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坚持“旅游+地产”的华侨城，无论是借助“旅游地产”模式获得的低价土地，还是央企大股东源源不断的现金支持，都成为国内各房企艳羡的对象。而在“资金为王”的市场导向下，华侨城又于近期寻求出一条向资本市场纵深发展的渠道，成为首个成功发行资产证券化产品的旅游地产上市公司，再度加码文化旅游产业。
探路初见成效
2012年12月4日，华侨城A发布公告称“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”正式成立，合计募集资金18.5亿元。这意味着，经过近一年的筹划，华侨城A的资产证券化计划终于尘埃落定。
在公告中，华侨城表示，本次专项资产管理计划以自该计划成立之次日起五年内特定期间华侨城A及其两家子公司拥有的欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，并设优先级受益凭证和次级受益凭证两种受益凭证。
在具体安排上，优先级受益凭证将分为华侨城1至华侨城5共5档，期限分别为1年至5年，募集资金17.5亿元，由符合资格的机构投资者认购；次级受益凭证规模为1亿元，由原始权益人之一的华侨城A全额认购。
市场消息人士透露，该计划1年期优先级受益凭证的年收益率区间为5%-5.5%；2年期为5.3%-5.8%；3年期则为5.8%-6.3%。
华侨城方面表示，募集资金将专项用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金。
这表明，在未来几年，欢乐谷项目的门票收入将变成证券向投资人发行，以实现融资的目的。该项尝试既打破了原有主题公园长期依赖门票收入的僵局，也反转了依靠地产资金反哺主题公园的尴尬模式，被业内给予了高度评价。
据悉，华侨城的此份申请材料是在2012年9月17日获得证监会正式受理，并于10月30日获证监会批复的。华侨城董事会秘书倪征表示，所有融资计划事先都经过详尽完备的研究计算、跟踪考核，中长期贷款和资产证券化亦有研究后推出。倪征还透露，该计划目前仅以北京、上海、深圳3座欢乐谷未来5年的门票作为基础资产，而武汉与成都欢乐谷暂未加入。
融资源于拓展需求
值得特别关注的是，欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划是专项计划重启以来，发行规模最大的项目，是第一单基于入园凭证现金流的专项计划项目，也是第一单由央企牵头发行的项目。
华侨城的高管曾坦言：“国内曾有过9个资产证券化产品，主要涉及高速公路、污水处理，旅游、地产项目还没有先例，公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店及其他景区的融资开拓新路径。”
通常而言，相比银行贷款，资产证券化财务成本相对较低，而且发行主体信用等级越高，发行利率越低。相对一般长期存款利率，资产证券化项目的收益率相对较高，而且流动性相对更好，可以满足低风险高收益要求，这被业内人士普遍看作是对目前国内市场相对不丰富投资渠道的一种有益补充。
一直受益于旅游项目稳定现金流的华侨城，向来以财务稳健著称，对于此次其在融资渠道创新举动，业内分析，这应是源于其野心勃勃的一次扩张。
2010年2月，华侨城以总价70.1亿元，单价高达5.28万元/平米的楼面价拿下上海苏河湾地王；同年7月，华侨城又以17.91亿元，1.45万元/平米的价格拿下同区域两项目。华侨城宣布预计投入130亿元，打造上海苏河湾项目，这将是一个包括超高层豪华住宅、酒店、顶级会所、奢侈品商业、美术馆等业态在内的大型城市综合体。而这样的一大手笔却并非华侨城开发地产项目的常规模式。
一直以来，华侨城在开发大型项目时通常都依托于其旅游项目，先将主题公园及文化产业设施建设起来，在旅游产业充分开发并显现价值后，再完善酒店、度假村、写字楼等商业设施，在区域功能完善后，再根据项目定位推出相应的住宅产品。这一模式对于降低项目成本的意义不言而喻。
而更大的调控也在“模式转型”之后随之而来。华侨城几乎从拿地时期就开始了多轮艰难的融资，在规模与方式整合方面都堪称近年之最。
2012年8月下旬，华侨城忽然宣布发行2012年度第一期30亿元、期限为120天的超短期融资券，用于补充华侨城股份的运营资金需求。2012年11月7日，华侨城的短期融资券发行到第三期，发行面值为20亿元，期限为365天，其中10亿元用于置换银行贷款。在公告中，华侨城表示，这一举措 “将有利于公司进一步拓宽融资渠道，提高直接融资比例，优化负债结构。”同样地，此次资产证券化的试水最大好处也是优化资产负债情况。
引导资本市场纵深发展
企业资产证券化是证券公司通过设立专项计划，以计划管理人的身份向投资者发行受益凭证。其用募集资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，再将基础资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务，是被业界颇为看好的一项金融创新。
业内人士表示，华侨城欢乐谷主题公园入园凭证这一部分资产是比较优良的，其为获得融资选择的资产肯定是一些优质资产，因此产品在发行应该没有太大的问题。
虽然市场也有质疑声音表示，此次的探索在规模上还相当有限，实际于华侨城的帮助不大，但来自申银万国的研究报告显示，华侨城主题公园每年的稳定人流在1915万人次，稳定的门票收入为24亿元左右，也就是说，如果华侨城能利用这一部分收入进行资产证券化，其净负债率可维持在120%以上，这将有力维持公司的高杠杆运作并改善负债结构。
事实上，资产证券化在美日欧等发达地区已是成熟产品。数据显示，美国资产证券化产品2009年的发行规模已达2.1万亿美元，而资产证券化在中国尚处于起步阶段。华侨城作为国内首屈一指的大型旅游集团，一直属于国内旅游产业的开拓者和引领者，无论资产实力和产业经验上都颇为丰厚，因而此次将主体公园入园凭证进行资产证券化，也在业内被普遍看好。
国内外实践表明，资产证券化是丰富资本市场产品类型的重要手段，资产证券化可建立良好的资金投入机制，由此，华侨城将极大增强其资产流动性，从而扩展和延伸欢乐谷的品牌竞争力及影响力。
华侨城董事会秘书倪征也曾在采访中表示，如果专项计划能够顺利施行，华侨城分布于全国各地的欢乐谷就能够借助文化产业蓬勃发展的契机，获得宝贵的资金支持，这将明显带动欢乐谷在各区域的滚动发展，促进公司实力增长和品牌提升，从而帮助华侨城和欢乐谷在竞争中进一步抢占先机。此外，从整个资本市场来看，此次专项管理计划的成功实施不仅可以进一步增加存量资产证券化产品的规模，丰富资产证券化产品的资产类型和主体类型，促进资产证券化创新向纵深化发展，也或将在一定程度上对我国资本市场的改革创新起到推动作用。
探路初见成效
2012年12月4日，华侨城A发布公告称“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”正式成立，合计募集资金18.5亿元。这意味着，经过近一年的筹划，华侨城A的资产证券化计划终于尘埃落定。
在公告中，华侨城表示，本次专项资产管理计划以自该计划成立之次日起五年内特定期间华侨城A及其两家子公司拥有的欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，并设优先级受益凭证和次级受益凭证两种受益凭证。
在具体安排上，优先级受益凭证将分为华侨城1至华侨城5共5档，期限分别为1年至5年，募集资金17.5亿元，由符合资格的机构投资者认购；次级受益凭证规模为1亿元，由原始权益人之一的华侨城A全额认购。
市场消息人士透露，该计划1年期优先级受益凭证的年收益率区间为5%-5.5%；2年期为5.3%-5.8%；3年期则为5.8%-6.3%。
华侨城方面表示，募集资金将专项用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金。
这表明，在未来几年，欢乐谷项目的门票收入将变成证券向投资人发行，以实现融资的目的。该项尝试既打破了原有主题公园长期依赖门票收入的僵局，也反转了依靠地产资金反哺主题公园的尴尬模式，被业内给予了高度评价。
据悉，华侨城的此份申请材料是在2012年9月17日获得证监会正式受理，并于10月30日获证监会批复的。华侨城董事会秘书倪征表示，所有融资计划事先都经过详尽完备的研究计算、跟踪考核，中长期贷款和资产证券化亦有研究后推出。倪征还透露，该计划目前仅以北京、上海、深圳3座欢乐谷未来5年的门票作为基础资产，而武汉与成都欢乐谷暂未加入。
融资源于拓展需求
值得特别关注的是，欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划是专项计划重启以来，发行规模最大的项目，是第一单基于入园凭证现金流的专项计划项目，也是第一单由央企牵头发行的项目。
华侨城的高管曾坦言：“国内曾有过9个资产证券化产品，主要涉及高速公路、污水处理，旅游、地产项目还没有先例，公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店及其他景区的融资开拓新路径。”
通常而言，相比银行贷款，资产证券化财务成本相对较低，而且发行主体信用等级越高，发行利率越低。相对一般长期存款利率，资产证券化项目的收益率相对较高，而且流动性相对更好，可以满足低风险高收益要求，这被业内人士普遍看作是对目前国内市场相对不丰富投资渠道的一种有益补充。
一直受益于旅游项目稳定现金流的华侨城，向来以财务稳健著称，对于此次其在融资渠道创新举动，业内分析，这应是源于其野心勃勃的一次扩张。
2010年2月，华侨城以总价70.1亿元，单价高达5.28万元/平米的楼面价拿下上海苏河湾地王；同年7月，华侨城又以17.91亿元，1.45万元/平米的价格拿下同区域两项目。华侨城宣布预计投入130亿元，打造上海苏河湾项目，这将是一个包括超高层豪华住宅、酒店、顶级会所、奢侈品商业、美术馆等业态在内的大型城市综合体。而这样的一大手笔却并非华侨城开发地产项目的常规模式。
一直以来，华侨城在开发大型项目时通常都依托于其旅游项目，先将主题公园及文化产业设施建设起来，在旅游产业充分开发并显现价值后，再完善酒店、度假村、写字楼等商业设施，在区域功能完善后，再根据项目定位推出相应的住宅产品。这一模式对于降低项目成本的意义不言而喻。
而更大的调控也在“模式转型”之后随之而来。华侨城几乎从拿地时期就开始了多轮艰难的融资，在规模与方式整合方面都堪称近年之最。
2012年8月下旬，华侨城忽然宣布发行2012年度第一期30亿元、期限为120天的超短期融资券，用于补充华侨城股份的运营资金需求。2012年11月7日，华侨城的短期融资券发行到第三期，发行面值为20亿元，期限为365天，其中10亿元用于置换银行贷款。在公告中，华侨城表示，这一举措 “将有利于公司进一步拓宽融资渠道，提高直接融资比例，优化负债结构。”同样地，此次资产证券化的试水最大好处也是优化资产负债情况。
引导资本市场纵深发展
企业资产证券化是证券公司通过设立专项计划，以计划管理人的身份向投资者发行受益凭证。其用募集资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，再将基础资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务，是被业界颇为看好的一项金融创新。
业内人士表示，华侨城欢乐谷主题公园入园凭证这一部分资产是比较优良的，其为获得融资选择的资产肯定是一些优质资产，因此产品在发行应该没有太大的问题。
虽然市场也有质疑声音表示，此次的探索在规模上还相当有限，实际于华侨城的帮助不大，但来自申银万国的研究报告显示，华侨城主题公园每年的稳定人流在1915万人次，稳定的门票收入为24亿元左右，也就是说，如果华侨城能利用这一部分收入进行资产证券化，其净负债率可维持在120%以上，这将有力维持公司的高杠杆运作并改善负债结构。
事实上，资产证券化在美日欧等发达地区已是成熟产品。数据显示，美国资产证券化产品2009年的发行规模已达2.1万亿美元，而资产证券化在中国尚处于起步阶段。华侨城作为国内首屈一指的大型旅游集团，一直属于国内旅游产业的开拓者和引领者，无论资产实力和产业经验上都颇为丰厚，因而此次将主体公园入园凭证进行资产证券化，也在业内被普遍看好。
国内外实践表明，资产证券化是丰富资本市场产品类型的重要手段，资产证券化可建立良好的资金投入机制，由此，华侨城将极大增强其资产流动性，从而扩展和延伸欢乐谷的品牌竞争力及影响力。
华侨城董事会秘书倪征也曾在采访中表示，如果专项计划能够顺利施行，华侨城分布于全国各地的欢乐谷就能够借助文化产业蓬勃发展的契机，获得宝贵的资金支持，这将明显带动欢乐谷在各区域的滚动发展，促进公司实力增长和品牌提升，从而帮助华侨城和欢乐谷在竞争中进一步抢占先机。此外，从整个资本市场来看，此次专项管理计划的成功实施不仅可以进一步增加存量资产证券化产品的规模，丰富资产证券化产品的资产类型和主体类型，促进资产证券化创新向纵深化发展，也或将在一定程度上对我国资本市场的改革创新起到推动作用。