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作为首个应应靳政的精品大盘，即将入市的北纬40。或将为“小户型无精品论”画上一个句号，同时也进一步印证中小户型项目并非不能铸造经典搂盘，占据了“天时”的北纬40°给长期以来期待中小户型楼盘的购房人带来美好希望的同时，还预示着中小户型时代的即将来临。
“70％·90m2”政策出台9个月后，第一个顺应新政的大盘终于要面市了。
这个名为“北纬40°”的楼盘即将入市的消息一经传出，立时成为各界关注之焦点，并再度引发了业界对“70％·90m2”政策影响力的探讨。
在业界及广大购房人看来，虽然市场对中小户型的渴求并不会因为“北纬40°”入市而得到根本缓解，但至少预示着中小户型时代的即将来临。这一结论，令日夜期盼中小户型的买家，为之兴奋之余，亦陷入了沉思——
政策出台至今，缘何仅有区区个案入市?作为随之而来的中小户型时代的领头羊，北纬40°的品质是将应验之前业界的“小户型无精品论”还是会出奇制胜?未来哪些区域将成为中小户型的热点?北纬40°入市后，将对望京区域产生怎样的影响?
大盘过关：
一发中小户型时代
在给长期以来期待中小户型楼盘的购房人带来美好希望的同时，北纬40°的入市预示着中小户型时代即将来临。
2007年3月，北京。严寒冻结的大地还没有完全苏醒。看着一块矗立于东四环，带有“北纬40°”字样的房地产项目广告牌，习习冷风中稍微有些战栗的张华脸上露出了喜悦的笑容。
张华高兴的原因很简单，因为自去年“70％·90m2”新政后对买套中小户型房产一直满怀期望的他，终于迎来了首个顺应新政的以中小户型为主的大盘正式入市。
在让像张华这样的购房人感到高兴的同时，北纬40°的入市很可能预示着中小户型时代即将来临。
首个顺应新政大盘入市
张华现在一家IT公司任销售部经理，自去年就想买房结婚的他，至今未实现购房梦。虽然近万元的月收入能支付起几千元的月供，但由于工作不久，他并不想因此背负太多压力。所以在与女友商量后决定购买一套90平方米左右的两居室，这样既能满足居住需求，同时生活质量不会因还房贷而出现明显下降。
但近年来“户型以大为美”的开发理念使得张华只能“望房兴叹”。去年“70％·90m2的政策出台之后，张华感到有了盼头，一直在期盼中小户型楼盘能尽快集中入市。正因如此，当他看到北纬40°的广告牌后，喜悦之情溢于言表。
据记者了解，北纬40°是由中赫置地投资控股有限公司(下称中赫置地)投资开发的项目，占地26.62公顷，总建筑面积78万平方米。项目位于望京来广营地区，紧邻北五环。定位于以中小户型为主，花园洋房为辅，满足CBD＼亚奥、中关村，望京等区域白领阶层及精英人士的住房需求。
作为首个顺应新政的大盘，即将入市的北纬40°无疑给长期以来期待中小户型楼盘的购房人带来美好希望。但人们在欣喜之余，更多的是不解——政策出台距今已有时日，缘何仅有个别楼盘浮出水面?
“任何政策的执行，都有一定的迟滞效应。‘70％·90m2’这项政策尤为明显。很多项目涉及调整规划，而一个项目从调研，论证，到确立新的规划，往往需要年左右的时司。”思源顾问董事总经理李国平说。
照此观点判断，北纬40°的推盘速度无疑是惊人的。其“高速率”使人们很难与去年“70％·90m2”新政使得诸多楼盘产生阵痛的事实联系起来，莫非北纬40°最初就是定位于中小户型?
《楼市》记者深入调查发现，事实上，北纬40°与很多楼盘一样，也曾在去年历经了大势的震荡。
“这个项目是在2005年获得规划审批的，最初定位的主力户型是120～130平方米的两居，160～170平方米的三居。2006年6月，‘70％·90m2’政策出台。当时由于政策不明朗，所以，很多项目选择观望，但这个项目没有。政策一经出台，我们便立刻开始调研、论证，去年9月，正式开始了新产品的设计。”北纬40°项目总经理石力猛回忆说。
下半年中小户型
将现供应高峰
尽管市场对中小户型的渴求并不会因为“北纬40°”入市而得到根本缓解，但在业界及广大购房人看来，其入市至少预示着中小户型时代即将来临。
“受‘70％·90m2’政策的影响，预计未来中小户型势必成为市场的主流产品。从项目的施工进度预判，无论是新增供应，还是去年更改规划的项目，从规划，设计到形成供应，至少需要一年左右时间。基于此，我认为，北京市住宅市场中小户型将在今年下半年形成集中入市的现象。”李国平预计。
事实上，这苗头在今年年初已经有所显现。《楼市》市场研究部的监测结果显示，在2007年一月份新开的11个楼盘中，近二分之一都是小户型为主。如世界城80％以上是55～87平方米的中小户型，而国贸DNA则是户型面积大多为30平方米左右的酒店寓所，茶贸国际中心推出的商住两用型公寓的单套建筑面积也约为33平方米。此外，尚东阁、柏悦华府也以小户型为主。
对年初小户型供应出现的小高峰，业界认为，相比于今年全年将释放的供应而言，这不过是个预热。
“首先，去年更改规划的项目，大部分将于下半年入市i其次，从上半年的供地情况来看，普宅用地供应量大幅增加，这意味着未来的新增住房供应中中小户型项目将占有相当比重，由于很多项目都希望在奥运前销售，所以也会尽力赶在今年下半年入市；再次，中小户型的消费层面正在逐渐增大，已不再仅仅是过渡性产品，而需求的增加，无疑会激发开发商的供给热情。”某资深地产专家分析道。
《楼市》市场研究部的监测也显示，未来一段时间即将入市的小户型项目为数众多，其中老项目后期的包括苹果社区PINGOD北区2号，万年花城四期“上品”、富力桃园A区的塔楼等，而新项目除北纬40°外，国瑞城A区、国贸DNA，“锦上”，波菲特行政公寓，尚东阁等项目也均有小户型供应。
大师手笔：
中小户型同样铸造经典
北纬40°的入市或将为“小户型无精品论”画上一个句号，同时也进一步印证了中小户型项目并非不能铸造经典楼盘。
“北纬40°”即将入市的消息一经传出，立时成为业界竞相关注的焦点。除了因为其是首个真正顺应“70％·90m2”政策要求的大盘外，还由于长期以来“小户型房屋质量无保障论”的言论使得不少人士对小户型的品质存有疑虑，业界期望从“北纬40°”中 找到相关答案。
品质遭质疑小户型身陷尴尬
自从“70％·90m2”政策出台，业界关于“小户型品质难保”的担心便从未间断。
“户型小了，成本很难压下来。小户型会增多梁、墙等建筑成本和户型设计成本，但调控背景下，房价不可能一味上涨，所以过多开发小户型，可能导致房屋质量无法得到很好的保证。”中房集团营销策划总监李大龙曾如此表示。
有关政府官员也有类似担心。“开发商很可能会在各个环节压缩成本，而施工方又想有一定的利润，最直接的办法就是偷工减料或用劣质钢筋、水泥等劣质材料，甚至录用不合规范的施工队等。这无疑会给房屋安全埋下隐患。”一位不愿透露姓名的政府官员称。
此外，业界对小户型品质的担心还体现在设计的受限上。“目前，我国对中小户型还缺乏研究，没有相应的体系去支撑它。比如在设计上就比较受限，不易展开。因此会影响未来居者的生活品质。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦说。
本刊记者通过对部分小户型项目实地调查后也发现，上述担心并非杞人忱天。
3月24日上午10:00，东四环沿线某个拥有少量小户型楼盘，在售楼小姐的带领下，记者参观了该楼盘的样板间。在不规则的建筑外形导致该套房屋被迫拥有不规则室内空间的同时，样板司的客卧更是令记者“大开眼界”：电视柜和一张双人床本就已经使不足10平方米的空司非常拥挤，而更令人瞠目的是电视柜贴近的墙面是斜的。可以想象，未来居者若想躺在床上欣赏电视节目，必须要斜视!
当天临近中午，记者来到朝东板块主打小户型的楼盘。“如果您想购买大户型很简单，直接买两套打通就可以了。”该楼盘销售人员直言不讳地告诉记者，项目原本规划的是大户型，但受“70％·90m2”政策的影响后来完全改成了小户型。记者多方调查后获知，该楼盘所谓的小户型只是拼出来的，所谓的小户型几乎都是用隔墙分开的。所以，通风、采光、隔音等都比较差。
“新政出台后，不少楼盘为了省事，省时，都采取了这种对策。”与记者相熟的京城一家知名代理行的高层坦言。
高水准设计北纬40°“破茧而出”
尽管部分小户型楼盘的劣迹令人忧虑重重，但事实上，中小户型并不是“质量低下”的代名词，小套型不等于低标准、不等于不实用。
“小套型不等于低标准、不等于不实用，只要通过科学设计，完全可以把小套型做得很精致，很高档。”开彦表示，国家强调中小户型是一种回归，对于普通家庭居住而言，90平方米应该能满足基本生活需求，目前面临的最大问题是中小户型设计新颖、独到的非常鲜见，正因如此，市场上没有很好的示范项目。
“借鉴，学习其他国家，地区的成功经验，对于发展中小户型至关重要。”开彦介绍说，在以小户型为主的日本，住宅已经形成标准化体系，户型和面积都是以标准化的形式进行订制，比如厨房，会提供1号，2号、3号等好几种户型和尺寸的选择。在这种标准化的作业下，设计师对于户型的设计工作其实就是一种选择与组合。所以，日本的住宅，虽然户型面积不大，但都比较实用、舒适。
事实上，我国香港的住宅设计亦值得大力借鉴。地小人多的特质，迫使香港设计界必须在户型设计中不断创新。在香港，70～80平方米的户型，已经属于偏大户型的范畴。但麻雀虽小，五脏俱全，生活所需的各个功能分区舒适齐备。
“就目前北京市场上的小户型产品来看，很少有达到或接近如上标准的。”开彦说。
但事情总有开始。“ 些有远见的开发商，已经开始引进香港等地区的著名设计师。比如北纬40°，便由世界著名建筑大师严讯奇亲自执笔。据了解，严大师在其他国家和地区曾成功操作多个经典小户型案例。所以，丰富的经验、高水准的设计，将会在北纬40°项目中得以很好的施展。”开彦称。
记者实地调查发现，北纬40°整个项目以两梯三户为主，中小户型全部为薄板，两居室南向面宽最大达到近13米，真正做到了户户私享阳光，处处可见绿色。同时，户型内部结构方正，便于摆放家具，还实现了同层排水、地板采暖、人车分流等高档楼盘才达到的水平。而高达6米的首层挑空大堂更显示出豪华气派。
更为重要的是，在设计之初，所有中小户型都是量身定制，所以，虽然空间有限，但动静分区、功能分区等，设计师都经过了周密的考虑。
此外，该项目在小区的整体规划上特色鲜明。“项目 期由南往北，建筑楼体逐渐增高，富有层次感，最南侧是4层的花园洋房，中间是9层的公寓，北侧是27层左右的住宅，天际线非常美丽，整个社区呈现符合中国传统风水的半围合形态。”北纬40°销售部经理潘叶纲介绍说，小区周边拥有36万平方米的城市绿地，未来将在上面打造以运动，休闲为主题的开放式公园。小区内部的园林由澳大利亚Hasson景观公司设计，不仅每栋楼周边都有园林景观，还做到了真正的“步一景”。
“北纬40°这个项目，很有可能成为北京第一个中小户型的典范。”开彦认为，北纬40°的入市或将为“小户型无精品论”画上一个句号，同时也进步印证了中小户型项目并非不能铸造经典楼盘。
大势机遇：
望京北“国际住区”水到渠成
北纬40°的入市，应该说是占据了“天时”。同时，亦将拉动“望京北国际住区"高端住宅项目开发的引擎。
中小户型时代的来临似势不可挡。那么，什么样的区域适合发展高端中小户型7换言之，哪些区域的中小户型前景值得看好，成为广大购房人关注的焦点。
业界广泛认为，随着近年市政条件的改善，以及与之相邻的中关村科技园电子城西区中摩托罗拉、爱立信、三星等诸多世界500强企业的进驻，北纬40°所在的望京北区有望发展成为以高端中小户型为主的“国际住区”。
市政改善望京展露新颜
规划的欠缺，房地产项目的不断增加和人口的急速增长，曾使望京背负了多年的“卧城”之名。如今，望京已焕然一新，无论交通环境、基础设施、商业配套，都有了很大改观。
2006年，望京相继完成湖光中街与京承高速路立交，阜通东大街与四环路立交等交通工程，城铁13号线、机场高速北线也已经通车。未来，随着地铁4号，14号，15号线的贯通，望京区域的交通将更加便捷。
“过去，从望京开车到三元桥，最长时间甚至需要个小时，现在10分钟即可到达，到首都机场仅需10多分钟，到CBD以前需要40～50分钟，现只需20多分钟；到亚奥仅需5分钟，到中关村，约需半小时车程。”在望京经营餐饮的张先生感慨，交通改善后，望京区域的出行方便了许多。
在交通改善的同时，望京区域的购物环境也正在发生翻天覆地的变化。B1区，由 京港集团投资开发的大型综合体项目望京国际商业中心拥有12万平方米的商业中心，国美电器和华堂商场都将落户于此，B2区，一座占地面积为19.5万平方米的大型商业广场正在破土动工，世界头号连锁超市“沃尔玛”将“占领”该广场2和3层共约2万平方米的面积，此外，嘉美风尚中心也拥有大规模的商业区、写字楼、酒店和购物中心，在望京北区还有家乐福、六佰本，爱家家居，百安居、欧尚购物中心等大型商业项目，而近期即将八市的北纬40°亦拥有11万多平方米的商业公建面积。
另据记者了解，望京还规划了大批文化、娱乐、医疗等公建设施。在核心区腹地有望京公园，公园东侧是一家设计床位达400张的国际医院，公建设施中还包括300米高的望京大厦、大型娱乐中心、9.8公顷的望京体育公园、博物馆，展览馆，公交枢纽以及邮政中心等相关配套设施，教育资源也日益丰富，北师大幼儿园分园、刘诗昆音乐幼儿园，北京八十中望京分校、北京陈经纶分校、首都师范大学附属实验学校，中央美术学院望京分院，北京中医药大学东校区等纷纷入驻。
在区域整体面貌改善的背景下，近年，望京的房地产开发亦进入了顶峰时期。首开集团、融科置地，方恒地产、中赫置地等知名开发企业，大举进入望京开发高品质房地产项目。
名企进驻催热望京住区
望京的飞速发展吸引了诸多世界500强进驻。而这些企业的进驻，使本就炙手可热的望京居住区再度升温，并成为诸多国际人士购房置业的首选之地。
目前，已有三星电子，西门子、松下，LG，摩托罗拉、索爱和北电网络等众多跨国企业及全球500强企业进入望京。此外，宝马汽车电子技术研发中心2004年就已在望京奠基，奔驰亚洲总部也将于近两年内在望京动工兴建。不经意间，望京已俨然成为国际企业在中国的“总部基地”。
望京产业园区常务副主任张维刚表示，“跨国企业研发总部”效应已经成为朝阳区新的经济增长点，跨国公司研发总部的聚集使得望京有希望成为继CBD金融商务总部基地之后，另一个具有鲜明产业特色的研发制造基地。
“这将形成人才聚集的效应，形成市政配套和房地产开发的集合效应，同时亦将形成国际高端人士的扎堆居住效应。”北京高力国际物业服务有限公司投资与项目部助理董事黄卓伟认为，众多500强企业总部及研发中心落户望京，必将促进区域经济的繁荣，并形成以跨国公司为核心的高新技术企业的聚集效应。
在望京工作的韩国人朴小姐告诉记者，“我相信500强企业的眼光，他们选址是很严谨的，都是经过反复调研、论证的。所以，我相信望京未来肯定有良好的发展前景。”朴小姐表示，她准备长期定居北京，并且要把家安在望京，“和我一道来中国的很多同事和同学，都有在望京定居的想法。”
这种扎堆居住效应，则为区域内的地产项目提供了强劲的需求支撑。
重心北移“国际住区”乍现
在旺盛的需求拉动下，望京核心区内的有限土地资源，已不可能满足企业的开发热情。由于望京核心区已逐渐进入饱和状态，其向外延展已经板上钉钉。
“从地理位置上看，望京位于北京的东北角，向北临机场高速、京顺路，向西即亚奥，向南即北四环。所以，从其地理位置的特性上判断，望京唯有向北即来广营地区延伸。从而形成‘大望京’的概念。”黄卓伟分析。
而这一趋势在去年也已经有所显现。2006年，京承高速通车，随之机场高速北线建成并通车，使得望京核心区北移的趋势日渐明朗。业界预计，未来望京将形成以产业为龙头的综合功能区，并借助区域产业经济的发展、人口素质的提升，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。
“‘望京北’现在看起来还有一些荒凉，但相信在不久的将来就将大为改观。尤其是5.7平方公里的电子城科技园西区的建设、总建筑面积78万平方米的北纬40°的入市，必将带动整个区域步入升级的快车道。”红鹤沟通董事长李雪凇说。
李雪凇进而表示：“从目前来看，望京的大多数项目的供应，都已经到后期。但500强企业陆续进驻，奥运会曰益临近、‘国家资源带’崛起等利好所带来的强劲购买力，仍在不断上升。所以，北纬40°的入市，应该说是占据了‘天时’。同时，亦将拉动‘望京北国际住区’高端住宅项目开发的引擎。”
“70％·90m2”政策出台9个月后，第一个顺应新政的大盘终于要面市了。
这个名为“北纬40°”的楼盘即将入市的消息一经传出，立时成为各界关注之焦点，并再度引发了业界对“70％·90m2”政策影响力的探讨。
在业界及广大购房人看来，虽然市场对中小户型的渴求并不会因为“北纬40°”入市而得到根本缓解，但至少预示着中小户型时代的即将来临。这一结论，令日夜期盼中小户型的买家，为之兴奋之余，亦陷入了沉思——
政策出台至今，缘何仅有区区个案入市?作为随之而来的中小户型时代的领头羊，北纬40°的品质是将应验之前业界的“小户型无精品论”还是会出奇制胜?未来哪些区域将成为中小户型的热点?北纬40°入市后，将对望京区域产生怎样的影响?
大盘过关：
一发中小户型时代
在给长期以来期待中小户型楼盘的购房人带来美好希望的同时，北纬40°的入市预示着中小户型时代即将来临。
2007年3月，北京。严寒冻结的大地还没有完全苏醒。看着一块矗立于东四环，带有“北纬40°”字样的房地产项目广告牌，习习冷风中稍微有些战栗的张华脸上露出了喜悦的笑容。
张华高兴的原因很简单，因为自去年“70％·90m2”新政后对买套中小户型房产一直满怀期望的他，终于迎来了首个顺应新政的以中小户型为主的大盘正式入市。
在让像张华这样的购房人感到高兴的同时，北纬40°的入市很可能预示着中小户型时代即将来临。
首个顺应新政大盘入市
张华现在一家IT公司任销售部经理，自去年就想买房结婚的他，至今未实现购房梦。虽然近万元的月收入能支付起几千元的月供，但由于工作不久，他并不想因此背负太多压力。所以在与女友商量后决定购买一套90平方米左右的两居室，这样既能满足居住需求，同时生活质量不会因还房贷而出现明显下降。
但近年来“户型以大为美”的开发理念使得张华只能“望房兴叹”。去年“70％·90m2的政策出台之后，张华感到有了盼头，一直在期盼中小户型楼盘能尽快集中入市。正因如此，当他看到北纬40°的广告牌后，喜悦之情溢于言表。
据记者了解，北纬40°是由中赫置地投资控股有限公司(下称中赫置地)投资开发的项目，占地26.62公顷，总建筑面积78万平方米。项目位于望京来广营地区，紧邻北五环。定位于以中小户型为主，花园洋房为辅，满足CBD＼亚奥、中关村，望京等区域白领阶层及精英人士的住房需求。
作为首个顺应新政的大盘，即将入市的北纬40°无疑给长期以来期待中小户型楼盘的购房人带来美好希望。但人们在欣喜之余，更多的是不解——政策出台距今已有时日，缘何仅有个别楼盘浮出水面?
“任何政策的执行，都有一定的迟滞效应。‘70％·90m2’这项政策尤为明显。很多项目涉及调整规划，而一个项目从调研，论证，到确立新的规划，往往需要年左右的时司。”思源顾问董事总经理李国平说。
照此观点判断，北纬40°的推盘速度无疑是惊人的。其“高速率”使人们很难与去年“70％·90m2”新政使得诸多楼盘产生阵痛的事实联系起来，莫非北纬40°最初就是定位于中小户型?
《楼市》记者深入调查发现，事实上，北纬40°与很多楼盘一样，也曾在去年历经了大势的震荡。
“这个项目是在2005年获得规划审批的，最初定位的主力户型是120～130平方米的两居，160～170平方米的三居。2006年6月，‘70％·90m2’政策出台。当时由于政策不明朗，所以，很多项目选择观望，但这个项目没有。政策一经出台，我们便立刻开始调研、论证，去年9月，正式开始了新产品的设计。”北纬40°项目总经理石力猛回忆说。
下半年中小户型
将现供应高峰
尽管市场对中小户型的渴求并不会因为“北纬40°”入市而得到根本缓解，但在业界及广大购房人看来，其入市至少预示着中小户型时代即将来临。
“受‘70％·90m2’政策的影响，预计未来中小户型势必成为市场的主流产品。从项目的施工进度预判，无论是新增供应，还是去年更改规划的项目，从规划，设计到形成供应，至少需要一年左右时间。基于此，我认为，北京市住宅市场中小户型将在今年下半年形成集中入市的现象。”李国平预计。
事实上，这苗头在今年年初已经有所显现。《楼市》市场研究部的监测结果显示，在2007年一月份新开的11个楼盘中，近二分之一都是小户型为主。如世界城80％以上是55～87平方米的中小户型，而国贸DNA则是户型面积大多为30平方米左右的酒店寓所，茶贸国际中心推出的商住两用型公寓的单套建筑面积也约为33平方米。此外，尚东阁、柏悦华府也以小户型为主。
对年初小户型供应出现的小高峰，业界认为，相比于今年全年将释放的供应而言，这不过是个预热。
“首先，去年更改规划的项目，大部分将于下半年入市i其次，从上半年的供地情况来看，普宅用地供应量大幅增加，这意味着未来的新增住房供应中中小户型项目将占有相当比重，由于很多项目都希望在奥运前销售，所以也会尽力赶在今年下半年入市；再次，中小户型的消费层面正在逐渐增大，已不再仅仅是过渡性产品，而需求的增加，无疑会激发开发商的供给热情。”某资深地产专家分析道。
《楼市》市场研究部的监测也显示，未来一段时间即将入市的小户型项目为数众多，其中老项目后期的包括苹果社区PINGOD北区2号，万年花城四期“上品”、富力桃园A区的塔楼等，而新项目除北纬40°外，国瑞城A区、国贸DNA，“锦上”，波菲特行政公寓，尚东阁等项目也均有小户型供应。
大师手笔：
中小户型同样铸造经典
北纬40°的入市或将为“小户型无精品论”画上一个句号，同时也进一步印证了中小户型项目并非不能铸造经典楼盘。
“北纬40°”即将入市的消息一经传出，立时成为业界竞相关注的焦点。除了因为其是首个真正顺应“70％·90m2”政策要求的大盘外，还由于长期以来“小户型房屋质量无保障论”的言论使得不少人士对小户型的品质存有疑虑，业界期望从“北纬40°”中 找到相关答案。
品质遭质疑小户型身陷尴尬
自从“70％·90m2”政策出台，业界关于“小户型品质难保”的担心便从未间断。
“户型小了，成本很难压下来。小户型会增多梁、墙等建筑成本和户型设计成本，但调控背景下，房价不可能一味上涨，所以过多开发小户型，可能导致房屋质量无法得到很好的保证。”中房集团营销策划总监李大龙曾如此表示。
有关政府官员也有类似担心。“开发商很可能会在各个环节压缩成本，而施工方又想有一定的利润，最直接的办法就是偷工减料或用劣质钢筋、水泥等劣质材料，甚至录用不合规范的施工队等。这无疑会给房屋安全埋下隐患。”一位不愿透露姓名的政府官员称。
此外，业界对小户型品质的担心还体现在设计的受限上。“目前，我国对中小户型还缺乏研究，没有相应的体系去支撑它。比如在设计上就比较受限，不易展开。因此会影响未来居者的生活品质。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦说。
本刊记者通过对部分小户型项目实地调查后也发现，上述担心并非杞人忱天。
3月24日上午10:00，东四环沿线某个拥有少量小户型楼盘，在售楼小姐的带领下，记者参观了该楼盘的样板间。在不规则的建筑外形导致该套房屋被迫拥有不规则室内空间的同时，样板司的客卧更是令记者“大开眼界”：电视柜和一张双人床本就已经使不足10平方米的空司非常拥挤，而更令人瞠目的是电视柜贴近的墙面是斜的。可以想象，未来居者若想躺在床上欣赏电视节目，必须要斜视!
当天临近中午，记者来到朝东板块主打小户型的楼盘。“如果您想购买大户型很简单，直接买两套打通就可以了。”该楼盘销售人员直言不讳地告诉记者，项目原本规划的是大户型，但受“70％·90m2”政策的影响后来完全改成了小户型。记者多方调查后获知，该楼盘所谓的小户型只是拼出来的，所谓的小户型几乎都是用隔墙分开的。所以，通风、采光、隔音等都比较差。
“新政出台后，不少楼盘为了省事，省时，都采取了这种对策。”与记者相熟的京城一家知名代理行的高层坦言。
高水准设计北纬40°“破茧而出”
尽管部分小户型楼盘的劣迹令人忧虑重重，但事实上，中小户型并不是“质量低下”的代名词，小套型不等于低标准、不等于不实用。
“小套型不等于低标准、不等于不实用，只要通过科学设计，完全可以把小套型做得很精致，很高档。”开彦表示，国家强调中小户型是一种回归，对于普通家庭居住而言，90平方米应该能满足基本生活需求，目前面临的最大问题是中小户型设计新颖、独到的非常鲜见，正因如此，市场上没有很好的示范项目。
“借鉴，学习其他国家，地区的成功经验，对于发展中小户型至关重要。”开彦介绍说，在以小户型为主的日本，住宅已经形成标准化体系，户型和面积都是以标准化的形式进行订制，比如厨房，会提供1号，2号、3号等好几种户型和尺寸的选择。在这种标准化的作业下，设计师对于户型的设计工作其实就是一种选择与组合。所以，日本的住宅，虽然户型面积不大，但都比较实用、舒适。
事实上，我国香港的住宅设计亦值得大力借鉴。地小人多的特质，迫使香港设计界必须在户型设计中不断创新。在香港，70～80平方米的户型，已经属于偏大户型的范畴。但麻雀虽小，五脏俱全，生活所需的各个功能分区舒适齐备。
“就目前北京市场上的小户型产品来看，很少有达到或接近如上标准的。”开彦说。
但事情总有开始。“ 些有远见的开发商，已经开始引进香港等地区的著名设计师。比如北纬40°，便由世界著名建筑大师严讯奇亲自执笔。据了解，严大师在其他国家和地区曾成功操作多个经典小户型案例。所以，丰富的经验、高水准的设计，将会在北纬40°项目中得以很好的施展。”开彦称。
记者实地调查发现，北纬40°整个项目以两梯三户为主，中小户型全部为薄板，两居室南向面宽最大达到近13米，真正做到了户户私享阳光，处处可见绿色。同时，户型内部结构方正，便于摆放家具，还实现了同层排水、地板采暖、人车分流等高档楼盘才达到的水平。而高达6米的首层挑空大堂更显示出豪华气派。
更为重要的是，在设计之初，所有中小户型都是量身定制，所以，虽然空间有限，但动静分区、功能分区等，设计师都经过了周密的考虑。
此外，该项目在小区的整体规划上特色鲜明。“项目 期由南往北，建筑楼体逐渐增高，富有层次感，最南侧是4层的花园洋房，中间是9层的公寓，北侧是27层左右的住宅，天际线非常美丽，整个社区呈现符合中国传统风水的半围合形态。”北纬40°销售部经理潘叶纲介绍说，小区周边拥有36万平方米的城市绿地，未来将在上面打造以运动，休闲为主题的开放式公园。小区内部的园林由澳大利亚Hasson景观公司设计，不仅每栋楼周边都有园林景观，还做到了真正的“步一景”。
“北纬40°这个项目，很有可能成为北京第一个中小户型的典范。”开彦认为，北纬40°的入市或将为“小户型无精品论”画上一个句号，同时也进步印证了中小户型项目并非不能铸造经典楼盘。
大势机遇：
望京北“国际住区”水到渠成
北纬40°的入市，应该说是占据了“天时”。同时，亦将拉动“望京北国际住区"高端住宅项目开发的引擎。
中小户型时代的来临似势不可挡。那么，什么样的区域适合发展高端中小户型7换言之，哪些区域的中小户型前景值得看好，成为广大购房人关注的焦点。
业界广泛认为，随着近年市政条件的改善，以及与之相邻的中关村科技园电子城西区中摩托罗拉、爱立信、三星等诸多世界500强企业的进驻，北纬40°所在的望京北区有望发展成为以高端中小户型为主的“国际住区”。
市政改善望京展露新颜
规划的欠缺，房地产项目的不断增加和人口的急速增长，曾使望京背负了多年的“卧城”之名。如今，望京已焕然一新，无论交通环境、基础设施、商业配套，都有了很大改观。
2006年，望京相继完成湖光中街与京承高速路立交，阜通东大街与四环路立交等交通工程，城铁13号线、机场高速北线也已经通车。未来，随着地铁4号，14号，15号线的贯通，望京区域的交通将更加便捷。
“过去，从望京开车到三元桥，最长时间甚至需要个小时，现在10分钟即可到达，到首都机场仅需10多分钟，到CBD以前需要40～50分钟，现只需20多分钟；到亚奥仅需5分钟，到中关村，约需半小时车程。”在望京经营餐饮的张先生感慨，交通改善后，望京区域的出行方便了许多。
在交通改善的同时，望京区域的购物环境也正在发生翻天覆地的变化。B1区，由 京港集团投资开发的大型综合体项目望京国际商业中心拥有12万平方米的商业中心，国美电器和华堂商场都将落户于此，B2区，一座占地面积为19.5万平方米的大型商业广场正在破土动工，世界头号连锁超市“沃尔玛”将“占领”该广场2和3层共约2万平方米的面积，此外，嘉美风尚中心也拥有大规模的商业区、写字楼、酒店和购物中心，在望京北区还有家乐福、六佰本，爱家家居，百安居、欧尚购物中心等大型商业项目，而近期即将八市的北纬40°亦拥有11万多平方米的商业公建面积。
另据记者了解，望京还规划了大批文化、娱乐、医疗等公建设施。在核心区腹地有望京公园，公园东侧是一家设计床位达400张的国际医院，公建设施中还包括300米高的望京大厦、大型娱乐中心、9.8公顷的望京体育公园、博物馆，展览馆，公交枢纽以及邮政中心等相关配套设施，教育资源也日益丰富，北师大幼儿园分园、刘诗昆音乐幼儿园，北京八十中望京分校、北京陈经纶分校、首都师范大学附属实验学校，中央美术学院望京分院，北京中医药大学东校区等纷纷入驻。
在区域整体面貌改善的背景下，近年，望京的房地产开发亦进入了顶峰时期。首开集团、融科置地，方恒地产、中赫置地等知名开发企业，大举进入望京开发高品质房地产项目。
名企进驻催热望京住区
望京的飞速发展吸引了诸多世界500强进驻。而这些企业的进驻，使本就炙手可热的望京居住区再度升温，并成为诸多国际人士购房置业的首选之地。
目前，已有三星电子，西门子、松下，LG，摩托罗拉、索爱和北电网络等众多跨国企业及全球500强企业进入望京。此外，宝马汽车电子技术研发中心2004年就已在望京奠基，奔驰亚洲总部也将于近两年内在望京动工兴建。不经意间，望京已俨然成为国际企业在中国的“总部基地”。
望京产业园区常务副主任张维刚表示，“跨国企业研发总部”效应已经成为朝阳区新的经济增长点，跨国公司研发总部的聚集使得望京有希望成为继CBD金融商务总部基地之后，另一个具有鲜明产业特色的研发制造基地。
“这将形成人才聚集的效应，形成市政配套和房地产开发的集合效应，同时亦将形成国际高端人士的扎堆居住效应。”北京高力国际物业服务有限公司投资与项目部助理董事黄卓伟认为，众多500强企业总部及研发中心落户望京，必将促进区域经济的繁荣，并形成以跨国公司为核心的高新技术企业的聚集效应。
在望京工作的韩国人朴小姐告诉记者，“我相信500强企业的眼光，他们选址是很严谨的，都是经过反复调研、论证的。所以，我相信望京未来肯定有良好的发展前景。”朴小姐表示，她准备长期定居北京，并且要把家安在望京，“和我一道来中国的很多同事和同学，都有在望京定居的想法。”
这种扎堆居住效应，则为区域内的地产项目提供了强劲的需求支撑。
重心北移“国际住区”乍现
在旺盛的需求拉动下，望京核心区内的有限土地资源，已不可能满足企业的开发热情。由于望京核心区已逐渐进入饱和状态，其向外延展已经板上钉钉。
“从地理位置上看，望京位于北京的东北角，向北临机场高速、京顺路，向西即亚奥，向南即北四环。所以，从其地理位置的特性上判断，望京唯有向北即来广营地区延伸。从而形成‘大望京’的概念。”黄卓伟分析。
而这一趋势在去年也已经有所显现。2006年，京承高速通车，随之机场高速北线建成并通车，使得望京核心区北移的趋势日渐明朗。业界预计，未来望京将形成以产业为龙头的综合功能区，并借助区域产业经济的发展、人口素质的提升，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。
“‘望京北’现在看起来还有一些荒凉，但相信在不久的将来就将大为改观。尤其是5.7平方公里的电子城科技园西区的建设、总建筑面积78万平方米的北纬40°的入市，必将带动整个区域步入升级的快车道。”红鹤沟通董事长李雪凇说。
李雪凇进而表示：“从目前来看，望京的大多数项目的供应，都已经到后期。但500强企业陆续进驻，奥运会曰益临近、‘国家资源带’崛起等利好所带来的强劲购买力，仍在不断上升。所以，北纬40°的入市，应该说是占据了‘天时’。同时，亦将拉动‘望京北国际住区’高端住宅项目开发的引擎。”