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【摘要】近几年来，随着我国商业地产的发展，社区物业也逐渐趋于商业化管理运作模式。我国的商业物业起始于上个世纪80年代末，虽然一开始发展比较缓慢，但是自进入二十一世纪以来却以迅猛的速度发展至今。不过，由于商业物业的管理具有其自身的特色，不能以简单的普通物业管理模式进行套用，所以其管理模式还有待进一步探索。本文主要结合自身管理经历并查阅现代社区商业物业的管理文献，提出了其中的几点问题，自我分析解决措施，希望对我国商业物业管理的发展有所助益。
【关键词】现代社区；商业物业；物业管理；管理特色
商业物业是现代物业管理的形式之一，更是城市整体规划建筑中的重要功能组成部分，简单来说，它指的就是建设规划中用于商业性质的房地产，主要功能是为社区居民提供购物场所。近几年来，受我国房地产开发热的影响，商业物业在开发与管理方面出现了越来越多的盲目性现象，由此而导致了许许多多的问题，对此，查阅相关管理案例分析其原因，并提出了几点措施建议，仅作抛砖引玉之用。
一、现代社区商业物业的管理特色
1.以商业经营为核心
对于商业物业的投资者来说，其最为关心的当属如何才能够最快、最大地获取投资回报，简单来说就是物业的现实经营状况。如果商场不景气，商业物业经营状况较差，得不到良好的经营效益，使得商户赚不到钱，形成“无米之炊”之势，那么他们也不可能积极支付物业管理费用。当这种情况出现后，就算商业物业管理再出色，那么也将是无能为力的。例如，西安某商场就曾经因为商场定位错误而导致招商困难，开业后一直陷入在经营困难的困境当中，随即日常物业管理开支也逐渐难以支付，不久后物业管理公司只好选择退出管理。由此可见，商业物业的经营是决定物业管理能否成功的关键，而物业管理水平则只是一项辅助因素。
2.依靠管理为经营创造条件
商业物业管理的主要目的和作用是为商业经营和消费创造更加安全、方便以及舒适的环境，从而帮助商家吸引消费者、留住顾客，继而创造更大的经济效益。商业物业管理服务于商业经营，有效带动着商业经营的繁荣发展，商业经营必须要依靠商业物业管理才能够得到良好的经营条件，因此商业物业管理应当以经营为中心，一切管理工作都围绕“经营”两字进行开展，将提高经营效益作为首要目标。
二、现代社区商业物业的管理问题
1.经营管理理念落后
商业物业中的零售商非常多，动辄就有上百个，而且大多数零售商的所有权都是独立的，在这种背景下，对这些零售商进行统一管理，以树立商业物业的整体形象就显得十分重要。然而，与普通物业相比，商业物业的管理难度要大得多，例如如何才能够让所有零售商都接受统一管理、统一营业时间以及进行统一的促销活动等，都是需要重点考虑的问题。然而，就我国现今的商业物业实际管理情况来看，其无论是经营理念还是管理技术都比较落后，这导致对零售商的统一管理效果较差，致使商业物业形象受损，影响了商业物业的进一步发展。
2.商业物业重复建设较多
当今时代，随着商业地产的迅速发展，商业物业的空置率越来越高，无论是住宅还是办公楼、商业用房的空置率均呈连年增长的趋势，其中部分城市的办公楼和商业用房的空置率更是超过了10%以上。这一现象表明，我国商业地产的发展呈现出很强的盲目性，并且重复建设非常严重，通常只拥有大批投资商注入，却缺乏对建设的统一规划。
3.招商过于盲目
就我国当前实际情况来看，大量的商业物业项目都存在较严重的“为招商而招商”的现象，致使商户组合之间缺乏足够的竞争力与协调性，也即是说开发商单纯为了完成招商指标而进行招商，而根本没有对商户组合进行综合全面的考虑，从而为商业物业的未来经营埋下巨大的隐患。
4.电商对实体店的冲击
现如今，我国已经进入了“电商”时代，无论是淘宝、京东等网络电商，还是最近新发展起的微信电商，都给人们的购物带来了巨大的便利，但同时这也给实体店带来了巨大的冲击。自从有了电商之后，人们可以不出门就买到自己想要的东西，逛商场的人越来越少，加之电商价格也往往比实体店便宜，导致实体店的经营越来越惨淡，许多商铺纷纷关门，商业物业的经营自然也深受影响。
三、现代社区商业物业的管理对策
1.改进经营管理理念
对于以经营性为目的的商业物业项目来说，其最主要的收入来源就是商户的物业费，可以说，物业费的支付者是创造商业物业营业收入的中坚力量。而作为商业物业管理方，在赚取来自商户所支付的物业相关费用的同时，就有责任帮助商户去创造更大的收益。对此，现代社区商业物业管理方必须要改进经营管理理念，尽快建立一支具有先进思想理念的管理队伍以保证商业物业的持续经营发展。
2.规范市场秩序
现代商业地产不能单纯套用普通住宅地产的开发模式，而应当先对市场和招商对象进行充分调研，确定经营模式，然后再进行规划设计，这样才能够最大程度地减少开发成本、降低商业风险。在这方面，万达集团针对未来大型综合体所提出的订单式商业地产模式就是比较好的例子，这样可以在得到来自世界各国的商户的租赁项目承诺后再进行商业物业的开发，从而既做到了强强联手，又有效控制了经营风险。
3.凸显经营特色
现代社区商业物业应当要具备自己的特色，这样才能够吸引顾客。一般来说，可以按照周边常驻人群及商场功能来划分商场主题，这点对于小型商业物业来说尤其重要，因为只有这样才能够使小型商业物业避免与大型商业物业进行正面交锋，同时又凸显出小型商业物业自身的专精特色，以吸引一类固定顾客。
结语：
综上所述，现代社区商业物业的管理特色是以商业经营为核心、依靠管理为经营创造条件。目前在我国的社区商业物业管理中尚存在一些问题，对此应当进一步改进经营管理理念、规范市场秩序以及凸显经营特色，以促进商业物业的进一步发展。
参考文献：
[1]李立平.浅谈商业物业中物业管理的价值[J].中国投资，2013，S1：199.
[2]彭文静.商业物业经营管理模式及需重点解决的几个问题[J].价值工程，2011，34：106-107.
[3]何衍钧.商业地产在探索和调整中迅猛发展[J].中国房地产业.2014.1-2
作者简介：
杜万辉，1979.2.17，物业管理师，就职深圳市大众物业管理有限公司西安分公司万达新天地项目经理。
【关键词】现代社区；商业物业；物业管理；管理特色
商业物业是现代物业管理的形式之一，更是城市整体规划建筑中的重要功能组成部分，简单来说，它指的就是建设规划中用于商业性质的房地产，主要功能是为社区居民提供购物场所。近几年来，受我国房地产开发热的影响，商业物业在开发与管理方面出现了越来越多的盲目性现象，由此而导致了许许多多的问题，对此，查阅相关管理案例分析其原因，并提出了几点措施建议，仅作抛砖引玉之用。
一、现代社区商业物业的管理特色
1.以商业经营为核心
对于商业物业的投资者来说，其最为关心的当属如何才能够最快、最大地获取投资回报，简单来说就是物业的现实经营状况。如果商场不景气，商业物业经营状况较差，得不到良好的经营效益，使得商户赚不到钱，形成“无米之炊”之势，那么他们也不可能积极支付物业管理费用。当这种情况出现后，就算商业物业管理再出色，那么也将是无能为力的。例如，西安某商场就曾经因为商场定位错误而导致招商困难，开业后一直陷入在经营困难的困境当中，随即日常物业管理开支也逐渐难以支付，不久后物业管理公司只好选择退出管理。由此可见，商业物业的经营是决定物业管理能否成功的关键，而物业管理水平则只是一项辅助因素。
2.依靠管理为经营创造条件
商业物业管理的主要目的和作用是为商业经营和消费创造更加安全、方便以及舒适的环境，从而帮助商家吸引消费者、留住顾客，继而创造更大的经济效益。商业物业管理服务于商业经营，有效带动着商业经营的繁荣发展，商业经营必须要依靠商业物业管理才能够得到良好的经营条件，因此商业物业管理应当以经营为中心，一切管理工作都围绕“经营”两字进行开展，将提高经营效益作为首要目标。
二、现代社区商业物业的管理问题
1.经营管理理念落后
商业物业中的零售商非常多，动辄就有上百个，而且大多数零售商的所有权都是独立的，在这种背景下，对这些零售商进行统一管理，以树立商业物业的整体形象就显得十分重要。然而，与普通物业相比，商业物业的管理难度要大得多，例如如何才能够让所有零售商都接受统一管理、统一营业时间以及进行统一的促销活动等，都是需要重点考虑的问题。然而，就我国现今的商业物业实际管理情况来看，其无论是经营理念还是管理技术都比较落后，这导致对零售商的统一管理效果较差，致使商业物业形象受损，影响了商业物业的进一步发展。
2.商业物业重复建设较多
当今时代，随着商业地产的迅速发展，商业物业的空置率越来越高，无论是住宅还是办公楼、商业用房的空置率均呈连年增长的趋势，其中部分城市的办公楼和商业用房的空置率更是超过了10%以上。这一现象表明，我国商业地产的发展呈现出很强的盲目性，并且重复建设非常严重，通常只拥有大批投资商注入，却缺乏对建设的统一规划。
3.招商过于盲目
就我国当前实际情况来看，大量的商业物业项目都存在较严重的“为招商而招商”的现象，致使商户组合之间缺乏足够的竞争力与协调性，也即是说开发商单纯为了完成招商指标而进行招商，而根本没有对商户组合进行综合全面的考虑，从而为商业物业的未来经营埋下巨大的隐患。
4.电商对实体店的冲击
现如今，我国已经进入了“电商”时代，无论是淘宝、京东等网络电商，还是最近新发展起的微信电商，都给人们的购物带来了巨大的便利，但同时这也给实体店带来了巨大的冲击。自从有了电商之后，人们可以不出门就买到自己想要的东西，逛商场的人越来越少，加之电商价格也往往比实体店便宜，导致实体店的经营越来越惨淡，许多商铺纷纷关门，商业物业的经营自然也深受影响。
三、现代社区商业物业的管理对策
1.改进经营管理理念
对于以经营性为目的的商业物业项目来说，其最主要的收入来源就是商户的物业费，可以说，物业费的支付者是创造商业物业营业收入的中坚力量。而作为商业物业管理方，在赚取来自商户所支付的物业相关费用的同时，就有责任帮助商户去创造更大的收益。对此，现代社区商业物业管理方必须要改进经营管理理念，尽快建立一支具有先进思想理念的管理队伍以保证商业物业的持续经营发展。
2.规范市场秩序
现代商业地产不能单纯套用普通住宅地产的开发模式，而应当先对市场和招商对象进行充分调研，确定经营模式，然后再进行规划设计，这样才能够最大程度地减少开发成本、降低商业风险。在这方面，万达集团针对未来大型综合体所提出的订单式商业地产模式就是比较好的例子，这样可以在得到来自世界各国的商户的租赁项目承诺后再进行商业物业的开发，从而既做到了强强联手，又有效控制了经营风险。
3.凸显经营特色
现代社区商业物业应当要具备自己的特色，这样才能够吸引顾客。一般来说，可以按照周边常驻人群及商场功能来划分商场主题，这点对于小型商业物业来说尤其重要，因为只有这样才能够使小型商业物业避免与大型商业物业进行正面交锋，同时又凸显出小型商业物业自身的专精特色，以吸引一类固定顾客。
结语：
综上所述，现代社区商业物业的管理特色是以商业经营为核心、依靠管理为经营创造条件。目前在我国的社区商业物业管理中尚存在一些问题，对此应当进一步改进经营管理理念、规范市场秩序以及凸显经营特色，以促进商业物业的进一步发展。
参考文献：
[1]李立平.浅谈商业物业中物业管理的价值[J].中国投资，2013，S1：199.
[2]彭文静.商业物业经营管理模式及需重点解决的几个问题[J].价值工程，2011，34：106-107.
[3]何衍钧.商业地产在探索和调整中迅猛发展[J].中国房地产业.2014.1-2
作者简介：
杜万辉，1979.2.17，物业管理师，就职深圳市大众物业管理有限公司西安分公司万达新天地项目经理。