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摘 要：在现代生活的节奏下，居民住宅的需求点已逐步转向更加安全、便捷且低成本、高质量的现房。精装修住宅应运而生，成为房地产业市场的主流发展方向。根据建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精装修住宅在交房前，要求其功能性空间的各固定面要全部铺装、粉刷完成。另外，厨卫间的基本配套设施要安装完成。要有效保障精装修住宅的质量，必须完善其施工技术。本文笔者根据工作实践经验对精装修住宅的特点及施工技术的要点进行了分析探讨。
关键词：精装修住宅；特点；施工技术；要点
1精装修住宅的特点及优势
多数居民不具备装修专业知识，而精装修住宅交房即可入住，省去了费时且劳神、繁琐的装修过程。精装修住宅因其统一材料采购、设计施工，即降低了仓储和运输等各环节费用，又保证了工程质量。由建设部测算发现，相比业主自行装修，要节省至少30%的装修费用。对社会而言，精装修住宅不仅减少了资源浪费，而且避免了因业主各自装修造成的长时间扰民和对建筑性能的破坏。由此可见，精装修住宅不仅环保、节能，还规避了装修对建筑主体及细节的破坏，即为业主节省了时间和精力，同时也避免了邻里直间的矛盾，在日后的房屋保养、维修上也能得到更专业的服务。
2精装修住宅的技术分析
（1）专业的技术设计。根据住宅的定位方向，各户型的功能和风格都以业主的生活起居需求为主导，即满足其使用功能及现代生活理念，又能给客户个性化设计的软装修留有足够余地。精装修住宅施工技术突出一个“精”字，即最大程度的从设计、选材到施工，体现安全便捷、环保节能的特性，突出人性化理念和可持续发展的特点。
（2）常见的施工质量问题。精装修住宅施工过程中，除了结构及水、电、暖等配套设施，还涉及到通风设施的建设、消防及安保等智能化、个性化的配套设施建设。开发商需要采取专业分包的形式，往往涉及多个单位共同施工，交叉作业。使得施工过程存在协调及管理难度大的现象。加之各公司乃至参建人员的技术参差有别、良莠不齐，无可避免的会造成潜在的质量安全隐患。较为突出的质量问题往往出现在以下几个方面：①地面施工不平整或铺砖工艺问题导致的地砖空鼓或松动现象；装修细节上处理不到位，导致墙面粉刷有脱落或色差、墙体渗漏，门窗部件出现部分移位、变形、漆皮等质量问题；由于材质质量问题或工艺问题导致环保性能差，下水管道倒泛水等问题。
3施工技術要点的探究
3.1管控环节
在施工过程中，现场管理必须到位，严格落实精装修住宅设计方案的施工技术要点。要做到全程监管，从主体建设到装修细节，每一环节都要严格管控，落实技术标准和验收标准。并做到施工的每道工序实行严格自检、互检、监理及专项检测。精装修住宅施工使用的所有材料以及构件和设备等，在进场前都要严格报验，落实验收签字制度，把好质量关；所有外在指标如规格、尺寸，必须符合设计要求及技术规范要求；产品性能检测报告、有害物质含量检测报告完整齐全。要按照相应的规范要求，做好各项施工技术试验，同时及时做好施工用料记录，以确保施工资料的完整性和准确性，并保证其可追溯性。
3.2施工技术要点
（1）墙体开裂的预防与控制技术
精装修的住宅墙体开裂是常见技术问题。往往在不同材料交接处、管线开槽、飘窗等部位容易出现不同程度的墙体开裂现象，不仅影响后续工作的开展，且大大降低墙体涂层感观效果。造成墙面开裂的原因最主要的是环境温度变化、材料配比及干缩变形、抹灰工序操作不当等因素。其中环境温度变化和材料干缩变形属于不可控技术范畴，只有在不断实践和摸索中逐步改善或尽量调整，有待科技的发展。材料配比和抹灰工序操作则属于可控技术范畴。为此预防和控制墙体开裂，可采取以下措施：加强网由耐碱网格布改为Φ[email protected]*12.7钢丝网。钢丝网可加强水泥的拉伸力，有效避免墙体抹灰产生裂缝；飘窗墙面基层界面处理，选用人工甩浆的技术，以加强毛刺感有助于预防开裂；加强可控技术标准要求的落实和监管力度。
（2）防渗漏施工技术要点
①厨卫防渗漏技术至关重要。在施工过程中往往会忽视砼结构成型质量。特别是卫生间墙体的坎台，一般会采用二次浇筑砼坎台，这一做法会给卫生间渗漏造成重大质量隐患。为此应结合设计图纸和施工经验，采用卫生间坎台整体式模板设计，砼浇筑同结构楼板砼一同浇筑。这一技术的实施，可以从根本上解除墙体坎台渗漏隐患。并且要根据技术要求，进行48h避水试验，确认无渗漏后方可进入下道工序施工。②门窗渗漏现象会增加维修成本，预防渗漏的技术要点要做到严控门窗洞尺寸，保证门窗框与预留洞口尺寸在20mm～30mm内；门窗安装前，先用防水砂浆将门窗框的“U”型框槽填塞密实；门窗框安装固定好后，采用1：2干硬性防水砂浆混合5%防水剂以及聚氨酯发泡剂进行塞缝处理；窗边内外墙抹灰收口要保证压框3～5mm，同时窗台坡度大于6%。另门窗框周边底口用防水砂浆做成内凹R角，留设打胶凹槽，施打中性建筑耐候胶密封。
（3）吊顶及地板铺设施工技术要点
吊顶施工首先要确保吊顶所选用的材料的材质、规格及其安装操作流程符合施工规范要求。在选择吊顶装饰材料与设计方案时，要遵循既能满足其功能性要求，又要符合安全牢固、美观实用的原则。其标高、尺寸等严格执行设计要求。对于所用的龙骨、面板等材料的耐高温、耐腐蚀、环保等性能等级进行实验证明。地板在铺装前要注意进行花色、纹理、颜色的选配，以便满足美观需求，并严格按技术标准对基层进行涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜的防潮处理。
4结语
综上所述，精装修住宅具有提高住宅安全性能，减少资源浪费和环境污染，为消费者提供安全、便捷等方面的显著优势。精装修住宅要实现高品质现代宜居住宅的目标，必要经过各层次、全方位的质量检测验收。要本着以人为本的建筑理念，差异化施工等技术原则，对新建住宅进行系统、安全的精装修。为了避免质量问题的产生，需严格执行施工管理标准和技术控制，在确保施工质量前提下降低成本提高企业的竞争力，以更加完善的施工技术，推进我国建筑行业的长足发展。
参考文献
[1]邓伟栋.大规模的住宅精装修探究[J].现代物业（上旬刊），2011，（11）：68-69.
[2]王永平.精装修带地暖卫生间防水工艺探讨[J].科技创新导报，2011，（09）.
（作者单位：杭州信达投资咨询估价监理有限公司）
关键词：精装修住宅；特点；施工技术；要点
1精装修住宅的特点及优势
多数居民不具备装修专业知识，而精装修住宅交房即可入住，省去了费时且劳神、繁琐的装修过程。精装修住宅因其统一材料采购、设计施工，即降低了仓储和运输等各环节费用，又保证了工程质量。由建设部测算发现，相比业主自行装修，要节省至少30%的装修费用。对社会而言，精装修住宅不仅减少了资源浪费，而且避免了因业主各自装修造成的长时间扰民和对建筑性能的破坏。由此可见，精装修住宅不仅环保、节能，还规避了装修对建筑主体及细节的破坏，即为业主节省了时间和精力，同时也避免了邻里直间的矛盾，在日后的房屋保养、维修上也能得到更专业的服务。
2精装修住宅的技术分析
（1）专业的技术设计。根据住宅的定位方向，各户型的功能和风格都以业主的生活起居需求为主导，即满足其使用功能及现代生活理念，又能给客户个性化设计的软装修留有足够余地。精装修住宅施工技术突出一个“精”字，即最大程度的从设计、选材到施工，体现安全便捷、环保节能的特性，突出人性化理念和可持续发展的特点。
（2）常见的施工质量问题。精装修住宅施工过程中，除了结构及水、电、暖等配套设施，还涉及到通风设施的建设、消防及安保等智能化、个性化的配套设施建设。开发商需要采取专业分包的形式，往往涉及多个单位共同施工，交叉作业。使得施工过程存在协调及管理难度大的现象。加之各公司乃至参建人员的技术参差有别、良莠不齐，无可避免的会造成潜在的质量安全隐患。较为突出的质量问题往往出现在以下几个方面：①地面施工不平整或铺砖工艺问题导致的地砖空鼓或松动现象；装修细节上处理不到位，导致墙面粉刷有脱落或色差、墙体渗漏，门窗部件出现部分移位、变形、漆皮等质量问题；由于材质质量问题或工艺问题导致环保性能差，下水管道倒泛水等问题。
3施工技術要点的探究
3.1管控环节
在施工过程中，现场管理必须到位，严格落实精装修住宅设计方案的施工技术要点。要做到全程监管，从主体建设到装修细节，每一环节都要严格管控，落实技术标准和验收标准。并做到施工的每道工序实行严格自检、互检、监理及专项检测。精装修住宅施工使用的所有材料以及构件和设备等，在进场前都要严格报验，落实验收签字制度，把好质量关；所有外在指标如规格、尺寸，必须符合设计要求及技术规范要求；产品性能检测报告、有害物质含量检测报告完整齐全。要按照相应的规范要求，做好各项施工技术试验，同时及时做好施工用料记录，以确保施工资料的完整性和准确性，并保证其可追溯性。
3.2施工技术要点
（1）墙体开裂的预防与控制技术
精装修的住宅墙体开裂是常见技术问题。往往在不同材料交接处、管线开槽、飘窗等部位容易出现不同程度的墙体开裂现象，不仅影响后续工作的开展，且大大降低墙体涂层感观效果。造成墙面开裂的原因最主要的是环境温度变化、材料配比及干缩变形、抹灰工序操作不当等因素。其中环境温度变化和材料干缩变形属于不可控技术范畴，只有在不断实践和摸索中逐步改善或尽量调整，有待科技的发展。材料配比和抹灰工序操作则属于可控技术范畴。为此预防和控制墙体开裂，可采取以下措施：加强网由耐碱网格布改为Φ[email protected]*12.7钢丝网。钢丝网可加强水泥的拉伸力，有效避免墙体抹灰产生裂缝；飘窗墙面基层界面处理，选用人工甩浆的技术，以加强毛刺感有助于预防开裂；加强可控技术标准要求的落实和监管力度。
（2）防渗漏施工技术要点
①厨卫防渗漏技术至关重要。在施工过程中往往会忽视砼结构成型质量。特别是卫生间墙体的坎台，一般会采用二次浇筑砼坎台，这一做法会给卫生间渗漏造成重大质量隐患。为此应结合设计图纸和施工经验，采用卫生间坎台整体式模板设计，砼浇筑同结构楼板砼一同浇筑。这一技术的实施，可以从根本上解除墙体坎台渗漏隐患。并且要根据技术要求，进行48h避水试验，确认无渗漏后方可进入下道工序施工。②门窗渗漏现象会增加维修成本，预防渗漏的技术要点要做到严控门窗洞尺寸，保证门窗框与预留洞口尺寸在20mm～30mm内；门窗安装前，先用防水砂浆将门窗框的“U”型框槽填塞密实；门窗框安装固定好后，采用1：2干硬性防水砂浆混合5%防水剂以及聚氨酯发泡剂进行塞缝处理；窗边内外墙抹灰收口要保证压框3～5mm，同时窗台坡度大于6%。另门窗框周边底口用防水砂浆做成内凹R角，留设打胶凹槽，施打中性建筑耐候胶密封。
（3）吊顶及地板铺设施工技术要点
吊顶施工首先要确保吊顶所选用的材料的材质、规格及其安装操作流程符合施工规范要求。在选择吊顶装饰材料与设计方案时，要遵循既能满足其功能性要求，又要符合安全牢固、美观实用的原则。其标高、尺寸等严格执行设计要求。对于所用的龙骨、面板等材料的耐高温、耐腐蚀、环保等性能等级进行实验证明。地板在铺装前要注意进行花色、纹理、颜色的选配，以便满足美观需求，并严格按技术标准对基层进行涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜的防潮处理。
4结语
综上所述，精装修住宅具有提高住宅安全性能，减少资源浪费和环境污染，为消费者提供安全、便捷等方面的显著优势。精装修住宅要实现高品质现代宜居住宅的目标，必要经过各层次、全方位的质量检测验收。要本着以人为本的建筑理念，差异化施工等技术原则，对新建住宅进行系统、安全的精装修。为了避免质量问题的产生，需严格执行施工管理标准和技术控制，在确保施工质量前提下降低成本提高企业的竞争力，以更加完善的施工技术，推进我国建筑行业的长足发展。
参考文献
[1]邓伟栋.大规模的住宅精装修探究[J].现代物业（上旬刊），2011，（11）：68-69.
[2]王永平.精装修带地暖卫生间防水工艺探讨[J].科技创新导报，2011，（09）.
（作者单位：杭州信达投资咨询估价监理有限公司）