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摘要：面对油田小区物业管理的新挑战，通过建立新的物业考核模型，规范工作程序，落实工作责任，将压力层层传递到每个职工，促进了各基层单位和职工的服务意识、责任意识、进取意识，提高了工作标准，提高管理水平，提高了居民满意率，为实现工作目标和质量提供了可靠保证。
关键词：建立物业；考核模型；提升执行力
随着油田改革的不断深入，油田小区的物业管理也面临着新的挑战。为了在新形势下进一步提升物业管理水平，提高居民满意率，建立新的物业考核模型，可以将压力层层传递到每个职工，为实现工作目标和质量提供了保证，并可以进一步规范工作程序，落实工作责任，提高了工作标准，达到了提高管理水平的目的。
新的物业考核模型通过考核、监督等约束机制，进一步规范了管理程序，落实了管理职责，明确细化各岗位工作标准和绩效标准。同时，绩效管理系统与薪酬体系和用人制度紧密挂钩，促进了各基层单位和职工逐步增强了服务意识、责任意识、进取意识，物业管理水平有了显著提高。
一、加强过程监控，推行“走动式”管理，促进管理水平的提升
物业管理企业要想在服务质量上得到居民的认可，必须先从企业内部人手。结合各单位的实际情况，采取以IS09001国际质量认证体系为根本，严格按照质量手册、程序文件、作业指导书内容实施，推行标准化管理、标准化作业，对新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上，不断推陈出新。对各项工作的过程和最终结果设置控制点，规定检查方式和频率。为此，全面实施了走动式管理，全体管理人员深入到现场，使发现问题、处理问题和解决问题实现完全的闭合。要求各小区管理人员严格执行日检工作制度，每个工作日主管不少于5小时(上午2.5小时、下午2.5小时)，小区经理和党支部书记不少于4小时，充分掌握各项工作的完成情况，对每天发现的问题认真记录在日检工作记录本中，安排人员，制订措施，确保各项问题得到及时解决整改，并要善于总结问题出现的原因，使问题能够得到根本的解决。
建立“三级”考核体系，实行日检、周查、月考相结合。即“日检”，每天专职的考核监督人员，到小区现场根据不同的重点，专项检查各项工作；“周查”，每周机关部室针对业务分工对基层各项工作进行检查，同时对日检情况进行跟踪考核；“月考”，公司考核领导小组每月检查考核一次，对周查情况进行跟踪考核。专职检查人员及公司考核领导小组在日常考核过程中，严格对照“精、细、美”标准要求对楼道杂物及卫生保洁、公共设施维护、化粪池检查井清理等针对门卫管理方面进行检查，达到层层负责、层层检查、层层传递，各层间又相互监督、相互约束、相互促进，实现链环相动。对于查出的问题，公司经营办公室每周以通报的形式在公司网页上公布，督促问题整改，并在下一周进行复查；对于多次出现的问题，则对责任部门进行经济考核，从而使各种问题实现闭环管理，做到事事有人管，件件有着落。同时各级之间相互监督、相互约束、相互促进，增强了各部门的执行力，促进了各类问题的解决。
“走动式”管理机制作为发现问题、解决问题的有效途径，树立巡检中“发现不了问题就是最大的问题”的理念，搭建了一个良好管理的平台，力争对管理职能做出新的变化与组合，使资源达到最优化的配置，有效提高整个公司的整体效能和经济效益。
二、强化绩效考核，推行“三级”考核模式，促进服务水平的提升
考核是企业实现年度目标和加强团队建设的主要方法，也是企业管理和薪酬制度的主要组成部分，更是激励团队、实现公平分配、促进完成任务的重要途径。因此，没有考核就没有管理，绩效考核运用得好，会促进企业的健康发展。而作为服务行业，要充分调动职工的工作积极性，打造一流的干部职工队伍，打造一流的小区，则应更加注重绩效考核工作。
实施“262”分配法则，全面推行绩效管理。即在基层员工二次分配上，20％的员收入占优，60％的员工收入中等，20％的员工收入次等，拉开分配差距，充分发挥绩效工资的激励作用。各单位严格按照基层绩效考核实施方案，分别从服务意识、工作创新、技能培训、工作表现、完成工作质量等多方面对所有人员进行考核奖惩，做到有根有据，公开透明，消除班组之间干多干少一个样、职工之间干好干坏一个样的现象，对指标完成好的给予一定奖励，对达不到工作标准的进行扣罚。各基层单位每月把考核结果在公开栏公示。考核人与被考核人进行绩效沟通，对一个月下来被考核人工作状态进行评价，指出存在问题并提出改进方法。同时实行三级考评机制，即岗位自评、主管考核和公司抽查。岗位自评，即岗位责任人按周记录工作事项，工作难易程度，工作成效情况，进行自我评价；主管审核，即各主管定期对工作人员自评进行审核确认，根据工作人员的工作态度、工作难易度、工作成效进行修正，最后形成该单位的绩效考核结果；公司抽查，即公司考核人员按月组织专人对各部门小区的考核结果进行抽查复核，在各环节中，有无考核随意性的存在、有无考核不客观、不公平现象发生及其他情况，并实地进行调查研究，分析问题的根源，并追究相关责任人的责任，做到真正把问题消灭在萌芽状态，保证各项工作健康有序发展，从而完善绩效管理机制。
通过三级考核，环环相扣，层层把关，形成考核责任链，层层传导压力，能够及时发现每个岗位的工作情况，发现工作中存在的问题，及时反馈，增加了考核的透明度，更加丰富了绩效管理的内涵，融洽了方方面面的关系，使各小区管理处出现了可喜的变化：误会少了，理解多了；懈怠少了，热情多了；畏难少了，微笑多了，丰富了和谐小区建设的内涵。
三、完善激励机制，推行“双挂钩”举措，促进员工责任意识的增强
激励是实行人性化管理的主要方式，其核心是尊重个体权利，保持良好的团队精神，重在激发员工潜能，形成共同的价值观和行为准则。为了有效的发现问题、处理问题和解决问题，建立了“双挂钩”机制，即基层存在的问题与机关职能部门和分管领导有着密不可分的责任和关系。实行公司领导、机关部门“双挂钩”制度，领导和部门按照各自工作分工，进行责任承包。考核按领导、机关、基层1：2:7的比例进行，增强三方工作的积极性，实现压力人人有、责任大家担、人人献计策、共同促提高的工作局面。将日常考核、专项考核、月度考核、半年考核和全年考核与“双挂钩”结合，有效促进各项管理水平的提升。
另一方面，在日常检查过程中，对发现的亮点及具有创新性的工作给予肯定，并进行奖励，使各项工作更加精细化、标准化，有效地调动了员工的工作积极性，逐步形成了各项工作深化标准、落实标准、执行标准的良好习惯。
物业考核模型建立后，凡是参与管理的每个人都明确了自己的职责和任务，在监督和被监督过程中，提高了工作质量，实现了任务目标。通过考核，又进一步检验了工作效果，职工在工作过程中既要自身负责任，又要对他人负责任，逐步形成了管理良性循环，促进各小区的面貌有了很大改善。
基层单位和职工责任心增强。在监督考核机制的作用下，各基层单位的管理和工作已经由被动转为主动，从约束转为自觉，广大职工的积极性和责任感有了很大提高，他们积极从自身做起，强化服务观念和大局意识，从日常工作中发现的每一个问题、碰到的每一位居民来访、开展的每一次服务做起，维护集体利益。现在各小区的管理人员，天天在小区内巡视检查，勤动手，勤跑腿，勤观察。
物业考核模型的管理机制最终目的是要实现精细管理，提高工作质量。实践证明，实行新的物业考核模型管理机制是提高物业管理水平的一项有利措施，它通过考核、监督等约束机制，进一步规范了管理程序，落实了管理职责，基层单位和职工逐步增强了服务意识、责任意识、进取意识，形成了学习标准、贯彻标准、执行标准的良好工作氛围，提高了工作效率，增强了各小区的执行力，促进物业管理水平有了显著提高。
关键词：建立物业；考核模型；提升执行力
随着油田改革的不断深入，油田小区的物业管理也面临着新的挑战。为了在新形势下进一步提升物业管理水平，提高居民满意率，建立新的物业考核模型，可以将压力层层传递到每个职工，为实现工作目标和质量提供了保证，并可以进一步规范工作程序，落实工作责任，提高了工作标准，达到了提高管理水平的目的。
新的物业考核模型通过考核、监督等约束机制，进一步规范了管理程序，落实了管理职责，明确细化各岗位工作标准和绩效标准。同时，绩效管理系统与薪酬体系和用人制度紧密挂钩，促进了各基层单位和职工逐步增强了服务意识、责任意识、进取意识，物业管理水平有了显著提高。
一、加强过程监控，推行“走动式”管理，促进管理水平的提升
物业管理企业要想在服务质量上得到居民的认可，必须先从企业内部人手。结合各单位的实际情况，采取以IS09001国际质量认证体系为根本，严格按照质量手册、程序文件、作业指导书内容实施，推行标准化管理、标准化作业，对新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上，不断推陈出新。对各项工作的过程和最终结果设置控制点，规定检查方式和频率。为此，全面实施了走动式管理，全体管理人员深入到现场，使发现问题、处理问题和解决问题实现完全的闭合。要求各小区管理人员严格执行日检工作制度，每个工作日主管不少于5小时(上午2.5小时、下午2.5小时)，小区经理和党支部书记不少于4小时，充分掌握各项工作的完成情况，对每天发现的问题认真记录在日检工作记录本中，安排人员，制订措施，确保各项问题得到及时解决整改，并要善于总结问题出现的原因，使问题能够得到根本的解决。
建立“三级”考核体系，实行日检、周查、月考相结合。即“日检”，每天专职的考核监督人员，到小区现场根据不同的重点，专项检查各项工作；“周查”，每周机关部室针对业务分工对基层各项工作进行检查，同时对日检情况进行跟踪考核；“月考”，公司考核领导小组每月检查考核一次，对周查情况进行跟踪考核。专职检查人员及公司考核领导小组在日常考核过程中，严格对照“精、细、美”标准要求对楼道杂物及卫生保洁、公共设施维护、化粪池检查井清理等针对门卫管理方面进行检查，达到层层负责、层层检查、层层传递，各层间又相互监督、相互约束、相互促进，实现链环相动。对于查出的问题，公司经营办公室每周以通报的形式在公司网页上公布，督促问题整改，并在下一周进行复查；对于多次出现的问题，则对责任部门进行经济考核，从而使各种问题实现闭环管理，做到事事有人管，件件有着落。同时各级之间相互监督、相互约束、相互促进，增强了各部门的执行力，促进了各类问题的解决。
“走动式”管理机制作为发现问题、解决问题的有效途径，树立巡检中“发现不了问题就是最大的问题”的理念，搭建了一个良好管理的平台，力争对管理职能做出新的变化与组合，使资源达到最优化的配置，有效提高整个公司的整体效能和经济效益。
二、强化绩效考核，推行“三级”考核模式，促进服务水平的提升
考核是企业实现年度目标和加强团队建设的主要方法，也是企业管理和薪酬制度的主要组成部分，更是激励团队、实现公平分配、促进完成任务的重要途径。因此，没有考核就没有管理，绩效考核运用得好，会促进企业的健康发展。而作为服务行业，要充分调动职工的工作积极性，打造一流的干部职工队伍，打造一流的小区，则应更加注重绩效考核工作。
实施“262”分配法则，全面推行绩效管理。即在基层员工二次分配上，20％的员收入占优，60％的员工收入中等，20％的员工收入次等，拉开分配差距，充分发挥绩效工资的激励作用。各单位严格按照基层绩效考核实施方案，分别从服务意识、工作创新、技能培训、工作表现、完成工作质量等多方面对所有人员进行考核奖惩，做到有根有据，公开透明，消除班组之间干多干少一个样、职工之间干好干坏一个样的现象，对指标完成好的给予一定奖励，对达不到工作标准的进行扣罚。各基层单位每月把考核结果在公开栏公示。考核人与被考核人进行绩效沟通，对一个月下来被考核人工作状态进行评价，指出存在问题并提出改进方法。同时实行三级考评机制，即岗位自评、主管考核和公司抽查。岗位自评，即岗位责任人按周记录工作事项，工作难易程度，工作成效情况，进行自我评价；主管审核，即各主管定期对工作人员自评进行审核确认，根据工作人员的工作态度、工作难易度、工作成效进行修正，最后形成该单位的绩效考核结果；公司抽查，即公司考核人员按月组织专人对各部门小区的考核结果进行抽查复核，在各环节中，有无考核随意性的存在、有无考核不客观、不公平现象发生及其他情况，并实地进行调查研究，分析问题的根源，并追究相关责任人的责任，做到真正把问题消灭在萌芽状态，保证各项工作健康有序发展，从而完善绩效管理机制。
通过三级考核，环环相扣，层层把关，形成考核责任链，层层传导压力，能够及时发现每个岗位的工作情况，发现工作中存在的问题，及时反馈，增加了考核的透明度，更加丰富了绩效管理的内涵，融洽了方方面面的关系，使各小区管理处出现了可喜的变化：误会少了，理解多了；懈怠少了，热情多了；畏难少了，微笑多了，丰富了和谐小区建设的内涵。
三、完善激励机制，推行“双挂钩”举措，促进员工责任意识的增强
激励是实行人性化管理的主要方式，其核心是尊重个体权利，保持良好的团队精神，重在激发员工潜能，形成共同的价值观和行为准则。为了有效的发现问题、处理问题和解决问题，建立了“双挂钩”机制，即基层存在的问题与机关职能部门和分管领导有着密不可分的责任和关系。实行公司领导、机关部门“双挂钩”制度，领导和部门按照各自工作分工，进行责任承包。考核按领导、机关、基层1：2:7的比例进行，增强三方工作的积极性，实现压力人人有、责任大家担、人人献计策、共同促提高的工作局面。将日常考核、专项考核、月度考核、半年考核和全年考核与“双挂钩”结合，有效促进各项管理水平的提升。
另一方面，在日常检查过程中，对发现的亮点及具有创新性的工作给予肯定，并进行奖励，使各项工作更加精细化、标准化，有效地调动了员工的工作积极性，逐步形成了各项工作深化标准、落实标准、执行标准的良好习惯。
物业考核模型建立后，凡是参与管理的每个人都明确了自己的职责和任务，在监督和被监督过程中，提高了工作质量，实现了任务目标。通过考核，又进一步检验了工作效果，职工在工作过程中既要自身负责任，又要对他人负责任，逐步形成了管理良性循环，促进各小区的面貌有了很大改善。
基层单位和职工责任心增强。在监督考核机制的作用下，各基层单位的管理和工作已经由被动转为主动，从约束转为自觉，广大职工的积极性和责任感有了很大提高，他们积极从自身做起，强化服务观念和大局意识，从日常工作中发现的每一个问题、碰到的每一位居民来访、开展的每一次服务做起，维护集体利益。现在各小区的管理人员，天天在小区内巡视检查，勤动手，勤跑腿，勤观察。
物业考核模型的管理机制最终目的是要实现精细管理，提高工作质量。实践证明，实行新的物业考核模型管理机制是提高物业管理水平的一项有利措施，它通过考核、监督等约束机制，进一步规范了管理程序，落实了管理职责，基层单位和职工逐步增强了服务意识、责任意识、进取意识，形成了学习标准、贯彻标准、执行标准的良好工作氛围，提高了工作效率，增强了各小区的执行力，促进物业管理水平有了显著提高。