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摘 要：2014年，全国楼市市场分化加速，西安房地产市场竞争日益激烈，区域“价格战”持续蔓延。本文在分析全国宏观经济背景及房地产市场的基础上，以某综合用地项目为例，分析项目投资、盈利能力指标、清偿能力指标、并进行了项目盈亏平衡分析及敏感性分析，进而得到项目财务效益评价结论。
一、房地产市场分析
1. 宏观经济及政策背景
2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年，也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年。一方面，GDP、PPI、PMI等宏观参数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整等力量的作用下持续回落；另一方面，经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整，结构参数的良性调整、总体价格水平保持相对稳定以及就业状况的持续稳定。
2014年我国房地产市场步入调整期，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2. 西安市房地产市场整体表现
2014年，西安市商品房总成交面积1480万㎡，与13年同期相比上涨2.7%；2014年，西安市商品房成交均价7152元/㎡，与13年同期相比下跌5.6%。 西安市场于二季度开始迚入一个较为明显的下行阶段，项目间竞争日益激烈，区域“价格戓”持续蔓延，上客量、成交量对比去年均有明显下滑。信贷紧张放款周期加长，贩房者观望情绪浐重，中高端改善类客户大觃模离场丏短期内难以回流等，都是造成今年市场销量下滑、价格松劢癿主要原因。
3. 西安市商业物业市场表现
2014年西安市商业成交面积94.3万㎡，较去年下跌29.9%，跌幅较大，成交量接近几年最低值，成交均价为14192元/㎡，较去年上涨7.7%。商业地产开发有高资金投入、回笼周期长等特征，对于当前市场下更加注重资金回流速度的开发商们，将形成更大困惑。 分区域成交量来看，经开、浐灞、城西、高新是全市商业市场主力成交区域，成交量分别为21.5万㎡、16.2万㎡、14.2万㎡、11.7万㎡，卙全市总量的68%。分区域成交价来看，除了城内，曲江成交均价17942元/㎡，明显领先其他区域；城东以16189元/㎡成交均价位居第二；高新以15283元/㎡癿成交量位列第三。
4. 西安市办公物业市场表现
2014年西安市办公类物业成交面积96万㎡，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高；成交均价为9142元/㎡，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年杢较高水平。仍分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%。分区域成交价来看，高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改发。
二、西安某建设项目概况
西安某房地产开发公司成立于1996年，经过十余年的风雨路程，已发展成为一个专注于产品和服务的专业房地产开发公司，始终保持着稳健、快速的发展。
本项目综合用地项目西临丈八五路，南抵锦业路。临近交通主干道南三环路、西三环路和绕城高速，交通十分便利。项目规划总用地面积70.1亩，规划总建筑面积：311599.1平方米，地上建筑面积：233230平方米，办公地上建筑面积：149798.3平方米，综合体地上建筑面积：83431.7平方米，地下建筑面积：78369.1平方米，停车位：地上49个和地下2887个共计 2936个，容积率：4.99，建筑密度：35%，绿地率：35.6%。
三、项目总投资估算
1. 工程费用
工程费用主要包含建安工程费及基础设施建设费，其中建安工程费包括项目建安费以及装修工程费用，其中地下建安费综合考虑人防工程造价，项目建安工程费用合计为 80451万元。基础设施（室外工程）建设费共计9348万元。
2. 工程建设其它费用
主要包含：项目土地费用共计12277万元；项目工程前期费1278万元；城市基础设施配套费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用及散装水泥专项资金等城建费用10693万元；建设监理费718万元；建设单位管理费为1836万元；市场推广费用总计6657万元；施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用和施工噪声及排污费、文物普探及发掘费、环境影响评估费、招标代理费等共计231万元。
3. 预备费
项目的预备费主要包括基本预备费和涨价预备费。共计8980万元。
4. 建设期利息
项目建设期利息为4744万元。
5. 项目总投资
综合前面四项的费用，项目总投资为137212万元。
四、项目总投资的资金来源
五、项目财务效益评价
1. 财务盈利能力分析
根据项目现金流量表计算项目财务净现值：36843万元（税前）、 23348万元（税后），内部收益率：29.22%（税前）、22.03%（税后）。
根据资本金现金流量表测算项目资本金财务净现值为38764万元（税前）、26538万元（税后），内部收益率：31.87%（税前）、24.67%（税后）。
结合目前西安市场的实际情况，本项目具有较强的盈利能力，在项目实施过程中应注意成本控制和经营策略的合理运用。
2. 清偿能力分析
通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在1.91年可全部还清借款本息。
3. 盈亏平衡分析
根据线形盈亏平衡分析得出项目销售收入实现率——Q=57.36%
故当销售收入实现率Q=57.36%为项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现57.36%时，项目即可保本。低于这个比率，项目将会出现亏损；高于这个比率，项目将出现盈利。从项目的盈亏平衡点指标值，结合目前西安市场的实际情况，本项目具有较强的抗风险能力。
4. 敏感性分析
依据表1数据，在投资不变的情况下，采用插入法计算销售价格变动的动态临界点，销售价格允许变动的幅度为（-14.21%，+∞）；在销售价格不变的情况下，采用插入法计投资变动的动态临界点，投资允许变动的幅度为（-∞，+12.89%）。
从以上计算结果看出，项目收益对于建设投资和销售收入的变动均一般敏感，这说明本项目所面临的开发风险较低。
六、结论
该项目具有一定的价格优势和良好的品牌效应，使企业能够快速回笼资金；项目收益稳定，经营风险在合理的限度内。从项目的盈利能力分析、清偿能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、静态评价指标等五个方面的结果分析，该项目财务上可行。■
参考文献
1. www.800j.com，西安房地产信息网.
2. 兰峰编著. 房地产开发与经营. 中国建筑工业出版社，2008.
一、房地产市场分析
1. 宏观经济及政策背景
2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年，也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年。一方面，GDP、PPI、PMI等宏观参数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整等力量的作用下持续回落；另一方面，经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整，结构参数的良性调整、总体价格水平保持相对稳定以及就业状况的持续稳定。
2014年我国房地产市场步入调整期，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2. 西安市房地产市场整体表现
2014年，西安市商品房总成交面积1480万㎡，与13年同期相比上涨2.7%；2014年，西安市商品房成交均价7152元/㎡，与13年同期相比下跌5.6%。 西安市场于二季度开始迚入一个较为明显的下行阶段，项目间竞争日益激烈，区域“价格戓”持续蔓延，上客量、成交量对比去年均有明显下滑。信贷紧张放款周期加长，贩房者观望情绪浐重，中高端改善类客户大觃模离场丏短期内难以回流等，都是造成今年市场销量下滑、价格松劢癿主要原因。
3. 西安市商业物业市场表现
2014年西安市商业成交面积94.3万㎡，较去年下跌29.9%，跌幅较大，成交量接近几年最低值，成交均价为14192元/㎡，较去年上涨7.7%。商业地产开发有高资金投入、回笼周期长等特征，对于当前市场下更加注重资金回流速度的开发商们，将形成更大困惑。 分区域成交量来看，经开、浐灞、城西、高新是全市商业市场主力成交区域，成交量分别为21.5万㎡、16.2万㎡、14.2万㎡、11.7万㎡，卙全市总量的68%。分区域成交价来看，除了城内，曲江成交均价17942元/㎡，明显领先其他区域；城东以16189元/㎡成交均价位居第二；高新以15283元/㎡癿成交量位列第三。
4. 西安市办公物业市场表现
2014年西安市办公类物业成交面积96万㎡，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高；成交均价为9142元/㎡，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年杢较高水平。仍分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%。分区域成交价来看，高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改发。
二、西安某建设项目概况
西安某房地产开发公司成立于1996年，经过十余年的风雨路程，已发展成为一个专注于产品和服务的专业房地产开发公司，始终保持着稳健、快速的发展。
本项目综合用地项目西临丈八五路，南抵锦业路。临近交通主干道南三环路、西三环路和绕城高速，交通十分便利。项目规划总用地面积70.1亩，规划总建筑面积：311599.1平方米，地上建筑面积：233230平方米，办公地上建筑面积：149798.3平方米，综合体地上建筑面积：83431.7平方米，地下建筑面积：78369.1平方米，停车位：地上49个和地下2887个共计 2936个，容积率：4.99，建筑密度：35%，绿地率：35.6%。
三、项目总投资估算
1. 工程费用
工程费用主要包含建安工程费及基础设施建设费，其中建安工程费包括项目建安费以及装修工程费用，其中地下建安费综合考虑人防工程造价，项目建安工程费用合计为 80451万元。基础设施（室外工程）建设费共计9348万元。
2. 工程建设其它费用
主要包含：项目土地费用共计12277万元；项目工程前期费1278万元；城市基础设施配套费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用及散装水泥专项资金等城建费用10693万元；建设监理费718万元；建设单位管理费为1836万元；市场推广费用总计6657万元；施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用和施工噪声及排污费、文物普探及发掘费、环境影响评估费、招标代理费等共计231万元。
3. 预备费
项目的预备费主要包括基本预备费和涨价预备费。共计8980万元。
4. 建设期利息
项目建设期利息为4744万元。
5. 项目总投资
综合前面四项的费用，项目总投资为137212万元。
四、项目总投资的资金来源
五、项目财务效益评价
1. 财务盈利能力分析
根据项目现金流量表计算项目财务净现值：36843万元（税前）、 23348万元（税后），内部收益率：29.22%（税前）、22.03%（税后）。
根据资本金现金流量表测算项目资本金财务净现值为38764万元（税前）、26538万元（税后），内部收益率：31.87%（税前）、24.67%（税后）。
结合目前西安市场的实际情况，本项目具有较强的盈利能力，在项目实施过程中应注意成本控制和经营策略的合理运用。
2. 清偿能力分析
通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在1.91年可全部还清借款本息。
3. 盈亏平衡分析
根据线形盈亏平衡分析得出项目销售收入实现率——Q=57.36%
故当销售收入实现率Q=57.36%为项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现57.36%时，项目即可保本。低于这个比率，项目将会出现亏损；高于这个比率，项目将出现盈利。从项目的盈亏平衡点指标值，结合目前西安市场的实际情况，本项目具有较强的抗风险能力。
4. 敏感性分析
依据表1数据，在投资不变的情况下，采用插入法计算销售价格变动的动态临界点，销售价格允许变动的幅度为（-14.21%，+∞）；在销售价格不变的情况下，采用插入法计投资变动的动态临界点，投资允许变动的幅度为（-∞，+12.89%）。
从以上计算结果看出，项目收益对于建设投资和销售收入的变动均一般敏感，这说明本项目所面临的开发风险较低。
六、结论
该项目具有一定的价格优势和良好的品牌效应，使企业能够快速回笼资金；项目收益稳定，经营风险在合理的限度内。从项目的盈利能力分析、清偿能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、静态评价指标等五个方面的结果分析，该项目财务上可行。■
参考文献
1. www.800j.com，西安房地产信息网.
2. 兰峰编著. 房地产开发与经营. 中国建筑工业出版社，2008.