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摘 要：2016年3月23日，财政部国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。房地产企业作为“营改增”最终扩围的关键行业之一，如何安全度过称为各界关注的焦点。房地产老项目作为“营改增”过渡时期，房地产企业留存的一个关键问题，其涉税部分的处理方式，成为房地产业过渡期需要解决的一个重要问题。本文从房地产企业营改增的政策内容入手，分析营改增过渡时期，即将给房地产老项目的处置带来的影响，并由此提出一些建议和应对措施。
关键词：“营改增”过渡期；房地产老项目
一、房地产业新老项目的划分标准
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准为：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日（含）前的房地产项目为老项目；《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日（含）后的房地产项目为新项目。
二、房地产老项目“营改增”过渡期的过渡性政策
2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号文（“36号文”），公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。新政策中关于房地产老项目的有关规定如下：
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
三、“营改增”过渡期房地产老项目过渡政策适用的情况
上述针对房地产企业老项目处理的相关规定，实际上是“营改增”过渡时期政府为了在不影响市场经济秩序的情况下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目而提出的过渡性政策。
那么，过渡性政策适用的情况（针对房地产企业）总结如下：
四、“营改增”过渡期房地产老项目过渡政策的适用分析
在“营改增”过渡期，房地产老项目供应商可以自主选择简易计税方式，也可以选择以行业税率为依据缴纳增值税。此外，供应商还可以根据具体情况，选择按照不同的项目适用不同的税率进行缴纳增值税。
对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用该过渡性政策。也就是说，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%的征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。
还有一种情况需要考虑，即在不动产租赁业务中，如果业主可以将增值税传递到下一个纳税环节，那么业主可能更倾向于选择按照行业11%的税率缴纳增值税；但如果由于与租客签订的租赁条款限制或与租客协商不好等原因无法将进项税额传递到下一环节，此时，业主会更倾向于选择按照5%的税率缴纳增值税。也就是说，业主选择缴税税率将会受到租客选择的重大影响。
五、“营改增”过渡期间可能会涉及的3类重大问题
增值税改革是一项重大的税制改革举措，每当这些新法规发布时，通常会有大约12至18个月的“适应期”。那么，在未来相当长的一段时间内，下列问题都会引发疑问或不确定性：
1、实操中，新老项目的界定及征税税率确定问题-“营改增”以前已经开发完毕的楼盘项目，但是在2016年4月30日仍未销售完毕，那么剩下的项目可以按照“营改增”之后老项目的缴税标准继续销售，选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，同时给购买方开具增值税普通发票；对于房地产企业在“营改增”之前，已经进行了立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，应选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。
2、房产的认证问题-法规是建立在即将被出售的房产和已取得的房产是一致的假设上运行的。如果某房地产开发商的项目部分属于老项目，部分属于新项目，那么，在随后的房屋销售中，增值税税率5%的简易征收办法就不应一而概之，而应该区别对待，对于属于房地产老项目的部分，适用选择征收率5%的简易征收办法，对于属于新项目的部分，则应适用一般计税方法，按照11%的税率缴纳增值税，当然这部分销项税是可以根据有关规定进行相应的抵扣的。
3、房地产开发商登记为增值税一般纳税人—房地产开发企业的一般商业模式，属于发生费用支出和取得销售收入之间会有很长一段筹建时间的商业模式，这种模式可能会导致企业无法及时抵扣应抵的进项税。简单来说就是，房地产开发企业通常都希望在项目的开始阶段登记为增值税的一般纳税人，这样做可方便从销项税额中抵扣相应的进项税额。但在实操当中，往往当项目开始时，房地产开发商并不能取得销售收入，因此可能无法顺利登记为增值税一般纳税人。
（作者单位：广东工业大学）
参考文献：
[1] 邹忠明.建筑业一般纳税人选择计税方法应“上下兼顾”[N].中国税务报.2016-04-22（B03）
[2] 何广超.建筑业“营改增”计税方法释疑[N].中国建设报.2016-07-22（006）
[3] 程辉.四种情形下一般纳税人可选择简易计税方法[N].中国税务报.2014-04-07（B06）
[4] 唐磊，赵新贵.有形动产经营租赁服务如何适用简易计税方法[N].中国税务报.2013-11-11（B02）
[5] 温珙竹，李艳玲.营改增减税多少 快来看看这4本账[N].成都日报.2016-05-09（006）
[6] 陶红胜，梁影.营改增纳税人应正确行使税收选择权[N].中国税务报.2016-04-22（B02）
[7] 纪宏奎.汽车租赁可否选择简易计税方法[N].海峡财经导报.2014-11-05（014）
关键词：“营改增”过渡期；房地产老项目
一、房地产业新老项目的划分标准
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准为：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日（含）前的房地产项目为老项目；《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日（含）后的房地产项目为新项目。
二、房地产老项目“营改增”过渡期的过渡性政策
2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号文（“36号文”），公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。新政策中关于房地产老项目的有关规定如下：
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
三、“营改增”过渡期房地产老项目过渡政策适用的情况
上述针对房地产企业老项目处理的相关规定，实际上是“营改增”过渡时期政府为了在不影响市场经济秩序的情况下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目而提出的过渡性政策。
那么，过渡性政策适用的情况（针对房地产企业）总结如下：
四、“营改增”过渡期房地产老项目过渡政策的适用分析
在“营改增”过渡期，房地产老项目供应商可以自主选择简易计税方式，也可以选择以行业税率为依据缴纳增值税。此外，供应商还可以根据具体情况，选择按照不同的项目适用不同的税率进行缴纳增值税。
对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用该过渡性政策。也就是说，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%的征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。
还有一种情况需要考虑，即在不动产租赁业务中，如果业主可以将增值税传递到下一个纳税环节，那么业主可能更倾向于选择按照行业11%的税率缴纳增值税；但如果由于与租客签订的租赁条款限制或与租客协商不好等原因无法将进项税额传递到下一环节，此时，业主会更倾向于选择按照5%的税率缴纳增值税。也就是说，业主选择缴税税率将会受到租客选择的重大影响。
五、“营改增”过渡期间可能会涉及的3类重大问题
增值税改革是一项重大的税制改革举措，每当这些新法规发布时，通常会有大约12至18个月的“适应期”。那么，在未来相当长的一段时间内，下列问题都会引发疑问或不确定性：
1、实操中，新老项目的界定及征税税率确定问题-“营改增”以前已经开发完毕的楼盘项目，但是在2016年4月30日仍未销售完毕，那么剩下的项目可以按照“营改增”之后老项目的缴税标准继续销售，选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，同时给购买方开具增值税普通发票；对于房地产企业在“营改增”之前，已经进行了立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，应选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。
2、房产的认证问题-法规是建立在即将被出售的房产和已取得的房产是一致的假设上运行的。如果某房地产开发商的项目部分属于老项目，部分属于新项目，那么，在随后的房屋销售中，增值税税率5%的简易征收办法就不应一而概之，而应该区别对待，对于属于房地产老项目的部分，适用选择征收率5%的简易征收办法，对于属于新项目的部分，则应适用一般计税方法，按照11%的税率缴纳增值税，当然这部分销项税是可以根据有关规定进行相应的抵扣的。
3、房地产开发商登记为增值税一般纳税人—房地产开发企业的一般商业模式，属于发生费用支出和取得销售收入之间会有很长一段筹建时间的商业模式，这种模式可能会导致企业无法及时抵扣应抵的进项税。简单来说就是，房地产开发企业通常都希望在项目的开始阶段登记为增值税的一般纳税人，这样做可方便从销项税额中抵扣相应的进项税额。但在实操当中，往往当项目开始时，房地产开发商并不能取得销售收入，因此可能无法顺利登记为增值税一般纳税人。
（作者单位：广东工业大学）
参考文献：
[1] 邹忠明.建筑业一般纳税人选择计税方法应“上下兼顾”[N].中国税务报.2016-04-22（B03）
[2] 何广超.建筑业“营改增”计税方法释疑[N].中国建设报.2016-07-22（006）
[3] 程辉.四种情形下一般纳税人可选择简易计税方法[N].中国税务报.2014-04-07（B06）
[4] 唐磊，赵新贵.有形动产经营租赁服务如何适用简易计税方法[N].中国税务报.2013-11-11（B02）
[5] 温珙竹，李艳玲.营改增减税多少 快来看看这4本账[N].成都日报.2016-05-09（006）
[6] 陶红胜，梁影.营改增纳税人应正确行使税收选择权[N].中国税务报.2016-04-22（B02）
[7] 纪宏奎.汽车租赁可否选择简易计税方法[N].海峡财经导报.2014-11-05（014）