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限购并未收效，普涨的楼市已经从一线城市传导至三四线城市。
3月11日，周末，楼市限购加码的政府名单中又增加了一员，并未休息的三亚市政府出台限购升级令，暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业贷款，购买第2套住房的首付比例则提高到50%以上。
不只三亚，在京四周已经有近10个市区县宣布了限购政策，不过这似乎并未阻挡住购房者的热情，限购后的环北京楼市房价依然扶摇直上，涨势不减。
环京楼市只是全国楼市的缩影罢了，如今从北上广一线楼市蔓延开来的涨价潮正在向三四线城市传导，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，但也难以阻止楼市的再次疯涨，人们都在有意或者无意间忽视温州楼市崩盘和深圳房价转凉。
限购措施加码
3月8日，张家口市的崇礼区——当初的贫困县宣布限购，这个因为冬奥会而被全国熟知的县城，在成功撤县建区后限购接连升级：本地户籍限2套，非本地户籍限1套且首付不低于40%。
这是环京楼市限购成员中最新的一个。因为北京城市副中心搬迁至通州的消息刺激，通州周围的廊坊楼市立刻像打了兴奋剂一样直线蹿升，因此，一年前的2016年4月，廊坊市政府就出台了针对环京县市的限购政策。
限购政策规定，非三河、大厂、香河、固安当地户籍居民家庭，只允许购买1套住房，并且首付比例不得低于30%。距离北京最近的燕郊所属的三河市还先后下文，本地居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，外地居民仅允许购买1套二手房且首付不低于30%。
随后，天津武清和河北怀来也都先后出台了限购政策，非本地居民都不得购买第2套住房。2017年，限购范围进一步扩大，河北涿州和涞水加入限购大军，直至如今崇礼也进入这个大名单中。
至此，临近北京四周的区县市几乎都采取了限购的政策，京津冀一体化首先在楼市限购上达成了高度的一致。但此时，原本不过万元上下的燕郊楼市，均价早已经三万。
环京楼市限购并非个案，全国重启限购的城市队伍也在逐步扩大。限购令起始于2010年4月北京市政府的一纸禁令，到2012年最高时曾有46个城市推出了限购政策，限购政策虽然没有起到立竿见影的效果，但政策的持久性还是让当时的房价“悬崖勒马”。
2014年6月，呼和浩特取消限购政策，直至珠海响应，限购城市仅剩下北上广深等一线城市和三亚，不过取消限购后三四线楼市仍然低迷，库存压力尤为明显。
2015年下半年楼市回暖和2016年的全面爆发让限购政策重回。房价快速上涨、库存消化和频出的地王使得政府取消的限购政策纷纷回归，与上次限购相比，除了原有的热点城市外，区域性热点的区县市也都成为限购政策的新成员。
限购政策的退出与重启不过是房价涨跌的后续政策，那么导致本轮房价上涨的因素又是什么呢？以北京为例，或许能得到一些有效提示。
緊缩的供地
周遭楼市已经“星火燎原”，北京城内更是高高在上。1月底和3月初，北京市住建委公布的两个新开楼盘预售价都超过了7万元/平方米，而两处楼盘都位于相对偏远的顺义和大兴。
按照北京市的规划，五环路内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内。在城区难见新楼盘的情况下，郊区楼市成为主要的新房供应地。
资金、人口和土地是影响一个地方楼市的三大要素。首先从资金上说，地王频出的事实说明，开发商的资金没有市场想象的那么紧张，统计局的数据也印证了这一点。
国家统计局披露的信息显示，2016年年末，中国广义货币供应量（M2）余额155万亿元，比上年末增长11.3%，而2008年的M2余额为47.52万亿元，8年时间货币供应量增长了2.26倍。
时间缩短为5年的话，2010年年底，中国广义货币（M2）供应量达到85.16万亿元，5年涨幅超过80%，M2/GDP已经达到2.08的历史最高位。
具体到房企，在二级市场，上市房企再融资的闸门早已经在2014年打开，定增和发债等手段筹集的资金以万亿计。因此，从宽松的货币供应来看，开发商并不缺钱。
作为首都，北京的人口压力始终存在。根据北京统计局最近5年的统计数据，2012-2016年年末，北京市常住人口分别为2069.3万人、2114.8万人、2151.6万人、2170.5万人和2172.9万人，比上年年末分别增加了50.7万人、45.5万人、36.8万人、18.9万人和2.4万人。
统计数据可以发现，北京常住人口增长即将面临拐点，并且2016年北京的常住外来人口减少15.1万至807.5万人，是18年来首次减少。此外，北京市政府已经提出2017年北京常住人口规模控制在2200万人以内。到2020年，力争将常住人口控制在2300万人以内，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。
可见，在人口增量上，北京已经开始严格控制增速了。因此，新增人口的减少理论上可以有效减缓对楼市的需求，即北京的楼市将以存量需求为主。
那么土地供应呢？面粉决定面包，房地产宏观调控手段多种多样，土地供应应该是核心手段之一了，供过于求或者供不应求对需求的心理影响显然是不一样的。从北京最近5年的土地出让规模来看，收紧是主要导向。
2012年，北京计划供应住宅用地1700公顷，保障房和商品房用地各占一半，均为850公顷；2013年，住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程800公顷，商品住宅850公顷。
北京2014年住宅用地安排保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷；2015年住宅用地1200公顷，包含有750公顷商品住宅用地，以及450公顷保障性安居工程用地；2016年住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程用地计划安排350公顷、包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷。 最新公布的2017年用地计划中，住宅用地610公顷，安排保障性安居工程用地350公顷，商品住宅用地260公顷，其中单列自住型商品房用地83公顷。
不难发现，除了2014年商品房用地规模有增加外，北京商品住房用地呈现逐步下降趋势。尤其是2017年，商品房住宅用地只有260公顷，不到往年的30%。这就是说，在上游供应收紧的情况下，如果下游的需求没有减少，那么涨价是必然的结果。
实际上，与计划的土地供应相比，北京实际出让的土地面积更低。2012-2016年，北京实际成交的土地面积分别为276公顷、868公顷、517公顷、513公顷和136公顷。除了2013年略高于计划外，其余年份都大幅低于计划面积。
除了由于土地供应大幅下降导致2016年土地出让金随之下降外，北京土地出让金在2013-2015年连续刷新历史纪录，土地供应的减少并没有改变财政收入的增长，面粉价格的高企反映在终端市场，楼市房价难言下降。
2016年年初，绿地以楼面价4.7万元/平方米的价格出资39亿元拿下大兴黄村地块，一年后该楼盘的开盘均价为7.5万元/平方米；2014年，鲁能以29.3亿元拿下顺义新城地块，楼面价高达3.54万元，如今项目入市，售价同样在7萬元/平方米以上。
三线得益于外溢需求
由于政府主导了土地的供应，在卖方市场仅有一家供应者的局面下，各级地方政府希望借由有形的手，通过土地出让来调节资金和人口的分配，在某种程度上主导了当下楼市不同地域的表现。
由于政府垄断了土地，通过限制土地供应造成“饥饿感”，然后通过招拍挂“价高者得”，在推升土地价格的同时决定了未来房价的走势，这正是土地财政的弊端所在。
在本轮上涨中，深圳楼市无疑是“肇事人”。根据深圳房地产信息网的监测，2016年，深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米，较2015年的33426元/平方米猛涨59.9%。
实际上，深圳房价从2016年10月已经开始掉头下行了。进入2017年，深圳领跌全国，其余一二线城市房价涨幅也进一步回落甚至为负，广发证券的研究也印证了这一点。
广发证券指出，春节后，三四线城市市场整体热度的迅速回升和一二线城市相对低迷的成交量价表现形成鲜明的反差，去库存较好的个别核心圈三线城市库存已经小于8个月。
不过，三线城市楼市得益于一线城市控制规模，二线城市限制房价获得的外溢需求。在居民普遍加杠杆后，房价的快速上涨会带来投资性需求的兑现期。在三四线城市基本面没有改善的地区，价格预期见顶之后所潜在的供应风险也将随之而来。
3月11日，周末，楼市限购加码的政府名单中又增加了一员，并未休息的三亚市政府出台限购升级令，暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业贷款，购买第2套住房的首付比例则提高到50%以上。
不只三亚，在京四周已经有近10个市区县宣布了限购政策，不过这似乎并未阻挡住购房者的热情，限购后的环北京楼市房价依然扶摇直上，涨势不减。
环京楼市只是全国楼市的缩影罢了，如今从北上广一线楼市蔓延开来的涨价潮正在向三四线城市传导，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，但也难以阻止楼市的再次疯涨，人们都在有意或者无意间忽视温州楼市崩盘和深圳房价转凉。
限购措施加码
3月8日，张家口市的崇礼区——当初的贫困县宣布限购，这个因为冬奥会而被全国熟知的县城，在成功撤县建区后限购接连升级：本地户籍限2套，非本地户籍限1套且首付不低于40%。
这是环京楼市限购成员中最新的一个。因为北京城市副中心搬迁至通州的消息刺激，通州周围的廊坊楼市立刻像打了兴奋剂一样直线蹿升，因此，一年前的2016年4月，廊坊市政府就出台了针对环京县市的限购政策。
限购政策规定，非三河、大厂、香河、固安当地户籍居民家庭，只允许购买1套住房，并且首付比例不得低于30%。距离北京最近的燕郊所属的三河市还先后下文，本地居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，外地居民仅允许购买1套二手房且首付不低于30%。
随后，天津武清和河北怀来也都先后出台了限购政策，非本地居民都不得购买第2套住房。2017年，限购范围进一步扩大，河北涿州和涞水加入限购大军，直至如今崇礼也进入这个大名单中。
至此，临近北京四周的区县市几乎都采取了限购的政策，京津冀一体化首先在楼市限购上达成了高度的一致。但此时，原本不过万元上下的燕郊楼市，均价早已经三万。
环京楼市限购并非个案，全国重启限购的城市队伍也在逐步扩大。限购令起始于2010年4月北京市政府的一纸禁令，到2012年最高时曾有46个城市推出了限购政策，限购政策虽然没有起到立竿见影的效果，但政策的持久性还是让当时的房价“悬崖勒马”。
2014年6月，呼和浩特取消限购政策，直至珠海响应，限购城市仅剩下北上广深等一线城市和三亚，不过取消限购后三四线楼市仍然低迷，库存压力尤为明显。
2015年下半年楼市回暖和2016年的全面爆发让限购政策重回。房价快速上涨、库存消化和频出的地王使得政府取消的限购政策纷纷回归，与上次限购相比，除了原有的热点城市外，区域性热点的区县市也都成为限购政策的新成员。
限购政策的退出与重启不过是房价涨跌的后续政策，那么导致本轮房价上涨的因素又是什么呢？以北京为例，或许能得到一些有效提示。
緊缩的供地
周遭楼市已经“星火燎原”，北京城内更是高高在上。1月底和3月初，北京市住建委公布的两个新开楼盘预售价都超过了7万元/平方米，而两处楼盘都位于相对偏远的顺义和大兴。
按照北京市的规划，五环路内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内。在城区难见新楼盘的情况下，郊区楼市成为主要的新房供应地。
资金、人口和土地是影响一个地方楼市的三大要素。首先从资金上说，地王频出的事实说明，开发商的资金没有市场想象的那么紧张，统计局的数据也印证了这一点。
国家统计局披露的信息显示，2016年年末，中国广义货币供应量（M2）余额155万亿元，比上年末增长11.3%，而2008年的M2余额为47.52万亿元，8年时间货币供应量增长了2.26倍。
时间缩短为5年的话，2010年年底，中国广义货币（M2）供应量达到85.16万亿元，5年涨幅超过80%，M2/GDP已经达到2.08的历史最高位。
具体到房企，在二级市场，上市房企再融资的闸门早已经在2014年打开，定增和发债等手段筹集的资金以万亿计。因此，从宽松的货币供应来看，开发商并不缺钱。
作为首都，北京的人口压力始终存在。根据北京统计局最近5年的统计数据，2012-2016年年末，北京市常住人口分别为2069.3万人、2114.8万人、2151.6万人、2170.5万人和2172.9万人，比上年年末分别增加了50.7万人、45.5万人、36.8万人、18.9万人和2.4万人。
统计数据可以发现，北京常住人口增长即将面临拐点，并且2016年北京的常住外来人口减少15.1万至807.5万人，是18年来首次减少。此外，北京市政府已经提出2017年北京常住人口规模控制在2200万人以内。到2020年，力争将常住人口控制在2300万人以内，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。
可见，在人口增量上，北京已经开始严格控制增速了。因此，新增人口的减少理论上可以有效减缓对楼市的需求，即北京的楼市将以存量需求为主。
那么土地供应呢？面粉决定面包，房地产宏观调控手段多种多样，土地供应应该是核心手段之一了，供过于求或者供不应求对需求的心理影响显然是不一样的。从北京最近5年的土地出让规模来看，收紧是主要导向。
2012年，北京计划供应住宅用地1700公顷，保障房和商品房用地各占一半，均为850公顷；2013年，住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程800公顷，商品住宅850公顷。
北京2014年住宅用地安排保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷；2015年住宅用地1200公顷，包含有750公顷商品住宅用地，以及450公顷保障性安居工程用地；2016年住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程用地计划安排350公顷、包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷。 最新公布的2017年用地计划中，住宅用地610公顷，安排保障性安居工程用地350公顷，商品住宅用地260公顷，其中单列自住型商品房用地83公顷。
不难发现，除了2014年商品房用地规模有增加外，北京商品住房用地呈现逐步下降趋势。尤其是2017年，商品房住宅用地只有260公顷，不到往年的30%。这就是说，在上游供应收紧的情况下，如果下游的需求没有减少，那么涨价是必然的结果。
实际上，与计划的土地供应相比，北京实际出让的土地面积更低。2012-2016年，北京实际成交的土地面积分别为276公顷、868公顷、517公顷、513公顷和136公顷。除了2013年略高于计划外，其余年份都大幅低于计划面积。
除了由于土地供应大幅下降导致2016年土地出让金随之下降外，北京土地出让金在2013-2015年连续刷新历史纪录，土地供应的减少并没有改变财政收入的增长，面粉价格的高企反映在终端市场，楼市房价难言下降。
2016年年初，绿地以楼面价4.7万元/平方米的价格出资39亿元拿下大兴黄村地块，一年后该楼盘的开盘均价为7.5万元/平方米；2014年，鲁能以29.3亿元拿下顺义新城地块，楼面价高达3.54万元，如今项目入市，售价同样在7萬元/平方米以上。
三线得益于外溢需求
由于政府主导了土地的供应，在卖方市场仅有一家供应者的局面下，各级地方政府希望借由有形的手，通过土地出让来调节资金和人口的分配，在某种程度上主导了当下楼市不同地域的表现。
由于政府垄断了土地，通过限制土地供应造成“饥饿感”，然后通过招拍挂“价高者得”，在推升土地价格的同时决定了未来房价的走势，这正是土地财政的弊端所在。
在本轮上涨中，深圳楼市无疑是“肇事人”。根据深圳房地产信息网的监测，2016年，深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米，较2015年的33426元/平方米猛涨59.9%。
实际上，深圳房价从2016年10月已经开始掉头下行了。进入2017年，深圳领跌全国，其余一二线城市房价涨幅也进一步回落甚至为负，广发证券的研究也印证了这一点。
广发证券指出，春节后，三四线城市市场整体热度的迅速回升和一二线城市相对低迷的成交量价表现形成鲜明的反差，去库存较好的个别核心圈三线城市库存已经小于8个月。
不过，三线城市楼市得益于一线城市控制规模，二线城市限制房价获得的外溢需求。在居民普遍加杠杆后，房价的快速上涨会带来投资性需求的兑现期。在三四线城市基本面没有改善的地区，价格预期见顶之后所潜在的供应风险也将随之而来。