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摘要：对于我过国的房地产行业来说，其自身仍存在很大的发展前途，但同样其自身存在一定的问题，尤其是开发项目中所要面临的一些管理问题，这些存在的问题将会直接影响我国房地产行业的未来发展方向。因此，本文将根据房地产开发项目中所遇到的管理问题进行分析，并提出相应的解决方案来为房地产行业提供相应的出路。
关键词：房地产;项目管理;出路探析
1 管理难点
（1）缺少可行性分析
许多房地产开发商在进行项目管理时，没有事前对该项目进行实地调研，导致对该开发用地的实际情况没有全面的了解，尤其是对于开发之后所要面对的问题没有进行思考，这就导致开发商无法提供行之有效的可行性分析报告，同时会导致企业高层在进行决策时无法做出正确的抉择，进而影响该开发项目的发展。由于开发商没有全面的可行性报告作为参考依据，使其对开发项目中的土地及其周边环境没有相应的了解，使该土地建设的定位无法与市场有效地结合，给开发商的高层决策带来一定的影响，不利于后续项目开发的管理工作。
（2）设计图纸要求不明确
对于房地产开发项目来说，设计人员在对该项目进行建设规划时，开发商高层的意见会直接影响设计人员的设计图纸，尤其是在设计人员在对项目进行合理地规划分析时，企业高层根据自己的想法来要求设计人员更改事前的图纸，从而使不能有效地完成图纸设计，进而需要对图纸设计中的内容进行修改，甚至在项目施工过程中，也存在频繁修改图纸的情况。这就会导致整个开发项目缺乏整体性，其施工过程中会产生许多不利的因素，导致施工现场的建筑质量存在一定的安全隐患。
（3）施工合同条例不清晰
对于该项目来说，通常存在一个项目竣工收尾的环节，主要是开发商在开始工程项目之前，与施工单位所签订的一系列合约，但是许多开发商对其没有相应的重视，尤其是对合约中的各个条例则没有进行交流分析，导致工程完工之后，由于合约问题而影响项目后续的发展。
2 解决措施
2.1 对项目进行全面规划
（1）决策阶段
为了改善企业对于房地产开发项目的管理难度，需要对项目的决策阶段进行针对性的规划。首先，开发商需要在企业内部组建一支专业的市场调研小组，由该小组的成员对当前的市场环境进行调查，通过大数据来分析市场环境以及该开发项目所能带来的效益，通过调研小组所提供的数据详细来为企业高层决策提供相应的参考依据，从而提高决策的合理性。同时，调研小组在进行工作时，不仅需要分析我国的市场环境以及国家所发布的各种最新政策，还需要分析国外的经济情况对于国内可能造成的影响，从而提高调研小组所给出的可行性报告的准确性。然后，为了确保该开发项目能够帮助企业获得最大的收益，企业高层需要根据可行性报告进行相应的决策，且需要及时、高效地进行决定，避免由于企业决策失误而导致失去一些提高企业实力的机会。最后，开发商需要建立完善的决策制度，当企业在项目开发过程中，面对各种不同情况的施工问题，能够及时有效地根据相关部门所采集的信息数据来进行决策，确保项目开发能够有序顺利地开展。
（2）施工阶段
除了决策阶段之外，开发项目中的施工阶段也是尤为重要的，首先，企业項目设计人员在设计建设图纸时，需要对建设过程中的各个环节进行明确的标注，使施工人员能够清楚地了解设计图纸上的要求。同时为了避免企业高层对于设计图纸内容的影响，需要对图纸中的各个环节进行相应的说明，使项目设计图纸更加规范。尽可以地发挥企业设计人员的主观能动性，根据调研小组的分析报告，结合企业自身的文化特点，来设计具有特色的商业建筑或居民住宅。其次，设计部门在设计之前，需要先收集相关的资源数据，如建设用地的周边环境、企业的市场形象以及开发项目的具体情况等，设计部门需要对这一系列的资源进行整合，将其有机地融入到设计图纸当中，有效地提高该开发项目的质量，使其能够顺应市场需求以及满足企业期望。如企业要将所持土地开发成公园或其他观赏景点时，就需要收集大量的相关信息数据，根据预先设想的景点特色，来选择相应的植被以及设计具有观赏性的建筑。
（3）竣工收尾阶段
为了确保开发项目能够顺利的竣工完结，开发商与施工单位签订施工合约时，需要安排专业的法律人才与施工单位的管理人员进行合同的核查，对其中的条例进行全面的分析，确保该合约不会出现任何问题，当项目完工给之后，开发商与施工单位能够顺利地进行交接，不会出现不必要的矛盾。同时利用所签订的施工合约，将施工过程中的各个环节进行说明，明确每个环节的主要负责人员，从而确保开发项目能够顺利完工。此外，若工程项目出现了问题，也可以根据合同向有关负责人员进行追责，避免出现无人负责的情况。
2.2 重视质量监管
开发商需要积极配合有关部门对开发项目进行监管工作，组建一支专业的监管小组，对项目进行全方位的质量监管任务。首先就是要确保用于施工的材料质量过关，监管小组需要对施工现场所用材料进行管理，严格把控进出现场的用料，对于施工用料的各个环节进行把控，无论是材料的采购还是后期的运输入库，都需要安排相应的监管人员进行查验。其次，需要落实责任分配制度，明确材料管理中各环节负责人所应尽的责任，加强现场材料的管理力度，避免出现劣质材料流入施工现场的情况，如部分采购人员为了一定的利益，与不良厂家签订合约，将质量不过关的材料运输到施工现场，从中谋取利益，此类行为必须严厉打击。
同时需要监管人员不定时地对施工材料进行抽查工作，若发现质量不合格的材料，需要及时将同一批次的材料进行回收，进行二次的质检工作，保障建设用料的整体质量。
2.3 重视安全管理
为了防止施工现场出现安全事故，开发商与施工单位需要重点关注现场的安全管理制度的落实，明确施工过程中各个环节的安全注意事项。对于建筑施工来说，其施工规模较大并且对于周围环境也有一定的影响，这就导致了现场若发生安全事件，极易给施工人员及周边的居民行人带来极大的威胁。如施工现场中的建筑结构不稳定而导致建筑坍塌，又或是施工人员操作机械设备不规范而导致触电进而导致火灾事故的发生，这一系列安全事故所造成的影响是极大的。因此，开发商需要与施工单位进行有效地沟通，从而建立行之有效的现场安全管理制度，培养作业人员的安全防范意识，同时需要落实安全责任分配制。
2.4 强化成本管理
通常来说，开发商在正式开展项目之前，已经明确了所需投入的成本规模，但是由于项目施工过程中的各种因素，而导致成本投入往往与事先估算的范围存在一定的差距。因此，对于开发商来说，需要对项目进行合理的成本管理，有关部门需要及时地掌握施工过程中各环节施工用料的具体情况，了解当前的市场行情，避免由于某一环节的用料成本上涨，而影响整个项目的投资规模。同样也需要对项目的各个环节进行成本管控，无论是机械设备的采用还是雇佣施工人员的费用，都要进行相应的监管，确保投资成本在预期的范围之内。
3 结束语
总而言之，针对房地产开发项目来说，需要重点规划施工过程中的各个阶段，从而有效地对其进行管理，同时对项目的质量和成本进行把控，避免出现不必要的麻烦而影响整个项目的进度。
参考文献
[1]李劲.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].江西建材，2016.
[2]李科峰，多志铭.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].商品与质量， 2016， 000（042）：335.
[3]胡广洲.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].中国房地产业，2016.
南京新城亿欣房地产开发有限公司 江苏 南京 210000
关键词：房地产;项目管理;出路探析
1 管理难点
（1）缺少可行性分析
许多房地产开发商在进行项目管理时，没有事前对该项目进行实地调研，导致对该开发用地的实际情况没有全面的了解，尤其是对于开发之后所要面对的问题没有进行思考，这就导致开发商无法提供行之有效的可行性分析报告，同时会导致企业高层在进行决策时无法做出正确的抉择，进而影响该开发项目的发展。由于开发商没有全面的可行性报告作为参考依据，使其对开发项目中的土地及其周边环境没有相应的了解，使该土地建设的定位无法与市场有效地结合，给开发商的高层决策带来一定的影响，不利于后续项目开发的管理工作。
（2）设计图纸要求不明确
对于房地产开发项目来说，设计人员在对该项目进行建设规划时，开发商高层的意见会直接影响设计人员的设计图纸，尤其是在设计人员在对项目进行合理地规划分析时，企业高层根据自己的想法来要求设计人员更改事前的图纸，从而使不能有效地完成图纸设计，进而需要对图纸设计中的内容进行修改，甚至在项目施工过程中，也存在频繁修改图纸的情况。这就会导致整个开发项目缺乏整体性，其施工过程中会产生许多不利的因素，导致施工现场的建筑质量存在一定的安全隐患。
（3）施工合同条例不清晰
对于该项目来说，通常存在一个项目竣工收尾的环节，主要是开发商在开始工程项目之前，与施工单位所签订的一系列合约，但是许多开发商对其没有相应的重视，尤其是对合约中的各个条例则没有进行交流分析，导致工程完工之后，由于合约问题而影响项目后续的发展。
2 解决措施
2.1 对项目进行全面规划
（1）决策阶段
为了改善企业对于房地产开发项目的管理难度，需要对项目的决策阶段进行针对性的规划。首先，开发商需要在企业内部组建一支专业的市场调研小组，由该小组的成员对当前的市场环境进行调查，通过大数据来分析市场环境以及该开发项目所能带来的效益，通过调研小组所提供的数据详细来为企业高层决策提供相应的参考依据，从而提高决策的合理性。同时，调研小组在进行工作时，不仅需要分析我国的市场环境以及国家所发布的各种最新政策，还需要分析国外的经济情况对于国内可能造成的影响，从而提高调研小组所给出的可行性报告的准确性。然后，为了确保该开发项目能够帮助企业获得最大的收益，企业高层需要根据可行性报告进行相应的决策，且需要及时、高效地进行决定，避免由于企业决策失误而导致失去一些提高企业实力的机会。最后，开发商需要建立完善的决策制度，当企业在项目开发过程中，面对各种不同情况的施工问题，能够及时有效地根据相关部门所采集的信息数据来进行决策，确保项目开发能够有序顺利地开展。
（2）施工阶段
除了决策阶段之外，开发项目中的施工阶段也是尤为重要的，首先，企业項目设计人员在设计建设图纸时，需要对建设过程中的各个环节进行明确的标注，使施工人员能够清楚地了解设计图纸上的要求。同时为了避免企业高层对于设计图纸内容的影响，需要对图纸中的各个环节进行相应的说明，使项目设计图纸更加规范。尽可以地发挥企业设计人员的主观能动性，根据调研小组的分析报告，结合企业自身的文化特点，来设计具有特色的商业建筑或居民住宅。其次，设计部门在设计之前，需要先收集相关的资源数据，如建设用地的周边环境、企业的市场形象以及开发项目的具体情况等，设计部门需要对这一系列的资源进行整合，将其有机地融入到设计图纸当中，有效地提高该开发项目的质量，使其能够顺应市场需求以及满足企业期望。如企业要将所持土地开发成公园或其他观赏景点时，就需要收集大量的相关信息数据，根据预先设想的景点特色，来选择相应的植被以及设计具有观赏性的建筑。
（3）竣工收尾阶段
为了确保开发项目能够顺利的竣工完结，开发商与施工单位签订施工合约时，需要安排专业的法律人才与施工单位的管理人员进行合同的核查，对其中的条例进行全面的分析，确保该合约不会出现任何问题，当项目完工给之后，开发商与施工单位能够顺利地进行交接，不会出现不必要的矛盾。同时利用所签订的施工合约，将施工过程中的各个环节进行说明，明确每个环节的主要负责人员，从而确保开发项目能够顺利完工。此外，若工程项目出现了问题，也可以根据合同向有关负责人员进行追责，避免出现无人负责的情况。
2.2 重视质量监管
开发商需要积极配合有关部门对开发项目进行监管工作，组建一支专业的监管小组，对项目进行全方位的质量监管任务。首先就是要确保用于施工的材料质量过关，监管小组需要对施工现场所用材料进行管理，严格把控进出现场的用料，对于施工用料的各个环节进行把控，无论是材料的采购还是后期的运输入库，都需要安排相应的监管人员进行查验。其次，需要落实责任分配制度，明确材料管理中各环节负责人所应尽的责任，加强现场材料的管理力度，避免出现劣质材料流入施工现场的情况，如部分采购人员为了一定的利益，与不良厂家签订合约，将质量不过关的材料运输到施工现场，从中谋取利益，此类行为必须严厉打击。
同时需要监管人员不定时地对施工材料进行抽查工作，若发现质量不合格的材料，需要及时将同一批次的材料进行回收，进行二次的质检工作，保障建设用料的整体质量。
2.3 重视安全管理
为了防止施工现场出现安全事故，开发商与施工单位需要重点关注现场的安全管理制度的落实，明确施工过程中各个环节的安全注意事项。对于建筑施工来说，其施工规模较大并且对于周围环境也有一定的影响，这就导致了现场若发生安全事件，极易给施工人员及周边的居民行人带来极大的威胁。如施工现场中的建筑结构不稳定而导致建筑坍塌，又或是施工人员操作机械设备不规范而导致触电进而导致火灾事故的发生，这一系列安全事故所造成的影响是极大的。因此，开发商需要与施工单位进行有效地沟通，从而建立行之有效的现场安全管理制度，培养作业人员的安全防范意识，同时需要落实安全责任分配制。
2.4 强化成本管理
通常来说，开发商在正式开展项目之前，已经明确了所需投入的成本规模，但是由于项目施工过程中的各种因素，而导致成本投入往往与事先估算的范围存在一定的差距。因此，对于开发商来说，需要对项目进行合理的成本管理，有关部门需要及时地掌握施工过程中各环节施工用料的具体情况，了解当前的市场行情，避免由于某一环节的用料成本上涨，而影响整个项目的投资规模。同样也需要对项目的各个环节进行成本管控，无论是机械设备的采用还是雇佣施工人员的费用，都要进行相应的监管，确保投资成本在预期的范围之内。
3 结束语
总而言之，针对房地产开发项目来说，需要重点规划施工过程中的各个阶段，从而有效地对其进行管理，同时对项目的质量和成本进行把控，避免出现不必要的麻烦而影响整个项目的进度。
参考文献
[1]李劲.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].江西建材，2016.
[2]李科峰，多志铭.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].商品与质量， 2016， 000（042）：335.
[3]胡广洲.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].中国房地产业，2016.
南京新城亿欣房地产开发有限公司 江苏 南京 210000