经验，钟先生知道在上海也不会待太久，因为他所在公司的总部在广州，总公司经常会派高层管理人员到各分公司任职，但任职时间通常不会超过3年，然后调往另外一个城市去任职，而就他自己来说，已有过这样的经历，他刚刚从北京调回广州，不到半年又调到了上海。
在一般人看来，此类“候鸟型”职场人士对自己的居住问题往往随遇而安，吃住等问题会任由公司安排，自己不用操心。此前钟先生也是如此，在北京工作期间，他的住处由公司统一安排，是一家酒店式公寓。当然，钟先生如果选择自己安排，公司给予相应的房租补贴，标准由公司制定。
在北京工作期间，一个老外的理财故事让他受到了启发。他告诉记者，这个老外是一家美国驻京机构的技术总监，公司每月为他提供1400美元的住房补贴，这个有点理财头脑的老外并没有拿这笔钱在北京租一套很好的公寓住下，而是选择置业，2004年夏天买的房，当老外2007年离开中国时，把这套房产抛了出去，在这段时间，这个老外通过这个小小的变通，赚了大概十几万美元。
“我们也完全可以这样。”钟先生说。于是他想在北京也买一套房，自住、投资“两手抓”。他当时是这样考虑的，如果在北京工作，房产就用来自住，而如果离开北京之后，房产就用于出租。不过有些遗憾的是，还没等到他开始实施自己的置业计划，总公司便决定让他先回广州而后派往了上海。
其实，随着业务量的扩大，为了抢占更多的市场份额，很多知名企业往往采用“异地调动”这种方式来满足企业发展与人才需求之间的矛盾，于是频频出现高层管理人员会经常被派往外地工作的情形。
对于这样的人群，他们在外地工作期间，其实也可以像钟先生一样，考虑在所在的城市置业。而根据已有的案例来看，这部分人士置业最好选择市中心的小户型，因为这类物业不管是自住，还是出租都能做灵活安排。
采访中，有业内人士表示，他们曾为一些在沪短暂任职的公司中层管理人员提供过服务，这类人群在徐家汇、静安寺、人民广场等核心区域购买了小面积物业，在上海工作期间，房产用于自住，而离开上海之后，便委托出租。
投资小户型有“五巧”
专业人士表示，此类人士置业要结合本身的特点来综合考虑，如是否有升值空间、是否满足自己居住条件、是否容易转手等条件，而是否靠近学校等因素则不是考虑的重点，因此，如何置业应该与一般的购房行为或者房产投资行为区别开来。那么，此类人群如何做到自用、投资两便呢?业内人士总结有“五巧”。
一巧：首选租、售两便房
专家表示，高薪“候鸟族”应该将出租、出售都很方便的物业作为投资首选。
上海知名楼市专家表示，对于高薪“候鸟族”而言，置业的主要目的可能并不仅仅全部是为了考虑解决居住问题，在很大程度上得兼顾投资需要，因此在选择物业时，一定要把方便出租、出售这两大因素作为首要考虑因素。
哪些物业在出租、出售方面灵活性更强?专家给出的建议是选择小户型产品，诸如酒店式公寓、老工房等。两种产品各有优缺点，相对来说，酒店式公寓在租赁市场上的受众为中高端客户，租金收入较高，但是投入大；而老工房品相一般，不过其受众为普通白领阶层，市场基础更大。当然，不管选择酒店式公寓，还是选择老工房，一定要购买精装修房，如果购买毛坯房的话，还要耗费精力装修，对于此类人群来说实在是有些勉为其难。
二巧：升值潜力要考虑
选择市中心还是选择在工作地点附近置业?这样综合考虑。如果单纯考虑自己居住，选择在公司附近无疑是最佳的方案。但是如果考虑到投资出租，甚至物业未来的升值空间，则要认真考虑置业地点了。专家认为，应该将两者综合起来考虑。
很多情况下，鱼和熊掌不可兼得。如果自住和投资之间的确存在冲突，比如有些公司距离市区较远，再在市中心置业的话，交通成本肯定会过高。那么如何在两者之间寻找到平衡点呢?专家认为先确定自己的交通时间成本预算并确定范围，而后根据这个水平来选择潜力最大的区域。举例说明，如张先生在张江工业园区某高新公司就职，他完全没有必要在徐家汇附近置业，因为花费在上下班上的时间太多，而在联洋社区即可。
当然，物业的升值潜力在很大程度上由地段来决定，而地段价值的高低又跟市政投入有关，因此考察物业的地段价值，只要考察政府在这里曾经投入的多寡程度，比如是否建了地铁、是否有设备完善的医院、是否具有好的学校、商业氛围是否浓厚等等，以及未来会不会还有后续投入。当然，若能在市中心核心区域置业是最佳的选择，因为这里的升值潜力永远也不可低估。
三巧：以租定贷最稳妥
要投入多少资金进去?该借多少贷款?是不是应该把所有住房补贴都用足?这些实际的问题也是投资者需要提前考虑清楚的。专家分析认为，稳妥一些的投资方式是“以租定贷”，而非用足住房补贴。
所谓“以租定贷”，即根据租金收入标准来确定贷款金额多少。也就是说，通过租金收入来倒推贷款金额和还款年限。这么做的好处是能实现以租养房的目的，即使日后离开，物业租金收入足以抵扣银行按揭贷款，不用再另外投钱进去。举例说明，如来沪工作的于先生准备购买一套总价为100万元的酒店式公寓，目前月租金市场价为4000元，理财专家建议，根据这个数，字进行倒推，于先生可以选择首付三成、25年期的按揭贷款，按照目前贷款利率水平(O.85折优惠)，其每月还款额为4112.55元，与租金相差不多，日后于先生离开上海，该房屋对外出租时，靠每月的租金收入完全能应付银行按揭。
假定于先生每月有5000元的住房补贴，如果他想用足住房补贴，即将每月的还款额定为5000元，在沪工作期间虽然不用另行补贴，但是一旦开始出租，因为租金收入不足抵扣按揭贷款，他每月还需另外投入资金，相对来说较为繁琐。
四巧：打理房产也重要
对于高薪“候鸟族”来说，如何打理房产也是一个很重要而且无法避开的问题。
“我爱我家”华东区市场总监于静表示，对于人在外地的房产投资者来说，选择自己放心的服务机构是一个比较省事的方式。据了解，随着房产经纪行业的发展，整个行业不断得到规范，而且服务模式也日趋丰富，目前在京沪穗等城市，有房产中介公司专门为异地投资者提供房屋出租管理服务，如代为出租、代为维修、代收租金等，投资者只需付出相应的管理费即可。
不过房产专家蔡为民建议，考虑到目前房产中介行业发展尚未健全，他建议投资者挑选那些信誉好的品牌中介公司作为合作伙伴，并一定要指定直营店。“因为加盟店出现问题之后，总部会随即与之‘划清界限’来逃避责任，但是直营店的责任是逃脱不了的。”他如是说。
五巧：安排租期需灵活
出租期限需要灵活安排。有一种情形是有些人士会重复往返两个城市，为了不影响到自己居住，应选择短租方式，据了解，短租方式一般为半年时间，时间到期双方再行商谈是否继续维持租赁关系。对于可能会多次往返两个城市问的高薪“候鸟族”，不妨也选择这种短租模式，以便不影响自己居住。
而对于不会经常往来的两座城市的投资者，选择短租方式会增加中介服务费，因为每对外出租一次，就要多付一次佣金，徒增投资成本完全没有必要。
投资风险要规避
任何投资都有风险，这种投资行为也不例外。蔡为民表示，投资者首先要规避的风险就是要防止被官司缠身。因为对于这类人群来说，如果他们要离开工作的城市，一旦在投资过程中被官司缠身，其时间成本相当高昂，也会让人穷于应付。要防止被官司缠身，要做到的就是尽量不要买“问题房”，如被司法查封的房产，或是在没有得到另外一方同意的前提下出售的共同财产等。
当然，也要防止选房失误带来的损失。投资房产如选股，选对了投资回报丰厚，选错了收获无几，还有可能会亏本。在当前市场处于调整阶段，如何选房便更有讲究。尤其是对于所在城市并不是很了解的前提下，则更应慎重。
最后就是要规避常规的异地房产投资风险，如房产出租管理难、租客素质不易控制、房屋是否存在违规使用等情形。对于这类风险，于静建议投资者一定要选择可靠的公司来管理，对于那些在代客出租管理方面经验比较丰富的公司来说，管理方式相对较为规范一些，同时也会更多地为客户着想。
“候鸟族”也可置业
钟先生是一家建筑设计公司高层管理人员，目前在上海工作，不过刚刚调到上海来不久。根据经验，钟先生知道在上海也不会待太久，因为他所在公司的总部在广州，总公司经常会派高层管理人员到各分公司任职，但任职时间通常不会超过3年，然后调往另外一个城市去任职，而就他自己来说，已有过这样的经历，他刚刚从北京调回广州，不到半年又调到了上海。
在一般人看来，此类“候鸟型”职场人士对自己的居住问题往往随遇而安，吃住等问题会任由公司安排，自己不用操心。此前钟先生也是如此，在北京工作期间，他的住处由公司统一安排，是一家酒店式公寓。当然，钟先生如果选择自己安排，公司给予相应的房租补贴，标准由公司制定。
在北京工作期间，一个老外的理财故事让他受到了启发。他告诉记者，这个老外是一家美国驻京机构的技术总监，公司每月为他提供1400美元的住房补贴，这个有点理财头脑的老外并没有拿这笔钱在北京租一套很好的公寓住下，而是选择置业，2004年夏天买的房，当老外2007年离开中国时，把这套房产抛了出去，在这段时间，这个老外通过这个小小的变通，赚了大概十几万美元。
“我们也完全可以这样。”钟先生说。于是他想在北京也买一套房，自住、投资“两手抓”。他当时是这样考虑的，如果在北京工作，房产就用来自住，而如果离开北京之后，房产就用于出租。不过有些遗憾的是，还没等到他开始实施自己的置业计划，总公司便决定让他先回广州而后派往了上海。
其实，随着业务量的扩大，为了抢占更多的市场份额，很多知名企业往往采用“异地调动”这种方式来满足企业发展与人才需求之间的矛盾，于是频频出现高层管理人员会经常被派往外地工作的情形。
对于这样的人群，他们在外地工作期间，其实也可以像钟先生一样，考虑在所在的城市置业。而根据已有的案例来看，这部分人士置业最好选择市中心的小户型，因为这类物业不管是自住，还是出租都能做灵活安排。
采访中，有业内人士表示，他们曾为一些在沪短暂任职的公司中层管理人员提供过服务，这类人群在徐家汇、静安寺、人民广场等核心区域购买了小面积物业，在上海工作期间，房产用于自住，而离开上海之后，便委托出租。
投资小户型有“五巧”
专业人士表示，此类人士置业要结合本身的特点来综合考虑，如是否有升值空间、是否满足自己居住条件、是否容易转手等条件，而是否靠近学校等因素则不是考虑的重点，因此，如何置业应该与一般的购房行为或者房产投资行为区别开来。那么，此类人群如何做到自用、投资两便呢?业内人士总结有“五巧”。
一巧：首选租、售两便房
专家表示，高薪“候鸟族”应该将出租、出售都很方便的物业作为投资首选。
上海知名楼市专家表示，对于高薪“候鸟族”而言，置业的主要目的可能并不仅仅全部是为了考虑解决居住问题，在很大程度上得兼顾投资需要，因此在选择物业时，一定要把方便出租、出售这两大因素作为首要考虑因素。
哪些物业在出租、出售方面灵活性更强?专家给出的建议是选择小户型产品，诸如酒店式公寓、老工房等。两种产品各有优缺点，相对来说，酒店式公寓在租赁市场上的受众为中高端客户，租金收入较高，但是投入大；而老工房品相一般，不过其受众为普通白领阶层，市场基础更大。当然，不管选择酒店式公寓，还是选择老工房，一定要购买精装修房，如果购买毛坯房的话，还要耗费精力装修，对于此类人群来说实在是有些勉为其难。
二巧：升值潜力要考虑
选择市中心还是选择在工作地点附近置业?这样综合考虑。如果单纯考虑自己居住，选择在公司附近无疑是最佳的方案。但是如果考虑到投资出租，甚至物业未来的升值空间，则要认真考虑置业地点了。专家认为，应该将两者综合起来考虑。
很多情况下，鱼和熊掌不可兼得。如果自住和投资之间的确存在冲突，比如有些公司距离市区较远，再在市中心置业的话，交通成本肯定会过高。那么如何在两者之间寻找到平衡点呢?专家认为先确定自己的交通时间成本预算并确定范围，而后根据这个水平来选择潜力最大的区域。举例说明，如张先生在张江工业园区某高新公司就职，他完全没有必要在徐家汇附近置业，因为花费在上下班上的时间太多，而在联洋社区即可。
当然，物业的升值潜力在很大程度上由地段来决定，而地段价值的高低又跟市政投入有关，因此考察物业的地段价值，只要考察政府在这里曾经投入的多寡程度，比如是否建了地铁、是否有设备完善的医院、是否具有好的学校、商业氛围是否浓厚等等，以及未来会不会还有后续投入。当然，若能在市中心核心区域置业是最佳的选择，因为这里的升值潜力永远也不可低估。
三巧：以租定贷最稳妥
要投入多少资金进去?该借多少贷款?是不是应该把所有住房补贴都用足?这些实际的问题也是投资者需要提前考虑清楚的。专家分析认为，稳妥一些的投资方式是“以租定贷”，而非用足住房补贴。
所谓“以租定贷”，即根据租金收入标准来确定贷款金额多少。也就是说，通过租金收入来倒推贷款金额和还款年限。这么做的好处是能实现以租养房的目的，即使日后离开，物业租金收入足以抵扣银行按揭贷款，不用再另外投钱进去。举例说明，如来沪工作的于先生准备购买一套总价为100万元的酒店式公寓，目前月租金市场价为4000元，理财专家建议，根据这个数，字进行倒推，于先生可以选择首付三成、25年期的按揭贷款，按照目前贷款利率水平(O.85折优惠)，其每月还款额为4112.55元，与租金相差不多，日后于先生离开上海，该房屋对外出租时，靠每月的租金收入完全能应付银行按揭。
假定于先生每月有5000元的住房补贴，如果他想用足住房补贴，即将每月的还款额定为5000元，在沪工作期间虽然不用另行补贴，但是一旦开始出租，因为租金收入不足抵扣按揭贷款，他每月还需另外投入资金，相对来说较为繁琐。
四巧：打理房产也重要
对于高薪“候鸟族”来说，如何打理房产也是一个很重要而且无法避开的问题。
“我爱我家”华东区市场总监于静表示，对于人在外地的房产投资者来说，选择自己放心的服务机构是一个比较省事的方式。据了解，随着房产经纪行业的发展，整个行业不断得到规范，而且服务模式也日趋丰富，目前在京沪穗等城市，有房产中介公司专门为异地投资者提供房屋出租管理服务，如代为出租、代为维修、代收租金等，投资者只需付出相应的管理费即可。
不过房产专家蔡为民建议，考虑到目前房产中介行业发展尚未健全，他建议投资者挑选那些信誉好的品牌中介公司作为合作伙伴，并一定要指定直营店。“因为加盟店出现问题之后，总部会随即与之‘划清界限’来逃避责任，但是直营店的责任是逃脱不了的。”他如是说。
五巧：安排租期需灵活
出租期限需要灵活安排。有一种情形是有些人士会重复往返两个城市，为了不影响到自己居住，应选择短租方式，据了解，短租方式一般为半年时间，时间到期双方再行商谈是否继续维持租赁关系。对于可能会多次往返两个城市问的高薪“候鸟族”，不妨也选择这种短租模式，以便不影响自己居住。
而对于不会经常往来的两座城市的投资者，选择短租方式会增加中介服务费，因为每对外出租一次，就要多付一次佣金，徒增投资成本完全没有必要。
投资风险要规避
任何投资都有风险，这种投资行为也不例外。蔡为民表示，投资者首先要规避的风险就是要防止被官司缠身。因为对于这类人群来说，如果他们要离开工作的城市，一旦在投资过程中被官司缠身，其时间成本相当高昂，也会让人穷于应付。要防止被官司缠身，要做到的就是尽量不要买“问题房”，如被司法查封的房产，或是在没有得到另外一方同意的前提下出售的共同财产等。
当然，也要防止选房失误带来的损失。投资房产如选股，选对了投资回报丰厚，选错了收获无几，还有可能会亏本。在当前市场处于调整阶段，如何选房便更有讲究。尤其是对于所在城市并不是很了解的前提下，则更应慎重。
最后就是要规避常规的异地房产投资风险，如房产出租管理难、租客素质不易控制、房屋是否存在违规使用等情形。对于这类风险，于静建议投资者一定要选择可靠的公司来管理，对于那些在代客出租管理方面经验比较丰富的公司来说，管理方式相对较为规范一些，同时也会更多地为客户着想。