论文部分内容阅读
摘 要：随着国民收入水平持续上升，投资、旅游度假需求不断扩大，兼具投资收益、旅游度假功能的产权式酒店开发经营模式逐渐受到青睐。海南以其得天独厚的自然条件、人文环境和国际旅游岛政策，使得产权式酒店有着广阔的发展前景。本文对当前产权式酒店信贷业务的发展概况进行了调查分析，揭示其中的法律风险，并提出相应的防范对策。
关键词：产权式酒店；银行信贷；法律风险；防范对策
中图分类号：D922.28 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2015）03-0062-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.13
一、产权式酒店及其信贷业务的发展
（一）产权式酒店发展概况
产权式酒店，是指开发商将其开发建设酒店项目的每间客房独立产权出售给投资者，投资者买断酒店客房的产权，并将客房委托给酒店管理公司经营，分取投资回报和获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权的房地产经营模式[1]。作为旅游房地产项目开发的重要类型之一，产权式酒店的实质是“房产投资+委托经营+分时度假”，其法律性质即为买卖合同+委托经营合同（或租赁合同）[2]。
“产权式酒店”最早兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。到2013年，全球产权式酒店销售收入已经超过1000亿美元。1995年，海南省三亚市的银海度假酒店在全国率先引入了产权式酒店开发经营模式，为房地产和旅游业的结合作了有益的探索，此后，产权式酒店开发经营模式开始在国内东部沿海城市逐步得到发展。进入21世纪，随着国内旅游地产业的持续升温，产权式酒店的开发从南到北、从东到西迅速在全国全面发展。据统计，目前我国产权式酒店项目已经遍布20几个省、自治区和直辖市，酒店数量已经超过1000余家，且呈现大幅上升趋势。
海南依靠良好的自然资源优势、人文环境和国际旅游岛政策，逐步成为全国的“度假天堂”、最理想的“第二居住地”和“养老基地”。作为旅游与地产相结合的产权式酒店在海南有良好的发展潜力。2003年，位于海南省三亚市亚龙湾的三亚华宇皇冠假日酒店以产权式酒店出售，高达2万元/平方米的开盘价令业内震惊。随后，三亚市的天福源、卓达、汇凯、天泽海韵等项目也贴着产权式酒店的标签迅速进入房地产市场，房价出现翻倍增长，商业地产及旅游地产迅速升温。据海南省三亚市统计局统计，2006—2009年，三亚市产权式酒店累计建筑面积106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6-7万元/平方米。长远地看，产权式酒店将成为海南省房地产转型发展的方向，迎来新一轮发展热潮。
相对于其他省市对于产权式酒店监管的空白，海口市政府在2012年2月正式施行《海口市产权式酒店管理暂行办法》，该办法成为我国第一个针对产权式酒店的地方政府规章。制度上的保障必将吸引投资者对海南的产权式酒店加大投资，从而促进海南经济发展。
（二）产权式酒店信贷业务的发展和种类
1.产权式酒店信贷业务的发展
作为房地产与旅游相结合的物业开发新模式，产权式酒店的发展需要银行的融资支持。一些商业银行已经陆续开展涉及产权式酒店的信贷业务，在北京、上海、广州、深圳、昆明、珠海、北海、桂林等旅游城市以及沿海城市，产权式酒店信贷业务发展尤为迅速。海南的三亚、文昌、琼海、陵水等地的产权式酒店快速发展，各主要商业银行都陆续开展产权式酒店信贷业务给予融资支持。产权式酒店贷款主要涉及的法律关系为借贷法律关系、抵押担保法律关系。
2.产权式酒店信贷业务的种类
产权式酒店信贷业务主要包括法人商用房开发贷款及个人商用房贷款。如中国工商银行三亚分行先后办理了三亚国光酒店法人产权式酒店商用房开发贷款以及三亚红树林酒店、三亚美丽之冠、三亚翡翠谷产权式酒店个人商用房贷款等。
（1）法人商用房开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于写字楼、商场、购物中心、宾馆（酒店）等商用项目及配套设施建设的贷款。产权式酒店的开发商是法人商用房开发贷款的借款主体。开发商投资建设产权式酒店，在取得政府部门审批的土地使用权证、建设规划许可证、建设工程施工许可证，且开发商已投入一定比例的项目建设资本金后，以所建产权式酒店土地及地上建筑物作为抵押，向银行申请商用房开发贷款投入酒店建设，并以项目酒店产权式客房销售款归还银行贷款。
（2）个人商用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房（写字楼）、酒店和车位（库）等商业用房的贷款。个人商用房贷款的借款主体就是产权式酒店的终端投资者，即购买产权式酒店的业主。产权式酒店的终端投资者购买产权式酒店客房，在支付一定比例首付款后，以所购产权式酒店客房为抵押物向银行申请贷款用于支付剩余购房款。其所购客房为一手房的，在办妥房屋正式抵押登记前，由酒店开发商为其银行贷款向银行提供阶段性保证担保。
二、产权式酒店信贷业务面临的法律风险
（一）商用房开发贷款的法律风险
一是产权式酒店项目的合规性风险。比如产权式酒店项目的土地证、建设规划许可证、施工许可证等是否齐全，项目是否符合相关环保要求等。二是项目建设中存在的风险。比如借款人在项目出现超投资，而无力筹措资金再投入项目建设的情况下，为了规避贷款银行监督，私自与施工方达成协议由施工方垫资进行项目建设，同时将与施工方垫资额等值的项目房产以销售的方式抵押给施工方。虽然这种销售行为未在房产部门办理备案登记，其法律效力有瑕疵，但在借款人出现贷款违约而发生法律诉讼时，势必会影响到银行抵押权优先受偿的行使。三是开发商的信用风险。比如开发商不按销售比例还款、违规超面积建设，如规划只批准建设10层房屋，但开发商却建了12层，导致无法办理房产证。四是因自然灾害等不可抗力导致建设项目或抵押物，受到损害，导致抵押物价值贬损，贷款出现风险。
（二）个人商用房贷款的法律风险
一是因商用房借款人收入下降等原因导致个人偿债能力下降，可能无法按时归还银行贷款。二是酒店运营风险，产权式酒店若经营管理不善，营业收入下降，达不到对投资者承诺的收益，将直接影响个人投资者的还款意愿，导致贷款风险[3]。三是个人投资者购买的往往只是酒店客房的所有权，而酒店的公共设施如餐饮用房、商场、会议用房、娱乐用房、文体用房、室内（外）游泳池、室内车库和车位等酒店必备的配套设施多数仍登记在开发商名下[4]，若开发商以这些公共设施为其他债权办理抵押，则可能会出现酒店客房与公共设施分别抵押给不同抵押权人的情况，由于按揭酒店客房的价值高度依赖于酒店的配套设施，在功能不全的情况下对按揭房进行处置，将严重影响抵押物的变现价值。四是抵押房产的价值高度依赖于酒店的经营管理状况，如因酒店经营管理不善，将导致抵押物价值下降或变现困难，抵押担保受到影响[5]。
关键词：产权式酒店；银行信贷；法律风险；防范对策
中图分类号：D922.28 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2015）03-0062-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.13
一、产权式酒店及其信贷业务的发展
（一）产权式酒店发展概况
产权式酒店，是指开发商将其开发建设酒店项目的每间客房独立产权出售给投资者，投资者买断酒店客房的产权，并将客房委托给酒店管理公司经营，分取投资回报和获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权的房地产经营模式[1]。作为旅游房地产项目开发的重要类型之一，产权式酒店的实质是“房产投资+委托经营+分时度假”，其法律性质即为买卖合同+委托经营合同（或租赁合同）[2]。
“产权式酒店”最早兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。到2013年，全球产权式酒店销售收入已经超过1000亿美元。1995年，海南省三亚市的银海度假酒店在全国率先引入了产权式酒店开发经营模式，为房地产和旅游业的结合作了有益的探索，此后，产权式酒店开发经营模式开始在国内东部沿海城市逐步得到发展。进入21世纪，随着国内旅游地产业的持续升温，产权式酒店的开发从南到北、从东到西迅速在全国全面发展。据统计，目前我国产权式酒店项目已经遍布20几个省、自治区和直辖市，酒店数量已经超过1000余家，且呈现大幅上升趋势。
海南依靠良好的自然资源优势、人文环境和国际旅游岛政策，逐步成为全国的“度假天堂”、最理想的“第二居住地”和“养老基地”。作为旅游与地产相结合的产权式酒店在海南有良好的发展潜力。2003年，位于海南省三亚市亚龙湾的三亚华宇皇冠假日酒店以产权式酒店出售，高达2万元/平方米的开盘价令业内震惊。随后，三亚市的天福源、卓达、汇凯、天泽海韵等项目也贴着产权式酒店的标签迅速进入房地产市场，房价出现翻倍增长，商业地产及旅游地产迅速升温。据海南省三亚市统计局统计，2006—2009年，三亚市产权式酒店累计建筑面积106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6-7万元/平方米。长远地看，产权式酒店将成为海南省房地产转型发展的方向，迎来新一轮发展热潮。
相对于其他省市对于产权式酒店监管的空白，海口市政府在2012年2月正式施行《海口市产权式酒店管理暂行办法》，该办法成为我国第一个针对产权式酒店的地方政府规章。制度上的保障必将吸引投资者对海南的产权式酒店加大投资，从而促进海南经济发展。
（二）产权式酒店信贷业务的发展和种类
1.产权式酒店信贷业务的发展
作为房地产与旅游相结合的物业开发新模式，产权式酒店的发展需要银行的融资支持。一些商业银行已经陆续开展涉及产权式酒店的信贷业务，在北京、上海、广州、深圳、昆明、珠海、北海、桂林等旅游城市以及沿海城市，产权式酒店信贷业务发展尤为迅速。海南的三亚、文昌、琼海、陵水等地的产权式酒店快速发展，各主要商业银行都陆续开展产权式酒店信贷业务给予融资支持。产权式酒店贷款主要涉及的法律关系为借贷法律关系、抵押担保法律关系。
2.产权式酒店信贷业务的种类
产权式酒店信贷业务主要包括法人商用房开发贷款及个人商用房贷款。如中国工商银行三亚分行先后办理了三亚国光酒店法人产权式酒店商用房开发贷款以及三亚红树林酒店、三亚美丽之冠、三亚翡翠谷产权式酒店个人商用房贷款等。
（1）法人商用房开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于写字楼、商场、购物中心、宾馆（酒店）等商用项目及配套设施建设的贷款。产权式酒店的开发商是法人商用房开发贷款的借款主体。开发商投资建设产权式酒店，在取得政府部门审批的土地使用权证、建设规划许可证、建设工程施工许可证，且开发商已投入一定比例的项目建设资本金后，以所建产权式酒店土地及地上建筑物作为抵押，向银行申请商用房开发贷款投入酒店建设，并以项目酒店产权式客房销售款归还银行贷款。
（2）个人商用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房（写字楼）、酒店和车位（库）等商业用房的贷款。个人商用房贷款的借款主体就是产权式酒店的终端投资者，即购买产权式酒店的业主。产权式酒店的终端投资者购买产权式酒店客房，在支付一定比例首付款后，以所购产权式酒店客房为抵押物向银行申请贷款用于支付剩余购房款。其所购客房为一手房的，在办妥房屋正式抵押登记前，由酒店开发商为其银行贷款向银行提供阶段性保证担保。
二、产权式酒店信贷业务面临的法律风险
（一）商用房开发贷款的法律风险
一是产权式酒店项目的合规性风险。比如产权式酒店项目的土地证、建设规划许可证、施工许可证等是否齐全，项目是否符合相关环保要求等。二是项目建设中存在的风险。比如借款人在项目出现超投资，而无力筹措资金再投入项目建设的情况下，为了规避贷款银行监督，私自与施工方达成协议由施工方垫资进行项目建设，同时将与施工方垫资额等值的项目房产以销售的方式抵押给施工方。虽然这种销售行为未在房产部门办理备案登记，其法律效力有瑕疵，但在借款人出现贷款违约而发生法律诉讼时，势必会影响到银行抵押权优先受偿的行使。三是开发商的信用风险。比如开发商不按销售比例还款、违规超面积建设，如规划只批准建设10层房屋，但开发商却建了12层，导致无法办理房产证。四是因自然灾害等不可抗力导致建设项目或抵押物，受到损害，导致抵押物价值贬损，贷款出现风险。
（二）个人商用房贷款的法律风险
一是因商用房借款人收入下降等原因导致个人偿债能力下降，可能无法按时归还银行贷款。二是酒店运营风险，产权式酒店若经营管理不善，营业收入下降，达不到对投资者承诺的收益，将直接影响个人投资者的还款意愿，导致贷款风险[3]。三是个人投资者购买的往往只是酒店客房的所有权，而酒店的公共设施如餐饮用房、商场、会议用房、娱乐用房、文体用房、室内（外）游泳池、室内车库和车位等酒店必备的配套设施多数仍登记在开发商名下[4]，若开发商以这些公共设施为其他债权办理抵押，则可能会出现酒店客房与公共设施分别抵押给不同抵押权人的情况，由于按揭酒店客房的价值高度依赖于酒店的配套设施，在功能不全的情况下对按揭房进行处置，将严重影响抵押物的变现价值。四是抵押房产的价值高度依赖于酒店的经营管理状况，如因酒店经营管理不善，将导致抵押物价值下降或变现困难，抵押担保受到影响[5]。