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摘要：教学质量是职业教育生存与发展的基础，如何提高人才培养质量，是目前中等职业学校急需解决的问题之一。“工作过程导向的教学模式”顺应了职业教育这一需要，成为职业教育课程改革的方向。
本文先对物业收费的相关知识和工作过程导向的教学模式进行介绍。分析了我国部分城市物业服务费收取现状与当今中职物业专业的学生整体素质。从物业管理专业培养学生的要求出发，以物业实训核心课程物业收费为例。在教学过程中采用“工作过程导向的教学模式”。使学生在学习中不仅懂得物业管理的理论知识，同时也更轻松的获得了更高的职业素养与技能。
关键词：工作过程；物业服务；技能
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2015）07-0106-02
一、物业服务收费相关知识
（一）物业服务收费概念。
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费在工作中又分为正常情况下收费和非正常情况下收费（催费）。
（二）物业服务费收取流程。
1.正常情况下。业主来交费，收费人员要耐心接待，告知物业费核算依据，开票收取费用，唱付唱收。同时必须要做到耐心，会倾听，微笑服务等。
2.非正常情况下。非正常情况下收费在物业行业又叫物业催费。是以服务为基础，沟通为原则，收费为目的的行为！具体流程为：项目部电话和邮寄催缴、上门催缴、 发放律师函、社区宣传栏内不记名公示和法律诉讼五步。
二、工作过程导向的教学模式的内涵
工作过程导向的职业教育教学组织模式是德国的工程技术专业的教育工作者，经过长期大量的教学实践工作，共同商议提出来了。这种思想很快被好多国家的职业教育界所接收。它分为四个阶段：“第一阶段获取信息，第二阶段提出指导计划，第三阶段实施计划，第四阶段评估结果”。
工作过程导向的教学模式包括头脑风暴教学法、卡片教学法、案例教学法、思维图教学法、角色扮演教学法、情境教学法、项目引导教学法等诸多教学方法。
三、物业服务收费现状分析
据不完全统计，北京有2500多家物业服务企业，但北京市七成以上的物业服务公司基本为亏损。物业管理服务费收缴率平均不到70%，许多小区收缴率仅为30%左右。如房山区良乡的行宫园物业收费率70%左右，鸿翔联物业收费率45%左右，昊远隆基物业收费率85%左右。
由此可见物业服务公司亏损在全行业已是普遍现象。如何提高物业服务费收缴率是物业企业关键性的问题。同时也对中职学校物业专业提出了新的课题：如何提高物业专业学生收费技能。
四、工作过程导向的物业收费教学模式设计
以工作过程为导向的教学过程应该确定为：“分析教学对象及教材→创设情境，分角色练习强化技能→课间交流、取长补短→强化演练，提升技能水平→知识拓展、知识技能迁移→总结评价”。
（一）针对教学对象和教材分析，确定教学目标及教学方法
1.教学对象分析。
（1）不会主动学习，缺乏学习主动性。中职教育是培养行业需求的中等实用型人才的教育。对生源挑选的宽松，决定了中职生存在文化基础薄弱，学习主动性不强的现象。
（2）文化基础知识较差，动手能力相对较强，沟通能力不强。现在的中职生普遍意志力较差，缺乏独立自主的生活能力，克服困难的决心和毅志力不强，如果遇到困难，就会退缩甚至是放弃。他们大多数属于“后进生”，很少得到老师的表扬和家长的肯定，从而产生自卑心理，沟通能力不强。
（3）生性活泼，有着较鲜明的个性特点，缺乏团队意识。中等职业学校学生虽然对文化课学习缺乏兴趣，但生性活泼、比较好动，对新事物有着极强的好奇心，容易接受新思想、新事物，他们也希望被理解、被尊重、被重视、也渴望取得进步。
2.教材分析。
教材要求学生掌握与业主交流的方法和物业管理的基本工作内容；明确并掌握物业收费、客户投诉的基本流程与要求，学会处理物业服务工作的各项基本技能。其中熟练规范完成物业收费是教材的核心课程，也是学生要掌握的核心技能。
3.确定教学目标及教学方法。
通过上述分析教学对象和核心课程的特点采用不同的教学方法：在物业收费的教学中采用了“工作过程导向的教学模式”中的“案例教学法”“情境教学法”和“角色扮演教学法”三种。
（二）创设情境，分角色练习强化技能
1.创设物业收费工作过程情境。
2.分析物业收费工作过程中应掌握的技能，模拟工作过程中角色强化技能的掌握。
3.老师提醒在模拟工作过程细节上的相关技能的要求：如接待时的礼貌用语、态度、沟通技巧、操作技能要点等等。
（三）课间交流、取长补短。这个环节由学生个人在自主学习的基础上，相互交流取长补短，共同提高的过程。教师在这个环节可以进行相应的引导，并记录小组间的评论。以便在知识拓展时提高学生的水平。
（四）强化演练，提升技能水平。此任务是在交流、取长补短的基础上优化情境内容。把每个技能点具体化。同时请出角色表现好的同学强化演示，激发全体学生的学习热情，促进全体学生技能的提高。
（五）知识拓展、知识技能迁移。这个教学环节主要由教师负责完成。教师在各小组之间评价的基础上进行完善总结。并和学生一起总结正常收费和非正常收费的操作程序，总结出在收费这个工作过程中还有什么技能需要大家学习，如何才能熟练掌握这些技能。
（六）总结评价。总结以工作过程为导向的教学的重点为：如何运用模拟情境、角色扮演来完成岗位工作任务（收费的工作任务）
五、教学实践效果
我在11级物业管理专业两个班做了教学实践，一班用“以工作过程为导向教学模式”进行了教学，二班用传统教学方法进行教学。
技能熟练程度比率是：一班较熟练44.4%，熟练55.6%；二班不熟练11.8%，较熟练64.7%，熟练23.6%。同样的考核方式和考核方案。一班均比二班的成绩要强很多。因此，工作过程导向的教学模式在教学过程取得明显的实效。
工作过程导向的教学模式作为教学理论指导教学实践的中介，是关系到学校学生的专业能力和专业核心能力掌握的关键。物业管理专业工作过程导向的教学模式的研究还有好多值得研究和讨论的观点，在将来的工作中结合的工作还将继续完善物业管理专业工作过程导向的教学模式。
参考文献：
[1]刘彦国 《构建中职机电技术专业工作过程导向的实训教学模式》河北师范大学 2013.8。
[2]张镝《基于工作过程的物业管理法规教学模式设计》辽宁高职学报 2013.5。
本文先对物业收费的相关知识和工作过程导向的教学模式进行介绍。分析了我国部分城市物业服务费收取现状与当今中职物业专业的学生整体素质。从物业管理专业培养学生的要求出发，以物业实训核心课程物业收费为例。在教学过程中采用“工作过程导向的教学模式”。使学生在学习中不仅懂得物业管理的理论知识，同时也更轻松的获得了更高的职业素养与技能。
关键词：工作过程；物业服务；技能
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2015）07-0106-02
一、物业服务收费相关知识
（一）物业服务收费概念。
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费在工作中又分为正常情况下收费和非正常情况下收费（催费）。
（二）物业服务费收取流程。
1.正常情况下。业主来交费，收费人员要耐心接待，告知物业费核算依据，开票收取费用，唱付唱收。同时必须要做到耐心，会倾听，微笑服务等。
2.非正常情况下。非正常情况下收费在物业行业又叫物业催费。是以服务为基础，沟通为原则，收费为目的的行为！具体流程为：项目部电话和邮寄催缴、上门催缴、 发放律师函、社区宣传栏内不记名公示和法律诉讼五步。
二、工作过程导向的教学模式的内涵
工作过程导向的职业教育教学组织模式是德国的工程技术专业的教育工作者，经过长期大量的教学实践工作，共同商议提出来了。这种思想很快被好多国家的职业教育界所接收。它分为四个阶段：“第一阶段获取信息，第二阶段提出指导计划，第三阶段实施计划，第四阶段评估结果”。
工作过程导向的教学模式包括头脑风暴教学法、卡片教学法、案例教学法、思维图教学法、角色扮演教学法、情境教学法、项目引导教学法等诸多教学方法。
三、物业服务收费现状分析
据不完全统计，北京有2500多家物业服务企业，但北京市七成以上的物业服务公司基本为亏损。物业管理服务费收缴率平均不到70%，许多小区收缴率仅为30%左右。如房山区良乡的行宫园物业收费率70%左右，鸿翔联物业收费率45%左右，昊远隆基物业收费率85%左右。
由此可见物业服务公司亏损在全行业已是普遍现象。如何提高物业服务费收缴率是物业企业关键性的问题。同时也对中职学校物业专业提出了新的课题：如何提高物业专业学生收费技能。
四、工作过程导向的物业收费教学模式设计
以工作过程为导向的教学过程应该确定为：“分析教学对象及教材→创设情境，分角色练习强化技能→课间交流、取长补短→强化演练，提升技能水平→知识拓展、知识技能迁移→总结评价”。
（一）针对教学对象和教材分析，确定教学目标及教学方法
1.教学对象分析。
（1）不会主动学习，缺乏学习主动性。中职教育是培养行业需求的中等实用型人才的教育。对生源挑选的宽松，决定了中职生存在文化基础薄弱，学习主动性不强的现象。
（2）文化基础知识较差，动手能力相对较强，沟通能力不强。现在的中职生普遍意志力较差，缺乏独立自主的生活能力，克服困难的决心和毅志力不强，如果遇到困难，就会退缩甚至是放弃。他们大多数属于“后进生”，很少得到老师的表扬和家长的肯定，从而产生自卑心理，沟通能力不强。
（3）生性活泼，有着较鲜明的个性特点，缺乏团队意识。中等职业学校学生虽然对文化课学习缺乏兴趣，但生性活泼、比较好动，对新事物有着极强的好奇心，容易接受新思想、新事物，他们也希望被理解、被尊重、被重视、也渴望取得进步。
2.教材分析。
教材要求学生掌握与业主交流的方法和物业管理的基本工作内容；明确并掌握物业收费、客户投诉的基本流程与要求，学会处理物业服务工作的各项基本技能。其中熟练规范完成物业收费是教材的核心课程，也是学生要掌握的核心技能。
3.确定教学目标及教学方法。
通过上述分析教学对象和核心课程的特点采用不同的教学方法：在物业收费的教学中采用了“工作过程导向的教学模式”中的“案例教学法”“情境教学法”和“角色扮演教学法”三种。
（二）创设情境，分角色练习强化技能
1.创设物业收费工作过程情境。
2.分析物业收费工作过程中应掌握的技能，模拟工作过程中角色强化技能的掌握。
3.老师提醒在模拟工作过程细节上的相关技能的要求：如接待时的礼貌用语、态度、沟通技巧、操作技能要点等等。
（三）课间交流、取长补短。这个环节由学生个人在自主学习的基础上，相互交流取长补短，共同提高的过程。教师在这个环节可以进行相应的引导，并记录小组间的评论。以便在知识拓展时提高学生的水平。
（四）强化演练，提升技能水平。此任务是在交流、取长补短的基础上优化情境内容。把每个技能点具体化。同时请出角色表现好的同学强化演示，激发全体学生的学习热情，促进全体学生技能的提高。
（五）知识拓展、知识技能迁移。这个教学环节主要由教师负责完成。教师在各小组之间评价的基础上进行完善总结。并和学生一起总结正常收费和非正常收费的操作程序，总结出在收费这个工作过程中还有什么技能需要大家学习，如何才能熟练掌握这些技能。
（六）总结评价。总结以工作过程为导向的教学的重点为：如何运用模拟情境、角色扮演来完成岗位工作任务（收费的工作任务）
五、教学实践效果
我在11级物业管理专业两个班做了教学实践，一班用“以工作过程为导向教学模式”进行了教学，二班用传统教学方法进行教学。
技能熟练程度比率是：一班较熟练44.4%，熟练55.6%；二班不熟练11.8%，较熟练64.7%，熟练23.6%。同样的考核方式和考核方案。一班均比二班的成绩要强很多。因此，工作过程导向的教学模式在教学过程取得明显的实效。
工作过程导向的教学模式作为教学理论指导教学实践的中介，是关系到学校学生的专业能力和专业核心能力掌握的关键。物业管理专业工作过程导向的教学模式的研究还有好多值得研究和讨论的观点，在将来的工作中结合的工作还将继续完善物业管理专业工作过程导向的教学模式。
参考文献：
[1]刘彦国 《构建中职机电技术专业工作过程导向的实训教学模式》河北师范大学 2013.8。
[2]张镝《基于工作过程的物业管理法规教学模式设计》辽宁高职学报 2013.5。